【正文】 積： M2其中計入容積率面積: M2不計容積率面積: M2建筑容積率: 建筑覆蓋率:50%棟數(shù):1棟層數(shù):33層停車位:70個項目周邊配套情況（1）購物場所:新一佳、沙頭角商場、7ELEVEN、臨街服裝店、中英街等（2）菜市場：沙頭角肉菜市場（3）郵政:郵電局（4）醫(yī)療衛(wèi)生:田心門診、崇德堂藥店、一致藥店（5）文體娛樂:沙頭角影劇院、體育中心 、東和公園（6）金融政券：中國銀行、工行、農(nóng)行、建行、招行（7）文化教育：田心小學(xué)、沙頭角中學(xué)（8）酒店餐飲：海山賓館（9）交通：中巴\425 468 430 512 440 458大巴\103 205 202 208 358 360 364二、項目綜合評價SWQT分析（1）S優(yōu)勢聚焦A深圳二次創(chuàng)業(yè)為鹽田房地產(chǎn)的發(fā)展帶來一個暫新的時代。 鹽田本區(qū)的農(nóng)民、工商個體、公司工廠的管理層特點(diǎn)：A對本區(qū)域的認(rèn)知度高，地域情結(jié)重；B看好本地段的物業(yè)保值、升值潛力；C收入穩(wěn)定；D看重交通方便，離工作單位或自己的店鋪較近； 香港人，來往于深港兩地的商務(wù)人員、老年退休者、深港兩地親屬特點(diǎn)：A喜歡沙頭角口岸的便利交通；B其中有一部分人在香港處于中下階層，希望在內(nèi)地買到中上檔次的高尚住宅以挽回自尊；C對海有較深的情結(jié)，喜歡本樓盤高層無遮擋海景；D喜歡中小戶型；E一部分人有親戚住在沙頭角；F對物業(yè)管理有很高的要求，喜歡港式物業(yè)管理； 市內(nèi)白領(lǐng)人士，主要是羅湖區(qū)的中高級白領(lǐng)；A對鹽田區(qū)的發(fā)展前景看好；B文化層次較高，收入穩(wěn)定；C相當(dāng)一部分有私家車；D受廣告的影響大，對海景住宅十分憧憬；六、項目包裝 項目推廣名建議：起一個好的名稱等于營銷成功了一半，雖然這句話過于夸張，但一個好的名稱確實(shí)能對項目的營銷宣傳作一個很好的支撐，它能高度概括本物業(yè)所體現(xiàn)的一個重要特征或一種生活方式，能對目標(biāo)客戶產(chǎn)生非凡的親和力，換句話來說它就是一個最好的廣告。本項目綜合素質(zhì)在鹽田區(qū)處于中游，其合理價格應(yīng)定位在50005400元/㎡區(qū)間，建議價格定位為5200元/㎡。（這一類客戶有意向一次性付款，但害怕“爛尾樓”現(xiàn)象發(fā)生）（C） 首期三成，七成二十年銀行按揭（D） 首期一成，兩成一年平至兩年免息分期，七成二十年銀行按揭。劣勢： 沙頭角人口規(guī)模過小，消費(fèi)能力有限。其二，如開發(fā)商主要以收回短期投資為主要目的，則一為引進(jìn)主題式商場（以服裝為佳）或新一佳擴(kuò)張經(jīng)營場地。 網(wǎng)上發(fā)布招商信息。（8）宣傳推廣（宣傳計劃、報紙平面、電視片）（二）入市時機(jī)的選擇入市原則入市時機(jī)方式把握得好，才能產(chǎn)生好的銷售開局。（3）春節(jié)后的2—3個月將進(jìn)入房地產(chǎn)銷售的旺季。B、實(shí)現(xiàn)良好的銷售業(yè)績，占領(lǐng)市場份額。銷售前期工作的內(nèi)容和時間安排建議如下表：序號內(nèi) 容日 期發(fā)展商方面1確定銷售代理公司3月20日2廣告公司和裝修公司的確定及介入4月5日3配合代理公司進(jìn)行售樓培訓(xùn)(提供相關(guān)培訓(xùn)資料)4月2日—4月10日4審定售樓處裝修設(shè)計方案4月105售樓處施工4月12日—5月18日6圍墻制作4月11日—4月16日7廣告計劃方案的審定（代理公司提供全程方案及監(jiān)控實(shí)施）4月15日—4月20日8審定樣板房裝修設(shè)計方案4月20日9樣板房家私訂做4月15日—5月20日10售樓處修建裝飾及現(xiàn)場辦公用品的采購4月30日—5月13日11前期廣告發(fā)布計劃、方案及預(yù)算的確認(rèn)5月6日12工藝飾品的采購5月6日5月13日13售樓書設(shè)計方案審核及制作完成5月10日14銷售處、樣板房的保安、清潔工的人員配置5月13日15銀行按揭的申請5月30日16樣板房及創(chuàng)意房裝修完工6月初17開盤前現(xiàn)場包裝6月1日6月14日銷售商方面1協(xié)助開發(fā)商確定廣告公司和裝修公司4月5日前2提出售樓處基本布置方案和現(xiàn)場賣場及圍墻包裝建議4月6日3參與審核廣告推廣議案和廣告計劃4月15日4參與審核售樓處設(shè)計方案4月8日5協(xié)助修訂及完善裝修設(shè)計方案4月10日6樣板房設(shè)計方案的審議4月20日7開展前期售樓專業(yè)知識培訓(xùn)工作4月10日—5月10日a樓盤百問百答設(shè)計及相關(guān)資料準(zhǔn)備4月10日—4月16日b售樓人員上崗綜合技能培訓(xùn)4月18日—5月8日c售樓人員考核5月9日—5月10日8協(xié)助樣板房家私訂做4月155月20日9協(xié)助工藝飾品的采購5月6日5月13日10協(xié)助售樓處辦公用具的采購及現(xiàn)場布展5月11日11銷售人員進(jìn)場5月15日12提交正式開盤實(shí)施方案5月25日5月30日13監(jiān)控先期軟硬廣告的聯(lián)動實(shí)施5月30日—6月30日14開盤前現(xiàn)場包裝6月1日—6月14日廣告公司、裝修公司、展板制作商方面1負(fù)責(zé)制定整體廣告策略推廣議案4月5—4月10日2負(fù)責(zé)制定媒介發(fā)布執(zhí)行計劃4月5日—4月15日3樓盤標(biāo)志、圍墻設(shè)計及制作4月54月10日4提交售樓處設(shè)計方案4月10日5售樓書最終設(shè)計方案的確定及制作4月12日—5月12日6展板設(shè)計及制作4月18日—5月5日7階段性廣告計劃方案4月18日—5月5日8提交樣板房設(shè)計的修改方案4月4月20日9其它售樓資料的設(shè)計（價格表、付款方式、認(rèn)購書、認(rèn)購須知等）5月5日5月10日10其它一些相關(guān)廣告產(chǎn)品的制作（宣傳單張等）5月15日5月25日11樓體條幅的制作5月15日—5月2012開盤期相關(guān)系列廣告報版的制作5月18日—5月31日13開盤前現(xiàn)場包裝6月1日—6月14日14開盤前廣告定版6月5日銷售準(zhǔn)備工作內(nèi)容及時間安排本項目工程施工進(jìn)度已達(dá)九層，按一般的售樓形象要求，在工程形象達(dá)到十五到二十層的時候即可開盤（前提條件是交清地價，取得預(yù)售證），所以在大約三個月后樓盤形象有了開盤的可能，但就目前的銷售前期的準(zhǔn)備工作而言，名方面的都尚未展開，為了盡快進(jìn)入銷售期以達(dá)到早日回籠資金的目的，并充分利用6月到年底期的黃金季節(jié)，保證在本年度較好地完成銷售業(yè)績，所以建議貴司從現(xiàn)在開始緊鑼密鼓地進(jìn)行銷售前期的準(zhǔn)備工作。報紙廣告——開盤平面廣告、免費(fèi)軟性宣傳（在深圳特區(qū)報及香港某地產(chǎn)雜志持續(xù)投放廣告，保持廣告力度）展銷會——在鹽田港區(qū)、中英街、和新一佳舉辦展銷會促銷活動——開盤促銷、活動促銷（以禮品、折扣、家電家私或獎品形式）DM直郵——主要針對目標(biāo)客戶群進(jìn)行郵遞強(qiáng)銷期時間9月完成銷售任務(wù)5560%推廣目的：A．在開盤期樓盤達(dá)到一定的市場認(rèn)知度后，繼續(xù)加大廣告力度，再接再厲，爭取在開盤后幾個月內(nèi)一氣呵成完成總銷售任務(wù)的60%；B．制造不斷的活動和優(yōu)惠，吸引有意向而尚未落訂者的注意力，強(qiáng)化購買；C．隨著物業(yè)的整體形象的逐步顯露，以促進(jìn)買家對物業(yè)的進(jìn)一步認(rèn)可；D、獲得較為穩(wěn)定和滿意的銷售業(yè)績 推廣策略：根據(jù)開盤期銷售的具體情況對價格、銷售方式、廣告推廣等進(jìn)行研究并作彈性改進(jìn)。戶外廣告——重要路段的大型廣告牌、新一佳展銷。（4）有控制地入市根據(jù)“低走高開”的價格策略和“分期分批”的推廣策略，前期控制有限的房號入市，提供優(yōu)惠的價格和付款方式，爭取實(shí)現(xiàn)搶購的氣氛。（4）現(xiàn)場銷售隊伍組織、崗前培訓(xùn)及實(shí)習(xí)。三、主題商場的經(jīng)營模式檔次：中高檔實(shí)現(xiàn)“五統(tǒng)一”經(jīng)營模式：即統(tǒng)一形象、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一宣傳開發(fā)商與大商家間的合作方式： 實(shí)行保底抽成制 開發(fā)商與大商家是純租賃關(guān)系 開發(fā)商參與經(jīng)營，以裝修款為股份入股商場。目前沙頭角除了僅有的較有輻射力的中英街外，新一佳是沙頭角鎮(zhèn)內(nèi)僅有的一個大規(guī)模購物場所，本商場如能與新一佳攜手并進(jìn)，將使該區(qū)域商業(yè)勢態(tài)更趨旺。商場優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢： 地處沙頭角金融、文化、政治、商業(yè)中心，區(qū)位優(yōu)越?！暗烷_高走”初步實(shí)現(xiàn)目標(biāo)確定為：第一期5000元/m2，第二期5200元/ M2，第三期為5500元/ M2。設(shè)健身、美容、閱覽室（“海底世界”閱覽室）、微型海洋博物館、棋牌室、乒乓球室、桌球室等項目；采用售樓導(dǎo)游寵物小姐——售樓吉祥物如海豚、海豹等親和力很強(qiáng)的可愛型動物。抓住深圳二次創(chuàng)業(yè)、東部旅游大開發(fā)的契機(jī)，與本地各地產(chǎn)商組成戰(zhàn)線聯(lián)盟，化競爭對手為戰(zhàn)線盟友，先做好區(qū)域大形象，讓更多的人來關(guān)注鹽田地產(chǎn)，在此基礎(chǔ)之上再通過整合各種資源，突出自身的賣點(diǎn)，占領(lǐng)一份市場；B梧桐山隧道取消收費(fèi)的政策有望在近年內(nèi)出臺,如能實(shí)現(xiàn)將會大大拉近鹽田與市區(qū)的距離,相信將會有一部分市內(nèi)置業(yè)者將眼光投到本區(qū)域；C形象包裝將是本項目的重點(diǎn)營銷工作,一方面通過整個的區(qū)域的“高尚濱海住宅區(qū)”的形象來烘托本項目的物業(yè)形象；另一方面通過售樓資料、現(xiàn)場