【正文】 政務(wù)中心東移帶來巨大商機。項目建設(shè)所需材料，當?shù)丶纯蓾M足要求。此外，三娘灣有國家四級旅游資源2個：烏雷大嶺、三娘灣；國家三級旅游資源8個：三娘石、三娘灘、大廟墩、紅樹林叢、三娘樹、北部灣漁場、靈犀閣、三娘灣漁村；國家二級旅游資源13個、國家一級旅游資源7個。C，最熱月（7月） 186。澳大利亞的焦炭項目也正在洽談中。中石油計劃在此基礎(chǔ)上將其建成大型石化基地，未來建成600萬噸生產(chǎn)能力。APP公司經(jīng)過多方論證，在海區(qū)間進行了充分的分析和比較，和欽州市政府談判時間將近10年，最終達成了一致。工業(yè)生產(chǎn)取得長足發(fā)展，初步形成了制糖、建材、醫(yī)藥三大支柱產(chǎn)業(yè)，食品、紡織、化工、冶金和出口加工等多個骨干產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的格局。近幾年來，隨著旅游戰(zhàn)略地位的確立，欽州的旅游業(yè)面臨著前所未有的機會，發(fā)展十分迅速，其獨特的區(qū)位優(yōu)勢、便捷的交通條件、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)惠的投資政策、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)環(huán)境和良好的發(fā)展前景，吸引著眾多海內(nèi)外客商。欽州是天然的深水良港，被國務(wù)院批準設(shè)立一類口岸。欽州市在廣西沿海 3 個地級市中距首府南寧市乃至大西南諸省最近，是大西南最便捷的出海通道。. 欽州簡介. 概況欽州是中國北部灣新興的臨海工業(yè)城市，是廣西南部沿海地區(qū)的中心，欽州市現(xiàn)轄二縣四區(qū)，即靈山縣、浦北縣、欽南區(qū)、欽北區(qū)、欽州港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和欽城管理區(qū)，陸地面積10843平方公里，其中市區(qū)面積32平方公里，人口20多萬，欽州是廣西主要僑鄉(xiāng)之一，有海外華僑、港澳同胞38萬人，分布在46個國家和地區(qū)。廣西既是華南通向西南的樞紐，又是沿海、沿江、沿邊的省份；既有適應(yīng)亞熱帶植物生長的氣候條件，又有豐富的礦產(chǎn)資源；既有方便的水、陸、空交通，又有聯(lián)接世界各地的通訊網(wǎng)絡(luò)；既是少數(shù)民族地區(qū)，又是全國重要僑鄉(xiāng)；既有發(fā)展迅猛的高科技，又有廉價的勞動力獨物的區(qū)位優(yōu)勢，使廣西成為全國唯一的具有沿海、沿江、沿邊優(yōu)勢的少數(shù)民族自治區(qū)。按照工作方案的規(guī)劃，將以南寧（武鳴）華僑投資區(qū)為基礎(chǔ)，規(guī)劃改造為中國—東盟經(jīng)濟園，吸引東盟企業(yè)來廣西投資，也吸引國內(nèi)對東盟出口企業(yè)在廣西辦廠。南寧市新城區(qū)（尤其是綤東一帶）增建中高檔賓館，并對現(xiàn)有賓館的設(shè)施進行改造和完善。中國－東盟博覽會將進口與出口相結(jié)合，投資與引資相結(jié)合，展銷推介與專題論壇相結(jié)合，經(jīng)貿(mào)活動與文化交流相結(jié)合，促進優(yōu)勢互補，深化經(jīng)貿(mào)合作，共同實現(xiàn)本地區(qū)的普遍繁榮。中國和東盟戰(zhàn)略合作區(qū)域內(nèi)，將形成一個擁有17億消費者的巨大市場。2003年12月17日，中國商務(wù)部副部長安民在國務(wù)院新聞辦記者招待會上宣布，由中國商務(wù)部和東盟國家經(jīng)貿(mào)主管部門共同主辦，廣西壯族自治區(qū)人民政府承辦的中國東盟博覽會（簡稱“南博會”），自2004年起，每年11月3日至7日在廣西首府南寧舉辦，展會地點設(shè)在南寧國際會展中心。本著嚴謹性、前瞻性的原則，本報告對這兩個項目做了可行性研究，得出以上兩個項目具有較高投資價值的結(jié)論。廣西這一建議得到了國領(lǐng)導人的普遍歡迎，并寫入了會后發(fā)表的主席聲明。國務(wù)院大力支持中國－東盟博覽會不僅有著經(jīng)濟考慮，也有政治和安全方面的意義，在一個最有爭議的地區(qū)建立戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，將會使中國和東盟在經(jīng)濟和安全方面得到雙重收益。l 合作項目多與廣西相關(guān)。參會客商有全球采購商、國家投資商、貿(mào)易和投資中介機構(gòu)。l 在交通信息設(shè)施方面南寧機場跑道、停機坪、貴賓室要進行改擴建；申請增設(shè)民航航班、航線；加快自治區(qū)港口設(shè)施的建設(shè)與完善，開通與東盟國家的直航班輪。按照方案，在會展中心附近規(guī)劃建設(shè)以東盟各國為主題的國際商貿(mào)城，爭取明年2月拿出規(guī)劃模型；也可以將現(xiàn)有部分商業(yè)街改造成以東盟國家命名并體現(xiàn)東南亞風情的商貿(mào)街。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值提前一年于１９９９年實現(xiàn)了比１９８０年翻兩番的目標。欽州市是廣西社會經(jīng)濟發(fā)展中南北欽防沿海經(jīng)濟區(qū)的重要組成部分，地處以港口經(jīng)濟、海洋經(jīng)濟和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點的南北欽防沿海經(jīng)濟區(qū)的中心位置，是大西南戰(zhàn)略通道最近、最便捷的出海口，是從海上通往東南亞和世界沿海國家及深入大西南的門戶。目前欽州市已成為廣西沿海地區(qū)重要的交通樞紐。目前欽州港已建成泊位9個，其中萬噸以上碼頭4個，年吞吐能力300多萬噸，在建5萬噸級以上泊位6個（其中7萬噸級碼頭1個），預計到2004年欽州港的吞吐能力將達到1000萬噸以上。面對新的機遇，欽州市自上而下強化發(fā)展意識、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整意識、工業(yè)強市意識和招商引資意識，把臨海工業(yè)作為主攻方向，加快發(fā)展港口經(jīng)濟、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、海洋產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，力爭用二十年左右時間把欽州市建設(shè)成以臨海工業(yè)為主體的現(xiàn)代化城市。2003年，欽州財政收入11億，去年城市居民可支配收入7000多元，農(nóng)民2700元。一期240萬千瓦，投入78億元，二期增加187萬，投資70億元。年生產(chǎn)能力25萬噸，建成后年產(chǎn)值將達20－25億元。具體位于欽州市欽南區(qū)犀牛鎮(zhèn)三娘灣漁村至大環(huán)漁村一帶的海灣，地處廣西南部欽州灣，東與北海隔海相望，南臨北部灣海域，西與防城港相鄰，是廣西沿海“金三角”的中心，具有沿海和沿邊的區(qū)位優(yōu)勢。旅游區(qū)有維管束植物77科133屬171種，主要有用材植物、觀賞植物、纖維植物、油脂臘類植物、優(yōu)良綠化植物等，其中，以濕地松、木麻黃、黃槿為主。. 發(fā)展規(guī)劃及前景三娘灣旅游景區(qū)作為自治區(qū)重點建設(shè)項目，符合國家關(guān)于西部大開發(fā)要積極發(fā)展旅游業(yè)的政策要求，也是欽州市委、市政府“三個一”工作重點之一，有著寬松的政策環(huán)境，享受廣西省制訂的對外開放優(yōu)惠政策根據(jù)《廣西海岸線利用規(guī)劃》等相關(guān)規(guī)劃， 三娘灣旅游區(qū)范圍東起曾子村、流水溝，西以麻蘭島、大環(huán)半島為界，濱海公路以南所圍合的陸地區(qū)域及相應(yīng)的海域（包括大廟墩、烏雷炮臺兩個島嶼）。l 成熟的別墅理念，建筑成本低。政府所在地搬遷至東區(qū)，促使城市重心東移，改變原有城市格局，這在中國其他地區(qū)已有先例。本項目土地位置處于東岸江邊，緊鄰市政府、中學、商業(yè)街，是新區(qū)的黃金地段，更具升值潛力。而且土地資源逐漸減少，開發(fā)商在好的地段很難找到土地。欽州港被定位為 “港口工業(yè)區(qū)”，未來3－5年內(nèi)產(chǎn)值將達到300－500億元，港區(qū)人員對房產(chǎn)需求很大。1999年后，政府停止小塊土地轉(zhuǎn)讓政策，近幾年存量小塊土地消化基本完畢，市民住房解決全部轉(zhuǎn)向商品房市場，預計在今后幾年商品房需求會得到快速提升。l 本地的一些房地產(chǎn)商的與香港、澳門的地產(chǎn)商合作也逐漸提高了該地區(qū)的市場競爭程度優(yōu)勢。l 公司可以按確定的價格從市政府取得土地。. 項目投資. 建安費用高端房地產(chǎn)項目總占地約200畝(133400平方米)，分成三期建成，第一期50畝(33,350平方米)，為連體別墅，單位面積在190260平方米之間。. 其它費用由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中會遇到一些不可預見的因素，有些可能使投資減少，有些可能增加投資，為慎重起見，進行投資分析時通常取建安費用的5%作為不可預見費；房地產(chǎn)開發(fā)時，前期應(yīng)支出勘察、設(shè)計、監(jiān)理、規(guī)劃許可證、咨詢、招標等費用；同時還需支付開發(fā)管理費(一般取建安費用的3%)以及工程保險、園林綠化、環(huán)境景觀、燈光照明、標識、引導系統(tǒng)等其它費用。. 產(chǎn)品定價房地產(chǎn)高端產(chǎn)品的定價采用成本加價法和顧客心理需求定價，現(xiàn)在的中低端的房地產(chǎn)定價一般采用成本加價法，它們的建設(shè)成本一般為750元/平方，平均售價在1400元/平方。. 內(nèi)部收益率計算內(nèi)部收益率計算表: 表編號月份現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流12004年9月 22004年10月 32004年11月 42004年12月 52005年1月 62005年2月 72005年3月 82005年4月 92005年5月 102005年6月 112005年7月 122005年8月 IRR=%%%. 免費的商務(wù)管理資料平臺一江兩岸高端房地產(chǎn)項目一期的收益為銷售收入扣除建安費用、其它開發(fā)費用、稅費、營銷推廣費用，%。三娘灣依山傍水，無污染源，氣候溫和，雨量充沛，溫差小，負離子含量豐富，是建設(shè)濱海度假村的理想地點。根據(jù)國家旅游局“十五”計劃，中國旅游業(yè)總收入在后二十年將比上一個二十年翻三番，即增長8倍的宏偉目標。隨著中國經(jīng)濟的增長，旅游逐漸從奢侈性消費變成普通消費，國家對旅游業(yè)積極支持，一周六天工作日改為一周五天工作日，并且每年有兩個長假（黃金周），帶薪休假制度也推動了旅游業(yè)的繁榮。“十國風情園”可以借助南博會的東風，迅速提高知名度。相比較而言，三娘灣的起點較高，在海洋生物、陸地生物和文化底蘊方面優(yōu)于相鄰兩旅游區(qū)，在資源組合上也更具特色。隨著三娘灣旅游區(qū)的開發(fā)建設(shè)，三娘灣旅游區(qū)的知名度不斷提高，各地游客紛至沓來。欽州距離南寧最近，僅一小時高速路程，最近的海濱城市，環(huán)境優(yōu)美。l 區(qū)位優(yōu)勢明顯，旅游市場前景廣闊；l 自然生態(tài)環(huán)境良好，旅游資源豐富，品味高；l 旅游區(qū)對外交通便捷，但基礎(chǔ)設(shè)施條件差。動的部分包括：十國風情美食街3000平方米、娛樂城3000平方米、其它用房3000平方米等。l 會議接待，促進文化交流。國內(nèi)由外國人管理、外國人服務(wù)、外國風格的項目完全沒有，這對出國極不方便的中國游客極具吸引力。l 稅收優(yōu)惠。餐飲收入按以下方法測算：l 近期測算：按年游客人次的10%在美食街消費50RMB/人計算，美食街的營業(yè)額應(yīng)為550萬RMB/年，利潤率為50%，則年利潤為275萬RMB/年。年總收益為2552萬元/年。本公司面臨著其他投資商的競爭，雖然因為本公司的背景關(guān)系以及先行者優(yōu)勢暫時處于有利地位，但一定要抓緊時間加快進度，以進一步鞏固、保持這種來之不易的優(yōu)勢地位。從分析可知，％，東南亞十國風情園項目投資回收期65個月，%。集團公司于1987年成立迄今，經(jīng)歷了打基礎(chǔ)、上規(guī)模、搞整頓、求發(fā)展幾個階段，通過強化企業(yè)內(nèi)部管理，實行股份制改造，轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，逐步建立了現(xiàn)代化企業(yè)制度。集團公司正逐步成為國內(nèi)最大、最具實力的摩擦材料、制動制品生產(chǎn)基地；她依托完整技術(shù)標準體系的自有知識產(chǎn)權(quán)和專利技術(shù)，以及產(chǎn)學研結(jié)合的研發(fā)實力，結(jié)合主機配套市場絕對優(yōu)勢，確立以汽車剎車片、汽車油品、汽車橡膠制品為發(fā)展方向，形成了集團汽車零部件生產(chǎn)多元化發(fā)展的良性互動。16年的艱辛創(chuàng)業(yè)，探索出了別具信義集團個性特色的管理模式；10多家各具功能的企業(yè)組成了全方位、多元化的經(jīng)濟實體；青島、東營經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)兩處信義科技工業(yè)園，將成為集團參與競爭，占領(lǐng)市場的堅實基礎(chǔ)；3所省級技術(shù)開發(fā)中心，研發(fā)中心科研機構(gòu)，和200多名國內(nèi)外高、精、尖工程技術(shù)優(yōu)秀人才，成為集團科技創(chuàng)新、技術(shù)進步，可持續(xù)發(fā)展的源泉和動力；1000名具有共同價值觀，訓練有素的員工在“仁義誠信、共窗至上、重才創(chuàng)新、求實圖強”信義精神激勵下，迎著朝陽創(chuàng)一流。6. 附件附件一、信義華信投資集團有限公司簡介信義華信投資集團有限公司，英文名稱XINYIHUAXIN GROUP ，主要從事資本和資產(chǎn)委托管理，證券經(jīng)營，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資，房地產(chǎn)和大型物流項目的投資開發(fā)等業(yè)務(wù)。2004年7月進行首期50畝房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計?？紤]到欽州為快速發(fā)展中城市，其GDP增長率為12%左右，因此項目的利潤增長率定為10%。則年收益為10*365**=657萬。下面詳細分析之。各國在遵守中國法律的前提下，可按自己的方式經(jīng)營?，F(xiàn)具體客戶有省會南寧游客、周邊城市旅客、桂林等周邊景區(qū)轉(zhuǎn)團接待等。主要活動項目有客房住宿、餐飲、室內(nèi)娛樂、室外娛樂（潛水、垂釣、觀海豚、室外游泳池）等。風景區(qū)建設(shè)處于起步階段，本公司有相對優(yōu)勢，所以應(yīng)采取增長性投資戰(zhàn)略。l 重心轉(zhuǎn)移建議強烈建議政府將旅游重心向西部遷移，旅游中心可以建在海濱浴場。按旅游目的結(jié)構(gòu)分，%，%，%，預計隨著欽州港、臨海工業(yè)園、濱海公路以及旅游區(qū)的建設(shè)，以商務(wù)為目的的游客將會大幅增長。. 客源市場分析l 旅游市場目標旅游市場定位：立足廣西，外聯(lián)大西南，拓展港澳臺和東南亞國家，面向全世界。. 競爭分析l 地方經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱。從奢侈消費變?yōu)槠胀ㄏM。全球濱海旅游業(yè)高速發(fā)展，而欽州擁