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公司企業(yè)成本法常見錯誤-文庫吧在線文庫

2025-07-21 20:08上一頁面

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【正文】 建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+投資利息銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤3)適用于新開發(fā)的土地的基本公式新開發(fā)的土地價值=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤適用于舊房地產(chǎn)的基本公式p2281)適用于舊的房地的基本公式舊的房地價值=房地重新購建價格建筑物的折舊或者舊的房地價值 = 土地重新購建價格 + 建筑物重新購建價格 建筑物折舊2)適用于舊的建筑物的基本公式舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格建筑物的折舊房地產(chǎn)價格構(gòu)成劃分為以下7大項(注意不要漏項)①土地取得成本;②開發(fā)成本;③管理費(fèi)用;④銷售費(fèi)用;⑤ 投資利息;⑥銷售稅費(fèi);⑦開發(fā)利潤。按土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。建造期是自動工開發(fā)之日起至房屋竣工之日止的時間。銷售稅費(fèi)一般也不包括應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。1關(guān)于重新購建價格錯誤①必須是估價時點(diǎn)的②必須是客觀的③是全新狀態(tài)下的;《規(guī)范》,應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況,并在估價報告中予以說明。(二)土地重新購建價格的求取思路假設(shè)該土地上沒有建筑物,然后采用市場法、基準(zhǔn)地價修正法等求取該土地的重新購置價格。 C-建筑物的重新購建價格。(2)從所搜集的交易實(shí)例中選取三個以上的可比實(shí)例。在假設(shè)建筑物的殘值率為零的情況下:建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 = 1/平均年折舊率(注意條件為R=0)利用總折舊率還可以求出建筑物的成新率:(A)功能缺乏折舊求取分為可修復(fù)的功能和不可修復(fù)的功能。利用“收益損失資本化法”求取未來每年因建筑物以外的各種不利因素所損失的收益的現(xiàn)值之和作為經(jīng)濟(jì)折舊額。⑤①征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi):按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;②勘察設(shè)計及前期工程費(fèi):依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計概算計算;③住宅建筑、安裝工程費(fèi):依據(jù)施工圖預(yù)算計算;④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi):依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)算計算;住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)項目按照國家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標(biāo)執(zhí)行;⑤管理費(fèi):以上述①至④項之和為基數(shù)的l%~3%計算;⑥貸款利息。(1)開發(fā)成本。⑤管理費(fèi)按照不超過以上1)至4)項費(fèi)用之和的2%計算。3求取整體房地產(chǎn)的價值時,期末轉(zhuǎn)售收益是指在房地產(chǎn)持有期未轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)并扣減抵押貸款余額之后的收益。依照國家規(guī)定的稅目和稅率計算。按國家稅法規(guī)定繳納。2重置價格沒有修正為估價時點(diǎn)的重置價格積算價格中有必要時應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價值損失。②磚混結(jié)構(gòu)一等:生產(chǎn)用房40年,受腐蝕的生產(chǎn)用房30年,非生產(chǎn)用房50年。功能過剩引起的折舊首先應(yīng)包括功能過剩所造成的“無效成本”。(3)對于不可修復(fù)項目,根據(jù)其在估價時點(diǎn)的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命,分為短壽命項目和長壽命項目兩類。(4)求取每個可比實(shí)例在其成交日期時的土地重新購建價格,然后將前面換算、修正和調(diào)整后的可比實(shí)例成交價格減去土地重新購建價格得出建筑物折舊后價值。采用直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計算公式為:式中:V ――建筑物的現(xiàn)值。2重置價格≠重建價格,兩者適用條件不同P230(理論)2自有資金利息不計入利潤,而計入成本。1計算各種費(fèi)用(如管理費(fèi)和投資利息、利潤計算)時,建筑面積取值一般為總建筑面積,而不是可銷售面積。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率主要有下列4種:p2231)直接成本利潤率計算基數(shù) = 土地取得成本 + 開發(fā)成本2)投資利潤率計算基數(shù) = 土地取
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