【正文】 業(yè)762936結(jié)論：西安市在崗職工工資總體水平在全國范圍內(nèi)屬中等偏低水平，特別是和北京、上海、深圳等經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)相差較多。其中%交通和通訊%結(jié)論：從2002年西安市家庭人均支出情況來分析，食品支出占28%左右，依據(jù)恩格系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)屬于中生活地區(qū)水平。四、西安的社會環(huán)境1．歷史文化對西安的影響中國是世界四大文明古國之一，西安則是中國的六大古都之一。秦朝明朝2．西安的人文環(huán)境西安是我國重要的科研基地和高等教育基地，西北地區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心。結(jié)論：科技是第一生產(chǎn)力，這已成為人們的共識。3．人口狀況資料：2002年西安各區(qū)人口分布區(qū)域名稱灞橋區(qū)58咸陽國際機場距西安市中心40公里，是中國四大國際航空港之一。西安火車站是中國特等客運站之一、歐亞大陸橋在中國境內(nèi)的重要站點。西安是僅次于北京的全國第二大公路交通樞紐，共有9條國道呈放射狀通往全國各地；l2003年政府規(guī)劃中已加強了公路建設(shè)的力度，周邊公路網(wǎng)的建設(shè)、道路拓寬及改造工程、高速公路、城區(qū)快速干道的建設(shè)、秦嶺終南山公路隧道的建設(shè)成為今年西安市公路建設(shè)重點。結(jié)論：西安一直是我國中西部重要的交通樞紐，交通便利，設(shè)施齊全。發(fā)展外圍新區(qū)，降低中心密度，建立時代新城，南北拓展空間，東西延伸發(fā)展。本地和國內(nèi)外一些實力雄厚的大公司掀起新—輪圈地運動，以求將來的發(fā)展。西安見證了華夏文明的發(fā)源、古代王朝的盛衰和中國革命的烽火，每一個歷史階段都為其遺留了大量珍貴文化遺產(chǎn)?？傆嫼幽?寧夏問題2：從國際旅游收入構(gòu)成來看，其購物和長途交通和住宿為主要收入，而游覽觀光的銷費只占極小比重。游覽326414休閑度假其他比例經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)工貿(mào)總收入41億完成出口總額市場供應(yīng)量與消化量比例合理。也促使發(fā)展商意識到品牌發(fā)展，開始實行品牌系列產(chǎn)品開發(fā)。備注城區(qū)板塊包括浐河開發(fā)區(qū)西郊板塊南北三個板塊市場反應(yīng)了西安樓市的發(fā)展與變化。長安板塊由于是在南部板塊的發(fā)展基礎(chǔ)上，在西安市向南發(fā)展的城市發(fā)展戰(zhàn)略方向的背景下形成的。55萬平方米城北板塊階梯狀的市場細(xì)化還沒形成現(xiàn)，在開發(fā)的房子基本上都瞄準(zhǔn)西安市10％左右的高收入者，普通居民的購房高潮遠(yuǎn)沒到來，這部分的市場才是最大的；n南二環(huán)已外的西高新板塊在幾年內(nèi)的發(fā)展中已成為西安市的重點CBD商務(wù)區(qū)，人氣旺、市政配套齊全，因此樓價已不受原區(qū)域性的影響，并且樓價高企。價格水平高，高中檔項目密集，房地產(chǎn)主軸線在高科路和科技路l區(qū)內(nèi)CBD區(qū)將與長安路的CBD區(qū)連成城南的大型CBD區(qū)lll房地產(chǎn)發(fā)展的處女地，項目少，土地儲備量大l二環(huán)外連接丈八東路。1高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的啟動，開啟高新片區(qū)房地產(chǎn)市場形成2南二環(huán)的建成，帶動城南房地產(chǎn)市場發(fā)展3以中小規(guī)模住宅項目為主發(fā)展期各項目依托CBD區(qū)和高新開發(fā)區(qū)發(fā)展，銷售情況良好。售價水平14115330畝2350起81135110畝售價水平112313620畝3200起1252086700起991871000畝3500起8517946畝2600起982653500左右一般為百畝以上的社區(qū)型大盤為主包括商務(wù)及寫字樓項目和商場購物中心等商業(yè)物業(yè)。2主要以大盤開發(fā)為主此片區(qū)是長安板塊最有影響力的區(qū)域。1．現(xiàn)時長安區(qū)北部有長安科技園區(qū)連接城區(qū)，加上韋曲科技園，大學(xué)城等產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)和投資引資，位板報塊市場的發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。物業(yè)及建筑型態(tài)目前數(shù)量不多，靠高新開發(fā)區(qū)的較為集中片區(qū)地位1經(jīng)濟技術(shù)的發(fā)展，將形成對片區(qū)的強力支持2開發(fā)量和供應(yīng)量將會提升，更多的項目會進(jìn)入。1將成為城北的中央居住區(qū)CLD和中央商務(wù)區(qū)CBD，大盤的發(fā)展將興起。1北二環(huán)建成，未央路的拓寬等交通配套的投入改善交通環(huán)境2張家堡廣場等商業(yè)配套的投入改善生活配套環(huán)境3西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展開始為板塊發(fā)展提供產(chǎn)業(yè)支持n開發(fā)區(qū)內(nèi)將主要是高價高檔的中小項目和商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展。戶型面積2650起1252051250起258267350畝147337148畝2150起85126百畝以上的大盤為主板塊位置也處于西安城市發(fā)展的重點區(qū)域，是兩個主要發(fā)展方向之一。4．城東板塊房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析4．1主要發(fā)展區(qū)位及各片區(qū)市場發(fā)展分析片區(qū)市場發(fā)展中的區(qū)域商業(yè)消費圈位于興慶宮區(qū)，也是未來的商業(yè)集中區(qū)域。規(guī)模3150起12819345畝2100起16527020畝2680起86307物業(yè)及建筑型態(tài)以東郊原居民及中心區(qū)的消費群體為主板塊市場住宅物業(yè)的價格水平有可能會回落，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是一個重點，批發(fā)市場有可能會整合改造。發(fā)展趨勢玉祥門片區(qū)（以勞動路—西關(guān)正街—大慶路為主軸）3在向西發(fā)展中，西南方向?qū)⑹侵攸c，將與同屬發(fā)展中的高新二期連接。5．2板塊房地產(chǎn)發(fā)展背景城西是西安發(fā)展較早的區(qū)域，經(jīng)過多年的發(fā)展，西郊已成為以機械、電子工業(yè)為主的“電工城”，區(qū)域內(nèi)道路密集，交通發(fā)達(dá)，但西郊是西安的重工業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)相對滯后。售價水平671082850起120144109畝2100起73112物業(yè)及建筑型態(tài)以西郊原居民及西高新開發(fā)區(qū)的工薪階層為主主要是住宅項目，商業(yè)項目發(fā)展滯后。各板塊市場的發(fā)展不單僅僅限于板塊內(nèi)的本區(qū)域消費市場，而是面向總體市場吸納。市場總體價格會因中低消費層的釋放而出現(xiàn)下調(diào)空間。在西安市場的主要競爭方向上，在大盤時代的背景下，曲江新區(qū)因為是南部板塊的最后一處大土地儲備的新區(qū)，其發(fā)展的戰(zhàn)略地位十分重要。5．8板塊市場的發(fā)展趨勢分析增強板塊市場的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，加大基礎(chǔ)配套的投入，將是快速改善板塊房地產(chǎn)發(fā)展背景的有效途徑。主力戶型高檔3280起55畝552252650起781362700起41畝5．4板塊市場產(chǎn)業(yè)構(gòu)成板塊內(nèi)主要是傳統(tǒng)重工業(yè)，近幾年受到產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，導(dǎo)致板塊內(nèi)消費群體普遍為中低收入的消費階層。1住宅區(qū)的規(guī)劃，依托于玉祥門片區(qū)發(fā)展2項目不多但較集中3除了一個中等規(guī)模的項目外，都是小型項目，價位同區(qū)最低。2片區(qū)內(nèi)項目基本上中小型項目。而現(xiàn)時板塊的核心發(fā)展區(qū)，也是唯一的房地產(chǎn)集中片區(qū)，是玉祥門片區(qū)。4．7板塊市場發(fā)展現(xiàn)狀特點分析板塊價格水平較高，基本可與城南持平。主力戶型高檔2650起39畝841312850起1272812950起戶型面積東高新主要是中等規(guī)模的項目為主，東部的浐河開發(fā)區(qū)以大盤開發(fā)為主。1浐和開發(fā)區(qū)的發(fā)展，將真正對片區(qū)市場提供支持。發(fā)展中的區(qū)域主要發(fā)展區(qū)域3．9板塊市場的發(fā)展趨勢分析開發(fā)區(qū)的建設(shè)和大盤及商業(yè)地產(chǎn)項目的進(jìn)入形成其近期發(fā)展的特點。客源332302700起82畝221572650起1151705900起450畝591942900起規(guī)模n1發(fā)展繼續(xù)以別墅和低密度住宅為主2將成為城北的生態(tài)居住和旅游風(fēng)景區(qū)3．3板塊房地產(chǎn)發(fā)展背景發(fā)展階段1依托城運村的規(guī)劃，大片綠化廣場。1依托經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展。西安市場的郊區(qū)化也將首先在長安板塊開始。主力戶型在3000左右長安中心區(qū)發(fā)展中小規(guī)模的低價位住宅項目，但價格和供應(yīng)量將隨著環(huán)境和基礎(chǔ)配套的完善而上升。也促進(jìn)了中心區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展。1．現(xiàn)時主要區(qū)位發(fā)展特點加上土地供應(yīng)量的減少，將導(dǎo)致房價的持續(xù)升高。目前數(shù)量不多規(guī)模水平911713150起413畝3200起100畝32216444500起131畝1012052950起400畝1933774000起1191603400起225畝教育和科技產(chǎn)業(yè)是南部板塊的支柱產(chǎn)業(yè)，使高收入人群集中在南部板塊，不斷地為板塊市場的主力消費階層帶來生力軍。分析結(jié)論：南部板塊西有西高新，中有城南，而東邊是規(guī)劃中的曲江新區(qū)，在西安城市發(fā)展戰(zhàn)略重點方向向南的大背景。3.新區(qū)內(nèi)有政策和規(guī)劃，大批量土地支持，外有西高新與城南城市中心CBD區(qū)支持。在城南發(fā)展的支持下，房地產(chǎn)發(fā)展加快l將形成商業(yè)地產(chǎn)項目與大中規(guī)模住宅項目分路段集中l(wèi)以長安路為軸線，二環(huán)內(nèi)連接朱雀大街，小寨路。l發(fā)展現(xiàn)狀而長安板塊由于地處市郊，消費者的抗性較大，因此樓價壓力也相對較大。9萬平方米板塊市場主要是商業(yè)物業(yè)發(fā)展較快。長安科技園,韋曲科技園3．板塊基本特征n包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)一二期及長安科技園區(qū)，曲江新區(qū)，城南北郊板塊特征十：房地產(chǎn)市場存在一定泡沫，各區(qū)域價格水平接近，目標(biāo)客戶群面向中低收入人群的項目缺乏，這個檔次的市場基本被城中村項目或集資房壟斷。特征六：大盤時代的來臨，促進(jìn)西安總體市場的郊區(qū)化，規(guī)模化發(fā)展。11個（占33%）第二部分：西安市房地產(chǎn)市場調(diào)研一、西安房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析二、西安房地產(chǎn)板塊市場發(fā)展分析三、重點項目市場調(diào)研四、西安房地產(chǎn)消費市場調(diào)研分析五、西安市主要發(fā)展商實力與發(fā)展策略調(diào)研一、西安房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析1．西安市總體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況西安總體房地產(chǎn)市場發(fā)展情況良好，兩大開發(fā)區(qū)發(fā)展對市場的支持強勁，城市重心南移，北城發(fā)展勢頭訊猛。國內(nèi)生產(chǎn)總值資料：2002年西高新與經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)統(tǒng)計資料指會議1120其他數(shù)額長途交通今日西安，還是一座內(nèi)陸全方位開放的國際大都市：累計接待的海外游客已有600多萬；100多位國家元首和政府首腦先后訪問過西安；并與日本、韓國、美、英、法、德、巴基斯但、伊朗，羅馬尼亞、烏克蘭等國十二個城市建立了友好城市關(guān)系。最少%一般甘肅港澳臺同胞8萬旅游外匯收總額西安北部是渭河沖積平原、中部是黃土臺地、南部為秦嶺山脈，其獨特的地質(zhì)、地貌，也是吸引旅游者觀光的一個熱點西安旅游資源得天獨厚，不僅有馳名遐爾的自然風(fēng)光和傳統(tǒng)民俗，而且擁有大量得天獨厚的歷史文化資源和地理景觀資源，如此豐富的旅游資源，如果合理充分的被利用起來，開發(fā)適合本地特色的旅游地產(chǎn)，將成為西安未來城市發(fā)展和經(jīng)營的一大特色。城市遠(yuǎn)期規(guī)劃：西接咸陽，東接臨潼，南拓長安，北跨渭河至三原為延伸方向形成四個城市副中心。五、城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢研究西安城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢將由三個方面的因素共同作用的結(jié)果來確定。％，道路年增長率達(dá)5％。西安是西北各省聯(lián)接西南、中原及華東地區(qū)的重要鐵路交通樞紐。西北航空公司、中國聯(lián)合航空公司西安公司、長安航空公司的總部都設(shè)在西安。747未央?yún)^(qū)30232人口總數(shù)（萬人）如何將這些寶貴的資源轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的生產(chǎn)力，應(yīng)用到西安如今的城市發(fā)展建設(shè)中，將成為一個重要的課題。資料1：全市共有各類高等院校40多所，10多個博士后科研流動站，約100處博士學(xué)位授予點和300多處碩士學(xué)位授予點，其中著名