【正文】 。②設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)方可優(yōu)先受償。法律上許可。①收益遞增遞減原理。最高最佳使用原理要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。轉(zhuǎn)換用途前提。估價(jià)時(shí)要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形。公平原則：要求估價(jià)人員必須有良好的職業(yè)道德。估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，精確到日。如對(duì)供出租用的寫字樓擬選用收益法進(jìn)行估價(jià)，則需要搜集可供出租的面積、租金水平、空置率及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等；如某塊土地?cái)M選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，則需要搜集規(guī)劃限定的用途、建筑高度、容積率、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、擬開發(fā)費(fèi)用等。確定估價(jià)結(jié)果。如舊城區(qū)居民房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)、居民預(yù)購(gòu)商品住宅的抵押估價(jià)報(bào)告可采用表格的形式。第三部分②用成本法估價(jià)。所以采用“選取類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格作為評(píng)估價(jià)格。假設(shè)開發(fā)法。直管公房的出售基準(zhǔn)價(jià)格，采取的估價(jià)技術(shù)路線是：先明確價(jià)格內(nèi)涵，是考慮成新折扣的房屋重置價(jià)加上基準(zhǔn)地價(jià)，并且是選取一類具有相同地段、相同建筑結(jié)構(gòu)、相同建設(shè)年代的房屋，確定該類房屋的平均價(jià)格作為這一類房屋的基準(zhǔn)售價(jià)；然后在選用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法分別估算建筑物價(jià)格和地價(jià)；最終確定房屋的基準(zhǔn)售價(jià)。適用對(duì)象和條件：適用對(duì)象是經(jīng)常性交易的房地產(chǎn)。一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容；⑥交易情況。⑦可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近（一般在一年以內(nèi)）。急于出售或急于購(gòu)買的交易；c正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1177?？捎冒俜致史ā⒉铑~法和回歸分析法進(jìn)行修正。各單項(xiàng)修正和綜合修正是否超出了修正幅度。收益性房地產(chǎn)的價(jià)值高低取決于：①可獲得收益的大?。虎诳色@得凈收益期限的長(zhǎng)短；③獲得該凈收益的可靠性。估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：指維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。A、商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。⑵安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法（累加法）：安全利率選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債利率或中國(guó)人民銀行公布的一年期存款年利率。8226。RL—土地資本化率資本化率實(shí)質(zhì)上是一種投資收益率，它應(yīng)等同于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資收益率。RB，建筑物剩余技術(shù)對(duì)于檢驗(yàn)建筑物相對(duì)于土地是否過大或過小很有用處。B將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)。1收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格。三、在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價(jià)。價(jià)格構(gòu)成：⑴土地取得費(fèi)。通常可按土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例計(jì)算。③開發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率來計(jì)算。新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)一般不扣除折舊，但應(yīng)考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等方面對(duì)價(jià)格的影響而給予適當(dāng)?shù)脑鰷p修正。⑵重建價(jià)格和重置價(jià)格。④指數(shù)調(diào)整法建筑物折舊：物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊。即外部性折舊。在成本法求取折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。⑷折舊方法的綜合運(yùn)用。②利潤(rùn)；③稅金；④地段差價(jià)。嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房，三成以下。對(duì)于有規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的公式：①求生地價(jià)值的公式：A確定開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等發(fā)生的時(shí)間和數(shù)額，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)或租金，以及各項(xiàng)收入和支出的折現(xiàn)或計(jì)算投資利息等服務(wù)。包括：未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（一般假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)一次性付清），開發(fā)成本和管理費(fèi)用（通常假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，視同發(fā)生在該時(shí)間段的期中）。⑺折現(xiàn)率?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法：是建立基準(zhǔn)地價(jià)的過程。采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議方式出讓。國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估為政策性估價(jià)范圍?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。估價(jià)人員只對(duì)估價(jià)信息和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。轉(zhuǎn)租合同必須按規(guī)定備案，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。租期最長(zhǎng)為20年?？鄢?xiàng)目在收益法中已作了說明。①依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)；②以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押；③以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押；④以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押；⑤鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。估價(jià)時(shí)，對(duì)預(yù)期不確定的因素要充分考慮。②劃撥土地上的房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)，可采用A房產(chǎn)與土地開發(fā)費(fèi)用分別估價(jià)再綜合的方法，可采用成本法、市場(chǎng)比較法。注意集體土地使用權(quán)抵押條件。保險(xiǎn)范圍。應(yīng)把握保險(xiǎn)標(biāo)的房地產(chǎn)在保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的狀態(tài)。保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額。②計(jì)稅依據(jù)。①法律依據(jù)。③房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值一次扣除一定比例（10—30%）后的余額，%征收，適用于企業(yè)出租或自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅征收；租金收入征收稅率為12%，適用于事業(yè)單位出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅征收。七、法律對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償方式等都作了詳細(xì)的規(guī)定，估價(jià)師在此類估價(jià)時(shí)，要牢牢掌握國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)和政策以及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，更要準(zhǔn)確界定拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)。②計(jì)稅依據(jù)。①法律依據(jù)。①法律依據(jù)。六、①直接損失是自然風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的作用導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)本身的直接損失。應(yīng)評(píng)估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價(jià)值，不應(yīng)包括土地價(jià)值。五、要注意部分在整體中的作用，如果是輔助部分，則不能單獨(dú)抵押，如大堂、廁所等。對(duì)抵押期較長(zhǎng)或抵押物耐用經(jīng)濟(jì)年限較短的部分在估價(jià)時(shí)應(yīng)予以分析、考慮。⑥以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在報(bào)告中說明未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。四、評(píng)估方法。住宅類房屋租賃價(jià)格評(píng)估為政策性評(píng)估，估價(jià)人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)租賃政策，沒有超越規(guī)定調(diào)整租金幅度的價(jià)格空間。房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定；沒有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實(shí)際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。相當(dāng)于土地出讓金和價(jià)款和所得收益，已購(gòu)公有住房產(chǎn)權(quán)屬行政機(jī)關(guān)的，全額上交財(cái)政；屬事業(yè)單位的，50%上交財(cái)政，50%返還事業(yè)單位；屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。轉(zhuǎn)讓評(píng)估的特點(diǎn)。成本法在國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估上的應(yīng)用。土地出讓拍賣屬于自主性拍賣，拍賣的時(shí)機(jī)、底價(jià)都由土地供應(yīng)方根據(jù)市場(chǎng)情況自主確定，如果未達(dá)到拍賣底價(jià)，出讓方可以收回拍賣標(biāo)的，另行拍賣；與強(qiáng)制拍賣則不同，強(qiáng)制拍賣底價(jià)評(píng)估時(shí)要考慮其短期強(qiáng)制處分標(biāo)的物時(shí)造成的價(jià)值折減，而土地出讓拍賣底價(jià)評(píng)估則可以完全采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。一、在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)不應(yīng)忽略某些無形收益。⑸開發(fā)利潤(rùn)。開發(fā)成本、管理費(fèi)用可采用比較法來估算；銷售稅費(fèi)根據(jù)當(dāng)前政府的稅費(fèi)政策和其他類似開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需支付的稅費(fèi)情況來估算，通常按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率來估算。適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－土地開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)③求熟地價(jià)值的公式：熟地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)④求在建工程價(jià)值的公式：在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－續(xù)建成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－續(xù)建投資利潤(rùn)－買方購(gòu)買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)⑤求舊房?jī)r(jià)值的公式：舊房?jī)r(jià)值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－裝修改造成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－裝修改造投資利潤(rùn)－買方購(gòu)買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)運(yùn)用現(xiàn)金流量法應(yīng)注意：①開發(fā)期和租售期究竟多長(zhǎng)要估計(jì)準(zhǔn)確；②各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要估計(jì)準(zhǔn)確；③各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額要估計(jì)準(zhǔn)確。⑶良好的社會(huì)環(huán)境也影響著假設(shè)開發(fā)法的效果。注意經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命、有效經(jīng)過年數(shù)和實(shí)際經(jīng)過年數(shù)的區(qū)別，建筑物折舊年限的確定；⑹銷售稅費(fèi)的計(jì)算是否有誤，其計(jì)算基數(shù)應(yīng)該是銷售收入；⑺模型的選用是否正確，各種模型所對(duì)應(yīng)的開發(fā)程度，以及考慮的項(xiàng)目是否齊全；⑻計(jì)算是否有誤。⑷城市房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)構(gòu)成：①被拆遷房屋及附屬物的補(bǔ)償；②搬遷補(bǔ)助費(fèi)；③臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或周轉(zhuǎn)房費(fèi)；④拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)；⑤拆遷服務(wù)費(fèi)；⑥拆遷管理費(fèi)；政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。③建筑物耐用年限長(zhǎng)于土地使用年限時(shí)，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計(jì)算折舊。當(dāng)修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額的，為可修復(fù)部分。①自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。②功能折舊。適宜于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)。并非總是現(xiàn)在，可也能是過去。①銷售費(fèi)用（廣告費(fèi)、銷售代理費(fèi)等）、②銷售稅金及附加（兩稅一費(fèi)）、③其他銷售稅費(fèi)（應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等）。⑵開發(fā)成本。運(yùn)用成本法時(shí)注意：①要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。即買方愿意支付的最高價(jià)格。但如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮。收益年限的確定：①對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)。RL，土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他方法估價(jià)時(shí)，是有效的方法。RL+（1－L）RB找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。⑴市場(chǎng)提取法：是通過搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。③自用或尚未使用的房地產(chǎn)：比照同一市場(chǎng)上有收益的類似房地產(chǎn)有關(guān)資料計(jì)算，或直接比較得出。應(yīng)該注意租約約定稅費(fèi)由誰負(fù)擔(dān)，從而確定扣除項(xiàng)目。收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化?；舅悸罚河捎诜康禺a(chǎn)壽命長(zhǎng)久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來繼續(xù)獲得收益。每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。在無房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率的情況下，估價(jià)人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和發(fā)展趨勢(shì)及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷，加以修正。應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)，如應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由賣方來繳納或應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)買賣雙方協(xié)議由買方來繳納；g交易情況修正。③可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。要說明交易雙方是否在公開的市場(chǎng)狀況下進(jìn)行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。其價(jià)格形成過程是：房地產(chǎn)的價(jià)格是由其各組成部分的價(jià)值累加而成。二、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵形成過程以劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估。報(bào)告的有效期和責(zé)任期十一、八、形成“實(shí)地查勘記錄”，并簽名、注明查勘日期。主要包括以下內(nèi)容：⑴擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；⑵擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；⑶預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)；⑷擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。明確估價(jià)對(duì)象。估價(jià)程序一、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的情形。估價(jià)時(shí)點(diǎn)在過去的情形。上述情形的某種組合?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額。它可以幫助我們確定最佳集約度和最佳規(guī)模。經(jīng)濟(jì)上可行。 二、如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從其坐落位置、周圍環(huán)境等來看，適合用作商業(yè)用地，但也必須以居住用途為前提來估價(jià)；除非申請(qǐng)變更為商業(yè)用途，而且能夠獲得批準(zhǔn)。房地產(chǎn)估價(jià)原則：一、收益遞減規(guī)律對(duì)于一宗土地來說，表現(xiàn)在對(duì)該宗地的使用強(qiáng)度（如建筑層數(shù)、高度、容積率、規(guī)模）超過一定限度后，收益開始下降。對(duì)于一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價(jià)格，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看其價(jià)格是趨于下降的。兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物不同，其價(jià)值可能有很大的不同。①帶有租約的情況（p12規(guī)范）對(duì)其是否客觀的說明⑥收益面積有誤（大堂、技術(shù)層、公共面積不算收益面積，辦公自用面積不算收益面積，自用屬公司企業(yè)性質(zhì)的算收益面積。③資料要客觀、真實(shí)，引用資料應(yīng)標(biāo)出，用詞要規(guī)范，不能夸張（５）⑤建筑物建成時(shí)間、已使用年限、耐用年限、尚可使用年限。他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)對(duì)資產(chǎn)的影響）；③①每一項(xiàng)描述不正確（評(píng)估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術(shù)路線不正確（公式、價(jià)值內(nèi)涵、時(shí)點(diǎn)、形成過程）比準(zhǔn)價(jià)格的未說明理由。不規(guī)范?？垂纼r(jià)依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說明。④同類房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)狀況、未來趨勢(shì)。②利息率、利潤(rùn)率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。（2）市場(chǎng)比較法：①本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、特殊物業(yè)）（3）一般資料：扣除房地產(chǎn)以外資產(chǎn)的貢獻(xiàn)；四、估價(jià)目的（核心）不同估價(jià)目的要受不同法律法規(guī)制約。V建，再用剩余法V建二者相比估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則《原理》P97說的是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值最高。合法原則：A、