【正文】 項目規(guī)劃：小區(qū)總建筑面積 23萬平方米，小區(qū)分四期建設(shè)， 13期已交付使用；綠化率45%； 戶型設(shè)計：面積范圍 96233 平方米，有兩房、兩 房復(fù)式、三房復(fù)式； 小區(qū)設(shè)備：農(nóng)貿(mào)市 場、超市、衛(wèi)生服務(wù)所、公交進社區(qū)、社區(qū)巴士、幼兒園、會所、體育中心、網(wǎng)球場、游泳池； 銷售價格：多層住宅均價約為 3500 元左右；除支付房款外，每套房子還要搭售 10萬元左右的車庫； 工程進度：正進行內(nèi)外裝修及周邊景觀工程施 工， 06 年 1 月 31 日交付； 優(yōu) 缺 點：（優(yōu)點） A棟距大，采光通風(fēng)好； B 板式建筑，格局方正； C小區(qū)規(guī)模大，且有前三期的成功開發(fā)經(jīng)歷，人氣旺； D國有開發(fā)商； E小區(qū)生活配套齊全； （缺點） A銷售現(xiàn)場包裝粗糙，沒有銷售氣氛； B銷售價格偏高，銷售阻力大，銷售進度緩慢 。 世紀廣場（住宅、寫字樓、商業(yè)） 項目位置：上海東路和東倉路交匯處； 項目規(guī)劃： 世紀廣場集國際級商務(wù)辦公、高檔公寓及商務(wù)式公寓樓、商場等諸多功能于一體， 項目 的南邊設(shè)置了一棟 21 層點式高級商務(wù)樓， 北邊設(shè)置了兩棟 32 層的公寓樓及商務(wù)式公寓樓，裙房設(shè)大型商場和可分隔商鋪 ； 戶型設(shè)計：住宅 105205 平方米，兩房 105 平方米；三房 138166 平方米；四房 205206 平方米 ； 小區(qū)設(shè)備：可視對講、閉路監(jiān)控、電子巡更、社區(qū)背 景音樂等； 銷售價格：住宅均價約 3700 元，樓層差價 3050 元；寫字樓未開始銷售，預(yù)計均價在每平方米 6000 元以內(nèi)； 工程進度：主體施工中， 2020 年 10 月交付； 優(yōu) 缺 點：（優(yōu)點） A本案是太倉建筑層數(shù)最高，也是唯一設(shè)計有甲級寫字樓的項目，在太倉沒有競爭對手； B 周邊生活配套設(shè)施較為齊全，生活便利； C本案位于政府中央辦公區(qū)之中，方位理想，吸引了較多公務(wù)員購買；（缺點）定價偏高，銷售速度較慢； 15 萬鴻 .城市華庭（挑高酒店式套房） 項目位置：弇山路和 204國道交匯處； 項目規(guī)劃：小區(qū)由 20 層及 28 層的 2 幢高層及 10 幢多層建筑組成， 2 幢高層中一幢是寫字樓，另一幢是 SOHO 酒店式公寓，底層為商鋪，小區(qū)內(nèi)還有少量雙拼別墅； 戶型設(shè)計：酒店式小套房挑高 米，面積 4859平方米，可自由分隔樓層，每層 20 戶； 小區(qū)設(shè)備：閉路監(jiān)控、可視對講、刷卡入戶，高速電梯等； 銷售價格：酒店式小套房均價約為 3900 元左右（以底層面積計價），朝向差價 100200 元，樓層差價 50元； 工程進度：主體施工中， 2020 年年底交付； 優(yōu) 缺 點：（優(yōu)點） A酒店式小套房的設(shè)計在太倉 是獨有的，沒有競爭對手； B價位比較適中，有吸引力； C銷售包裝精美，設(shè)有樣品房，較有說服力； D銷售氣氛較為熱鬧； （缺點） A小區(qū)設(shè)計太雜，什么都有，居住品質(zhì)下降； B目前周邊缺少生活配套設(shè)施，位于國道邊，車流嘈雜。 五洋房產(chǎn)開發(fā)的“世紀廣場”對面的商業(yè)中心。 電話 53109888 上海達潤代理 第一太平戴維斯為物業(yè)管理顧問 高爾夫湖濱花苑 濱河路、 東亭路口 協(xié)鑫置業(yè) 總占地面積 萬平方米，總建筑面積約 萬平方米，容積率 ，建筑密度 20%，綠化率 5060%，小區(qū)內(nèi)設(shè) 10000 平方米號稱蘇州最大的會所，小區(qū)由 32 層高層、小高層、疊加別墅、聯(lián)體別墅、獨立別墅構(gòu)成，為純居住區(qū) 疊加別墅 280380平方米；聯(lián)排別墅以 370平方為主 小高層建筑均價約為3400 元左右（未定）；聯(lián)排別墅 6200 元；疊加別墅均價 4600 元；獨立別墅均價約 7000 元；高層尚未規(guī)劃完畢； 蘇昆太領(lǐng)秀社區(qū) 1萬多㎡會所 室內(nèi)恒溫泳池 南面高爾夫球場 （優(yōu)點） A 小區(qū)對面是高爾夫球場，景觀好；B 小區(qū)智能化程度高，設(shè)備齊全奢華； C銷售包裝專業(yè)，售樓處及銷售工具豪華專業(yè)； D 戶型設(shè)計目的性強，客戶群體集中；除會所中有少量商業(yè)建筑外，其余全部為住宅，居住環(huán)境純凈； E 本案是太倉目前檔次最高的樓盤，目前市場上沒有可比競爭項目； （缺點） A 價位偏高，面積偏大，目前太倉城鎮(zhèn)人口少，消費力有限，去化速度慢； B目前周邊缺少生活配套設(shè)施。在太倉有工廠有事業(yè)的管理階層，為了工作及生活需要，在太倉購買住宅，這一類的人群消費力充足，所購買的往往是比較好的住宅。 另外本地一部分公務(wù)員對這一類住宅也有一定的需求（約占 25%），我們可以利 用和當?shù)卣块T良好的互動關(guān)系，吸引這一部分人到本案購買高檔住宅。 這個階段可接受部分住宅的預(yù)約認購（多層普通住宅、多層躍式住宅）。 正 常銷售期： 經(jīng)過近 17個月的火熱銷售，銷售現(xiàn)場趨于平靜，剩余的銷售難度較大的住宅和商鋪（特別是商鋪）更需要不斷的延續(xù)性的廣告宣傳來支持，以保持銷售現(xiàn)場的熱度。 24 太倉寶龍城市廣場全案銷售進度（單位：萬）42384438453850385138543855385588 56385688588859385988 60386138645871137983872992299379976710067101671024710427110271120711287113671146712230125141298622993957763098511115112251134511395114551160511775119551202092057920779209792137921579218792207922179222792237922779228792307923279238182299395785291125012950143501605017312189622156224362273943113032800337963424635646360963708437684379343816438494396944002440254404844088442506427904326239383399309929992799259920991799139989926998579444435122512161266222979050001000015000202002500030000350004000045000500000506 0507 0508 0509 0510 0511 0512 0601 0602 0603 0604 0605 0606 0607 0608 0609 0610 0611 0612 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712酒店公寓 商鋪 住宅 總銷售金額 太倉寶龍城市廣場全案月銷售進度表 0506 0507 0508 0509 0510 0511 0512 0601 0602 0603 0604 0605 0606 0607 0608 0609 0610 0611 0612 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 總計 多層普通住宅 1000 658 1270 400 200 100 100 100 200 900 600 5528 多層躍式住宅 1299 1000 1800 1321 800 700 600 300 300 300 1000 1500 10920 高層住宅 603 500 300 300 500 100 100 300 100 300 528 500 200 200 400 200 300 200 100 100 100 400 100 100 100 200 539 7370 高層酒店公寓 899 500 400 300 500 100 100 200 100 300 539 300 200 100 500 100 300 100 50 50 50 200 50 50 50 100 320 6458 商業(yè)步行街 500 700 700 800 774 1647 720 100 100 400 100 200 200 100 80 80 400 80 80 80 100 485 200 362 8988 高層底層商鋪 162 250 200 200 158 576 150 50 50 100 50 188 100 0 0 100 200 100 0 0 0 278 84 110 3106 酒吧街 446 446 892 合計 2299 1658 4572 2721 1700 1400 1700 1262 1650 2600 2800 3032 3736 1670 996 450 1400 450 988 600 250 230 330 1200 330 230 230 400 1622 284 472 43262 25 七、“太倉寶龍城市 廣場”開盤前工作計劃預(yù)案 詳見附件 2 26 第二部分 推廣策略 27 一、項目形象定位 項目賣點支撐： 1) 作為太倉市政府的重要招商項目，得到 政府的足夠重視 2) 太倉城市發(fā)展與人口增長 需求一個新商業(yè)中心 3) 寶龍的 企業(yè)理念，經(jīng)濟實力 ，以及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的 人才與經(jīng)驗 4) 世界大型超市 的招商造成的 品牌效應(yīng) 5) 地理上 交通的便利性 與周邊人口的 發(fā)展前景 6) 項目的規(guī)模與整體 配套的完整 7) 統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理 ，保證繁榮 與經(jīng)營的永續(xù) 8) 地段上的 升值潛力 案名的統(tǒng)一： 由于本項目屬于復(fù)合型地產(chǎn)項目，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看：有太倉唯一的五星級園林式酒店、唯一的世界大型超市、唯一的純正五星級酒店式公寓、最大的娛樂城、最時尚的購物街、最大體量的商業(yè) MALL 旗艦；從建筑形式看，項目中西合璧，但總體上屬于歐式建筑集群，因此我們建議： １）項目總案名為： 寶龍城市廣場 項目總體推廣語： 運營城市 項目售樓處方案已經(jīng)基本敲定，預(yù)計 2020 年 4 月底能夠建成，并且 5套樣板房也可以投入使用，這極大地豐富了銷售道具，拓寬了銷售渠道。 31 三、促銷策略 不同階段分別推出不同的“促銷戶型”吸引客戶； 對于高總價的戶型實行“捆綁銷售”，提高單價，贈送車位； 對先購買的一部分客戶贈送無息貸款，開發(fā)商代客戶向銀行墊付大部分首期款，客戶只要交一兩萬元就可以直接簽合同，到交房才交剩余的首期款，這對大多數(shù)炒家都有非常大的吸引力； 尾盤階段對住宅客戶贈送全套廚房裝修等優(yōu)惠措施，促進尾盤銷售。 33 時間： 2020 年 8 月 1 日―― 2020 年 5月 31日， 10 個月； 招商進度：未定 銷售節(jié)點：十一黃金周、中秋節(jié)、秋季房展會、圣誕節(jié)、元旦、春節(jié)、元宵節(jié)、五一黃金周 廣告費用： 100 萬元 高層住宅及商鋪強銷期： 小高層在這時應(yīng)該有一定工程形象，這時多層住宅的強銷期已基本結(jié)束，人氣有所回落，這時推出小高層，又可以炒熱現(xiàn)場，延續(xù)現(xiàn)場強銷的勢頭。 招商進度：未定 銷