【正文】 裝備服務有限公司土地競買保證金10萬元并按月息1分向原告支付自2008年12月25日起至保證金還清之日止的利息損失。但這明顯不能改變上訴人無權進行國有土地出讓的事實。國家對土地出讓及辦理土地使用證的稅費和其他費用有明確的承擔規(guī)定，一審判決全部由上訴人承擔，明顯違反法律規(guī)定，因而是錯誤的。不論是簽訂協(xié)議前，還是簽訂協(xié)議后，上訴人都一直在公開向社會宣傳和發(fā)放土地出讓價格及優(yōu)惠服務政策，吸引社會各界入駐辦企業(yè)?；谡块T同意的情況下，雙方又達成了新的“補充協(xié)議”，明確在辦理土地使用證中有關事宜及雙方的義務，該協(xié)議在形式和內(nèi)容上均不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，一審法院依法認定為有效協(xié)議并無不妥。 　　二審經(jīng)審理查明的事實與原審相一致。上訴人所稱雙方協(xié)議無效及判決不公的上訴理由，合理部分本院予以支持。　　被上訴人（一審被告）:安徽廣潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司?！　∫粚彶槊鳎?005年7月，五河國土局公開掛牌出讓該縣國有土地使用權，由江蘇遠大置業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱遠大置業(yè)公司）和南京市溧水宏泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱溧水房產(chǎn)公司）競得位于五河縣城區(qū)環(huán)城路北側（宗地編號為WHG20051）國有土地使用權后，五河國土局作為出讓人，遠大置業(yè)公司、溧水房產(chǎn)公司作為受讓人共同簽訂一份國有土地使用權出讓合同，該份合同主要約定:出讓土地面積143000平方米，出讓人交付的土地為現(xiàn)狀土地條件。溧水房產(chǎn)公司于2005年8月2日支付1000萬元土地使用權出讓金，其余1898萬元均由廣潤房產(chǎn)公司分別于2006年7月18日支付100萬元，同年12月20日支付291萬元、12月29日支付201萬元。合同簽訂后，五河國土局按約向廣潤房產(chǎn)公司交付了土地，并于2006年10月，為廣潤房產(chǎn)公司辦理了國有土地使用權證。上述兩家公司均向該院出具情況說明，表示其與五河國土局簽訂的宗地編號為WHG20051號國有土地使用權出讓合同項下的權利義務由廣潤房產(chǎn)公司承繼，并表示不參加本案訴訟。廣潤房產(chǎn)公司在答辯期間，提出合同約定以每日5‰計算違約金的標準過高，并申請予以降低。廣潤房產(chǎn)公司還辯稱五河國土局的訴訟請求超過訴訟時效，因與事實不符，不予采信。合同法第73條規(guī)定了債權人可以代位行使債權，廣潤房產(chǎn)公司認可其為義務主體，法院以主體錯誤來判決廣潤房產(chǎn)公司不承擔義務實屬適用法律錯誤；如果認為出讓合同約定的日千分之五高了，按財政部、國土資源部、中國人民銀行《關于調(diào)整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》的規(guī)定是千分之一，一審按銀行利率判違約金不符合相關規(guī)定。　　二審補充查明：根據(jù)涉案土地出讓金實際支付時間，按同期銀行貸款利率計算，遲延支付土地出讓金的違約金為：至2006年12月20日，逾期付款金額1198萬元，逾期天數(shù)81天，；至2006年12月29日，逾期付款金額907萬元，逾期天數(shù)8天，；至2007年1月18日，逾期付款金額706萬元，逾期天數(shù)19天，；至2007年2月7日，逾期付款金額671萬元，逾期天數(shù)19天，；至2007年8月24日，逾期付款金額598萬元，逾期天數(shù)196天，；至2007年9月7日，逾期付款金額498萬元，逾期天數(shù)13天。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。五河國土局的上訴請求部分成立，本院予以支持。　　兩上訴人的委托代理人（特別授權代理）王克先，浙江新時代律師事務所律師?！　≡瓕彽谌诵虏h長城空調(diào)部件有限公司。合同簽訂后，原告已按約將土地使用權交付給被告震宇公司占有、使用，被告震宇公司未按約支付土地出讓金。原告與震宇公司簽訂土地出讓合同時具體月日不明，因此滯納金起算日應為2001年3月1日。關于第三人長城公司是否承擔責任問題。二、原審適用法律錯誤。綜上，原審判決認定事實錯誤，適用法律不當，請求撤銷原判，駁回新昌縣國土資源局對浙江省新昌縣震宇玩具有限公司的訴訟請求，一審、二審訴訟費用由新昌縣國土資源局負擔。土地出讓金雖然由被上訴人主張權利，但在實際繳款過程中，該出讓金是由上訴人匯入土地出讓金的專用帳戶，應當屬國家財產(chǎn)，不存在訴訟時效超過的問題。當時協(xié)議中約定70萬元是辦理權證的費用?！　≡瓕彵桓鏃钚骆瓕ι显V人楊新能的上訴理由沒有異議?！　￡P于第一個爭議焦點, 二上訴人雖主張上訴人浙江省新昌縣震宇玩具有限公司已將土地出讓權的權利義務一并轉讓給原審第三人新昌縣長城空調(diào)部件有限公司并征得被上訴人新昌縣國土資源局同意，但上訴人新昌縣震宇玩具有限公司（為甲方）與原審第三人新昌縣長城空調(diào)部件有限公司（為乙方）簽訂的廠房土地轉讓地協(xié)議中，未見相關明確約定，而其中卻有“乙方受讓的僅是甲方現(xiàn)有的廠房、土地和配套設施，甲方原有對外的一切債權債務、設備搬遷和人員安置，均由甲方負責，與乙方無關”之具體約定。被上訴人新昌縣國土資源局與上訴人浙江省新昌縣震宇玩具有限公司簽訂的國有土地使用權出讓合同主體適格，意思表示真實，內(nèi)容合法，依法成立、生效，雙方應依法履行合同義務，否則應當承擔相應違約責任?！　”九袥Q為終審判決?！　【C上，原審判決認定事實清楚，程序得當，然適用法律錯誤。鑒于對第一個爭議焦點的分析，原審第三人新昌縣長城空調(diào)部件有限公司于被上訴人新昌縣國土資源局并不發(fā)生法定或約定的權利義務關系，故原審第三人新昌縣長城空調(diào)部件有限公司在本案中不應承擔民事責任，原審法院所作處理并無不當?！　”驹赫J為，本案的爭議焦點在于：一、原審法院認定事實是否正確。新昌縣長城空調(diào)部件有限公司不應當承擔支付土地出讓金的責任?！　≡瓕彵桓鏃钚骆馍显V人浙江省新昌縣震宇玩具有限公司的上訴請求、事實及理由。出讓合同是上訴人浙江省新昌縣震宇玩具有限公司與被上訴人簽訂，且上訴人沒有付清土地出讓金的情況下又與第三人簽訂出讓協(xié)議，其對土地已經(jīng)進行處分與收益。因為涉案公司吊銷營業(yè)執(zhí)照的行為是發(fā)生在2005年修訂的公司法的實施前，所以這個行為的法律適用不應當適用新的公司法，應當按照1999年公司法的相關規(guī)定。本案受理費107820元，由原告負擔75420元，三被告負擔32400元，于本判決生效后五日內(nèi)向該院繳納。本案的實際情況是，震宇公司章程規(guī)定經(jīng)營期限自1998年10月20日起至2008年10月19日止，因股東楊新能、楊新妹怠于履行義務，致使清算的對象震宇公司已于2004年8月30日被吊銷營業(yè)執(zhí)照，且已無任何具體的可供清理的資產(chǎn)，現(xiàn)在進行清算既無具體的對象，也無任何實際意義，現(xiàn)原告要求被告楊新能、楊新姝承擔連帶清償責任，該院予以支持?！　∫陨鲜聦?，由被告震宇公司工商登記一組[包括企業(yè)設立登記審核表、公司章程、投資協(xié)議、驗資報告、新昌縣工商行政管理局行政處罰決定書（2004）313號、企業(yè)基本情況]、紹興市建設用地呈報表、新昌縣出讓國有土地使用權審查報批表、新昌縣計劃與經(jīng)濟委員會新計經(jīng)基（1999）319號文件、建設用地規(guī)劃許可證、浙江省土地利用建設項目用地選址書、國有土地使用權出讓合同、國家建設征用土地協(xié)議書、土地估價結果確認通知書、新昌縣地產(chǎn)評估中心文件新地估（2000）14號文件、被告震宇公司營業(yè)執(zhí)照、新土罰字（2000）第15號行政處罰決定書、用地交款通知書、被告震宇公司于2000年3月25日出具的檢討書、建設用地許可證存根新土國證字（2000）54號一組、特快專遞及2009年4月10日國土資源局國有土地使用權出讓金交納通知、2003年6月13日浙江省級高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理委員會與新昌縣長城空調(diào)部件有限公司簽訂的用地協(xié)議書、2003年1月29日土地轉讓協(xié)議書及各方當事人的庭審陳述等證據(jù)所證實。本院于2010年7月26日立案受理后,依法組成合議庭,于2010年8月23日公開開庭審理了本案?！　∥写砣耍ㄌ貏e授權代理）陳國仁，浙江新希望律師事務所律師?！　”九袥Q為終審判決。據(jù)此，2=。”的規(guī)定，現(xiàn)五河國土局訴請廣潤房產(chǎn)公司承擔逾期支付涉案土地出讓金的違約責任，對此，各方均表示認可。五河國土局的起訴已超過訴訟時效，不應再受法律保護；五河國土局出讓沒有拆遷的土地使用權，違反了國家禁止性規(guī)定；合同約定的違約金過高，請求法庭予以調(diào)整；五河國土局稱日千分之一滯納金是其損失的底線，沒有依據(jù)；五河國土局至今沒有將未拆遷部分的土地提供給廣潤房產(chǎn)公司，違反了合同約定，應當承擔違約責任?！　∥搴訃辆植环鲜雠袥Q，向本院上訴稱：一、一審認定廣潤房產(chǎn)公司不承擔遲延交付土地出讓金的違約責任屬認定事實錯誤。由于雙方當事人對五河國土局的實際損失均未提供證據(jù)，根據(jù)公平原則和誠實信用原則衡量，綜合考慮合同的履行情況、廣潤房產(chǎn)公司的過錯程度以及預期利益等因素，違約金應比照銀行同期貸款利息計算。現(xiàn)遠大置業(yè)公司和溧水房產(chǎn)公司雖證明該合同權利義務由廣潤房產(chǎn)公司承繼，因與事實相悖，該院不予采信。廣潤房產(chǎn)公司在舉證期限內(nèi)提出反訴，請求判令：五河國土局支付1300萬元違約金；合同繼續(xù)履行，五河國土局為廣潤房產(chǎn)公司辦理國有土地使用權證；五河國土局承擔本案的全部訴訟費用。土地使用權出讓年限為70年。2005年8月8日，五河國土局給遠大置業(yè)公司和溧水房產(chǎn)公司頒發(fā)了建設用地批準書?！　∩显V人五河縣國土資源局(簡稱五河國土局)因與被上訴人安徽廣潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡稱廣潤房產(chǎn)公司)建設用地使用權出讓合同糾紛一案，不服安徽省蚌埠市中級人民法院（2010）蚌民一初字第00023號民事判決，向本院提起上訴。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　長　李水安 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理審判員　馮　達 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理審判員　王博全 　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一○年七月二十八日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書　記　員　張子亞 建設用地使用權出讓合同糾紛五河縣國土資源局與安徽廣潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設用地使用權出讓合同糾紛上訴案　安徽省高級人民法院民事判決書　　(2011)皖民四終字第00046號　　上訴人（一審原告）:五河縣國土資源局。雙方其后與2008年12月23日簽訂了補充協(xié)議，系雙方為解決原遺留問題即合法土地使用權問題達成的約定，系雙方在自愿協(xié)商的基礎上簽訂，也不違背法律禁止性規(guī)定，協(xié)議條款為有效條款，雙方均應據(jù)以履行，但對開發(fā)區(qū)承擔已交土地款利息損失上，雙方存在爭議, 應據(jù)實際情況確定其利息損失。依據(jù)雙方的約定，上訴人應依法返還土地競買保證金十萬元，并承擔利息。當時上訴人兩位相關負責人也同時到場摘牌，摘牌土地價格是上訴人確認的。而一審卻判決上訴人事實上履行土地出讓者的義務，進而又判決上訴人承擔土地出讓者的違約責任，明顯存在以司法權改變行政權的嫌疑。二、一審的判決內(nèi)容明顯存在違反法規(guī)和不公的事實。2005年8月1日起施行的《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條明確規(guī)定：開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。在此情況下，原、被告又達成了新的補充協(xié)議，就雙方如何配合辦理土地使用權證的有關事宜又進行了進一步約定，該補充協(xié)議為雙方切實解決配合辦理土地使用權證過程中的遺留問題而采取的積極有效的行為，它既避免了雙方的損失進一步擴大，又避免了國有土地閑置和國有資產(chǎn)的流失。在土地競買摘牌和辦理土地證中所產(chǎn)生的各項稅費和其他費用，均由甲方承擔，乙方積極協(xié)助。至此，原告已全面履行協(xié)議所規(guī)定的義務。 　　委托代理人姚軍生，河南三川律師事務所律師。經(jīng)本院審判委員會討論決定，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百八十六條第一款及《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：　　一、撤銷本院（2010）海中法民一終字第1378號民事判決及?？谑忻捞m區(qū)人民法院（2010）美民一初字第280號民事判決；二、駁回吳愛菊的訴訟請求。而最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定，《合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定的強制性規(guī)定，指的是效力性強制規(guī)定。此外，根據(jù)陳勝的委托，吳宏生將購買訟爭土地的款項28萬元支付給陳桂菊后，陳勝于2005年12月7日向吳宏生出具一張《收條》，內(nèi)容為收到吳宏生交來買土地款282088元。其轉讓共有房屋，未經(jīng)共有人吳愛菊同意，亦違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第（四）項的規(guī)定，應認定無效。吳宏生不屬于善意第三人。由此可見，法律對物權登記的效力，只是規(guī)定為物權變動要件，而不是合同生效要件。　　本院二審認為，原審判決已確認吳宏生與陳勝簽訂的《房室買賣協(xié)議書》系雙方當事人的真實意思表示，該房屋雖有土地使用權證，但該協(xié)議書確認轉讓位于靈山鎮(zhèn)新農(nóng)貿(mào)市場的土地及房屋是一個不可分割的不動產(chǎn)整體，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)，不得轉讓的規(guī)定，該規(guī)定屬效力性強制性規(guī)定，因所轉讓的房屋尚未取得房屋權屬證書，該房屋系法律禁止交易的房屋，故原審判決認定雙方簽訂的《房室買賣協(xié)議書》為無效合同并無