【正文】 　?。弧　??！　〉诙?jié)　投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量　　一、投資性房地產(chǎn)的確認條件和初始計量　　將某個項目確認為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當符合投資性房地產(chǎn)的定義，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認條件：　?。弧　?。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務(wù)收入?！　?。　?。ǘ┓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理　　，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時，應(yīng)當將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值?！　　　《⒊髽I(yè)合并外其他方式取得的長期股權(quán)投資　　，應(yīng)當按照實際支付的購買價款作為長期股權(quán)投資的初始投資成本，包括購買過程中支付的手續(xù)費等必要支出?！　　　《㈤L期股權(quán)投資的成本法　　采用成本法核算的長期股權(quán)投資，初始投資或追加投資時，按照初始投資或追加投資時的投資成本增加長期股權(quán)投資的賬面價值，同一控制下控股合并形成的長期股權(quán)投資的初始投資成本為取得被合并方賬面所有者權(quán)益的份額?！　×㈤L期股權(quán)投資的處置　　企業(yè)處置長期股權(quán)投資時，應(yīng)相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)與所售股權(quán)相對應(yīng)的長期股權(quán)投資的賬面價值，出售所得價款與處置長期股權(quán)投資賬面價值之間的差額，應(yīng)確認為處置損益。　　　　無形資產(chǎn)通常包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標權(quán)、著作權(quán)、特許權(quán)、土地使用權(quán)等?！　。ㄋ模┩恋厥褂脵?quán)的處理　　企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認為無形資產(chǎn)。相對于研究階段而言，開發(fā)階段應(yīng)當是已完成研究階段的工作，在很大程度上具備了形成一項新產(chǎn)品或新技術(shù)的基本條件?！　。ǘo形資產(chǎn)使用壽命的確定　　，其使用壽命通常不應(yīng)超過合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利的期限?！　　　《⑹褂脡勖邢薜臒o形資產(chǎn)攤銷　　使用壽命有限的無形資產(chǎn)，應(yīng)在其預(yù)計的使用壽命內(nèi)采用系統(tǒng)合理的方法對應(yīng)攤銷金額進行攤銷?！　o形資產(chǎn)的攤銷金額一般應(yīng)當計入當期損益，但如果某項無形資產(chǎn)是專門用于生產(chǎn)某種產(chǎn)品或其他資產(chǎn)的，其所包含的經(jīng)濟利益是通過轉(zhuǎn)入到所生產(chǎn)的產(chǎn)品或其他資產(chǎn)中實現(xiàn)的，則該無形資產(chǎn)的攤銷金額應(yīng)當計入相關(guān)資產(chǎn)的成本。該交換不涉及或只涉及少量的貨幣性資產(chǎn)（即補價）。關(guān)聯(lián)方關(guān)系的存在可能導致發(fā)生的非貨幣性資產(chǎn)交換不具有商業(yè)實質(zhì)?！　。?）收到補價方：應(yīng)當以換入資產(chǎn)的公允價值（或換出資產(chǎn)的公允價值減去補價）和應(yīng)支付的相關(guān)稅費作為換入資產(chǎn)的成本；換入資產(chǎn)成本加收到的補價之和與換出資產(chǎn)賬面價值加應(yīng)支付的相關(guān)稅費之和的差額應(yīng)當計入當期損益?！　”菊律婕暗馁Y產(chǎn)減值對象主要包括以下資產(chǎn)：對子公司、聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的長期股權(quán)投資，采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，固定資產(chǎn)，生產(chǎn)性生物資產(chǎn)，無形資產(chǎn)，商譽以及探明石油天然氣礦區(qū)權(quán)益和井及相關(guān)設(shè)施等?！　??！　∷摹①Y產(chǎn)減值損失的確定　　企業(yè)在對資產(chǎn)進行減值測試并計算確定資產(chǎn)的可收回金額后，如果資產(chǎn)的可收回金額低于賬面價值，應(yīng)當將資產(chǎn)的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認為資產(chǎn)減值損失，計入當期損益，同時計提相應(yīng)的資產(chǎn)減值準備。如需變更，企業(yè)管理層應(yīng)當證明該變更是合理的，并在報表附注中作出說明?！　　　∷?、總部資產(chǎn)減值測試　　企業(yè)總部資產(chǎn)包括企業(yè)集團或其事業(yè)部的辦公樓、電子數(shù)據(jù)處理設(shè)備、研發(fā)中心等資產(chǎn)?！　∑浯?，對包含商譽的資產(chǎn)組進行減值測試，比較這些相關(guān)資產(chǎn)組的賬面價值（包括所分攤的商譽的賬面價值部分）與其可收回金額，如果相關(guān)資產(chǎn)組的可收回金額低于其賬面價值，應(yīng)當確認相應(yīng)的減值損失?！　∑髽I(yè)應(yīng)當在初始確認金融資產(chǎn)時，將其劃分為四類：以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產(chǎn)、持有至到期投資、貸款和應(yīng)收款項、可供出售金融資產(chǎn)。通常情況下，一般企業(yè)因銷售商品或提供勞務(wù)形成的應(yīng)收款項、商業(yè)銀行發(fā)放的貸款等，由于在活躍市場上沒有報價，回收金額固定或可確定，從而可以劃分為此類。如果企業(yè)在初始確認某項金融資產(chǎn)時將其劃分為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產(chǎn)，那么發(fā)生的相關(guān)交易費用應(yīng)直接計入當期損益（投資收益），不計入該金融資產(chǎn)的初始入賬金額。采用估值技術(shù)得出的結(jié)果，應(yīng)當反映估值日在正常交易中可能采用的交易價格?！　。ǘ嶋H利率法及攤余成本　　　　實際利率法是按照金融資產(chǎn)或金融負債（含一組金融資產(chǎn)或金融負債）的實際利率計算其攤余成本及各期利息收入或利息費用的方法。但是，該金融資產(chǎn)被指定為被套期項目的，相關(guān)的利得或損失的處理，適用《企業(yè)會計準則第24號——套期保值》?！　　　×①J款和應(yīng)收款項的會計處理　　貸款和應(yīng)收款項應(yīng)當以攤余成本進行后續(xù)計量。采用實際利率法計算的可供出售金融資產(chǎn)的利息收入，應(yīng)當計入當期損益（投資收益等）；可供出售權(quán)益工具投資的現(xiàn)金股利，應(yīng)當在被投資單位宣告發(fā)放股利時計入當期損益（投資收益等）。　　短期應(yīng)收款項的預(yù)計未來現(xiàn)金流量與其現(xiàn)值相差很小的，在確定相關(guān)減值損失時，可不對其預(yù)計未來現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)?！　。ǘ┛晒┏鍪劢鹑谫Y產(chǎn)減值損失的計量　　，即使該金融資產(chǎn)沒有終止確認，原直接計入所有者權(quán)益的因公允價值下降形成的累計損失，也應(yīng)當予以轉(zhuǎn)出，計入當期損益?！　?。　　對于授予后立即可行權(quán)的換取職工提供服務(wù)的權(quán)益結(jié)算的股份支付，應(yīng)在授予日按照權(quán)益工具的公允價值，將取得的服務(wù)收入計入相關(guān)資產(chǎn)成本或當期費用，同時計入資本公積中的股本溢價。在滿足這些條件之前，職工無法獲得股份。如果沒有活躍的交易市場，應(yīng)當考慮估值技術(shù)?！　。?）確認成本費用?！　。ǘ┛赊D(zhuǎn)換公司債券　　 企業(yè)發(fā)行的可轉(zhuǎn)換公司債券，既含有負債成份又含有權(quán)益成份，應(yīng)當在初始確認時將負債和權(quán)益成份進行分拆，分別進行處理?！　?，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。或有租金在實際發(fā)生時，計入當期損益?！　。ǘ┙杩钯M用應(yīng)予資本化的借款范圍　　借款費用應(yīng)予資本化的借款范圍既包括專門借款，也可包括一般借款。在符合資本化條件的資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費用，應(yīng)當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。一般借款發(fā)生的輔助費用，也應(yīng)當按照上述原則確定其發(fā)生額。　　，即采用以上三種方式共同清償債務(wù)的債務(wù)重組方式?！　　　《鶆?wù)轉(zhuǎn)為資本　　，債務(wù)人應(yīng)當在滿足金融負債終止確認條件時，終止確認重組債務(wù)，并將債權(quán)人放棄債權(quán)而享有股份的面值總額（或者股權(quán)份額）確認為股本（或者實收資本），股份（或者股權(quán)）的公允價值與股本（或者實收資本）之間的差額確認為資本公積。如債權(quán)人已對該債權(quán)計提減值準備的，應(yīng)當先將該差額沖減減值準備，減值準備不足以沖減的部分，作為債務(wù)重組損失計入營業(yè)外支出。　　　　三、修改其他債務(wù)條件　　，債務(wù)人應(yīng)當將修改其他債務(wù)條件后債務(wù)的公允價值作為重組后債務(wù)的入賬價值，重組債務(wù)的賬面價值與重組后債務(wù)的入賬價值之間的差額，計入當期損益（營業(yè)外收入）?！　。ǘ┮苑乾F(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)　　，債務(wù)人應(yīng)當在符合金融負債終止確認條件時，終止確認重組債務(wù)，并將重組債務(wù)的賬面價值與轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值之間的差額計入當期損益（營業(yè)外收入）。債權(quán)人作出讓步是債權(quán)人同意發(fā)生財務(wù)困難的債務(wù)人現(xiàn)在或者將來以低于重組債務(wù)賬面價值的金額或者價值償還債務(wù)。　　。　　　　借款費用允許開始資本化必須同時滿足三個條件，即資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生、借款費用已經(jīng)發(fā)生、為使資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始?！　〉诙?jié)　借款費用　　一、借款費用的范圍　　借款費用是企業(yè)因借入資金所付出的代價，包括借款利息、折價或者溢價的攤銷、輔助費用以及因外幣借款而發(fā)生的匯兌差額等。企業(yè)無法取得出租人的租賃內(nèi)含利率且租賃合同沒有規(guī)定利率的，應(yīng)當采用同期銀行貸款利率作為折現(xiàn)率。滿足下列標準之一的，應(yīng)認定為融資租賃：　　，資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。　　第十一章　長期負債及借款費用　　[基本要求]　?。ㄒ唬┱莆臻L期借款、應(yīng)付債券和長期應(yīng)付款的會計處理　?。ǘ┱莆粘凶馊藢θ谫Y租賃的會計處理　?。ㄈ┱莆战杩钯M用的范圍和確認原則　?。ㄋ模┱莆战杩钯M用資本化期間的確定　?。ㄎ澹┱莆战杩钯M用資本化金額的確定　　[考試內(nèi)容]　　第一節(jié)　長期負債　　一、長期借款　　 長期借款是企業(yè)從銀行或其他金融機構(gòu)借入的期限在1年以上（不含1年）的借款。企業(yè)應(yīng)在行權(quán)日根據(jù)行權(quán)情況，確定股本和股本溢價，同時結(jié)轉(zhuǎn)等待期內(nèi)確認的資本公積（其他資本公積）?！　∪?、條款和條件的修改　　通常情況下，股份支付協(xié)議生效后，不應(yīng)對其條款和條件隨意變更。同時，企業(yè)應(yīng)當以最終可行權(quán)或?qū)嶋H行權(quán)的權(quán)益工具數(shù)量為基礎(chǔ)，確認取得服務(wù)的金額?！　?。但是，在活躍市場中沒有報價且其公允價值不能可靠計量的權(quán)益工具投資，或與該權(quán)益工具掛鉤并須通過交付該權(quán)益工具結(jié)算的衍生金融資產(chǎn)發(fā)生的減值損失，不得轉(zhuǎn)回。實務(wù)中，企業(yè)可以根據(jù)具體情況確定單項金額重大的標準。重分類日，該投資剩余部分的賬面價值與其公允價值之間的差額計入所有者權(quán)益，在該可供出售金融資產(chǎn)發(fā)生減值或終止確認時轉(zhuǎn)出，計入當期損益?！　∑髽I(yè)收回或處置貸款和應(yīng)收款項時，應(yīng)將取得的價款與該貸款和應(yīng)收款項賬面價值之間的差額計入當期損益。持有至到期投資在持有期間應(yīng)當按照攤余成本和實際利率計算確認利息收人，計入投資收益。　?。?）可供出售金融資產(chǎn)公允價值變動形成的利得或損失，除減值損失和外幣貨幣性金融資產(chǎn)形成的匯兌差額外，應(yīng)當直接計入所有者權(quán)益，在該金融資產(chǎn)終止確認時轉(zhuǎn)出，計入當期損益?！　。ㄒ唬┙鹑谫Y產(chǎn)后續(xù)計量原則　　企業(yè)應(yīng)當按照以下原則對金融資產(chǎn)進行后續(xù)計量：　　，應(yīng)當按照公允價值計量，且不扣除將來處置該金融資產(chǎn)時可能發(fā)生的交易費用?！　　　《?、公允價值的確定　　公允價值是在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。　　、貸款和應(yīng)收款項、可供出售金融資產(chǎn)等三類金融資產(chǎn)之間，也不得隨意重分類。　　、戰(zhàn)略投資需要等而將其直接指定為以公允價值計量且其公允價值變動計入當期損益的金融資產(chǎn)。但由于根據(jù)上述方法計算的商譽減值損失包括了應(yīng)由少數(shù)股東權(quán)益承擔的部分，而少數(shù)股東權(quán)益擁有的商譽價值及其減值損失均不在合并財務(wù)報表中反映，合并財務(wù)報表只反映歸屬于母公司的商譽減值損失，因此，應(yīng)當將商譽減值損失在可歸屬于母公司和少數(shù)股東權(quán)益部分之間按比例進行分攤，以確認歸屬子母公司的商譽減值損失?！　∑髽I(yè)在對某一資產(chǎn)組進行減值測試時，應(yīng)當先認定所有與該資產(chǎn)組相關(guān)的總部資產(chǎn)，再根據(jù)相關(guān)總部資產(chǎn)能否按照合理和一致的基礎(chǔ)分攤至該資產(chǎn)組分別情況進行處理。減值損失金額應(yīng)當按照下列順序進行分攤：　??；　　，按比例抵減其他各項資產(chǎn)的賬面價值?！　　　〉谌?jié)　資產(chǎn)組的認定及減值的處理　　一、資產(chǎn)組的認定　　資產(chǎn)組是企業(yè)可以認定的最小資產(chǎn)組合，其產(chǎn)生的現(xiàn)金流入應(yīng)當基本上獨立于其他資產(chǎn)或資產(chǎn)組產(chǎn)生的現(xiàn)金流人?！　≡诠烙嬞Y產(chǎn)的可收回金額時，應(yīng)當遵循重要性要求?！　?，從而影響企業(yè)計算資產(chǎn)預(yù)　　計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值的折現(xiàn)率，導致資產(chǎn)可收回金額大幅度降低。　　，在確定各項換入資產(chǎn)的成本時，應(yīng)當分別下列情況處理：　?。?）非貨幣性資產(chǎn)交換具有商業(yè)實質(zhì)，且換入資產(chǎn)的公允價值能夠可靠計量的，應(yīng)當按照換入各項資產(chǎn)的公允價值占換入資產(chǎn)公允價值總額的比例，對換入資產(chǎn)的成本總額進行分配，確定各項換入資產(chǎn)的成本。要求采用該估值技術(shù)確定的公允價值估計數(shù)的變動區(qū)間很小，或者在公允價值估計數(shù)變動區(qū)間內(nèi)，各種用于確定公允價值估計數(shù)的概率能夠合理確定。支付的貨幣性資產(chǎn)占換入資產(chǎn)公允價值（或占換出資產(chǎn)公允價值與支付的貨幣性資產(chǎn)之和）的比例，或者收到的貨幣性資產(chǎn)占換出資產(chǎn)公允價值（或占換入資產(chǎn)公允價值和收到的貨幣性資產(chǎn)之和）的比例低于25%的，視為非貨幣性資產(chǎn)交換；高于25%（含25%）的，視為貨幣性資產(chǎn)交換?！　　　《?、無形資產(chǎn)出售　　企業(yè)出售無形資產(chǎn)，表明企業(yè)放棄該無形資產(chǎn)的所有權(quán)，應(yīng)將所取得的價款與該無形資產(chǎn)賬面價值的差額作為資產(chǎn)處置利得或損失，計入當期損益?！　。ǘ備N期和攤銷方法　　企業(yè)攤銷無形資產(chǎn)，應(yīng)當自無形資產(chǎn)可供使用時起，至不再作為無形資產(chǎn)確認時止。　?。ㄈo形資產(chǎn)使用壽命的復(fù)核　　企業(yè)至少應(yīng)當于每年年度終了，對使用壽命有限的無形資產(chǎn)的使用壽命進行復(fù)核?！　　　∪?、內(nèi)部開發(fā)的無形資產(chǎn)的計量　　內(nèi)部開發(fā)活動形成的無形資產(chǎn)成本，由可直接歸屬于該資產(chǎn)的創(chuàng)造、生產(chǎn)并使該資產(chǎn)能夠以管理層預(yù)定的方式運作的所有必要支出組成?！　∑髽I(yè)改變土地使用權(quán)的用途，停止自用土地使用權(quán)而用于賺取租金或資本增值時，應(yīng)按其賬面價值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)?！　　　∪?、無形資產(chǎn)的初始計量　　無形資產(chǎn)通常按照成本進行初始計量?！　《?、共同控制資產(chǎn)　　共同控制資產(chǎn)是企業(yè)與其他合營方共同投入或出資購買一項或多項資產(chǎn)，按照合同或協(xié)議約定對有關(guān)的資產(chǎn)實施共同控制的情況?！　￠L期股權(quán)投資權(quán)益法的使用主要涉及初始投資成本的調(diào)整、投資損益的確認、取得現(xiàn)金股利或利潤的處理、超額虧損的確認和被投資單位除凈損益外所有者權(quán)益的其他變動的會計處理?！　　　∪?、投資成本中包含的已宣告尚未發(fā)放現(xiàn)金股利或利潤的處理　　企業(yè)無論是以何種方式取得長期股權(quán)投資，取得投資時，對于被投資單位已經(jīng)宣告發(fā)放的現(xiàn)金股利或利潤應(yīng)作為應(yīng)收項目單獨核算，不構(gòu)成長期股權(quán)投資成本?！　　　《⑼顿Y性房地產(chǎn)的處置　　企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益，即，將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本?！　?。　　已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當能夠單獨計量和出售。固定資產(chǎn)使用壽命、預(yù)計凈殘值和折舊方法的改變應(yīng)當作為會計估計變更?！　　　。?）接受固定資產(chǎn)投資的企業(yè)，在辦理了固定資產(chǎn)移交手續(xù)之后，應(yīng)按投資合同或協(xié)議約定的價值加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費作為固定資產(chǎn)的入賬價值，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外。對于特殊行業(yè)的特定固定資產(chǎn)，確定其初始入賬成本時還