【正文】 南昌豪佳實(shí)業(yè)有 限公司 安徽鑫泰礦業(yè)投資有限公司 江西鑫勤物業(yè)管理有限公司 江西鑫晨塑料制品有限公司 公司經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，造就和吸引了一批經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人才和本技術(shù)領(lǐng)域的頂尖專才，并且吸引了一批能力較強(qiáng)的各類專業(yè)人才和具有實(shí)際操作本領(lǐng)的中青年技術(shù)骨干。 3 第二部分 公 司 江西省偉夢(mèng)集團(tuán)有限公司是經(jīng)江西省工商局批準(zhǔn)設(shè)立的大型集團(tuán)化民營(yíng)股份制企業(yè)，公司成立于 1998 年 3 月，法人代表李春萍，注冊(cè)資本 3318 萬(wàn)元人民幣。 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)和文化理念就是遵循“以人為本、環(huán)境為先、文化倡導(dǎo)、營(yíng)造高水準(zhǔn)的居住文化”這一指導(dǎo)思想進(jìn)行的。 該項(xiàng)目地塊位于南昌象湖風(fēng)景區(qū)南側(cè)（距“象湖源”約 ），占地 1221 畝。 南昌豪佳實(shí)業(yè)有限公司， 注冊(cè)資本７３８０萬(wàn)元，公司性質(zhì)為 江西省偉夢(mèng)集團(tuán)有限公司 的全資子公司。通過(guò)良好的品牌形象、技術(shù)進(jìn)步、完善 管理、降低成本、提高質(zhì)量、良好的服務(wù)等方面來(lái)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 風(fēng)險(xiǎn)控制 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、人才風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)及融資風(fēng)險(xiǎn)的分析我們可以看出本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益好、產(chǎn)品市場(chǎng)前景廣闊 ,各種風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小 ,項(xiàng)目整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，投資回收有保障。 南昌豪佳實(shí)業(yè)有限公司， 注冊(cè)資本７３８０萬(wàn)元，公司性質(zhì)為 江西省偉夢(mèng)集團(tuán)有限公司 的全資子公司。 集團(tuán)支柱產(chǎn)業(yè)的鼎足之勢(shì)與增收，展示了偉夢(mèng)事業(yè)雄厚綜合實(shí)力與資金保障。 追求完美，做到最好的工作標(biāo)準(zhǔn)就是要強(qiáng)調(diào)所有員工都必須樹立精品意識(shí)，用完美的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量自己的一言一行，每一件事都要爭(zhēng)取做到 100 分。 企業(yè)信念 : 百煉成鋼 ,鑄就輝煌。 發(fā)展戰(zhàn)略： 1) 充分發(fā)揮企業(yè)效率高決策快的特點(diǎn)，廣納國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)理念和管理模式規(guī)范動(dòng)作，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。南昌為江西省的省會(huì)，全國(guó) 35 個(gè)特大城市之一，自古以來(lái)就有“物華天寶、人杰地靈”的美譽(yù)，是國(guó)務(wù)院命名的“歷史文化名城”，是一座舉世聞名的英雄城。國(guó)家加快城市進(jìn)程的政策更是給南昌的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)增添了新的活力，帶來(lái)了蓬勃生機(jī)，也吸引全國(guó)有名的房地產(chǎn)企業(yè)搶灘南昌、占領(lǐng)市場(chǎng)，如今南 10 昌房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮景象。 象湖風(fēng)景區(qū)為南昌市區(qū)內(nèi)最大的休閑風(fēng)景區(qū)，其東側(cè)土地已基本開發(fā)為高檔樓盤，其中“象湖﹒威尼期”、“象湖源”為南昌市高檔樓盤的代表。 3） 有別于其他“歐陸盤”“生吞活剝西方文化”，小區(qū)“文化價(jià)值”體現(xiàn)在： 小區(qū)文化建設(shè)上注重從“中國(guó)文化”源頭上尋找智慧結(jié)晶，注重實(shí)效、實(shí)用，是站在 5000 年 傳統(tǒng)文化的高度上與現(xiàn)代地產(chǎn)對(duì)接、與業(yè)主生活對(duì)接小區(qū)文化傳播上借助于“中國(guó)文化”中流傳最廣泛、最 13 為人 熟悉的表現(xiàn)形式； 小區(qū)文化主題上突出“中國(guó)文化”的區(qū)域特征，著力強(qiáng)調(diào)小區(qū)文化的區(qū)域性 —— 是“江西的”、“南昌的”。 環(huán)境優(yōu)勢(shì) 1） 外圍大環(huán)境，新興住宅區(qū)，樓市開發(fā)火爆，市政府投資百億資金改造南昌，百年機(jī)遇，千載難逢； 2） 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，依托象湖風(fēng)景區(qū)的天然資源及東南邊活水資源等優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)出該項(xiàng)目?jī)?nèi)外與眾不同的景觀，整體布局充分考慮到南昌人的生活風(fēng)俗習(xí)慣；幾千余米的戲水溪流，再現(xiàn)江南小橋、流水、人家的詩(shī)情、畫意??。供不應(yīng)求是未來(lái)幾十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)趨勢(shì)。1986～ 20xx 年的 18 年間，中國(guó)房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)速度為 %，遠(yuǎn)高于同期固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng) %的速度，也遠(yuǎn)高于 GDP 的增長(zhǎng)速度。經(jīng)濟(jì)適用房投資比重從 20xx 年以來(lái)一直處于減少趨勢(shì)， 5 年間減少了 6 個(gè)多百分點(diǎn)；同比也從 1999 年增長(zhǎng) %，下 降為 20xx 年的 %。房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)銀行貸款依賴度過(guò)高的狀態(tài)還沒(méi)有從根本上改變，銀行依然過(guò)高 19 地承擔(dān)著房地產(chǎn)開發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。除 1999 年外，銷售面積增長(zhǎng)率均高于竣工面積增長(zhǎng)率，表明相對(duì)空置面積在下降。國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示， 20xx 年第一季度 35個(gè)大中城市有 7 個(gè)城市土地交易價(jià)格漲幅超過(guò) 10 個(gè)百分點(diǎn)，有 9個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅超過(guò) 10 個(gè)百分點(diǎn)。 20xx 年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增長(zhǎng)為 %，占住宅開發(fā)投資的比例由20xx 年的 %下降到 %。 c、需求依然旺盛 盡管 20xx 年以來(lái)各界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫和房?jī)r(jià)過(guò)高的聲音不絕于耳，但居民的購(gòu)房熱情不減，銷售量持續(xù)大幅增長(zhǎng)表明需求依然旺盛。建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年上海投機(jī)性購(gòu)房所占比例達(dá)%，長(zhǎng)沙市為 16%，寫字樓則高達(dá) 40%。但 20xx 年的投資率已經(jīng)達(dá)到 %，開始超過(guò) 1993 年的最高水平，以后加速上升， 20xx 年上升到 %。國(guó)土資源部和監(jiān)察部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》對(duì)土地出讓方式做出的強(qiáng)制性規(guī)定，將使協(xié)議出讓中黑箱操作和官員個(gè)人意志影響土地市場(chǎng)公平、公正的局面改觀，土地市場(chǎng)將趨向公開透明。拆遷工作即使繼續(xù)進(jìn)行，拆遷量與前幾年占全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 50%左右相比，也將有較大幅度 的下降，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將產(chǎn)生重要影響。在中國(guó)當(dāng)前居住水平普遍較低，住房需求呈現(xiàn)很大剛性，房地產(chǎn)市場(chǎng)以首次購(gòu)房需求和改善型需求為主的背景下，上調(diào)利率、控制二次購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房對(duì)需求量的影響不大。數(shù)據(jù)顯示，南昌市商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出，高價(jià)位、 大戶型住房所占比例較大。 報(bào)告顯示， 1－ 2 月，江西省銷售商品房建筑面積 52． 85 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 26． 1％；商品 價(jià) 格小幅上揚(yáng)，實(shí)際銷售均價(jià)為 1336元／平方米，比去年同期上升 9％；全省房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資24． 12 億元，同比增長(zhǎng) 10． 9％，增幅比上年同期回落 70． 8 個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均增幅低 16． 1 個(gè)百分點(diǎn)。 20xx 年南昌地區(qū)商品房預(yù)、銷售情 況表 銷售面積 (萬(wàn) M2) 銷售量 (宗 ) 售房均價(jià) (元 /M2) 28 15 月 5 月份 15 月 5 月份 15 月 5 月份 商品房 13138 3678 2705 2727 其中 住宅 11471 3354 2540 2642 非住宅 1667 324 4504 4125 從需求看，南昌正在進(jìn)行的花園城市建設(shè)和改造舊城工程，將產(chǎn)生大量的拆遷戶需要重新安置，致使今年拆遷安置用房的需求量大增。改革放寬了公有住房出售范圍、允許公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、實(shí)行住房分配貨幣化、鼓勵(lì)房屋拆遷貨幣化安置、降低房屋入市門檻，簡(jiǎn) 29 化辦事程序，減輕購(gòu)房者稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等一系列舉措將進(jìn)一步擴(kuò)大住房消費(fèi)主體，極大地增加住房有效需求 ， 3） 20xx 年一季度南昌房地產(chǎn)運(yùn)行態(tài)勢(shì) 分析 南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)在近幾年的高速運(yùn)行下實(shí)現(xiàn) “ 軟著陸 ” ，理性回落 ，顯現(xiàn)出穩(wěn)步健康的有序發(fā)展態(tài)勢(shì)，現(xiàn)就 20xx 年一季度市場(chǎng)作如下分析： ① 土地供應(yīng)市場(chǎng)充足 20xx 年 1 季度，土地交易市場(chǎng)異常活躍，南昌市供應(yīng)了大量土地，第一季度的土地總供應(yīng)規(guī)模 畝，土地成交量達(dá) 畝，與上年全年土地供應(yīng) 1500 畝相比，本季度的土地供求成為歷年來(lái)又一高峰。結(jié)合以上方面看，可以發(fā)現(xiàn)在市場(chǎng)供求的下降之下其空置率明顯減低，居民消費(fèi)日益理性，供求趨于平衡，回歸良性發(fā)展，但市場(chǎng)潛力非常巨大，也為市場(chǎng)的再度勃發(fā)準(zhǔn)備了發(fā)展空間。那么在現(xiàn)有發(fā)展的基礎(chǔ)上，以及新政的不斷調(diào)控下，有理由相信南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)將朝著更加健康更加有序的方向穩(wěn)步發(fā)展，其未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)又會(huì)怎樣？ a、 從土地投資上看， 20xx 年南昌市計(jì)劃出讓商品房用地 4500 畝，并且企業(yè)改制用地將不會(huì)受到全市年度土地供應(yīng)計(jì)劃的限制，住宅用地分布在 各個(gè)板塊，象湖圈 140 畝，青山湖 460 畝，紅谷灘紅角洲地區(qū) 1000 畝，紅谷灘新區(qū)供應(yīng) 500 畝，新建縣長(zhǎng)堎地區(qū) 300 畝，南昌縣蓮塘地區(qū)供應(yīng) 300 畝，灣里 300 畝，昌北 200 畝，高新 200 畝，同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)將達(dá)到 500畝等?？v觀整個(gè)南昌樓盤分布就可以看出。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)占有率分析的目的是為了明確競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及企業(yè)在市 36 場(chǎng)上所處的位置。從而采取相應(yīng)的措施提高本企業(yè)的盈利水平。所 37 以研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的領(lǐng)導(dǎo)人，對(duì)于掌握企業(yè)的戰(zhàn)略動(dòng)向和工作重點(diǎn)有很大的幫助。建立全面有效的公司 — 客戶，完成公司的銷售體系。網(wǎng)絡(luò)信息全部聯(lián)網(wǎng)，信息查詢方便快捷，網(wǎng)上信息真實(shí)有效，并且目前是免費(fèi)提供所有信息，逐漸形成一種新的商業(yè)模式。 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目所在地位于南昌市區(qū)內(nèi)最大的休閑風(fēng)景區(qū)象湖風(fēng)景區(qū)南側(cè)，其東側(cè)土地已基本開發(fā)為高檔樓盤。 市 政府投資百億元改造花樣南昌，加快南昌縣市一體化進(jìn)度。 1）項(xiàng)目屬于高定位的新項(xiàng)目，本身就具有很大的風(fēng)險(xiǎn)和難度。在建筑布局方面，考慮到南昌的通風(fēng)采光要求，充分利用了圍合式朝向好、通風(fēng)暢的優(yōu)點(diǎn)，并在局部采用平面錯(cuò)位，以活躍空間。小區(qū)的道路規(guī)劃呈內(nèi)外環(huán)型交錯(cuò)，順而 不穿、通而不漏。這樣就減少了在小區(qū)內(nèi)的犯罪率。各不相同的層頂類型， 46 形成不同的單元組合，多變的躍層效果，無(wú)疑十分搶眼。由于推廣階段不同，竣工量不同，推出的樓棟、房型、樓層不同，工程進(jìn)度和賣點(diǎn)競(jìng)現(xiàn)程度不同，對(duì)價(jià)格進(jìn)行策略性調(diào)整。 誠(chéng)信營(yíng)銷 在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入全面的整體素質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的今天，如果僅僅局限于推出一個(gè)新奇的概念和宣傳口號(hào)，依靠某一簡(jiǎn)單要素去爭(zhēng)取客戶，一旦概念失真，反而讓購(gòu)房者困惑和反感，讓我們失去口碑市場(chǎng)。關(guān)系營(yíng)銷強(qiáng)調(diào)必須完全從消費(fèi)者的角度安排經(jīng)營(yíng)策略，必須充分研究消費(fèi)者需求，努力加強(qiáng)與消費(fèi)者的溝通。在項(xiàng)目實(shí)施階段，為鼓勵(lì)購(gòu)房者提前購(gòu)買，我們會(huì)給予其一定的價(jià)格優(yōu)惠來(lái)增強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)買心理；當(dāng)小區(qū)建設(shè)規(guī)模基本形成，且已開盤銷售的情況下，我 們會(huì)配合其向銀行輸住房貸款，讓業(yè)主分期付款，并對(duì)一次付清房款的業(yè)主實(shí)施平米價(jià)格上的優(yōu)惠。 52 第八部分 管 理 組織結(jié)構(gòu)與管理構(gòu)架 人員編制及發(fā)展計(jì)劃 項(xiàng)目投資到位后，將按崗位標(biāo)準(zhǔn)先內(nèi)后外公開招聘全日制員工。銷售人員還需要根 據(jù)工作實(shí)際情況編制銷售費(fèi)用預(yù)算，報(bào)公司審批。 廣告促銷方面的策略與實(shí)施 公司會(huì)以重金聘用省內(nèi)較為有實(shí)力的廣告宣傳策劃公司，為項(xiàng)目制作精美的廣告宣傳片和廣告宣傳畫冊(cè)；通過(guò)南昌市的各大報(bào)刊、電視等宣傳媒體對(duì)綠色生態(tài)小區(qū)及其周邊環(huán)境進(jìn)行強(qiáng)有力的宣傳，提升人們購(gòu)房的心理；聘請(qǐng)禮儀公司在市內(nèi)一些人口流動(dòng)量較大，繁華程度較高的商業(yè)地段發(fā)放宣傳畫冊(cè)及紀(jì)念品；舉辦一系列的商業(yè)演出等活動(dòng)來(lái)宣傳我們的小區(qū)。為此，我們必須注意特色經(jīng)營(yíng)的重要性，把研究市場(chǎng)需求、強(qiáng)化使用功能、追求個(gè)性特色、營(yíng)造人性空間的思想作為經(jīng)營(yíng)理念，不僅在布局、建筑外形、色彩、樓層、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品策略方面力求突破雷同，突出個(gè)性，而且在廣告宣傳、價(jià)格確定、促銷方式等方面也要獨(dú)具風(fēng)格，努力成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。充分把握公司自身的潛力，進(jìn)一步提高公司核心競(jìng)爭(zhēng)力，抓管理、上規(guī)模、創(chuàng)效益，搞好資本運(yùn)營(yíng)，利用資本市場(chǎng)，大力開拓房地產(chǎn)市場(chǎng)。 在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持貫徹“以人為本”的指導(dǎo)思想，處處體現(xiàn)為在小區(qū)內(nèi)居民著想，為居民服務(wù)的精神，以環(huán)境為先，文化倡導(dǎo)，營(yíng)造綠色的自然生存空間，力求做到高品質(zhì)的設(shè)計(jì)原則，展現(xiàn)出新世紀(jì)人性化的居住環(huán)境，和設(shè)計(jì)人員一同精心展現(xiàn)出 開發(fā)建議者精心規(guī)劃，設(shè)計(jì)一片愛(ài)心。在規(guī)劃設(shè)施中充分考慮到居民的交往需要，給他們創(chuàng)造一定的交往場(chǎng)所，如各類綠地、公共設(shè)計(jì)，這些交往場(chǎng)所按兒童、老人等不同年齡層次設(shè)置，滿足了們的交往的需求。盛唐水都設(shè)計(jì)從幾方面作了嘗試。在文化方面，完成了千年文明與現(xiàn)代地產(chǎn)的 44 對(duì)接，社區(qū)文化直接的影響下一代的健康成長(zhǎng)，小區(qū)每個(gè)角落都是充滿了文化氣息，文化氛圍濃厚，使居民文化精神生活陶冶在盛唐水都的每一處。 43 第六部分 實(shí)施計(jì)劃及發(fā)展戰(zhàn)略 規(guī)劃構(gòu)思 居住建筑是滿足人類生存所需要的基本條件，現(xiàn)代家居不但是要滿足人類生存的本能，更是滿足不斷提高的消費(fèi)觀念、審美觀念和私生活質(zhì)量。 機(jī)會(huì)分析 1）中國(guó)加入 WTO 后，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，由于資金、先進(jìn)管理技術(shù)的進(jìn)入，會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為該地塊為南昌未來(lái)幾年最適合人居住的區(qū)域之一。在接到商品質(zhì)量信息反饋后，及時(shí)處理，并及時(shí)將處理結(jié)果上報(bào)給公司有關(guān)職能部門 ，找出解決問(wèn)題的方法，強(qiáng)化質(zhì)量控制。選定目標(biāo)和目標(biāo)客戶群。 為了能有效的打開市場(chǎng)，并獲得長(zhǎng)久的發(fā)展，我們將以公司的發(fā)展戰(zhàn)略為核心， 積極實(shí)施與推行“品牌經(jīng)營(yíng)”、“錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)”及“多元化經(jīng)營(yíng)”戰(zhàn)略，在經(jīng)營(yíng)布局、營(yíng)銷策劃等各個(gè)層面展開創(chuàng)新；同時(shí)，充分利用公司的品牌優(yōu)勢(shì)，不斷加強(qiáng)銷售力度。企業(yè)只有不斷的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新，才能適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境。比較競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與本企業(yè)的利潤(rùn)率指標(biāo)，并與行業(yè)的平均利潤(rùn)率比較，判斷本企業(yè)的盈利水平處在什么樣的位置上。 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ◆ 國(guó)內(nèi)政策扶持優(yōu)勢(shì)； ◆ 企業(yè)品牌效應(yīng)優(yōu)勢(shì)； ◆ 企業(yè)人才優(yōu)勢(shì)； ◆ 戰(zhàn)略合作伙伴優(yōu)勢(shì)； ◆ 政府扶持認(rèn)知優(yōu)勢(shì)； ◆ 技術(shù)研發(fā)優(yōu)勢(shì)； ◆ 市場(chǎng)先機(jī)優(yōu)勢(shì)； ◆ 企業(yè)營(yíng)銷模式優(yōu)勢(shì)；