區(qū)域中心建設(shè)工程可行性研究報(bào)告-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 0120平 方 米12%120平 方 米 以 上9%6090平 方 米46%30平 方 米 以 下2%圖 近 年 來 常 州 市 城 鎮(zhèn) 居 民 住 宅 面 積 增 長(zhǎng) 情 況 (m2) 12 0510152025302022 2022 2022 2022 2022 未來走勢(shì)2022 年，是常州實(shí)現(xiàn)“十五”計(jì)劃目標(biāo)，銜接“十一五 ”發(fā)展的重要一年，也是常州市力爭(zhēng)“ 兩個(gè)率先” 、實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市的關(guān)鍵之年。 2022 年，全市的社會(huì)保障體系進(jìn)一步完善、人民的生活 質(zhì)量進(jìn)一步提高、文化設(shè)施進(jìn)一步普及。圖 近 年 來 常 州 市 社 會(huì) 固 定 投 資 情 況01002003004005006007002022 2022 2022 2022 2022%%%%%%固 定 資 產(chǎn) 投 資 （ 億 元 ） 增 長(zhǎng) 率 人口截止 2022 年底，常州市戶籍總?cè)丝谶_(dá)到 萬人，比上年增長(zhǎng) %，其中市區(qū)人口為 萬人，增長(zhǎng) %。二、市場(chǎng)分析4 常州宏觀經(jīng)濟(jì)分析常州市處于滬、寧、杭三角區(qū)域的中心地帶，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制綜合改革試點(diǎn)城市和長(zhǎng)江三角洲最早開放的地區(qū)之一。新城 南都項(xiàng)目分為御園、雅園、錦園、馨園四大組團(tuán)。 南都西區(qū)：在新城1一、總論 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目位置新城B、新城根據(jù)規(guī)劃，新城此外，本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)還有：常州市國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。因此，本項(xiàng)目十分可行。2022 年，常州市預(yù)計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 580 億元，比上年增長(zhǎng) 30%，其中工業(yè)投資完成 340 億元，比上年增長(zhǎng) 35%左右；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)完成投資 32億元，比上年增長(zhǎng) 44%。餐飲——去年全市餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額達(dá) 億元，更多常州人走進(jìn)餐廳，享受生活。一部分經(jīng)濟(jì)條件較好的城鎮(zhèn)居民家庭出于投資或其它考慮，購(gòu)置了第二套或更多住宅，調(diào)查中，有%的城 鎮(zhèn)居民家庭擁有 2 套及 2 套以上房子，這一比例比 2022 年調(diào)查結(jié)果上升 個(gè)百分點(diǎn)。 常州房地產(chǎn)綜述自 1998 年以來，常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資連續(xù)多年保持快速增長(zhǎng)。表 常州市寫字樓分布情況分布區(qū)域 寫字樓數(shù)量 平均售價(jià) 平均租金城北區(qū) 8 3500 元/㎡ 400～500 元/㎡/年市中心 19 5000 元/㎡ 700～900 元/㎡/年根據(jù)目前寫字樓物業(yè)市場(chǎng)狀況，可以將常州市寫字樓市場(chǎng)分為三類——中低檔、中高檔、高檔、按照其品質(zhì)、價(jià)格及其市場(chǎng)份額見下表：表 常州市寫字樓分類分類 租金 售價(jià) 代表樓盤 市場(chǎng)情況 發(fā)展前景C 類：中低檔 元/㎡/天以下 4000 元/㎡以下 多寶、金橋大廈市場(chǎng)主流 將逐漸減少B 類：中高檔1～ 元/㎡/天 4000～5500 元/㎡ 泰富、常信 份額較少 未來主流A 類：高檔 元/㎡/天 7500 元/㎡左右 嘉業(yè)國(guó)貿(mào) 僅此一家 市場(chǎng)有待培育從上表可以看出，常州市目前的市場(chǎng)發(fā)展正從 C 類 物業(yè)——普通中低檔寫字樓向 B 類— —中高檔寫字樓逐步過渡，未來寫字樓物業(yè)的發(fā)展主流將是 B 類物業(yè)。說明常州市房地 產(chǎn)市場(chǎng)從前幾年的供不 應(yīng)求，經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展之后，已經(jīng)進(jìn)入供求相 對(duì)均衡的時(shí)期。而新城南都位于武進(jìn)區(qū)核心區(qū)位，盡占人文優(yōu)勢(shì) 。 周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤案名 綠園 100 三 四季北苑 隨園 華都馨園 陽(yáng)湖名城14期開發(fā)商 萬聯(lián)房產(chǎn) 新城房產(chǎn) 雙益房產(chǎn) 華馨房產(chǎn) 武進(jìn)建設(shè)房產(chǎn)規(guī)模 8 萬㎡ 13 萬㎡ 14 萬㎡ 萬㎡ 35 萬㎡價(jià)格 3100 元/㎡ 3250 元/㎡ 3220 元/㎡ 3300 元/㎡ 未知推案量 177戶 300戶 412戶 228戶 ——規(guī)劃樓層 多層/18 層 多層/小高層 小高層 多層/小高層 ——銷售率 三期 70%左右 73% 80% 65% 未開盤客戶主要區(qū)域清潭/牛塘/凌家塘常州/湖塘/外地湖塘/外地/常州湖塘/外地/ 常州競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)周邊無競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案/形象包裝價(jià)格/地段/小區(qū)規(guī)劃/配套/品牌實(shí)力價(jià)格/學(xué)區(qū)/交通價(jià)格/學(xué)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)周邊環(huán)境/濫尾改造樓/房型/區(qū)內(nèi)景觀配套/品牌/實(shí)力周邊環(huán)境/高壓線/地形不規(guī)則品牌/配套交通/地理位置/周邊環(huán)境/規(guī)劃前景/ 配套設(shè)施 售樓處已基本裝修完成，銷售人員正處于培訓(xùn)期間，估計(jì)今年上半年開盤總體上來看，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤較多，已 經(jīng)形成了武進(jìn)區(qū)新型住宅區(qū)的集中地。南都最大的周 邊配套設(shè)施，也是新城表 市場(chǎng)比較法定價(jià)綠園 100 三期 隨園比較內(nèi)容 權(quán)重?cái)M合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù)物業(yè)位置 15% 外部環(huán)境 25% 社區(qū)環(huán)境 10% 物業(yè)類型 25% 1 房型設(shè)計(jì) 10% 1 生活配套 10% 主題提煉 5% 合計(jì) 100% / / 將各比較對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得到：比較項(xiàng)目 價(jià)格修正 市場(chǎng)參考價(jià)格綠園 100 三期 5800/ 3504隨園 4300/ 3464經(jīng)過對(duì)比較樣本進(jìn)行比較系數(shù)修正后得到本項(xiàng)目多層、小高層市場(chǎng)參考價(jià)在 34643504 元/平方米,因此，本 項(xiàng)目多層、小高 層市場(chǎng)參考均價(jià)為 3500 元/ 平方米。 西區(qū)財(cái)務(wù)測(cè)算根據(jù)常州市現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)行情及未來預(yù)期，本項(xiàng)目住宅未來銷售起價(jià)預(yù)計(jì)為 3,700 元/平方米，未來商 業(yè)街銷售起價(jià)預(yù)計(jì)為 6,500 元/ 平方米，沿街商鋪銷售起價(jià)預(yù)計(jì)為 9,000 元/平方米，機(jī) 動(dòng)車位價(jià)格恒定在 70,000 元/ 個(gè)上下浮動(dòng)。各期開發(fā)詳情見下表：物業(yè)類型 東區(qū) 西區(qū) 總計(jì)土地面積 309, 178, 488, 總建筑面積 368, 525, 893, 地上總建筑面積 340, 506, 847, 可售建筑面積 311, 463, 775, 住宅 245, 431, 677, 別墅 34, 34, 商業(yè)街 21, 26, 48, 沿街商業(yè) 10, 5, 15, 公建配套 29, 43, 72, 地下總建筑面積 27, 19, 46, 東區(qū)已于 2022 年 3 月開始預(yù)售，預(yù)計(jì)于 2022 年底竣工。 價(jià)格定位多層和小高層部分價(jià)格定位采用市場(chǎng)定價(jià)法，選用臨近本項(xiàng)目且同屬于高檔住宅的項(xiàng)目作為可比樣本， 結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行比較修正，從而得出本項(xiàng)目最合適的市場(chǎng)參考價(jià)格。 SWOT 分析Strength? 地域優(yōu)勢(shì)——未來武進(jìn)新都市中心區(qū)域，項(xiàng)目擁有無限升值潛力；? 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)——常武地區(qū)超大型生活社區(qū)，融合國(guó)際規(guī)劃、園林公司等共同打造的新型、優(yōu)異社區(qū)；? 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)——作為常武地區(qū)最富庶的地區(qū)，個(gè)體經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，本項(xiàng)目是目前武進(jìn)區(qū)樓盤
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