世邦魏理仕廣州市文德路項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第一、二部分初稿-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 域發(fā)展趨勢(shì) 今后文德路將力求在商業(yè)業(yè)態(tài)上與北京路商業(yè)步行街遙相呼應(yīng)，政府的規(guī)范與整飾仍將繼續(xù)，文德路商業(yè)形象有望得到改善。經(jīng)營(yíng)面積近 8成在 30㎡以下， 90％的月租金收入在 1萬(wàn)元 /㎡以下。過(guò)八成希望物業(yè)管理價(jià)格在20元 /㎡以下。經(jīng)營(yíng)面積近 8成在 30㎡以下， 90％的月租金支出在 1萬(wàn)元 /㎡以下。商鋪與倉(cāng)庫(kù)距離在 50 米以下及以上的分別為 7成和 3成，層高有過(guò) 6成認(rèn)為 ，門(mén)寬近 1/3希望為 4米，進(jìn)深有過(guò)半認(rèn)為 56米合理，其次為 4米和 79米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 建筑設(shè)計(jì)方面重點(diǎn)考慮倉(cāng)庫(kù)和車(chē)位的面積比例和出入通暢性，為滿足客戶的需求，盡 量增加倉(cāng)庫(kù)的面積。周邊生活、商業(yè)及市政配套較齊全。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之 系統(tǒng)資料 。 裙樓功能細(xì)化及檔次、面積間隔劃分 功能劃分關(guān)鍵在于提高核心市場(chǎng)顧客的回頭率。 銷售初期價(jià)格定為： 樓層 價(jià)格（萬(wàn)元 /㎡） 1F 1F 67 2F 3F 裙樓物業(yè)租賃收入的測(cè)定 商場(chǎng)租金由物業(yè)自身內(nèi)部因素所決定：足夠的人流量、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、合理的經(jīng)營(yíng)理念、濃厚的購(gòu)物氣氛等。 邊緣客戶群 主要分為： （ 1） 商鋪投資者 包括職業(yè)投資者、收入穩(wěn)定且有一定積蓄的工薪階層、有較多積蓄的中小型個(gè)體商戶。 藝術(shù)培訓(xùn) 初中以下的少年兒童 主要使家長(zhǎng)陪同前來(lái)。單元面積分隔為 2050㎡，統(tǒng)一規(guī)劃管理。 項(xiàng)目發(fā)展建議、補(bǔ)充方案 ? 重視商業(yè)管理，而不僅僅是物業(yè)管理。 ? 項(xiàng)目中庭為中空天井，以玻璃為頂進(jìn)行天熱采光。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之 系統(tǒng)資料 。 地上三層，以租為主，銷售為輔。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。對(duì)商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃、價(jià)格、位置及日后影響經(jīng)營(yíng)的因素等均更關(guān)注。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之 系統(tǒng)資料 。 三、項(xiàng)目定位建議 市場(chǎng)定位 —— 高端的文化、藝術(shù)、教育平臺(tái) ? 差異化考慮，為喜愛(ài)文化藝術(shù)的社會(huì)各界提供一個(gè)信息交流、藝術(shù)品買(mǎi)賣(mài)、藝術(shù)表演的、學(xué)習(xí)藝術(shù)的舞臺(tái)。 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目介入的市場(chǎng)時(shí)機(jī)成熟，附近缺乏文化藝術(shù)品等 三項(xiàng)市場(chǎng)機(jī)遇 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之 系統(tǒng)資料 。 ? 受投資總金額的影響，投資者購(gòu)買(mǎi)的商鋪單位面積主要為 50 ㎡以下。商鋪裝修要求簡(jiǎn)易裝修的達(dá) 8成，選擇中央空調(diào)的逾 7成。較受商鋪總價(jià)在 50萬(wàn)以下，面積在50㎡以下的均過(guò) 8成，過(guò)半接受租金在 400元 /㎡以下。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商鋪總價(jià)在 30 萬(wàn)以下，面積在 50㎡以下的較受歡迎。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 租售價(jià)格 專業(yè)市場(chǎng)以文物總店、金德大廈文悅軒、文化城三足鼎立的局面，以文悅軒為例，首層售價(jià) /㎡，租金 440元 /㎡（實(shí)用面積）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 發(fā)展歷程上，廣州專業(yè)市場(chǎng)自 70年代末 80年代至目前已形成三代，從早期的聚集成市，到口岸優(yōu)勢(shì)、硬件及配套條件改善情況下的專業(yè)市場(chǎng)，再到智能化、一體化、品牌化的現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)。 二手商鋪市場(chǎng)概述 整體二手樓市的逐步升溫，帶動(dòng)了二手商鋪市場(chǎng)成交量和成交金額逐年上升，二手商鋪市場(chǎng)日趨成熟。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。供需上，商品房供應(yīng)面積持續(xù)平穩(wěn)上升，成交情況比較樂(lè) 觀。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管 網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本提要對(duì)世邦市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告內(nèi)容作摘要性截取，詳細(xì)內(nèi)容參見(jiàn) —— 世邦魏理仕《廣州市文德路項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》第一、二部分初稿。各區(qū)分布上，與“東移、南拓、北優(yōu)、西聯(lián)”的發(fā)
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