【正文】 。178。城市本身就是一個巨大的、復雜的多功能綜合體。178。此部分人群，投資能力有限，但投資欲望強烈。 集散功能：滿足周邊餐飲、小零售商的采購集散需求，并具有輻射全縣的功能。我們基于以下的角度制定商業(yè)規(guī)劃理念。 一層大廳：家電、家居、首飾、化妝品、小商品、通訊器材/用品、攝影攝像器材/用品、文教體育器材/用品、辦公用品/耗材、計算機軟硬件/用品、電子產(chǎn)品等。 三號商服與四號商服之間：女裝服飾系列、運動休閑服飾系列等。 七號商服：網(wǎng)吧、電玩、臺球、乒乓球、沙壺球、保齡球、體育器材/用品、健身器材/用品、兒童服飾系列、玩具、育嬰用品等。 樓外空地：應季蔬菜果品批發(fā)市場、物流服務(wù)中心。4. 招商策略 招商目標根據(jù)本項目的產(chǎn)品定位、市場定位、業(yè)態(tài)定位、功能定位及形象定位，我們將本項目的招商目標定位為全省內(nèi)，與消費者生活息息相關(guān)的、全方位的、中檔偏上的、國內(nèi)知名質(zhì)優(yōu)的一二線品牌商品的經(jīng)銷商。 產(chǎn)權(quán)已銷售商服對于產(chǎn)權(quán)已銷售且由業(yè)主自營的商服，應與自營業(yè)主簽訂《經(jīng)營管理合同》，對其進行統(tǒng)一的布局規(guī)劃及經(jīng)營管理。5. 營銷推廣 營銷思考 同質(zhì)化的時代如今你隨便舉一種商品或者品牌，人們都可以在幾秒鐘提出完全可以替代的商品或品牌。在消費成熟的時代，消費者已把品牌和商品質(zhì)量作為選購商品的首要因素。先聲奪人的概念有兩個，一個是項目的獨特性；另一個是相對于項目開發(fā)，品牌推廣應該超前。同時，從競爭的角度說，我們是市場的侵略者，侵略者打的永遠是速戰(zhàn)速決的戰(zhàn)斗，持久戰(zhàn)會讓時間把我們拖垮。同時，項目要突顯性價比的附加價值，主要體現(xiàn)在：178。178。 強勢亮相期178。 盛裝開業(yè)期： 執(zhí)行開業(yè)前期的籌備及項目整體推廣工作，為開業(yè)做好充足的準備，使開業(yè)慶典及相關(guān)促銷活動得以順利進行。6. 運營管理 運營模式根據(jù)本項目的項目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、物業(yè)屬性、經(jīng)營形式及形象特征等因素，我們將采取以提供優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)服務(wù)為主、執(zhí)行統(tǒng)一商業(yè)運營管理為輔的運營模式。 簽訂《經(jīng)營管理合同》與《經(jīng)營租賃合同》，并進行合同的會簽管理252。 建立儲備及現(xiàn)有經(jīng)銷商檔案，進行經(jīng)銷商檔案、合同及會簽單管理178。 策劃、實施公司內(nèi)外各種促銷宣傳推廣活動，并對各項活動的效果進行評價252。 商品物價管理252。 主持完成本部門的各種活動252。 各類行政辦公管理與服務(wù)，并進行辦公秩序管理252。 對會議決議和總經(jīng)理指示的執(zhí)行情況進行督辦、檢查與報告252。 公司員工名錄、人事記錄、人事檔案的整理與保管252。 薪酬核算與分配252。 根據(jù)審批后的計劃進行設(shè)施設(shè)備物資用品的采購252。 與有關(guān)部門協(xié)調(diào)，保持常用物品適量儲備252。 公司長短期財務(wù)計劃的編制與實施，起草并上報長短期綜合預算252。 各種財務(wù)統(tǒng)計報表及分析報告的編制與上報252。 報銷手續(xù)的審核、審查、支付及各類發(fā)票管理252。 與政府對口職能部門進行聯(lián)系與協(xié)調(diào)252。 進行相關(guān)設(shè)施設(shè)備的驗收安裝調(diào)試存儲管理與控制252。 所轄物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的維修和維護，并進行費用的統(tǒng)計、核實與上報252。 建立公司及所轄物業(yè)安全保衛(wèi)、防火工作檔案252。 處理、上報各種突發(fā)性、災害性事件，維持秩序，保護現(xiàn)場。 公司及所轄物業(yè)建筑內(nèi)外相關(guān)部位的清潔252。84 管理體系管理文件目錄：178。 人事管理規(guī)定178。 檔案管理規(guī)定178。 市場調(diào)研管理規(guī)定178。178。 團隊合作原則178。我們堅信，通過公司全員對本項目的精心策劃與合理操作，加之與公司上下協(xié)調(diào)合作的共同努力，定能充分整合本項目的可利用優(yōu)勢資源，有效的提高本項目的知名度和影響力，通過地產(chǎn)品牌的成功打造，力爭把本項目塑造成為延壽的新城標與形象工程，從而使本項目的開發(fā)建設(shè)獲得豐厚的經(jīng)濟效益和社會效益，使之利潤最大化。 持續(xù)改進原則 工作計劃大眾商業(yè)廣場商業(yè)運營工作實施計劃工作項目內(nèi)容分解工作周期備 注1. 業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 詳盡市場調(diào)研 業(yè)態(tài)布局規(guī)劃的論證與確定 品類布局規(guī)劃的論證與確定 商業(yè)形象規(guī)劃的論證與確定30個工作日2. 運營團隊組建 組織機構(gòu)的設(shè)計與確定 人員編制及薪酬體系的設(shè)計與確定 員工招聘、甄選、試用、培訓及任用 管理體系建立與管理文件編制120個工作日3. 營銷宣傳推廣 制定營銷宣傳推廣計劃 編制各階段營銷宣傳推廣實施方案 各階段營銷宣傳推廣實施方案執(zhí)行 視覺形象識別系統(tǒng)設(shè)計、導入與推廣 各階段營銷宣傳推廣效果評估與調(diào)整120個工作日4. 招商引進執(zhí)行 制定招商方向、策略與政策 編制《目標品牌經(jīng)銷商目錄》 招商洽談、引進與談判 經(jīng)營商戶評審、甄選與選址 簽定相關(guān)合同 租金及相關(guān)費用收取 經(jīng)營商戶進場銜接、管理與控制120個工作日5. 經(jīng)營設(shè)備采購 編制相關(guān)辦公經(jīng)營設(shè)施設(shè)備用品采購計劃 相關(guān)辦公經(jīng)營設(shè)施設(shè)備用品采購執(zhí)行 相關(guān)辦公經(jīng)營設(shè)施設(shè)備驗收安裝調(diào)試45個工作日6. 設(shè)施設(shè)備驗收 商業(yè)裝修裝飾設(shè)計建議與確定 商業(yè)裝修裝飾工程施工與安裝 建筑、設(shè)施、設(shè)備、裝修全面調(diào)試驗收 相關(guān)文件資料圖紙交接建檔、設(shè)備交接運行 經(jīng)營商戶進場裝修管理、控制與服務(wù)45個工作日7. 開業(yè)活動籌備 制定開業(yè)慶典活動籌備計劃 編制開業(yè)慶典活動實施方案 開業(yè)慶典活動籌備實施60個工作日8. 開業(yè)活動執(zhí)行 開業(yè)慶典活動執(zhí)行 開業(yè)促銷活動執(zhí)行 開業(yè)相關(guān)活動效果評估～08:08:089. 運營管理執(zhí)行7. 經(jīng)濟概算項目可出租面積(㎡)單位年租金(元/㎡)合計(萬元)租金收益綜合商場二層超市4,500綜合商場一層大廳1,8002,農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場1,5002,門市商服(物業(yè)費)32,000門市商服返租總計39,800運營費用人力成本經(jīng)營成本辦公費用營銷費用總計純利潤注：①此租金收益的計算是按相對保守的方式進行的，其中預計部分門市商服的返租租金差價收益為200萬元，但不包括各類營銷活動與廣告收益及商業(yè)發(fā)展物業(yè)升值后的產(chǎn)權(quán)銷售與租金增長收益。 現(xiàn)場負責制原則178。 設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定178。 營業(yè)現(xiàn)場管理規(guī)定178。 目標計劃管理規(guī)定178。 文件控制管理規(guī)定178。 保潔設(shè)施、設(shè)備、用具、用品、備品、備料的使用、清潔、維護、與管理252。 經(jīng)營商戶意見及建議的收集、整理、分析、報告與反饋178。 維護公司及所轄物業(yè)的安全保衛(wèi)設(shè)施，預防盜竊、破壞活動252。 所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備改造工程、基建工程及裝修裝飾工程的組織、施工與驗收252。 公司相關(guān)設(shè)備、設(shè)施的巡視、檢測、維修和維護252。 接待并處理經(jīng)營商戶的相關(guān)投訴252。 相關(guān)庫存物品的定期分析與盤點252。 期末決算報告的編制與上報252。 資金的籌措、使用與調(diào)配，資金使用資料的收集與報告252。 通過調(diào)度指揮、調(diào)度控制，做好各類物資用品的供應工作252。 帳、卡、物做到日清月結(jié)252。 員工福利、賀儀、祭奠等事務(wù)的辦理252。 組織并實施相關(guān)培訓活動，檢查各部門內(nèi)部培訓計劃的實施情況252。 對公司的企業(yè)文化進行提煉并推廣178。 負責公司大事記的編撰252。 公司管理體系的建立與執(zhí)行，并各部門的工作進行協(xié)調(diào)、監(jiān)督、檢查與考核252。 顧客意見的收集、整理、分析、報告與反饋252。 消費者的需求及消費行為進行調(diào)查、分析、評定與預測252。 策劃、實施廣告宣傳活動，評價廣告效果252。 協(xié)調(diào)經(jīng)營商戶與公司各部門之間的關(guān)系252。 招商部252。 火爆招商期：報紙、電視、電臺、網(wǎng)絡(luò)等媒體廣告；新聞發(fā)布會、推廣推薦見面會、大型SP活動；目標客戶通訊；海報；DM單等。178。178。178。從推廣內(nèi)容上，要多出位，做第一。結(jié)論：提高競爭門檻，有效屏蔽潛在威脅。 營銷策略 策略一：城市地標本項目為40,000平方米的大型商業(yè)建筑群落，位于城市的核心地段，做延壽區(qū)域的城標當仁不讓；做延壽商業(yè)的領(lǐng)導者，必然是行業(yè)領(lǐng)域的城標性項目，其