城西農(nóng)貿(mào)市場營銷策劃方案書-文庫吧在線文庫
【正文】 平米，按銷售均價18000元/平米進(jìn)行計算， 則項目總銷售額約為3930萬。⑵．集合目標(biāo)群：通過熱銷形勢，首批引入核心目標(biāo)客戶群。③尾盤去化④商業(yè)銷售全面推廣啟動。②媒體反應(yīng)總結(jié)。②電視報紙廣告。②電視廣告。①工地圍墻、看板。②耳語傳播、醞釀。 城西農(nóng)貿(mào)市場的掛牌儀式思路目的：農(nóng)貿(mào)市場的掛牌儀式是通過政府的支持推導(dǎo)作用，充分利用項目為政府重點建設(shè)項目的特征，申請項目為政府“菜籃子”工程，并邀請政府主管部門親自實行掛牌儀式。 因此，從項目的實際考慮，項目營銷場地以毛家飯店為設(shè)立接待點，以毛家飯店大堂設(shè)立營銷展示點，既達(dá)到節(jié)約成本的目的也達(dá)到了吸引人流的目的。2）、商鋪的價格定位預(yù)期以市場為主導(dǎo)，在1600018000/平米左右為商鋪店面的主流價格區(qū)間。1． 合理宜居的房型；2． 追求實效性，能滿足各種家庭生活需求；3． 周邊配套的充分完善，生活的便捷；4． 區(qū)域產(chǎn)品價值的高性價比性，買的劃算；5． 房屋產(chǎn)品質(zhì)量的可靠性和產(chǎn)品的可升值性。然而，項目本身又存在著自身規(guī)劃條件的制約和外部競爭環(huán)境的激烈制約，使得項目本身利潤空間價值點收到很大的約束，項目的銷售業(yè)態(tài)將被約束為以住宅為項目的主力價值點，項目銷售價格及銷售預(yù)期的長度等也都將產(chǎn)生影響。4． 競爭環(huán)境：作為居住開拓新區(qū)，項目區(qū)域已集中了部分開發(fā)項目，后期將會有更多的項目進(jìn)行陸續(xù)開發(fā)，未來市場競爭環(huán)境比較激烈。用地性質(zhì)：商住綜合用地。經(jīng)營狀況：現(xiàn)有的唯一的供應(yīng)岳西城鎮(zhèn)居民日常生活飲食的場所，具有不可替代性，經(jīng)營的效益較好。項目名稱項目規(guī)模建筑類型主力戶型銷售價格剩余貨量回龍?領(lǐng)袖星城56000㎡小高層、高層三房：104130㎡3600380020000多㎡天一雅居100000㎡多層、小高層二房、三房：90140㎡3608398040000多㎡百川?陽光水岸30000多㎡小高層、高層兩房：100130㎡430025000多㎡天鵝城約10000㎡小高層三房：109138㎡4100無總計196000㎡——————85000多㎡ 商業(yè)市場基本情況 1）商業(yè)項目分析從目前市場的商業(yè)項目來說，現(xiàn)有的商鋪在售項目僅有兩家，天一雅居和天鵝城。一個項目的推廣成功，需經(jīng)多方面努力及細(xì)致鋪排，而這些工作必須經(jīng)多方面的專業(yè)人士擔(dān)當(dāng)，本項目的市場定位，形象包裝，廣告及宣傳策略等工作，均需嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貓?zhí)行。調(diào)查說明：岳西并無正規(guī)化的專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場，其表現(xiàn)的形式是以露天的個體戶經(jīng)營和地下攤位集中經(jīng)營，專業(yè)化室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場目前岳西市場尚未存在。項目基本情況分析 項目緣起本項目是2010年8月份政府所公開招標(biāo)的項目，被天潤房產(chǎn)公司所競得。項目主要產(chǎn)品類型根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃指標(biāo)及規(guī)劃條件，現(xiàn)有的產(chǎn)品類型包括停車場、農(nóng)貿(mào)市場、沿街商鋪及回遷安置房、辦公用房、商品房。⑵．交通優(yōu)勢項目緊鄰岳西主要核心干道建設(shè)路，對外交通便捷。該項目將會是滿足基本的中產(chǎn)階層和工薪階層為產(chǎn)品的主力訴求群體，把握市場最廣泛的群體資源，以超高的性價比滿足此類客戶群體對城市居住的需求，同時客戶定位方面應(yīng)盡可能擴(kuò)大投資客戶客源群體，故此，客源基本上以中等，中高等階層客戶為主，一網(wǎng)打盡式客戶定位，現(xiàn)從區(qū)域上作逐一分析：⑴．客源區(qū)域①．一級區(qū)域：岳西縣主城區(qū)內(nèi)；②．二級區(qū)域：周邊溫泉、蓮云等主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)。對此，實行分兩階段性銷售，價格上采取低開高走的策略，實現(xiàn)快速安全銷售和價值利潤空間提升的目的。整個營銷過程以公關(guān)活動為主要節(jié)點展開媒體造勢和炒作。執(zhí)行形式：通過電視、戶外、單頁、短信等方式進(jìn)行全面式轟炸宣傳，告知項目的面市信息，在營銷中心的準(zhǔn)備過程中就通過項目圍墻廣告鋪開及條幅等形式，為項目的面市作前期的初步準(zhǔn)備。 項目的開盤銷售思路目的：項目開盤是在項目前期宣傳推廣達(dá)到充分基礎(chǔ)上的銷售運(yùn)營活動，在前面客戶認(rèn)籌充分滿足的情況下，通過快速銷售運(yùn)營，達(dá)到快速盈利的目的。①平立面確定。引導(dǎo)銷售期①形象推廣工作展開②項目認(rèn)籌銷售準(zhǔn)備。公開銷售期①進(jìn)入第一階段強(qiáng)銷。持續(xù)銷售期①第二階段強(qiáng)銷。①定點看板。③商業(yè)銷售營銷策劃啟動①條幅、短信。銷售服務(wù)：一階段銷售后期服務(wù)；? 一期總銷售額＝商品住宅可銷售面積住宅均價+回遷安置房政府指導(dǎo)價＝ 6000 3800+68001500≈3300萬元。5．操作節(jié)點：（1）．派發(fā)宣傳資料、老客戶介紹新客戶、優(yōu)惠活動等方式促進(jìn)尾盤的銷售完成。 5．節(jié)點：1）、項目認(rèn)籌活動2）、項目“菜籃子“工程掛牌公關(guān)活動第三階段：公開銷售期（12年6月中旬6月底）1．主要任務(wù)：⑴．火爆開盤：展開正式公開銷售，形成火爆場面。②未成交客戶分析及追蹤。 ①客戶反應(yīng)統(tǒng)計分析。④二階段銷售準(zhǔn)備①定點看板。①戶外看板，項目信息等。⑤營銷中心開發(fā)活動。營銷工作流程一覽表 階段工作任務(wù)主要工作內(nèi)容媒體應(yīng)用工作準(zhǔn)備期① 完成各項銷售道具的準(zhǔn)備。實行一籌8000元認(rèn)籌金，二籌5000元認(rèn)籌金，三籌3000元的認(rèn)籌金，其認(rèn)籌的順序根據(jù)現(xiàn)場認(rèn)籌的現(xiàn)金繳納順序而來，項目開盤也根據(jù)認(rèn)籌的順序進(jìn)行選房。 從項目的實際考慮，項目本身體量不大，另建營銷接待中心，會大大加強(qiáng)項目的營銷運(yùn)營成本，另一方面，項目緊靠貴司振岳集團(tuán)毛家飯店，每天進(jìn)入人流量大，昭示性效果好。1）從上面的產(chǎn)品類型可以看出，現(xiàn)有的商鋪可售數(shù)量少，僅有7套，商鋪的的營銷問題將不是項目的主要解決點，且商鋪價值的提升會隨著時間的推移有所增值，因此，在項目銷售中將現(xiàn)有的商鋪銷售放在住宅銷售結(jié)束后進(jìn)行?，F(xiàn)將著重分析此類客戶群體對住宅產(chǎn)品的購買心理及行為?？偨Y(jié)：項目自身
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