【正文】 個金業(yè)別墅花園品牌形象與文化內(nèi)涵，為今后幾期的開發(fā)打下良好的基礎； ３、有助于廣州奧林匹克花園和南沙養(yǎng)生公園實現(xiàn)高層次的呼應和對接。 金業(yè)集團的幾大項目與這些時代趨勢可謂不謀而合，寓意深遠．　　由此出發(fā)，我們給金業(yè)奧運豪庭設立的針對不同市場的開發(fā)概念定位是：　　針對番禺市場：番禺市中心龍頭樓盤，21世紀健康新生活社區(qū)，廣州奧林匹克花園之番禺牌版本。Ｂ、產(chǎn)品角度： 多層高尚洋房； 有特色的康體軟硬件設施； 戶型創(chuàng)新、一梯兩戶、85和120平方米兩種； 裝標設計一流，延續(xù)奧林匹克花園優(yōu)勢； 以下，試將金業(yè)奧運豪庭與廣州奧林匹克花園做一個比較：市場定位基本概念支持點配套廣州奧林匹克花園中國首個運動型、健康型生活社區(qū)科學運動、健康管理國家體育總局雄厚的軟硬件支持科運園及眾多室外體育設施金業(yè)奧運豪庭廣州奧林匹克花園首個別隆版本同上番禺人新世紀新生活金灶集團全情回饋奧林匹克火炬（入口）、奧林匹克運動廣場、俱樂部式康體會所、環(huán)狀步徑、園林式環(huán)境營銷策略和傳播策略 如實施得力，金業(yè)奧運豪庭與金業(yè)別墅花園前四期相比，將具有一些明顯的優(yōu)點，比翠湖居亦有不少優(yōu)勢。當然，價格也不能訂的不合市場需求的高，價格也要有一定競爭力。如在2000年千禧年之初，可由番禺體委主辦，舉辦一場“奧林苑港番名人網(wǎng)球賽”和“金業(yè)別墅花園業(yè)主網(wǎng)球賽”或金業(yè)別墅花園業(yè)___廣州奧林匹克花園業(yè)主之間的若干項體育比賽。 ③在2000年奧運會前夕，由廣東金業(yè)集團、中體產(chǎn)業(yè)集團、中體產(chǎn)業(yè)公司，和《廣州日報》、《羊城晚報》、《番禺日報》、電臺、香港電視臺聯(lián)臺合舉辦“中體，金業(yè)杯___中國奧運之星”評選活動，由粵港兩地消費者投票選出中國奧運之星。同時，本活動可以在廣州奧林匹克花園后期銷售中實施。 四、保溫期：春節(jié)期間，利用業(yè)主回鄉(xiāng)時機，舉行一些春茗、聯(lián)誼、球賽活動，繼續(xù)給業(yè)主灌輸“健康新生活”的概念。 會所內(nèi)部配有體適能檢測、小灑吧、吸氧室、蒸汽按摩室、美容室等設施。附加值會得到很大提升。1月10日－2月20日：聯(lián)系、策劃、媒體、制定方案細則。第一階段：形象鋪墊期（一）時間：2000年5月8日－－6月29日（二）目的： 推出奧林匹克整體品眚 提出連鎖子品牌概念 將番禺奧林匹克花園一澳洲式運動休閑高尚社區(qū)品牌形象，全面推向市場（三）方式： 新聞炒作、軟性文章、電臺報時、贊助活動、征文、研計會等形式。２．可以派籌方式吸納炒家入市，按籌揀樓即收取定金，并贈送樓書，以相對較差單位推市場，低價入市，造成質(zhì)優(yōu)價廉的良好市場形象，為第二期推出較好單元打下良好基礎。 ④（奧林匹克＋澳式）運動休閑生活方式 ２、時間： 5月22日（星期一）－25日（星期四） （澳大利亞商務部長到訪當周） （１）目的： 向市場全面打出番禺奧林匹克花園品牌 （２）方式； 以系列新聞報道澳大利亞商務部長來訪消息將“番禺奧林匹克花園”字樣出現(xiàn)在新聞的大標題或副標題中。 繼續(xù)軟性炒作。 在廣州奧園促銷廣告的品牌內(nèi)容里，反復提及“番禺奧林匹克”名字及有可能的話加上有關銷售信息，如：什么物業(yè)于什么時間即將面世，咨詢熱線：”篇幅不用太長字號不用太大。同時以較均勻的戶型面積比例試探市場。③宣傳重點：A、引領21世紀新生活時尚，看今日澳式奧林匹克社區(qū)B、番禺奧園的軟硬件立體勢全面闡述。）宣傳重點： （1)今年夏季來自澳洲無法抵擋的奧運魁力社區(qū)； （2）戶型創(chuàng)新，一梯二戶，獨特的躍層設計，市場上最受歡迎的幾種戶型平面； （3）奧林匹克生活方式的一系列硬件支持點； （4）超值的價格。 （2）通過慶典促銷使銷售達到高潮，再創(chuàng)銷售高簣峰。加快了番禺奧園品牌建立的速度。第四階段：二期及其后物業(yè)銷售期（1）時間： 9月3日以后 （具體時間依據(jù)首期銷售情況及二期工程進度決定）(2）可利用資源： 9月15日－10月1日2000年悉尼奧運會（3）推廣安排： 利用吸納公眾對奧運的關注，聚焦、移情番禺奧園（1）推廣時間 要安排與奧運比賽時間同步，但要錯開興奮熱點項目導致休息日白天無法起床的時段：（2）推廣活動 與澳大利亞奧運會活動內(nèi)容相呼應，甚至可以采用相同的形式，好象分會場一樣。位于番禺市郊，非國道及主干道側(cè)，且處于翻番禺市政規(guī)劃遠期目標，目前的帶動作用有限。個性特點奧林匹克生活方式，運動休閑型社區(qū)幾個主要概念的融合及具體支持點的體現(xiàn)３、項目取勝市場之道（１）項目更名為“華南奧林匹克園” （說明：“番禺”不同于廣州為一人所周知的大都市，其包容性和代表水平相當高，所以為塑造大盤風范，使項目不僅僅是局限于“番禺”這樣一個較小的區(qū)域和水準，需從名稱擺脫“番禺”的影子，定位語不一定是“華南”，也可以是其它區(qū)域或能代表檔次提升的定位語） 從本項目的特點和前文對別墅的分類可以看到，本項目有塑造成為區(qū)域性代表物業(yè)的條件。(2)類型走市場空檔：以異國情調(diào)的澳洲風情高尚社區(qū)為主層，營造豪華、大度的環(huán)境，具有奧林匹克特色的運動休閑生活方式和生活氛圍，區(qū)別目前市場上已有的歐式、北美湖泊式、美式、高爾夫式別墅及生活方式。概念設想一：番禺奧林匹克花園“澳洲風情園，生命新綠洲”概念設想：（本構(gòu)思主要突出本項目“科學運動，健康生活”的生活理念，強調(diào)澳洲式高尚社區(qū)生活與相應的管理、服務、和具澳洲特和奧林匹克特色的運動休閑生活方式）。 ９、項目將引入五星級酒店的管理及服務。 (1)空氣清新、環(huán)境優(yōu)美有益身心； (2)安全、舒適的生活環(huán)境及完善的生活、娛樂設施； (3)細致的關懷及優(yōu)質(zhì)的服務。如某一組團叫做新南威爾式街區(qū)或皮特洛（新南威爾式州花）區(qū)，各幢物業(yè)就分別叫做悉尼、堪培拉、惠靈頓等。 根據(jù)澳大利亞各主要城市的規(guī)劃特點：堪培拉寧靜而有姿采，規(guī)劃整齊的花園、樹林，別致的住宅樓房，綠地面積占城市總面積的60％以上，人們的生活節(jié)奏也是緩慢、悠閑的。但鑒于市場時機的搶占，在開盤時間上較傾向于6月份（原因已在《全案策劃書》里作詳細說明）。 供應量空前巨大，目標客戶層面相對較窄，相關項目都集中在46月份推出，則“手快有，手慢無”，搶占市場先機，盡快爭取和穩(wěn)定盡可能多的項目市場份額，成為面對市場要必須作出的果斷反應。建議該部分資源共享操作部署如下：預熱期：以新聞傳播和公關傳播為主，進行軟性炒作 從奧運村－－廣州奧林匹克花園－－番禺奧林匹克花園復合概念的成功歷程，奧林匹克生活方式，開發(fā)商的整個發(fā)展戰(zhàn)略及后續(xù)戰(zhàn)略，2000年奧運談21世紀生活新方式，邀請參加奧運的運動員和中體委領導參觀、指導奧園系列，逐漸披露兩個奧園有關銷售信息。生命價值更精彩健康的身體與生活環(huán)境，讓您展現(xiàn)出眾神采，令人生擁有前所未有的精彩－－事業(yè)、家庭生活的精彩等，從而貪圖人生的價值所在。） （2）在9396年初據(jù)不完全統(tǒng)計整個珠江三洲共建的別墅區(qū)有60多個，結(jié)果可維持至今的成功樓盤屈指可數(shù)，大量樓盤已處于死火狀態(tài)。如：半山豪宅、世外桃源、夢想家園、美式豪宅、高爾夫式、海濱式別墅（逸濤雅苑）等。啟動市場兩大因素：①白云山風景優(yōu)美且機場近在咫尺；②一流管理（六星級的家）。下面將對珠江三角洲整個區(qū)域代表性別墅的作簡短剖析。目前別墅內(nèi)容主要體現(xiàn)在幾個方面： ①碧桂園、祈福新屯為珠江三角洲的權威代表，眾多別墅區(qū)都是以碧桂園式、祈福式出現(xiàn)； ②除了少數(shù)的新盤外，多數(shù)是9396年死火樓盤又開始啟動推向市場； ③除了碧桂園、祈福新屯兩個樓盤能吸引較多區(qū)域的客源外，其它樓盤的主要客源集中在兩個方面： a、本地區(qū)域客源； b、香港與澳門（香港為主）的客源。 （這也難驗證了有需求必有供求的經(jīng)濟發(fā)展的必然規(guī)律）。奧園與番禺奧園的品牌統(tǒng)一及番禺奧園的個性化發(fā)揮 下表闡述了奧園品牌的各個發(fā)展階段概念和支持點的變化過程，而番禺奧園起點更高，因此在品牌共性的各個時期有個性化發(fā)揮，同時又是基于品牌本身的發(fā)展階段。 （二）實施整合的層面：必須是金業(yè)集團董事長郭總親自去說服和統(tǒng) （三）原則：費用分攤，資源共享，物業(yè)互補市場空檔。因此，這一部分成本節(jié)約 的金額不會大。三、開盤時間的選擇 出于成本控制及工程進度配合的考慮，貴司擬在2000年6月25日（可能工程進度趕不及）或8月1日（貴司主要趨向）開盤。 新南威爾式街區(qū)就以皮特洛花為主體造景，或鮮花小徑、花壇造型、觀賞花廊等。 (1)強調(diào)真正的澳洲特色樓盤； (2)強調(diào)運動休閑配套的齊全、特色及智能化的設計； (3)強調(diào)無所不在的星級管理與服務； (4)強調(diào)奧園系列品牌的名牌效應。設計概念實施計劃：１、總體規(guī)劃 (1)整個小區(qū)為低層洋房及別墅，容積率低，綠化率高； (2)澳洲式花園的設計配合體育休閑特色的小品，使綠化貫穿整個小區(qū)； (3)澳洲風情步行街的設置更賦予了項目豐富的異國風情和文化內(nèi)涵； (4)體育型會所專業(yè)及特色體育休閑項目應有盡有，真正體現(xiàn)運動休閑式的生活。 ５、悉尼申辦奧運會成功的王牌是率先提出了“綠色申辦”的口號，把環(huán)境保護和城市規(guī)劃、環(huán)繞美妥善地結(jié)合起來，以一幅干凈、美麗、和諧的面貌，把悉尼建設成一個運動是最佳選擇的奧林匹克城市。(6)配合經(jīng)濟實在的價格、便利的交通、優(yōu)雅幽靜的小區(qū)環(huán)境，高質(zhì)素生活環(huán)境：綠靜美、空氣清晰，精心營造的人文環(huán)境景觀，個性卓然具文化品味的完善規(guī)劃設計。必要性：別墅市場的競爭日趨白熱化，不僅雖供應量大增，更由于這一部分目標客戶數(shù)量有限。小區(qū)環(huán)境綠化率高，會采用立體綠化的方式，主題景觀規(guī)劃會較有特色。因此，番禺奧園的成功在于：生命價值的提升＋心理附加值由于資料尚不完備，因此第四階段具體部署尚待細化。 敝司關于上述二點的初步看法： 盡量避免同時推廣同一批物業(yè)，推廣物業(yè)類型、面積、戶型比例由發(fā)展商和代理行三方共同商討確認。力求已購人士的口碑傳播來帶旺人氣。 經(jīng)過前一輪促銷，市場對項目已有較深了解，吸引了一批客戶入市，操作上要利用客戶口碑傳播及廣告配合，利用項目價格的不斷拉升造成強大的心理壓力及價值形象，促成成交。）（五）具體部署 項目公開售期：時間： 7月28（星期五）－30日（星期日）地點： 現(xiàn)場售樓部、天河及市橋展銷點推出物業(yè)： 344套洋房，50套別墅（留下南向最靚景最受市場追捧的單位作保留單位）及前期剩余單位人員： 策劃人員Ｂ23名，銷售主管12名，銷售人員1015名5資源準備： 推出單位平面圖、價目表、樓書工程進度及現(xiàn)場配合： 首期物業(yè)已全部拆除棚架，步行商業(yè)街環(huán)境已全部做好。（2）加熱期：7月7（星期五)－21日（星期五）①目的： 更進一步加強市場對項目的認識。（四）可供利用資源： 6月307月20日 廣州奧園銷售期 7月22日（星期六） 奧林匹克杯征文活動頒獎儀式 其它：澳洲奧運會中國代表團準備活動 贊助體育賽事或活動 舉辦2000年奧運會有獎競猜活動（五）具體部署：時間： 6月30（星期五）－7月27日（星期四）地點： 現(xiàn)場售樓部、天河展銷點、市橋展銷點說明：①在63層長設固定專車往返廣州和番禺奧林匹克花園； ②銷售期天銷點增設專車接送。6月3（星期六）－6月11日（星期四）將會是鋪墊期，以軟性沙作為主，6月12(星期一)6月17日(星期六)將會是促銷廣告為主。 ④番禺奧林匹克花園對促進中澳貿(mào)易往來、文化交流有重要意義，開辟了新形式、新途徑、新領域。２．日月后進行項目概念的綜合和提升：生命價值更精彩，使項目的發(fā)展從立足奧園品牌，整合用奧園資源，到深化、細化、提升奧園品牌，形成個性化特色。第二階段；內(nèi)部認購期6月30日－7月27日１．在軟件炒做文章中以奧林匹克品牌為主導，番禺奧園、廣州奧園二個子品牌統(tǒng)一于之下，前者進行形象訴求，后者進行促銷訴求。 （說明：本文中不冠地名的“奧園”是同時指兩個奧園。我們建議，采取“全程式物業(yè)管理”（也是一個賣點）。另外，能否在節(jié)水技術上有突破，提高水重復利用率；能否對室內(nèi)外空氣質(zhì)量進行監(jiān)控和置換，定期發(fā)布空氣清新率：能否大力提高戶間和樓層間的隔音性能；能否選用無污染和放射的材料等等。在此菜單基礎上，聯(lián)系金業(yè)別墅花園第五期現(xiàn)有地理條件，經(jīng)過幾次研討碰撞，確定最后的建筑布局、裝修標準和公共建筑安排。如能在廣州日報、羊城晚報的樓市信息版上精心策劃，或許能收到異常效果。金業(yè)奧運豪庭是“廣州奧林匹克花園番禺版”，因此，參與性十分重要。 就廣告策略而言，在香港媒體的廣告制作可適當夸張，而本地廣告則以創(chuàng)意取勝。 具體方法可包括：１、在《番禺日報》上以新聞形式對金業(yè)集團進行若干報道； A、復合概念顯神威，“金業(yè)”完成戰(zhàn)略布局（由奧運村談到金業(yè)集團的整個戰(zhàn)略發(fā)展布局，特別是金業(yè)別墅花園的后續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略）； B、“金業(yè)”無房可賣？（疑問式報道，從翠湖居、倚翠豪庭售完，售樓小姐無事可做，引出前四期的熱賣和新五期的設想）； C、市橋，番禺人購房的下一個熱點（指出洛溪是廣州人的洛溪，廣州人購房多