【正文】 很大的關(guān)系，其次在產(chǎn)品設(shè)計中，據(jù)我們了解，這個房子就是以前學(xué)校宿舍改建而成，這種對待市場的態(tài)度其實將極大的損害了開發(fā)商在心目中的形像，其產(chǎn)品本身也打了個非常大的折扣。 城中小戶型公寓發(fā)展特點 樓盤名稱 地理位 置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價格（元 /平方米） 層高（米） 銷售情況 （套） 備注 瑞鑫蘭庭 解放南路八 寶東街 45 1 月 16 日 23 10000（精裝） 5 基本接近尾 盤 金陵王府 南京王府大 街 45 1 月 14 日 23 12020（精裝） 3 銷售完畢 公寓出租保底價每月3500 元 ? 地理位臵分析 城中地區(qū)是南京大量辦公樓密集區(qū)，是白領(lǐng)最集中的區(qū)域，一般商務(wù)繁忙的人有極其強烈就近居住的要求，而由于此類人群一般都擁有自身的郊外舒適住房，所以一般會選擇服務(wù)功能較強的小戶型居住。 目前城中小戶型發(fā)展方向十分明顯，由于城中大部分小戶型樓盤地理位臵喧鬧繁華，產(chǎn)品設(shè)計已經(jīng)不適應(yīng)居住，更多的用來為辦公租賃者使用。但目前相當(dāng)高的價格在目前市場趨于飽和的情況下，無疑將會加大投資者的風(fēng)險優(yōu)勢，特別是目前銀行利率提高，國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)整理力度加大已經(jīng)極大的打壓了投資者對房地產(chǎn)投資的信心。 而具有辦公功能的投資型小戶型將依舊受到市場的歡迎，首先在目前零售業(yè)的火爆銷售的業(yè)態(tài)創(chuàng)造了良好的創(chuàng)業(yè)氛圍和規(guī)模效應(yīng)，而寫字樓較高的總價無疑會給大一批創(chuàng)業(yè)者帶來資金壓力，但相對而言，較低 的總價小戶型帶動其小戶型樓盤的租售，形成良性促進(jìn)作用。此類產(chǎn)品 兼具酒店和公寓的長處 ，同時所處地段相對優(yōu)越，目前很受市場推崇。而對具有第二居所但工作節(jié)奏較快的成功人士來說，是個很不錯的休息空間。 居住功效 ? 收入較高的金領(lǐng)人士或者商界階層，他們已經(jīng)擁有較為舒適的住所。但隨著目前銀行貸款利率的上調(diào)已經(jīng)嚴(yán)重的制約了投資回報率，針對這類客戶開發(fā)商應(yīng)該在產(chǎn)品設(shè)計定位上應(yīng)該根據(jù)周邊消費市場的情況作出不同的產(chǎn)品選擇，生產(chǎn)出適合市場需要的產(chǎn)品來增強投資者的信心。如江寧“江南青年城”二期小戶型銷售，注意到剛畢業(yè)不久住在工廠宿舍的職工有著很強個人生活空間的需求，但由于距離城區(qū)較遠(yuǎn)并且加班工作的需要構(gòu)成了嚴(yán)重的矛盾，適時推出的小戶型住宅受到了市場的追捧。 ? 就體量而言，單 身公寓無論是在各自項目中還是總體融匯到市場中，都占有不高的份額。 辦公功效 ? SOHO 族或小公司辦公，人少，面積無需太大，但對區(qū)域有明確的要求，南京這座城市最大的特點在于大型企業(yè)發(fā)展滯后，中小型企業(yè)發(fā)展迅猛。而這也為開發(fā)商在商業(yè)前景不是太好的地塊上產(chǎn)品選擇有了更多的辦法。 ? 隨著南京城市化步伐的加快，老城區(qū)的土地資源越來越稀缺，我們在上表可以發(fā)現(xiàn)，城中的酒店式公寓大多局限在 4000 平方米 — 5000 平方米之間。購買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住 、出租，也可以轉(zhuǎn)售。這也取消了投資者的疑慮，開盤一周以來，銷售已經(jīng)告捷。當(dāng)然小戶型自身發(fā)展的特點也決定了小戶型本身的價格對于其周邊的普通住宅樓盤有個一定的價格空間差距。其房地產(chǎn)價格上漲幅度也不斷增大，特別是在今年房價上漲幅度在全國名列第二，其漲幅之大令人瞠目結(jié)舌。 “江南青年城”銷售火爆則代表著搶占工廠職工市場需求所帶來得機遇，離城區(qū)較遠(yuǎn)而居住于職工宿舍眾多不便使得工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場需求潛力巨大。 ? 產(chǎn)品設(shè)計分析 “盈家春天”小戶型小兩房設(shè)計則更多的迎合了首次 臵業(yè)并資金實力有限的購房者，如果前幾年時間此設(shè)計對于岔路口區(qū)域來說，顯得非常牽強，但目前隨著東山鎮(zhèn)規(guī)劃的出爐，交通便捷，此戶型設(shè)計已經(jīng)引起了購房者廣泛的興趣，目前樓盤最后一棟街邊小戶型預(yù)計在十一月初開盤。 而至于邁皋橋區(qū)域與城南寧南板塊有著驚人的相似，賣皋橋小戶型的發(fā)展將更多的取決于周邊生活配套設(shè)施的完善，但同時我們也不能忽略其本地工廠職工巨大的消費需求，這一點比起城南優(yōu)勢更為明顯，所以我們認(rèn)為城北整體小戶型市場發(fā)展?jié)摿薮?，特別是舒適居住型小戶型。 可以看出鼓北板塊市場巨大的潛力。 ? 產(chǎn)品設(shè)計分析 城市先鋒產(chǎn)品設(shè)計選擇了折中化的原則，既沒有采用完全投資型的平層式設(shè)計也沒有完全采用舒適居住挑高型的小戶型，開發(fā)商在風(fēng)險與利潤最大化中尋 求了一種平衡，從目前挑高戶型銷售客戶群體來看， 投資占了六成，選擇居住和自用辦公的各占兩成，而更多的人選擇了預(yù)定在平層辦公或者投資來減少資金壓力。與湖南路商業(yè)街相連，鄰近玄武湖風(fēng)景區(qū)，處于鼓樓、山西路商業(yè)輻射區(qū)內(nèi)。此產(chǎn)品主要為首次臵業(yè)者量身定做的，如果排除去此地理位臵帶來的劣勢，我們認(rèn)為其產(chǎn)品設(shè)計代表著居住型小戶型的一個發(fā)展。但與南京其它板塊相比來看， 其發(fā)展仍然顯得有點落后。而“韻動匯”與其相比，在產(chǎn)品檔次方面，劣勢相當(dāng)明顯，開發(fā)商價格也一降再降，平層售價由前期宣稱的 5500 元 /平方米下調(diào)到 5000 元 /平方米，目前已經(jīng)接受認(rèn)購，但從現(xiàn)場人氣來看，此樓盤的發(fā)展前景仍不十分明朗。 ? 價格系數(shù)分析 在河西房地產(chǎn)發(fā)展格局中，各板塊有著各自不同的特點。 3 棟小戶型樓盤開盤一個月，除了朝北位臵欠缺的戶型之外，其余都被紛紛搶購，顯示出巨大的市場潛質(zhì)。 但有一點我們可以肯定，目前城東房地產(chǎn)發(fā)展仍屬于健康范疇之內(nèi)，購房者自住型的仍占有大多數(shù)，至于小戶型來講，整體上將依舊保持著火爆的局面，但對于投資型小戶型將會有所影響，但關(guān)鍵還是取決于周邊是否有著巨大的消費性市場，能否發(fā)現(xiàn)或者發(fā)掘市場這才是項目定位的關(guān)鍵。我們認(rèn)為其定價策略分析來看，此價格相對南京同級市場來說，顯得并不便宜。 從城東小戶型地理位臵分布來看，我們很難找到基本的規(guī)律，既有城市中心位臵的“御道家園”也有城東郊區(qū)的“都市公社”，究其主要原因，由于城東土地開發(fā)涉及到“紫金山風(fēng)景區(qū)”的保護(hù)及“中山陵、明故宮”等相關(guān)古文物的保護(hù)，所以城東土地一直處于“限制開發(fā)”的狀態(tài)。在此比較之下，總價低，地段好的小戶型吸引了很大一批購房者。 ? 目前市場上的單身公寓在某些地段屬于真正意義的賣方市場，開發(fā)商惜售成風(fēng)。 ? 單身公寓在市場上受到了市場廣泛的關(guān)注，同時由于單身公寓在建筑方面成本往往要高于其它類產(chǎn)品，面積較小，所以開發(fā)商往往會提高單價來保持利潤率，面前南京小戶型的價格都比同區(qū)域的房價要高出幾百元。 ? 從使用年限考慮，絕大多數(shù)城區(qū)在建酒店式公寓使用的是商業(yè)用地，直接導(dǎo)致其使用年限受到限制，僅為 40年，這是部分購房者在實際購買中會考慮到的問題，但是從實際的銷售情況來看，不會成為太大的阻礙。 從 南京目前的 總量上來看， 酒店式公寓 在其中所占比例微不足道， 但其 會有一個強勁的發(fā)展空間 ， ? “酒店式公寓”大多分布中心商務(wù)區(qū)，其中亞東名座、金陵王府都位于南京新街口CBD，主要原因是其客戶以白領(lǐng)為主，從交通便利、商業(yè)便捷方面考慮對居住區(qū)位有嚴(yán)格的要求，同 時小戶型自身的高品質(zhì)使其對自身配套和周邊配套提出要求，也決定了其地段的選擇性。 根據(jù)目前南京小戶型市場情況，我們認(rèn)為機遇與挑戰(zhàn)并存，特別是目前國家宏觀調(diào)控加劇，銀行貸款利率上調(diào)后，如何設(shè)計出市場需要的產(chǎn)品才是成功的關(guān)鍵。結(jié)合南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，目前的挑高住宅小戶型和商務(wù)辦公小戶型將是南京小戶型發(fā)展的一個明確的發(fā)展方向。 但隨著小戶型產(chǎn)品 的發(fā)展，市場上出現(xiàn)了部分沒有裝修的產(chǎn)品，究其主要原因開發(fā)商主要處于“價格”的考慮，較高的裝修標(biāo)準(zhǔn)極大的拉升了成交單價，會嚇退很大批購買小戶型的，購買小戶型臵業(yè)者價格、地段是他們決定他們是否發(fā)生購買行為的主要因素，所以目前南京小戶型也出現(xiàn)“御道家園”、“韻動匯”、“君臨國際”等項目以“毛坯標(biāo)準(zhǔn)”交付使用。而且小戶型業(yè)主又大多是年輕人，充滿青春活力，其每天的上下出入比中老年人更為頻繁，這就更會加重電梯的運載頻率和運載量。在更大程度上滿足年輕人對日常生活、辦公方便、快捷的需求，最大限度地體現(xiàn)全新的生活方式。如位于南京商務(wù)、商業(yè)中心 —— 新街口的“天空之都”、廣州路的“君臨國際”、珠江路“未來城”等等，這些物業(yè)都占據(jù)南京市一些最好的路段，他們的價值也隨著該市中心區(qū)域土地的匱乏而 彌加珍貴。 案名 面積范圍（平方米） 主力面積（平方米） 主力總價（萬元） 瑞鑫蘭庭 48～ 90 45（ 5米挑高） 45（精裝修） 御道家園 40～ 60 50（ ） 45（毛坯） 都市公社 27～ 35（ 米層高） 23（毛坯） 韻動匯 （ 40 ～ 100 ） /（ 40～ 60） 50（ 米層高）/50（ 5 米層高） 25/35 面積控制最大的效用在于有效的控制總價。 目 錄 一、南京小戶型市場的（誕生）歷史沿革 ........................................................................ 6 二、南京小戶型設(shè)計定位的基本特點 ............................................................................... 7 最大程度的控制面積 ............................................................................................... 7 擁有地段優(yōu)勢的稀缺產(chǎn)品 ........................................................................................ 8 完備的配套設(shè)施及酒店式服務(wù)增添了物業(yè)的附加值 .................................................. 9 全裝修成品房 ........................................................................................................ 10 僅僅是一種過渡產(chǎn)品，但產(chǎn)品的衍生物需求依舊強勢 ............................................ 11 三、南京小戶型市場發(fā)展現(xiàn)狀 ........................................................................................ 12 目前南京小戶型公寓的市場交易氛圍 ..................................................................... 12 目前南京小戶型公寓發(fā)展現(xiàn)狀 ............................................................................... 13 、目前南京酒店式公寓發(fā)展的現(xiàn)狀 ...................................................................... 13 、目前南京 單身公寓發(fā)展的現(xiàn)狀 ......................................................................... 15 目前南京小戶型市場供求關(guān)系分析 ........................................................................ 17 南京各大板塊小戶型公寓發(fā)展的特點 ..................................................................... 18 城東板塊小戶型公寓發(fā)展特點 ............................................................................ 18 河西板塊小戶型公寓發(fā)展特點 ............................................................................ 21 城南小戶型公寓發(fā)展特點 ................................................................................... 24 城北小戶型公寓發(fā)展特點 ................................................................................... 26 江寧小戶型公寓發(fā)展特點 ................................................................................... 29 城中小戶型公寓發(fā)展特點 ................................................................................... 32 四、南京小戶型市場分析 .........................................................................................