【正文】 季節(jié)的影響較輕。為保證該園區(qū)成功建設(shè)、發(fā)展，保證觀光人員的生活和休息，需要在園區(qū)內(nèi)建設(shè)相應(yīng)的配套功能設(shè)施。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性根據(jù)國(guó)家農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)與規(guī)劃結(jié)合祁陽(yáng)縣的現(xiàn)實(shí)狀況，開發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目必將對(duì)全縣農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，農(nóng)業(yè)資源的開發(fā)利用，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，提高農(nóng)業(yè)科技含量，增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)效益等方面產(chǎn)生都將產(chǎn)生積極作用。其中室外水上娛樂園7000平方米，基建投資560萬元，設(shè)備投資300萬元；溫泉浴城5000平方米，基建投資800萬元，設(shè)備投資400萬元；休閑湯都5000平方米，基建投資400萬元，設(shè)備投資250萬元；SPA水療中心2000平方米，基建投資320萬元，設(shè)備投資150萬元；溫泉區(qū)流動(dòng)資金200萬元。四、項(xiàng)目總投資及建設(shè)時(shí)間總 投 資 9000萬元RMB建 設(shè) 時(shí) 間 2006年－2010年五、資金籌措：由自有資金及項(xiàng)目融資來解決。度假別墅共32套，全部為單層建筑，建筑面積為3200平方米，總投資520萬元。通過這一平臺(tái)，對(duì)提升全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的綜合能力和可持續(xù)發(fā)展能力，特別對(duì)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到有利的促進(jìn)作用。開發(fā)建設(shè)的任務(wù)是：祁陽(yáng)八廟溫泉農(nóng)業(yè)生態(tài)園是祁陽(yáng)縣政府和有關(guān)部門確定的綜合農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目之一?，F(xiàn)在，溫泉旅游項(xiàng)目的開發(fā)在各地已達(dá)到了如火如荼的程度，也收到了非常理想的效果。：近幾年，公司通過自籌資金、融資等方式，使金洞漂流的開發(fā)建設(shè)非常成功，營(yíng)運(yùn)狀態(tài)良好，每年凈收益可達(dá)500萬元；舜皇山國(guó)家森林及正在建設(shè)的舜皇山隧道漂流2006年5月將投入營(yíng)運(yùn)，預(yù)計(jì)年收入將達(dá)到1800萬元，老山界紅色旅游區(qū)預(yù)計(jì)年收入達(dá)800萬元。（二）旅游觀光市場(chǎng)預(yù)測(cè)農(nóng)業(yè)生態(tài)園根據(jù)其設(shè)計(jì)的服務(wù)項(xiàng)目和功能屬性，客源可分為外來游客、療養(yǎng)人員和本地消費(fèi)者三部分，具體如下：　　外來游客：農(nóng)業(yè)生態(tài)園處于交通繁忙通道區(qū)域，鄰近廣西、廣東、江西、湖北，客源非常豐富，開發(fā)潛力巨大，按照規(guī)劃要求將溫泉農(nóng)業(yè)生態(tài)園的各項(xiàng)功能配齊，將市場(chǎng)著眼于周邊各縣及城市和旅游景區(qū)，加大宣傳促銷力度，%的客源?；诒緢@區(qū)的地理位置，將與已經(jīng)形成的金洞漂流、舜皇山旅游區(qū)及南岳、張家界和桂林等風(fēng)景區(qū)形成網(wǎng)絡(luò)，并成為這個(gè)網(wǎng)絡(luò)的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)；同時(shí)，加強(qiáng)市場(chǎng)開發(fā)、營(yíng)銷，吸引農(nóng)業(yè)觀光新客源，創(chuàng)建一個(gè)綜合農(nóng)業(yè)觀光亮點(diǎn)。～29186。泉水中含有豐富的硫、磷等多種有益身體健康的微量元素。結(jié)合度假和休閑健身的綜合農(nóng)業(yè)園區(qū)，這不僅是綜合農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的獨(dú)特亮點(diǎn)，也將成為一個(gè)連接南北旅游板塊的獨(dú)具特色的休憩、娛樂、健身及享受的旅游“驛站”。建設(shè)格調(diào)以湘南瑤家風(fēng)情及嶺南臨水建筑為原型，從返樸歸真、回歸自然出發(fā)，營(yíng)造出具有中國(guó)傳統(tǒng)文化、歷史文化內(nèi)涵的特色農(nóng)莊式建筑。自主果蔬種植基地主要為游客提供體驗(yàn)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)的場(chǎng)所，特別是給學(xué)生提供實(shí)習(xí)場(chǎng)所。種植部分當(dāng)?shù)貥浞N，如油茶樹、樟樹、杉木、紅豆杉等，以提供對(duì)其進(jìn)行轉(zhuǎn)基因研發(fā)基礎(chǔ)。整個(gè)區(qū)域要努力追求自然風(fēng)格，成為有山、有水和綠樹成蔭的優(yōu)美景區(qū)。該酒店位于生態(tài)園的南區(qū)，建筑面積25000平方米，投資2100萬元?！　‰姡荷鷳B(tài)園用電負(fù)荷預(yù)計(jì)達(dá)到700KW，由祁陽(yáng)供電公司通過電網(wǎng)供應(yīng)，電力資源豐富，無電力缺口。其中自有資金占40%，項(xiàng)目融資占38%，銀行貸款占22%。因此，項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周圍環(huán)境幾乎不會(huì)產(chǎn)生影響，包括污水、煙塵、燥音、廢渣等；另一方面，針對(duì)施工過程可能產(chǎn)生的環(huán)境污染和影響，我們將采取的相應(yīng)措施，包括施工、土建、工藝設(shè)備設(shè)施安裝，每一過程都必須保護(hù)環(huán)境，做到達(dá)標(biāo)排放，以及污染源經(jīng)處理后物質(zhì)的去向做嚴(yán)格的控制。企業(yè)組織：設(shè)立管理和培訓(xùn)處，技術(shù)和工程部，營(yíng)業(yè)部，導(dǎo)游部，服務(wù)部，安全環(huán)境、衛(wèi)生和質(zhì)量管理部等。第十一章其中室外水上娛樂園7000平方米，基建投資560萬元，設(shè)備投資300萬元；溫泉浴城5000平方米，基建投資800萬元，設(shè)備投資400萬元；休閑湯都5000平方米，基建投資400萬元，設(shè)備投資250萬元，SPA水療中心2000平方米，基建投資320萬元，設(shè)備投資150萬元，溫泉區(qū)流動(dòng)資金200萬元。營(yíng)業(yè)收入：根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)：①酒店平時(shí)開房率第一年按15%計(jì)，每年酒店平時(shí)開房率增長(zhǎng)按20%估算，5年后住客可達(dá)到理想人數(shù)；酒店節(jié)假日開房率第一年按40%計(jì)，每年酒店節(jié)假日開房率增長(zhǎng)按20%估算，5年后住客可達(dá)到理想人數(shù)。三、項(xiàng)目建設(shè)所需要的全部投資和投資來源：（一）投資估算的依據(jù)。 (三)流動(dòng)資金和資金占用費(fèi)等不列入農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目總投資范圍的資金，在進(jìn)行項(xiàng)目效益測(cè)算時(shí)這部分投資已經(jīng)納入進(jìn)去,因此在未單獨(dú)分述該部分資金的需要量，并說明此部分資金的籌措方案。酒店、別墅部分：盈虧平衡點(diǎn)的銷售收入為：,即可保本經(jīng)營(yíng)。通過這些措施，此風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)自動(dòng)消失。而且，它的開發(fā)和建立，將會(huì)一定程度推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)，激活人們的文化生活需求，刺激人們的消費(fèi)和生活觀念，推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，因此，不僅從普通意義的市場(chǎng)定位，還是為適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需要，祁陽(yáng)八廟溫泉農(nóng)業(yè)生態(tài)園的開發(fā)建設(shè)是十分及時(shí)和正確的，是極具開發(fā)前景的；而且為了建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村、加快當(dāng)前的農(nóng)業(yè)發(fā)展和提高持續(xù)發(fā)展能力都是十分必要的。 可行性研究結(jié)論項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及對(duì)策①對(duì)構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)元素①、②，在預(yù)測(cè)中已考慮到，這里對(duì)照預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)和近年物價(jià)縱使上漲指標(biāo)，即Kf上升為Kf1=；對(duì)避免此風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策主要有：第一，加快建設(shè)速度，減少物價(jià)上漲因素造成的總投入增大；第二，在設(shè)計(jì)、選擇材料、設(shè)備時(shí)，在充分評(píng)價(jià)質(zhì)量保證前提下，合理選擇，降低成本；第三，科學(xué)管理園區(qū)，降低運(yùn)價(jià)成本。二、生產(chǎn)總成本的匯集注意經(jīng)營(yíng)成本和生產(chǎn)成本的概念，在生產(chǎn)成本基礎(chǔ)上加上銷售、管理、財(cái)務(wù)三大經(jīng)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成總成本。因此這里的總投資僅包括固定資產(chǎn)（建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)、配套功能工程建設(shè)、設(shè)施及其它費(fèi)用）。 ?；ㄍ顿Y1500萬元，設(shè)備投資700萬元, 流動(dòng)資金100萬元。①前5年經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)如下： 時(shí)間容量預(yù)算（萬人）消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/人）年收入（萬元）2007～2008年206012002008～2009年256015002009～2010年6018752010～2011年396023402011～2012年602925總計(jì)1649840?、?年后游客可達(dá)到理想人數(shù)，游客人數(shù)基本穩(wěn)定，每年經(jīng)營(yíng)收入預(yù)計(jì)為2925萬元（2）農(nóng)業(yè)、副業(yè)、種植、養(yǎng)殖、水產(chǎn)養(yǎng)殖收入 ①5年內(nèi)預(yù)計(jì)種植和養(yǎng)殖業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到11500萬元，總稅后利潤(rùn)達(dá)到2300萬元。第十章我們將在初設(shè)方案中，對(duì)各個(gè)功能區(qū)塊的勞動(dòng)安全保護(hù)和衛(wèi)生要求制定單項(xiàng)的規(guī)章制度和實(shí)施細(xì)則。生態(tài)農(nóng)業(yè)園屬于環(huán)保型農(nóng)業(yè)，用水主要為農(nóng)業(yè)和種植灌溉及水產(chǎn)養(yǎng)殖，不存在環(huán)境污染的問題。根據(jù)勘探，出水量達(dá)1500立方米/，完全可以保證生態(tài)園的溫泉區(qū)用水量。前期大約有32棟別墅，此外還預(yù)留21500m2的山坡用地作為后期開發(fā)別墅用地。高爾夫練習(xí)場(chǎng)占地27526m2，配有200多個(gè)練習(xí)球位，為永州的娛樂休閑方式增添一道亮麗的風(fēng)景線，使高爾夫這種貴族運(yùn)動(dòng)大眾化。二、休閑娛樂、體育運(yùn)動(dòng)溫泉區(qū)　　溫泉區(qū)是八廟溫泉農(nóng)業(yè)生態(tài)園的附屬娛樂設(shè)施之一。同時(shí)，對(duì)人工湖進(jìn)行綜合利用，開辟水上運(yùn)動(dòng)游樂場(chǎng)，設(shè)置游艇、垂釣等功能。根據(jù)各功能區(qū)塊屬性劃分，可分為以下幾個(gè)方面：一、生態(tài)農(nóng)業(yè)生態(tài)農(nóng)業(yè)是祁陽(yáng)八廟溫泉農(nóng)業(yè)生態(tài)園的主題，其它方面都是其配套附屬設(shè)施。同時(shí)，我們將為園區(qū)設(shè)置現(xiàn)代化的通訊、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和園區(qū)管理系統(tǒng)。其周邊有桂林、