上海估價師培訓(xùn)講義下載土地估價實(shí)務(wù)-由楊國誠主講-文庫吧在線文庫
【正文】 開發(fā)土地估價 ? 成片開發(fā)土地的概念 ? 成片開發(fā)是指：在取得國有土地使用權(quán)后 ，依照規(guī)劃對土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè) ， 平整場地 、 建設(shè)供排水 、 供電 、 供熱 、 道路交通 、 通信等公用設(shè)施 ， 形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件 ， 然后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 、經(jīng)營公用事業(yè)；或者進(jìn)而建設(shè)通用工業(yè)廠房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物 ， 并對這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營活動 。 （二）建設(shè)用地按土地開發(fā)狀況分類 ? 熟地估價 ? 熟地指完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 、 具備建設(shè)條件的土地 。 ? 生地價格一般應(yīng)不含土地基礎(chǔ)設(shè)施配套和開發(fā)費(fèi)用。宗地估價要根據(jù)宗地具體的基礎(chǔ)設(shè)施配套條件和土地開發(fā)程度確定價格內(nèi)涵，根據(jù)合法用途和規(guī)劃參數(shù)，選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法：成本法、假設(shè)開發(fā)法、市場比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。 ? 國有土地使用權(quán)出讓價格是指在政府土地使用權(quán)出讓市場 （ 一級市場 ） 上形成的公開市場價格或者是土地使用權(quán)出讓金 。 此方法的準(zhǔn)確性依賴于對未來市場價格水平和開發(fā)成本的正確預(yù)測 。然后通過房地產(chǎn)年純收益扣除房屋年純收益得出土地的年純收益。依法不得抵押的土地沒有抵押價值。要弄清租金的各構(gòu)成項(xiàng)目的內(nèi)涵 ， 維修費(fèi) 、 稅費(fèi)等由出租人承擔(dān)還是由承租人承擔(dān) 。 ? 表中商業(yè) 、 辦公 、 住宅價格均為樓面地價；工業(yè)用途 5級為樓面地價；其余級別為地面價 。都市型工業(yè)指知識、信息、技術(shù)和手工技能密集，又低能耗物耗、少污染、少占地的工業(yè)。 既包括獨(dú)立的商業(yè)設(shè)施用地 ， 也包括商住 、 商辦 、 住宅等建筑內(nèi)部用作商業(yè)經(jīng)營的裙房分?jǐn)偟耐恋?（ 不含大賣場等用地 ） 。 ? 土地使用權(quán)協(xié)議出讓最低價的標(biāo)準(zhǔn) ? 原國家土地管理局 《 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價確定辦法 》 規(guī)定 ， 協(xié)議出讓最低價由省 、自治區(qū) 、 直轄市人民政府土地管理部門會同有關(guān)部門擬定 ， 報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)后下達(dá)市 、 縣人民政府土地管理部門執(zhí)行 。 根據(jù)具備的條件 ， 可采用市場比較法或收益法評估 。 （ 開發(fā)商尚未得到土地使用權(quán) ） 包括：公開招標(biāo) 、掛牌拍賣 和協(xié)議出讓 。 其中 ， 農(nóng)地土地取得費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi) 、 青苗
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