【正文】 ）二期后續(xù)資金來源：二期10號樓已銷售20余套，銷售房款436萬元足以填補“***”二期資金缺口290萬元。項目基本情況“***”項目二期共開發(fā)8棟（1012123號住宅樓），1014號樓為18層建筑，2123號樓為11層建筑，共538套住宅。借款人家庭支出擠占公司營運資金（如添置固定資產(chǎn)、購買汽車等）。企業(yè)因經(jīng)營場所增加需要購置、租賃店面，并進行前期裝修，需要固定性投入占用了流動資金，需增加配置流動資金需求，企業(yè)自籌之外需要的貸款需求。貸款用途及貸款金額可行性分析因銀監(jiān)局三個辦法一個指引對貸款用途及金額合理性分析進行了要求，省行在以前下發(fā)的相關操作提示中也進行了規(guī)范，但在審批貸款特別是用于經(jīng)營的貸款中發(fā)現(xiàn)，雖大部分業(yè)務發(fā)起機構對貸款用途進行了說明，但對貸款用途與借款人經(jīng)營行業(yè)的合理性、借款人為什么要臨時增加貸款的合理性以及借款人貸款金額與經(jīng)營收入匹配性、流動資金需求的合理性等缺少可行性分析。流動資金增長比例須與銷售收入增長比例相符合，另根據(jù)銷售增長規(guī)模與企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)占用情況來合理測算資金需求量。結合本次收儲量，分析庫存增加需要補充的流動資金；同時根據(jù)貸款時市場情況對季節(jié)性鋪貨、原材料是否真實下調(diào)等進行市場及合理性分析。 項目基本情況略，資金分析如下： “***”項目總投資如下： 單位：萬元項目名稱面積單價總價備注1. 土地成本含稅2. 前期費用 規(guī)劃設計按單位建筑面積計算 按單位建筑面積計算按單位建筑面積計算按單位建筑面積計算按單位建筑面積計算3. 建安工程費按單位建筑面積計算按單位建筑面積計算 按單位建筑面積計算 按單位建筑面積計算 按單位建筑面積計算按單位建筑面積計算 按單位建筑面積計算4. 基礎設施費 高層電梯3臺5. 不可預見費5%建安工程費5%計合計8296項目已投入資金情況整個項目投資約8296萬元，已投入4175萬元，、該投入進存貨科目核算。公司財務狀況公司提供的2011年12月份財務報表反映：公司總資產(chǎn)11591萬元，其中貨幣資金2222萬元；預付賬款4297萬元，主要為預付的建設工程款；其他應收款793萬元，為墊付的項目工程款；存貨4258萬元，主要是繳納的土地出讓金、契稅及項目開發(fā)成本。一期項目如未完工，應對一期項目總投資、已投入資金、資金來源、已實現(xiàn)的銷售、一期銷售已用于一期的再投入，一期缺口等情況進行調(diào)查分析，在此基礎上，分析一期項目回籠資金對二期項目的支持。單筆貸款敘做不符合項目準入要求個別行在敘做一手商用房按揭貸款時，未嚴格按照項目批復條件執(zhí)行。對收入證明的真實性未予以核驗對經(jīng)營戶和月收入5000元以上的借款人，大部分行都提供了銀行流水，但有些行未核打銀行流水，更未分析收入證明的合理性。二、核查內(nèi)容過于簡單，不能覆蓋貸款風險點；同時對于無固定工作的村、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）居民的購房人，核查走過場的情況較為普遍。對公司公司規(guī)模、公司及股東負債（貸款期限、抵押物等）調(diào)查較為清晰明了，公司經(jīng)營收入與調(diào)查方式、佐證材料收集較為全面。該調(diào)查報告較清晰、全面地反映了借款人家庭實力、個人及公司負債情況，在調(diào)查公司經(jīng)營及收入時，采取了多種調(diào)查方式，收集佐證材料也較為充分；同時對貸款用途、貸款金額合理性分析及抵押物等情況也介紹地較為全面。經(jīng)辦行應在調(diào)查報告中明確反映借款人身份識別個人網(wǎng)銀客戶：可通過綜合柜員查詢客戶資料并打印或提供口令牌；貸記卡客戶：征信報告或由我行綜合柜員查詢并打?。淮l(fā)薪客戶：我行代發(fā)薪工資存折（我行從2012年3月份開始，代發(fā)薪客戶在存折上有顯示）；正常還款一年以上的存量貸款客戶：征信報告。另針對申請合作的承擔擔保責任的消費類汽車經(jīng)銷商，經(jīng)辦行應對公司以往汽車銷售情況、按揭貸款質(zhì)量情況、征信情況等方面要加強調(diào)查，核實申請合作額度的合理性并落實擔保的有效性。借款人畢業(yè)于XX中學，2009年成功收購XX市長嶺礦業(yè)有限公司，為法人代表，%，剩余兩股東為借款人的岳父岳母。公司貸款卡顯示該公司在金融機構無負債。貨款資金回籠保障介紹不清。該抵押物確實為地上一層臨街商鋪，周邊商業(yè)氛圍良好，租金價格較高，抵押物足值。三、借款原因及用途借款人名下位于***街道***居委會495號別墅需裝修，面積590平方米, 因該自建房是在2007年取得土地證，土地性質(zhì)為集體撥用土地，房子于2010年建成，房產(chǎn)證由***鄉(xiāng)統(tǒng)一辦理，現(xiàn)還未辦理好。3）樓齡、該抵押物于2002年建成，目前抵押物用途為家庭自用。其他問題：擬裝修房產(chǎn)未提供房產(chǎn)證，僅出具了當?shù)卮逦瘯囊粋€建房證明，可信度不高。二、聯(lián)保貸款經(jīng)營流水為他人（出納、會計等）名下的，是否需要追加他人（出納、會計等）做擔保有些公司為避稅，資金結算不通過公司或股東賬戶，而是利用他人賬戶或分多人賬戶進出，對于此種情況經(jīng)辦行客戶經(jīng)理應調(diào)查確認此類人的身份，如提供用工合同或工資簽收表等，在確認身份真實的情況下可不需追加擔保。借款人自學校畢業(yè)后曾先后從事汽車運輸、工程裝修等職業(yè)，2002年同萬年縣人合作共同出資成立塑剛窗加工銷售門市部；地點：縣城路；經(jīng)營形式：個人經(jīng)營。店鋪租用臨街房3間，200㎡左右，店后有生產(chǎn)加工設備車間，成品倉庫、原料倉庫（附有影印件）。另客戶經(jīng)理與借款人一同到各家銀行打印了借款人個人在銀行的個人存折交易流水，時間自2007年2012年3月，由于復印件較多，經(jīng)辦行只采用了2011年近4個月的交易流水進行核算；2011年12月、2012年1月、2月、3月的銀行存折流水記錄。其資金合理性需求如下：完成鋁窗安裝制作合同所需訂貨資金235萬元，這些資金結算方式為待全部現(xiàn)金。家庭開支：我行貸款本息為120+120%=1302336元。具體租賃情況為：店面用作借款人作經(jīng)營使用，年租金收入38000元。西面為縣電影院\中國銀行支行營業(yè)部。另對于銀行流水遠遠大于經(jīng)營收入，經(jīng)辦行未作進一步調(diào)查分析，只簡單表述為借款人在其他行業(yè)的生意往來。關于上報材料的規(guī)范性要求省行今年下發(fā)新的一體化表格和材料清單后，大部分行上報的材料已比較合規(guī)，但仍然存在部分行對文件要求執(zhí)行不到位的情況，如申請表內(nèi)容填寫不完整、調(diào)查報告關鍵內(nèi)容刪減、不按省行規(guī)定的表格及文件夾掃描、掃描順序錯亂，收入證明仍用老版等，有關材料規(guī)范性要求重申如下： 一、申請表的各項信息要素須完整規(guī)范填寫，客戶已經(jīng)提供了相關材料的，應在相關欄位中對應填寫，不得缺漏，對確實沒有的信息，則在相關欄位以“/”代替，不得空白。同時為加強對借款人貸款真實用途的核查，要求借款人配合提供交易對手的聯(lián)系電話。三、借款經(jīng)營情況借款人投資的“X縣X鎮(zhèn)X采石場”，主要是生產(chǎn)建設高速鐵路及高速公路的專用碎石，目前該采石場有2臺挖掘機，一臺裝卸機，2輛東風牌貨車及一套破石碎石設備，有生產(chǎn)工人20人，日可生產(chǎn)商品碎石約1000立方，商品碎石對外銷售價為40元/立方，日均銷售額為4萬元，碎石的生產(chǎn)成本約25元/立方，年利潤約540萬元，借款人占股49%，年可獲利260萬元。 ，協(xié)議規(guī)定待轉(zhuǎn)讓資金全部到位后，轉(zhuǎn)讓方可幫忙辦理過戶手續(xù)，可目前所有證件均未過戶，該筆轉(zhuǎn)讓資金可能未繳清，我行貸款存在用作轉(zhuǎn)讓資金的嫌疑明顯。項目資金方面：介紹項目總投資及投資構成，特別是資金籌集方式分析合理、到位。請各行今后在業(yè)務營銷工作中注意掌握此項要求。 該房產(chǎn)原屬于熊某，本人對熊某及其配偶身份已調(diào)查核實，對所買房產(chǎn)已上門調(diào)查，買房人身份及賣房行為真實無誤，所買房產(chǎn)無第三方共有產(chǎn)權，可完全處置，該房產(chǎn)價格合理，買賣雙方存在關聯(lián)關系。經(jīng)辦行需調(diào)查該交易的真實性（從交易背景是否真實、價格是否虛高、首付款是否已支付等情況進行分析）。有關問題經(jīng)歸納總結，予以提示如下：對客戶準入的定位有偏差，選擇的客戶不符合我行規(guī)定的準入條件，或客戶所從事的行業(yè)非為我行支持產(chǎn)業(yè)，如有的客戶為生產(chǎn)性企業(yè)、汽車經(jīng)銷商等，有的客戶從事典當行業(yè)、建筑土建工程承建商等。在核算借款人交易流水時，未有效剔除非經(jīng)營性流水，虛增借款人經(jīng)營業(yè)績。為了提高樓盤項目的審批效率，防止不必要的項目反復和后續(xù)項目敘做條件的變更，各行應在項目營銷過程中加強與開發(fā)商的溝通，明確我行的敘做條件，或在項目上報審批過程中就省行要求的有關條件及時與開發(fā)商進行協(xié)商，確保敘做條件的有效落實。對業(yè)務請示文件，各行應先行以行發(fā)文形式上報省行個金委，并在CCAS系統(tǒng)中掃描在項目材料的首頁；另對于按揭合作協(xié)議，各行只需提交開發(fā)商單方草簽或意向書，不得在項目審批前與開發(fā)商雙方簽署正式合作協(xié)議；二、明確項目敘做條件，確保業(yè)務請示文件和經(jīng)辦行審批意見的一致性。聯(lián)?？蛻艚M合不合理，一組聯(lián)?？蛻糁校蛻魧嵙ο嗖顟沂?，無法滿足我行對擔保能力的要求，小組成員相互擔保能力得不到保證。③經(jīng)辦行調(diào)查，借款人實為江西華豐實業(yè)有限公司的股東,雖驗資報告沒有體現(xiàn)借款人的名字,但其存折流水量較大，經(jīng)辦行據(jù)此推認該存折流水可佐證借款人。,其中一筆住房貸款每月歸還他行每月支付他行1361元,另外借款人名下有兩筆低押貸款,用于公司經(jīng)營周轉(zhuǎn),每月支付他行利息3200元左右,此次向我行申請個人二手商業(yè)用房按揭貸款每月應支付我行53400元左右,因此每月支付銀行共計58000元左右，基本上每月店面的租金可的覆蓋,還款壓力不大。其中房產(chǎn)三宗，現(xiàn)價值482萬元；有一輛轎車，價值18萬元）。對于按揭類貸款業(yè)務，如存在共同購買行為，即購買合同有兩人簽字（另一人非借款人配偶），經(jīng)辦行通過償債能力評價，可以認定其中一人已具備還款能力，不需將另一人作為共同還款人的，則不需在系統(tǒng)中增加“共同借款人”；如需要增加購買合同上另一人與借款人作為同等順序共同承擔此筆債務的，則具體操作同前表述。關于公司開發(fā)的“六、第二還款分析抵押物是借款人名下的一套住房（自用），一棟商住樓（閑置）。借款人有一小孩，正在讀書，無不良社會行為。省行近期在單筆貸款審批過程中，發(fā)現(xiàn)個別經(jīng)辦行發(fā)起的住房貸款存在提供不實工作單位、收入證明，非標類貸款提供不實用途佐證材料的現(xiàn)象：*一家二級分行轄屬的兩家同城支行敘做的兩個樓盤中，有幾筆貸款借款人的收入證明分別由兩個單位開具，但聯(lián)系人為同一個人；在審批人致電單位聯(lián)系人時，聯(lián)系人答復非該單位人員；*一家支行一筆住房貸款上報時提供的收入證明為當?shù)匾患夜?，審批人對借款人征信記錄的信息與收入證明單位不一致提出質(zhì)疑退檔，經(jīng)辦行后續(xù)提交的收入證明卻為上海一家公司開具；*一家支行上報的貸款材料中借款人收入證明單位和系統(tǒng)輸機輸入的單位不一致，審批人發(fā)現(xiàn)提出疑問要求經(jīng)辦行核實時，經(jīng)辦行后續(xù)提供的收入證明單位改成了與系統(tǒng)輸入的工作單位一致，但與調(diào)查報告中表述的又不一致。其他問題：經(jīng)營利潤率偏高；借款人購銷合同及門窗安裝承包合同明顯存在修改現(xiàn)象；調(diào)查報告中合伙人名稱與合伙協(xié)議不一致；借款人占股比例前后不一，調(diào)查報告前面表述為50%，在測算其家庭收入時表述為90%；抵押物租賃合同不具有可信性，抵押權人與承租人為合伙人，借款人承租該抵押物用途不明。八、其他（略）問題分析與點評：對借款人目前的業(yè)務水平介紹不清：根據(jù)調(diào)查報告，借款人原來的加工、安裝水平只停留在簡單的電焊，就算有安裝業(yè)務，其工藝制作水平，遠遠不能和現(xiàn)代的藝術性強、工藝要求高的塑鋼、不銹鋼、鐵藝相提并論。該抵押物經(jīng)我行認可房地產(chǎn)價格評估有限公司預評估，房產(chǎn)總價值387萬元。家庭節(jié)余：1388250元1366336元=21914元，借款人家庭收入能滿足借款人家庭生活所需及還款需求，具備較充足的還款能力。另因資金主要購進塑鋼型材使用，所以申請將貸款資金劃入其交易對手江西省有限公司賬號，該公司的帳戶在我行已經(jīng)開立的單位基本結算帳戶，我行將按照公司授信管理及個人貸款管理辦法要求，對貸款資金進行監(jiān)管，確保貸款資金的真實用途。對此，經(jīng)調(diào)查，借款人家庭及成員不存在民間融資行為，其經(jīng)營性流水與實際銷售收入基本相符。其次，其經(jīng)營得店鋪位于縣路，屬于縣城老街區(qū)，200米區(qū)域內(nèi)住有幾千戶有人家，每天均會又多戶新建私人用房，同時又有多家房產(chǎn)開發(fā)商在城建房產(chǎn)，為此相關鋁合金、塑鋼型材業(yè)務日益加大，僅2011年8月，借款人同有限公司簽訂了一份377萬元的塑鋼窗制作大單，合同規(guī)定所有工程安裝完窗外框后甲方支付15%，內(nèi)扇玻璃安裝完畢支付35%，余款驗收后支付47%，剩余3%用于工程質(zhì)量保證金。90合計0362注：以上資產(chǎn)證明材料見房產(chǎn)證、行駛證、合作協(xié)議。各行在具體敘做該類貸款時，應重點把握客戶的第一還款來源，有關園區(qū)資產(chǎn)價值的認定原則上按如下標準掌握：廠房、辦公樓只接受磚混或鋼結構，不接受磚木或其他簡易廠房，價值認定時，按房齡3年以內(nèi)的不超過600元/平方米；房齡35年的不超過500元/平方米；房齡510年的不超過400元/平方米進行把握；園區(qū)土地以取得價或當?shù)毓I(yè)用地最低標準為準；對附屬建筑如門衛(wèi)、配電間、食堂等小型建筑不納入價值計算范圍；對地上建筑物無法辦理產(chǎn)權的土地不接受抵押。營業(yè)執(zhí)照或公司章程已明確借款人的股東身份和股權占比，應區(qū)分以下情況處理。因此，當借款人第一還款來源沒有保障或貸款出現(xiàn)風險時，處置抵押物足以償還貸款本息及其費用，完全能夠覆蓋我行30萬元貸款本息，抵押物充足，抵押物產(chǎn)權清晰，第二還款來源有充分保障。借款人月均還款占家庭總收入的38%,經(jīng)辦行認為借款人的收入穩(wěn)定，具備還款能力。負債情況：2009年在經(jīng)辦行辦理個人住房貸款55