【正文】 環(huán)境、片區(qū)商業(yè)環(huán)境以及其他競爭樓盤等等各個方面的因素，我們建議將本案定位為：“萬盛首家多功能立體式商業(yè)城”將本項目定位為萬盛首家多功能立體式商業(yè)城，主要是考慮到目前萬盛區(qū)沒有一個集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的大型綜合型商業(yè)設施，超市、商場、酒樓等分散經(jīng)營，距離較遠，缺乏一個將幾種業(yè)態(tài)集合起來的商業(yè)項目，讓消費者在一撞樓內(nèi)就可以滿足購物、餐飲、休閑、娛樂的多種消費和享受。知名商家和品牌的引進和融入，旗幟鮮明的品牌商品購物氛圍、創(chuàng)新超前的規(guī)劃設計、科學合理的功能分區(qū)、一站式的人性化購物環(huán)境、特色化商業(yè)服務及輕松、愉悅的消費場所，將使得廣進購物廣場本身就是一個品牌和形象的大展臺，并在商業(yè)物業(yè)同質(zhì)化競爭越來越激烈的全國各地，面貌全新的休閑娛樂購物的異軍突起和“時尚孵化器”的強勢導入，將大大沖擊現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)和人們因有的消費行為、消費習性，甚至影響和帶動而轉(zhuǎn)變其生活方式。有效規(guī)避風險由于功能定位的復合性，使項目整體運作的風險大大降低，服務的品質(zhì)將樹立項目獨特的產(chǎn)品定位與形象，在推廣中也有更大的調(diào)整及控制空間，從而在購物娛樂功能層面有效的規(guī)避操作風險，形成相對的優(yōu)勢。他們是一群有比較好的職業(yè)，有穩(wěn)定經(jīng)濟收入，有時間來消費和享受生活的人。 商業(yè)孵化基地——品牌孵化器、財富孵化器。現(xiàn)根據(jù)我公司對萬盛綜合百貨及零售行業(yè)多個商家及各業(yè)主的深入調(diào)研和多次分析，并依據(jù)有關專家的初步分析，認為購物中心在本區(qū)域形成強勢形象，對老商圈里較小規(guī)模的商家形成強大的擠壓和吸引，形成歸市的趨勢。本項目根據(jù)以上提到的幾個因素，在保證項目的總利潤的前提下，指定了如下定價原則：項目單位定價原則為：一樓價格相對最高，二樓其次，三樓、四樓居中，負一樓最低。根據(jù)本公司對萬盛商業(yè)物業(yè)類型、規(guī)模、價格及品牌的深入調(diào)查研究和咨詢有關專家人士后總結，本公司建議項目價格采取從租金到售價的定價方法，及先確定項目租金價格，再根據(jù)一定的投資回報期，確定項目的售價。價格浮動由于本項目商業(yè)的特殊性，考慮到后期的銷售，在進入強銷期后，根據(jù)實際銷售情況，有針對性的對商業(yè)物業(yè)價格進行適當浮動，以促進項目商業(yè)的全面銷售。堅持“生態(tài)優(yōu)化”原則，創(chuàng)造城市新空間特色遵循“生態(tài)優(yōu)先”原則，通過項目內(nèi)部的開敞空間及景采光面的強化處理，創(chuàng)造性地營造富有青春活力的城市新空間格局。第六部分 項目營銷推廣策略一、項目命名 本項目住宅部分在推出時用“廣進名都”案名，給人以溫馨祥和的感覺，符合住宅產(chǎn)品特點，但是作為商業(yè)部分的案名，有不妥之處，因為項目命名的原則主要應該體現(xiàn)商業(yè)部分的商業(yè)功能、娛樂休閑功能、購物功能、時尚化概念和風格，建議仔細斟酌，可以從以下方向去考慮：以入住大商家名稱作為項目名稱[重百]購物廣場[新世紀]購物廣場[]購物廣場以發(fā)展商的名稱作為項目命名前綴[廣進]購物中心[廣進]購物廣場采用發(fā)展商名稱作為項目名稱的前綴，能夠在推廣物業(yè)的同時樹立發(fā)展商的品牌形象，整合資源優(yōu)勢。因此建議項目在開盤前招進一家百貨商場。根據(jù)項目的功能定位，項目的宣傳應以平面廣告的形式為主，以之充分樹立項目市場形象。項目的各個營銷階段要有合理機動的銷售控制策略及與之匹配的營銷手法，使項目推廣具備合理的節(jié)奏，實現(xiàn)整體銷售的成功。服務手冊：服務內(nèi)容細則及取費標準。但是，如果僅成立一個經(jīng)營管理公司，就將“廣進購物廣場”不經(jīng)任何包裝、不通過任何策略整合，而推向市場和面對廣大的投資者及經(jīng)營商家，那么勢必釀下惡果：● 無法在競爭激烈的市場上形成熱點和實現(xiàn)銷售高潮，資金的快速回籠也得不到保證，廣進企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項目的“三個利益”也無法最大化，最為關鍵和最直接的表現(xiàn)在于——本項目的銷售單價不可能超過萬盛區(qū)的商業(yè)物業(yè)的平均價格。廣進企業(yè)新組建的“廣進購物廣場經(jīng)營管理公司”，將擁有“廣進購物廣場”最大的、最集中的、最具權威性的“商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理權”和“商業(yè)物業(yè)租賃權”，所有通過招商（或主動聯(lián)系）入駐本項目的各商家，都將與廣進公司簽訂《商業(yè)用房租賃協(xié)議》，各商家在其租用的商業(yè)物業(yè)范圍內(nèi)擁有統(tǒng)一經(jīng)營權。故此，廣進企業(yè)須將“廣進購物廣場”劃整為零，以“帶租約的產(chǎn)權式商鋪”模式向市場和投資者進行全方位推廣，現(xiàn)就產(chǎn)權式商鋪的操盤重點及其魅力略述如下：（我司已在全國各地成功操作完成了多個商業(yè)樓盤項目：一是位于南坪的“浪高凱悅”，二是位于巴南區(qū)的“協(xié)信 關于物業(yè)管理權部分：可由開發(fā)商、經(jīng)營商家和投資業(yè)主（業(yè)主委員會）三方共同組成，也可全權委托廣進經(jīng)營管理公司負責，主要任務是本項目的管理、與入場經(jīng)營商家的溝通與協(xié)調(diào)等，以及實施“時尚孵化器”和“品牌推廣中心”的各項戰(zhàn)略部署和策略步驟?！?“自主經(jīng)營”：經(jīng)營管理公司仍然行使“廣進購物廣場”的統(tǒng)一管理權，但經(jīng)營權通過定向招商將各品牌經(jīng)營商融入本項目，各品牌經(jīng)營商在其所租賃的范圍內(nèi)獨立經(jīng)營，實質(zhì)上各品牌經(jīng)營商在“廣進購物廣場”內(nèi)已成為“廣進”大品牌旗下的各“小品牌”和成立的“小賣場”。我們將利用廣泛的商業(yè)地產(chǎn)運作經(jīng)驗及與重慶商聯(lián)會良好的聯(lián)盟資源，優(yōu)勢互補和全面整合，成功引入符合“百貨、超市”市場定位的主力商家，“以大帶小”并起到對帶動作用和規(guī)模效應，解決品牌效應、積聚效應、經(jīng)營管理等相關問題。升值空間明顯的價格策略：環(huán)境現(xiàn)狀和項目發(fā)展?jié)摿Φ染薮蟮那熬罢雇?，以及通過“多功能立體式商業(yè)”概念的打造，讓客戶愿意關注、投資。發(fā)揮廣進公司擁有的商會資源的發(fā)達資訊，推薦知名企業(yè)保證市場的差異性經(jīng)營。如此，可通過強勢的廣告宣傳和在強力造勢下，打造出本項目的物業(yè)品牌——“萬盛廣進購物廣場”。所以，對于本項目的營銷推廣周期，我司建議劃分為以下四個階段： 開盤日期：2005年2月18日 客戶積累期：2004年12月下旬——2005年2月中旬 開盤強銷期：2005年2月下旬——5月下旬 夏季調(diào)整期：2005年6月——7月 尾盤銷售期：2005年8月以下是各個階段性營銷推廣思路和推廣執(zhí)行大綱，在具體的營銷執(zhí)行中，我司將在各個階段前15天提交階段執(zhí)行方案及工作計劃表，對各項細則、完成時間及責任方作具體明細。如前所述，新聞主題可以先從推廣中提到的商場的品牌、超市的品牌和形象、完善的服務、消費文化、再深入導入“多功能、立體式”概念闡述項目產(chǎn)品及其服務等優(yōu)勢。在已經(jīng)具備比較好的市場業(yè)績的支撐條件下，活動推廣可以有效進行對客戶資源的再挖掘，并充分樹立企業(yè)的品牌形象和項目的市場形象。三、媒體選擇（一）海報主題：“萬盛未來中心 市民廣場 休閑娛樂 購物廣場 商業(yè)原始股”、“帶租約銷售，%穩(wěn)定回報率”內(nèi)容：市民廣場概況、區(qū)位優(yōu)勢、發(fā)展商實力介紹、鋪位劃分、主力店入駐、銷售模式。媒體廣告價格如下今日萬盛廣告規(guī)格cm彩版全版（33）5000頭版通欄8（1/4版）（8）1500重慶商報普通版1/3通欄8（98）（星期二）6000普通版1/3通欄8（98）（星期四）6500普通版1/3通欄8（98）（星期六）5500媒體計劃（1）投放規(guī)格“今日萬盛”整彩版，頭版通欄8（1/4版），重慶商報投放3次招商信息。推舉位置：建議在龍鳳碑中心地帶以及各個轉(zhuǎn)盤旁定點發(fā)放。推薦位置：建議在高速公路進入萬盛入口處、步行街入口、龍鳳碑附近路段處設立大型、三面的炮臺，同時在項目靠近廣場處設立一塊單面的戶外廣告。工地現(xiàn)場包裝主要通過巨型布幅廣告進行包裝。銷售目標：在本階段，銷售的階段性目標是達到總銷售任務的60%70％。項目開盤后，積累的客戶會被比較充分的把握和消化，所以應當解決的首要問題是客戶資源的再積累，在項目的工程形象、已成交客戶數(shù)量等資源不足的情況下，推廣產(chǎn)品及產(chǎn)品形象是較為理性的推廣方式。（二）開盤強銷期（2005年2月下旬——5月下旬）工程進度：此階段主體結構接近封頂，為開盤強勢銷售階段，具體的開盤時間應根據(jù)客戶積累狀況最終確定。抓住市場契機，“該出手時就出手”，及時開盤銷售，實現(xiàn)資金的迅速回籠。一、經(jīng)營資源的組織和招商實施根據(jù)我們對“廣進購物廣場”的產(chǎn)品定位，我們可以針對本項目進行具體的功能分區(qū)，并根據(jù)各功能區(qū)的情況進行經(jīng)營資源的組織和定向招商工作。除了引進重慶本土知名百貨、超市商家之外，廣進經(jīng)營管理公司有責任和義務集合萬盛本土商家與外地、外資知名企業(yè)聯(lián)盟，如連鎖經(jīng)營等等多種渠道的經(jīng)營合作，確保商場經(jīng)營商品的優(yōu)質(zhì)化、特色化和錯位經(jīng)營，樹立本項目與眾不同的競爭特質(zhì)。招商對象：重慶本土知名百貨企業(yè)、超市商家及企業(yè)為主，小品牌為輔。也只有通過“自主經(jīng)營”，才能在更好地推廣萬盛“廣進購物廣場”項目的同時，將“廣進”品牌形成凝聚力和擴散力，真正實現(xiàn)“時尚孵化器”的巨大功效，并在萬盛本地及周邊區(qū)域形成核心競爭力，全方位支持和支撐“品牌推廣中心”強大幅射力，復制一個又一個“廣進”品牌旗下的“購物廣場”，在異地落地生根并“孵化”出一批又一批當?shù)氐谋就辽碳?，實現(xiàn)“廣進”的戰(zhàn)略版圖的快速擴張和產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化與升級。商 家——通過商業(yè)物流的經(jīng)營活動，賺取商業(yè)利益和使之最大化。216。同時，也能確?！皬V進購物廣場”分零銷售任務的達成?！?……所以，為了將“廣進購物廣場”打造成集購物與休閑娛樂為一體的休閑娛樂式購物中心，我們?yōu)楸卷椖俊傲可矶ㄗ觥绷溯^為成熟的方案（綱要），現(xiàn)概括如下：（一）“統(tǒng)一經(jīng)營”模式：本處所指的“統(tǒng)一經(jīng)營”，是特指入駐的商家在其所租用本項目商業(yè)物業(yè)范圍內(nèi)的“統(tǒng)一經(jīng)營”，而不是廣進企業(yè)自己參與的“統(tǒng)一經(jīng)營”。二是項目的施工進度要快，工地形象要好，示范單位的裝飾要在風格和細節(jié)上下工夫，在期房階段通過包裝展示產(chǎn)品品質(zhì)。3．包裝策略對于本項目來說，應注重從細節(jié)去體現(xiàn)差異化。2．挺拔俊朗、卓爾不群項目臨市民廣場拔地而起，挺拔俊朗、簡約大氣、風格現(xiàn)代，必將成為一道亮麗的城市風景和萬盛區(qū)商圈的形象焦點。應有統(tǒng)一的營銷形象項目的標識系統(tǒng)、平面廣告宣傳、軟性炒作、現(xiàn)場包裝都應該有統(tǒng)一的營銷形象，這將使宣傳效應實現(xiàn)累加。三、項目營銷推廣原則性要點1．概述：以萬盛房價水平約束下的成本條件，很難在產(chǎn)品規(guī)劃和包裝推廣中將某種概念真正詮釋到位，因此鋪天蓋地的概念往往是一句空洞的宣傳口號，隨著買方市場的不斷成熟，概念營銷逐漸陷入一種聲勢虛高的尷尬局面。設立導示牌，對外來消費者進行引導由于本項目商業(yè)面向新老社區(qū)，而消費者對本案不太熟悉，影響人流的正常進入，所以建議設立導示排（主要為主干道、步行街至項目處）設立臨街入口，規(guī)避廣場北樓影響項目原先主入口處于面對廣場位置，為了吸引廣場上巨大的人氣，廣場北樓的建設，阻斷了廣場人流量進入本項目，肯定會給本項目造成非常重要的影響，我們建議，在項目臨萬盛大道及松林路的十字路口處設立重要入口，可以適當規(guī)避廣場北樓給項目造成的負面影響。注明：由于這部分貼補租金是在5年內(nèi)分為5次付出的，每年付一次?！?F為商場，受樓層抗性及經(jīng)營業(yè)態(tài)影響，租金定為19元/建筑平方米/月較合適。由于萬盛區(qū)商業(yè)物業(yè)項目較多，而且有的區(qū)位、環(huán)境較本項目要好。只有如此，才能充分利用本項目所擁有的良好區(qū)域優(yōu)勢和前景極大的商業(yè)契機，將本項目打造成為擁有鮮明的文化主題和賦予其“人性化”和“人情味”的輕松、愉悅的商業(yè)服務及消費場所，形成符合國際商業(yè)發(fā)展潮流的、以“休閑娛樂”為特色的、具有本土特色的魅力。● 項目功能分區(qū)：——以大帶小、優(yōu)勢整合對于本項目的功能分區(qū)，鑒于本項目的綜合情況，我們認為“廣進購物廣場”項目商業(yè)物業(yè)部分應按“購物廣場”和“休閑娛樂廣場”二大部分進行劃分，負一層至二層為購物區(qū)，第三、四層為休閑娛樂區(qū)?！?經(jīng)營模式定位：——“時尚孵化器”——“品牌推廣中心”不是單純依賴于某一大型百貨商場依托某個商品大類的大集合市場，而是具有經(jīng)營品牌的聚集作用，并充分運用主力店的凝聚力介入市場競爭，以引領萬盛市場。在另一方面，項目的配套也要在注重休閑、娛樂和購物的同時有較高的形象標準。地產(chǎn)升值功能廣進購物廣場的獨特構造，使其擁有了比常規(guī)的零售商業(yè)和常規(guī)的批發(fā)市場都要大得多的商業(yè)物業(yè)消化能力和物業(yè)功能提升能力。二、項目的功能定位 結合項目的實際狀況，我們將本項目在購物方面的功能定位為萬盛“品牌和時尚的孵化器”，該功能應該在滿足購物的基本功能的前提下，進一步擴展其在滿足消費者在休閑、娛樂等方面的需求，具體包括：休閑、娛樂示范功能休閑娛樂示范和引領潮流，是廣進購物廣場的首要功能。開發(fā)商在重慶市區(qū)的知名度不高，招商缺乏品牌支撐。說明：整個片區(qū)現(xiàn)在典型的商業(yè)特征就是傳統(tǒng)社區(qū)消費中心，其經(jīng)營檔次低，商家品牌低，所以商業(yè)鋪面的價值低，在本區(qū)域的租金主要集中在16—30元/平方米這個區(qū)間內(nèi)，他們一共占了整個商業(yè)鋪面的70%以上。城市增容對社區(qū)消費中心的影響萬盛經(jīng)濟飛躍前的社區(qū)消費中心，由于其功能主要是服務于本社區(qū)內(nèi)的居民，從社區(qū)構成理論看，其產(chǎn)生基礎也是以廠礦企業(yè)為基礎的，所以其規(guī)模一般皆不是很大。商業(yè)氛圍處于萬東北路的幾個大中型商場依靠道路的人流量，但是由于人流總量有限，經(jīng)營狀況一般，同時光顧的人數(shù)不足50人。第二部分 區(qū)域市場消費調(diào)研一、社區(qū)消費中心商業(yè)研究商業(yè)用房供需分析隨著萬盛區(qū)政府打造片區(qū)經(jīng)濟的力度加強及片區(qū)經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，萬盛區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，商業(yè)用房的供給需求量逐步上升，老城區(qū)的商業(yè)格局已經(jīng)不能適應城市發(fā)展需求，隨著政府的新城區(qū)規(guī)劃，城市中心的逐步轉(zhuǎn)移，因此老城區(qū)商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)價格已經(jīng)沒有上升空間，而新社區(qū)消費中心物業(yè)，由于受城市發(fā)展速度的影響，市民開始接受，其價值已經(jīng)被初步認識，所以新城區(qū)消費中心的商業(yè)用房呈現(xiàn)出供求兩旺的局面。規(guī)范攤點的布局和衛(wèi)生管理，并把整潔、衛(wèi)生、美觀、禮貌等作為規(guī)范的重點。擁有重慶市最大的自然生態(tài)旅游區(qū)黑山谷、“重慶十佳景區(qū)”萬盛石林、“渝黔第一漂”銅鼓灘漂流、“天然氧吧”九鍋箐森林公園、“休閑圣地”櫻花溫泉等五大景區(qū)，此外，尚有別具特色的奧陶紀地質(zhì)公園（原重慶滸石林）正在建設