【正文】 是嚴(yán)格保密的。 機(jī)會三 金地南湖項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 挑戰(zhàn)二 南湖 1號高層 雁南四路 低品質(zhì)的安居房 芙蓉西路 雁南五路 翠竹園高層 曲江池公園南湖 上林苑路 金地南湖項(xiàng)目 ?按正常操作思路，本項(xiàng)目與南湖之間很可能出現(xiàn)金地項(xiàng)目的高層小高層物業(yè)，本項(xiàng)目對南湖景觀資源的占有存在極大的不確定性。 金地南湖項(xiàng)目具有曲江池南湖的景觀資源，中等容積率的大規(guī)模項(xiàng)目，定位為主流豪宅。 17 高端定位下的容積率研判 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳香蜜湖 1號，別墅物業(yè)建面占比約 35% 深圳熙園，別墅物業(yè)建面占比約 30% 在以上前提下測算，社區(qū)容積率無法做滿 ，僅能達(dá)到 。 測算結(jié)果說明 方案編號 一 二 容積率 聯(lián)排別墅 15% 10% 疊加別墅 20% 三疊加別墅 10% 8層疊院 30% 12層疊院 35% 20% 18層小高層 60% 占地面積 總建筑面積 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目經(jīng)營收入 利潤總額 稅后利潤 投資利潤率（稅前） % % 投資凈利潤率（稅后） % % 財(cái)務(wù)累計(jì)凈現(xiàn)值（ NPV） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） % % 動態(tài)投資回收期 約 約 物業(yè)類型 當(dāng)前價(jià)格 一年后價(jià)格預(yù)期 聯(lián)排 11750 12925 疊加 9367 10303 三疊加 8430 9273 8層疊院 7962 8758 12層疊院 7494 8242 18層小高 5633 6169 測算價(jià)格預(yù)期 當(dāng)選擇 ，本項(xiàng)目操作思路將發(fā)生部分改變。 26 單體規(guī)劃以行列式布局為主，缺乏儀式感，建筑密度過高，影響了整體的舒適度與私密性 ?多數(shù)項(xiàng)目采取行列式的布局，在做足容積率的要求下，致使單體間距過小，且在戶型設(shè)計(jì)上欠缺相應(yīng)的處理，影響了產(chǎn)品品質(zhì)感和居住的私密性； ?大多數(shù)項(xiàng)目缺乏對稱軸線、功能分區(qū)的設(shè)計(jì)，小區(qū)缺乏儀式感，層次感； ?高層物業(yè)與低密度物業(yè)自成一體，缺乏相互搭配的整體感； ?訪談客戶對現(xiàn)有項(xiàng)目單體間距表示不滿，認(rèn)為過于密集。 30 核心景觀綠軸貫穿南北，與核心水景“曲江池”對稱交錯(cuò)，充分體現(xiàn)皇家尊貴的儀式感 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)（ 2） ?地塊南北全長約600m，將其打造成為西安最華麗的綠化景觀軸； ?軸線可以前半段對稱體現(xiàn)氣勢，以后半段起伏蜿蜒豐富社區(qū)景觀層次； ?核心水景名曰“曲江池”，與東側(cè)公園相互呼應(yīng)，水系面積約 3000㎡ 。 交通組織原則 車行道 人行道 雁南四路 芙蓉西路 雁南五路 上林苑路 主入口 次入口 同片區(qū)項(xiàng)目 車位：戶數(shù) 車戶比 曲江公館 152： 76 2： 1 鉆石半島 1800 : 1800 1 : 1 曲江華府 800 : 1135 : 1 金地尚林苑 156 : 354 : 1 金地芙蓉湖畔 1300 : 874 : 1 同片區(qū)項(xiàng)目停車設(shè)施比較 ? Townhouse區(qū)采用盡端式道路，強(qiáng)化低密度社區(qū)的私密性特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 39 小高層與疊院產(chǎn)品以歐式為主體現(xiàn)華貴 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 曲江華府樓體偏角示意 ?“ 正南北朝向遠(yuǎn)遠(yuǎn)比景觀重要，客戶往往說“景能看多久啊”，可以略為偏向景觀面，完全朝向景觀是不可行的，風(fēng)險(xiǎn)很大” 本項(xiàng)目應(yīng)尊重西安的氣候條件和西安人居住習(xí)慣，不可為景觀而犧牲南北朝向； 樓體可略為偏向景觀面，角度不能超過 15176。但需要用地進(jìn)深的支持； 擴(kuò)大采光面，增加相鄰兩戶之間的私密性。 53 產(chǎn)品雙主臥設(shè)計(jì)，保證主臥絕對舒適度和客廳的相對較大尺度感 ?多次臵業(yè)客戶對主臥和客廳的功能要求較高，從戶型基本格調(diào)上來講，應(yīng)突出其地位； ?起居室、客廳和主臥室是業(yè)主經(jīng)常活動的地方，對采光和景觀要求高，因此需要在這些位臵采用大面積的采光窗，同時(shí)保證有良好的室外景致。 項(xiàng)目氣質(zhì)表達(dá) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 67 入戶花園、露臺等大面積贈送，提升戶型的實(shí)惠性 ?上下兩戶分別贈送底層前庭后院、頂層屋頂花園、大露臺； ?同時(shí)將基底的地下空間劃分兩部分，下戶贈送半地下多功能室，半地下停車位，上戶贈送半地下停車位。 71 位于中心位臵的疊院產(chǎn)品可使用創(chuàng)新的單體設(shè)計(jì)，使客戶享有 360度的景觀資源 深圳蝴蝶谷 ?雙向門電梯，電梯直接入戶； ?入戶花園成為可觀景的私有空間； ?大面積贈送，三房變四房的高價(jià)值感設(shè)計(jì)； ?錯(cuò)層空間，豐富的居住空間體驗(yàn)。 76 本項(xiàng)目小高層產(chǎn)品應(yīng)從居住舒適性角度出發(fā)，結(jié)合項(xiàng)目特征，全面提升居住品質(zhì) 居住品質(zhì)提升 ?不同價(jià)值（面積）的戶型舒適度逐級提升； ?越高價(jià)值的物業(yè)可考慮贈送更多面積，以消除客戶對單價(jià)提升的抗性； ?新材料運(yùn)用，節(jié)能環(huán)保，體現(xiàn)項(xiàng)目超前性及國際化。 80 獨(dú)立空中花園或內(nèi)凹式陽臺，可改為書房等功能室，獲贈一半面積 ?獨(dú)立的空中花園（內(nèi)凹式陽臺），可增加高層業(yè)主與自然的接觸，提供院落式情景體驗(yàn)； ?空中花園三面與室內(nèi)連通，屬于內(nèi)陽臺，有頂無柱銷售時(shí)計(jì)一半面積； ?讓客戶有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配，可改裝成書房等功能空間，相當(dāng)于業(yè)主獲贈一半花園的面積。 凸窗 —— 市場常用贈送手法，僅為“保值選項(xiàng)” 可贈送全部面積，是市場常用的手法 梁 凸窗窗臺客戶可根據(jù)需要拆卸，贈送面積 凸窗剖面 可拆倒凸窗，可增加室內(nèi)實(shí)用空間 凸窗 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。文園由國學(xué)中書、數(shù)來體現(xiàn)； 216。 95 本項(xiàng)目園林風(fēng)格建議 —— 以皇家園林為主題，融入中式文化元素，注重意境的展示以表達(dá)尊貴內(nèi)涵 精細(xì)化 移步換景 中式符號與建筑的融合 軸線對稱 挖掘景觀內(nèi)涵 雕琢細(xì)節(jié) 增加綠化空間 曲江池 九曲橋 皇后大道 拜將臺 丹陛御道 漢唐影壁 皇冠會所 資源最大化 皇家主題 與南湖聯(lián)動 御花園 核心景觀節(jié)點(diǎn) 私密性處理 小高層與低密度之間的景觀 圍合 圍合式景觀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 100 拜將臺 —— 將西安千百年來傳承的歷史文化糅合在園林景觀中，充分展現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)涵 ?在丹陛御道與皇冠會所之間，打造拜將臺，充分體現(xiàn)西安歷史文化內(nèi)涵。 104 九曲橋 —— 通過曲形小橋的打造，將項(xiàng)目水景與周邊景觀相聯(lián)，增強(qiáng)居住的趣味性 ?通過小橋流水表達(dá)項(xiàng)目的意境，帶給居住者閑適、寧靜的感覺； ?通過曲形小橋的打造，演繹歷史久負(fù)盛名的“曲江流飲”，一方面增加社區(qū)園林的趣味性，另一方面突出項(xiàng)目皇家氣質(zhì)； ?小橋打造時(shí)注重與周邊建筑的融合及中式符號的運(yùn)用。 項(xiàng)目配套主要通過會所（銷售中心）來展示高檔次、強(qiáng)體驗(yàn)感，其他配套根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及周邊配套而定。 110 商務(wù)主題會所 —— 曲江皇家俱樂部，屬于西安頂級階層的交際場、生活場 俱樂部定位： ?超五星級標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)主題會所，打造西安頂級階層俱樂部。 112 曲江皇家俱樂部：歸屬與私密，休閑與交際的融合 ?花梨木家具 ?紫檀木屏風(fēng) ?水晶燈飾 ?銅制雕塑 ?御廚名菜 ?高檔服務(wù) ?這一切構(gòu)成一種熟悉的氛圍，讓會員擁有強(qiáng)烈的歸屬感，放松心情，盡情品味，享受生活 …… 他們是一群有名望、有權(quán)力并能帶動社會發(fā)展的代表人物 他們是一個(gè)具有很高消費(fèi)檔次和品位的群體 ?在這個(gè)私密的空間里，他們獲得交流機(jī)會，交際拓展人脈關(guān)系，不僅生活，還有生意 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 119 項(xiàng)目配套設(shè)施建議 項(xiàng)目物業(yè)管理建議 項(xiàng)目建筑單體建議 項(xiàng)目整體規(guī)劃建議 項(xiàng)目園林景觀建議 啟動區(qū)策略建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 122 專屬、周到的社區(qū)管家式服務(wù)體系 —— 讓西安享受前所未有的尊貴 社區(qū)管家式服務(wù)體系：全面實(shí)現(xiàn) “主動服務(wù)、貼身服務(wù)、親情服務(wù)、專業(yè)服務(wù)”，讓業(yè)戶享受提供 一站式、全方位 的物業(yè)服務(wù)。 116 健身房、桑拿室、娛樂室 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?定期邀請專家對熱點(diǎn)問題作專題報(bào)告，邀請感興趣的企業(yè)家、官員作為嘉賓參與。 會所未來的經(jīng)營 ：解決社區(qū)業(yè)主和周邊圈層的運(yùn)動休閑娛樂的需求，延伸了他們的活動空間，使他們的需求得以滿足。 106 園林景觀設(shè)計(jì)建議的價(jià)值點(diǎn) 核心精神：尊貴奢華，意向古典 需要說明的是 ?我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案 ?而是對設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性意見，即市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素 序號 物業(yè)發(fā)展建議 市場競爭 （競爭樓盤） 價(jià)值增加點(diǎn) 1 皇家主題 園林主題不鮮明 尊貴的皇家氣度 2 漢唐影壁 入口私密性差 體現(xiàn)皇家氣質(zhì)，私密性 3 皇后大道 市場比較粗糙 增強(qiáng)儀式感 4 丹陛御道 市場空白 皇家氣質(zhì)的頂級打造 5 拜將臺 市場空白 歷史文脈的傳承 6 皇冠會所 市場品質(zhì)較低 奢華、尊貴 7 曲江池 市場稀缺 內(nèi)外資源的融合，提升項(xiàng)目檔次 8 御花園 主題不鮮明 皇家氣質(zhì)，歸屬感、尊貴感 9 九曲橋 市場空白 歷史傳承，增加趣味性 10 圍合式景觀 市場缺乏 提升高價(jià)值物業(yè)私密性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 102 曲江池 —— 項(xiàng)目核心景觀區(qū)，強(qiáng)調(diào)曲江池與周邊景觀資源的互動 ?強(qiáng)調(diào)曲江池與周邊休閑功能的互動； ?在硬質(zhì)景觀與曲江池水景之間恰當(dāng)?shù)倪^渡處理，形成獨(dú)特的親水平臺，提高居住者的參與性； ?低密度物業(yè)布局盡可能多的享有內(nèi)部曲江池水景資源，提高產(chǎn)品價(jià)值。 98 皇后大道 —— 運(yùn)用大量高大的珍稀常青樹種，形成儀式感，體現(xiàn)居住者的尊貴 ?主入口至?xí)鶠轫?xiàng)目核心景觀北軸，種植對稱、高大的珍稀常青樹種，形成儀式感； ?道路兩邊通過一些雕塑進(jìn)行裝飾，能夠反映西安的歷史文化。 案例借鑒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 91 北京萬科紫臺將皇家氣質(zhì)、文化與現(xiàn)代生活理念結(jié)合，造就具有領(lǐng)域感和歸屬感的景觀園林，拔升項(xiàng)目形象 ?紫臺位于皇城腳下，用高低起伏的臺地造景，將現(xiàn)代皇脈園林納入社區(qū)整體環(huán)境之中，融入濃郁人文氣質(zhì)的城市景觀； ?將國學(xué)中的禮、樂、律、射、御、數(shù)、書七藝引申發(fā)展，結(jié)合景觀設(shè)計(jì)的語言將國學(xué)特色創(chuàng)意引申為龍（皇家權(quán)貴）、文、武。 88 本項(xiàng)目戶型配比如下 物業(yè)類型 面積區(qū)間 （㎡） 建面比例 單價(jià) （元） 總價(jià)區(qū)間 （萬元） 聯(lián)排別墅 250300 10% 13000 325390 三疊加別墅 220250 10% 9500 209238 12層疊院 4房 200－ 220 20% 8500 170－ 187 18層 小高層 3房 155165 28% 6200 96102 4房 170185 25% 105115 頂復(fù) 5房 200－ 220 7% 8000 160176 ?該配比方案僅作為總體控制目標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計(jì)可作適當(dāng)浮動； ?考慮到價(jià)值差異，三疊加產(chǎn)品上疊、中疊面積稍小于下疊； ?聯(lián)排面積的差異主要由各戶型所處位臵不同，即邊套、中間套造成的資源差異引起的； ?所有房型在贈送大面積情況下，均能保證舒適度和功能。 觀景露臺 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 78 高品質(zhì)電梯間 挑高入戶大堂，配備高檔次電梯間， 充分體現(xiàn)入住者的身份象征，提升居住品質(zhì) 超大業(yè)主專屬空間，專設(shè)休憩平臺，不占面積 /智能入戶系統(tǒng)，全天候安全保證，并將外部的綠色延伸入戶。 73 上疊贈送坡屋頂 —— 送頂層閣樓和屋頂花園作為功能房和活動空間，增加客戶購買的價(jià)值感 ?坡屋頂極大地增加了臥房的舒適度； ?通過加設(shè)夾板，可以充分利用上層空間 。 69 挑高入戶大堂、客廳、餐廳、主人臥室，充分體現(xiàn)大尺度的空間感受 ?8米高大堂，空間感極度奢華； ?5米客廳、餐廳； ?。 63 疊院 house的價(jià)值點(diǎn) 在普通洋房的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造出別墅的居住感受 通過豐富的立體空間院落增加產(chǎn)品特色和品質(zhì)別致感 提升容積率和景觀最大化利用 在疊加別墅的基礎(chǔ)上，增加電梯，提高尊貴感 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 56 建筑頂層選用四坡屋頂，突出項(xiàng)目建筑風(fēng)格，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次 項(xiàng)目氣質(zhì)表達(dá) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50 入口庭院、露臺和閣樓把咫尺天地演繹得豐富多彩 首層 入戶庭院 三層 主