dcy中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心-文庫吧在線文庫
【正文】 00元 /平米。 嘉飾茂家居生活廣場總建面積 8萬多㎡，商場面積 5萬多㎡，開盤至今商鋪已全部售完。出租房源面積為 801200平米不等，均價為 12元 /平米每天，現(xiàn)只剩 3樓和 4樓共 20間，總面積為 4200平米， 2樓已基本租完，只剩 2間。 工藝品 % 月星家居 品質(zhì)感較強(qiáng)，利潤較大，客戶定位較高，因為其產(chǎn)品特性所占經(jīng)營面積較少。 地產(chǎn)壹線 營銷定位論證 —— 軟裝界定 ?軟裝，即軟裝修、軟裝飾。 家佳福家飾藝術(shù)超市 10000平方米左右 新開規(guī)模軟裝市場，目前經(jīng)營狀況較差 月星居家連鎖超市 1000平方米左右 品質(zhì)居家連鎖店，吸引且經(jīng)營狀況較好 各大商場 零散分布，沒有集中地點，經(jīng)營狀況較好 ?目前無錫的軟裝市場集中分布在百安居，美凱龍，以及市區(qū)的一些大商場里面，而目前市場上真正意義上的軟裝超市緊有四家：百安居新區(qū)店，百安居錫山店，錫山美凱龍家佳福家飾藝術(shù)超市，月星居家連鎖超市。所以，軟裝產(chǎn)品的消費增長空間將越來越大。 機(jī)會 Opportunity 威脅 Threaten ?無錫首家規(guī)模型專業(yè)軟裝市場。做專業(yè)的軟裝市場最大限度的避免了紅海競爭。商鋪層高 ，辦公層高 。而 。華東家藝中心的建成，將填補(bǔ)這一市場空白，并形成華南有藝展中心，華東有家藝中心的商業(yè)格局。 ?軟裝市場隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，軟裝整體的市場前景看好，近幾年軟裝在整個房屋裝修比重逐年增大，這說明消費者對裝潢認(rèn)識的轉(zhuǎn)變。 租金還原法推導(dǎo)售價 表一： 租金還原法推導(dǎo)售價：價格比較系數(shù) 地產(chǎn)壹線 銷售價值論證 —— 區(qū)域競品租金反推法 樓層 月星家居 嘉飾茂 錫滬裝飾 廣益名品城 比較系數(shù) 對手目前 1F租金 3 本項目類比 1F租金均價 權(quán)重 項目 1F租金價格 =*+*+1*+*= 由此推算出 1F售價 =*365=19515元 /平方米 租金還原法推導(dǎo)售價 表二： 租金還原法推算項目商鋪售價為 19515元 /平方米 地產(chǎn)壹線 銷售價值論證 —— 區(qū)域競品價格比較法 市場比較法推導(dǎo)售價 表一： 比較內(nèi)容 權(quán)重 名品城 嘉飾茂 美食城 哥倫布 （指標(biāo)） 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 商業(yè)繁華度 20% 1 1 人流量 20% 1 1 規(guī)劃、主題 25% 1 交通條件 15% 1 1 規(guī)模 15% 1 得房率 5% 1 1 合計 100% 地產(chǎn)壹線 銷售價值論證 —— 區(qū)域競品價格比較法 樓層 名品城 嘉飾茂 美食城 哥倫布 比較系數(shù) 對手目前 1F售價 本項目類比 1F售價 48387 41237 56074 75117 權(quán)重 由此推算項目 1F商鋪售價 =48387*+41237*+56074*+75117*=53839元 /平方米 市場比較法推算項目商鋪售價為 53839元 /平方米 地產(chǎn)壹線 銷售價值論證 —— 項目價格推導(dǎo) 租金還原法 +市場比較法綜合推導(dǎo)項目 1F售價 =19515*+53839*=36677元 /平方米 樓層 1F 2F 3F 基準(zhǔn)價 36677元 /平方米 樓層系數(shù) 分層售價 36677元 /平方米 27508元 /平方米 18338元 /平方米 項目商鋪售價， 1F為 36677元 /平方米， 2F為 27508元 /平方米， 3F為 18338元 /平方米 地產(chǎn)壹線 銷售價值論證 —— 項目實際銷售價格 樓層 1F 2F 3F 基準(zhǔn)價 50000元 /平方米 樓層系數(shù) 分層售價 50000元 /平方米 25000元 /平方米 15000元 /平方米 目前項目實際銷售價格如下（現(xiàn)場踩盤獲知 ,具體數(shù)據(jù)以實際成交價格為準(zhǔn)） 項目商鋪實際售價， 1F為 50000元 /平方米， 2F為 25000元 /平方米， 3F為 15000元 /平方米；可以看出價格出入主要一層商鋪，二、三層商鋪售價低于市場承受價格，空間較大。市場機(jī)會點較大，但也需注意潛在的風(fēng)險。 ?區(qū)域內(nèi)華東裝飾城等商業(yè)體目前正進(jìn)行全面升級，這些區(qū)域內(nèi)老牌市場的升級將沖擊本案意圖營造的精品路線。 ?全國 20強(qiáng)開發(fā)商品牌。 地產(chǎn)壹線 營銷定位論證 —— 市場發(fā)展趨勢分析 隨著人們消費水平的提高和對居住環(huán)境要求的增長，軟裝產(chǎn)品的消費增長空間將越來越大。 軟裝經(jīng)營范圍以家居家飾等家裝修飾性物品為主，因此，華東家藝中心以家飾家藝作為項目定位，與錫滬路其它家居市場存在明顯差異。 軟裝 超市 % 月星家具 目前錫滬路上只有 1000平方米位于月星家具里面的軟裝超市，利潤較高，且經(jīng)營狀況良好。 地產(chǎn)壹線 營銷定位論證 —— 生產(chǎn)資料市場分布 崇安新城專業(yè)市場 經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種 特點 建材市場初級形態(tài) 廣益名品城 建陶瓷磚、衛(wèi)浴潔具、窗簾布藝、墻紙地毯、家居飾品、藝術(shù)玻璃 批零兼有，經(jīng)營品種開始品牌化，以軟裝為主，出現(xiàn)業(yè)種細(xì)分的專業(yè)市場，面向追求性價比和品質(zhì)化的客戶 名品城二期 3萬㎡ 石材、建陶瓷磚、衛(wèi)浴潔具、窗簾布藝、墻紙地毯、家居飾品、藝術(shù)玻璃、餐飲 嘉飾茂 5萬㎡ 電器、燈具、櫥柜、電子 佳潤建陶城 3萬㎡ 衛(wèi)浴、陶瓷 好藝家 8萬㎡ 燈飾燈具、家裝五金、瓷磚衛(wèi)浴、地板門業(yè)、居家飾品 、櫥柜 錫滬裝飾 10萬㎡ 板材、地板、五金、門業(yè)、樓梯、壁紙、櫥柜、燈具 早期的建材市場，批發(fā)為主，零售為輔，以硬裝為主，配合軟裝，倉儲式銷售，面向家居、辦公、酒店等裝修追求性價比的客戶 華東裝飾城 ㎡ 木材、五金、涂料 華東建材市場 ㎡ 潔具、陶瓷、水暖五金 中儲建材城 25萬㎡ 地磚、陶瓷、五金、水暖、櫥柜、燈具、玻璃制品、地板、石材 建材市場中級形態(tài) 月星家居
研究報告相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1