【正文】 第二節(jié) 預(yù)、決算審批工作的程序…………………………………69第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制………………………………………70第六章 工程施工管理系統(tǒng)……………………………………76第一節(jié) 工程項(xiàng)目管理體系…………………………………………77第二節(jié) 工程項(xiàng)目控制體系…………………………………………80第三節(jié) 工程簽證管理體系…………………………………………117第四節(jié) 竣工驗(yàn)收管理體系…………………………………………119第五節(jié) 相關(guān)報告……………………………………………………128第一章 崗位職責(zé)文件編號：XH／XMGL／A－1修改狀態(tài)：A／B管理狀態(tài)：分 發(fā) 號：編制： 日期：審核： 日期：批準(zhǔn)： 日期：發(fā)布日期： 實(shí)施日期：第一節(jié) 崗位組織架構(gòu)工程總監(jiān)↓工程經(jīng)理↓合同管理施工管理預(yù)算管理↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓合同審核內(nèi)業(yè)管理圖紙審查外業(yè)管理預(yù) 算管 理信 息 采 集第二節(jié) 崗位職責(zé)描述一、 工程經(jīng)理崗位職責(zé)職務(wù)名稱：工程經(jīng)理直屬上級：工程總監(jiān)本職工作：主持項(xiàng)目管理部的全面工作工作職責(zé)：A、向集團(tuán)公司及工程總監(jiān)負(fù)責(zé)。I、 加強(qiáng)工程質(zhì)量、安全、進(jìn)度、文明施工等項(xiàng)控制工作，保證工程施工按有關(guān)規(guī)定及要求進(jìn)行。F、負(fù)責(zé)各項(xiàng)合同文本的電腦錄入工作，并建立信息資源庫。F、負(fù)責(zé)不斷完善內(nèi)業(yè)管理工作的制度及流程。B、負(fù)責(zé)監(jiān)督、控制各項(xiàng)目施工過程中的質(zhì)量、安全、進(jìn)度、成本、文明施工等環(huán)節(jié)，并定期做出項(xiàng)目綜合管理評價報告。C、負(fù)責(zé)對經(jīng)營公司上報的預(yù)算書進(jìn)行審核，并出審核意見或報告。D、負(fù)責(zé)對新工藝、新技術(shù)、新材料進(jìn)行研究工作，并出研究報告。根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況和現(xiàn)有管理水平。為使質(zhì)量體系有效，就應(yīng)識別、確定和展開這些過程及相應(yīng)的職責(zé)、權(quán)限、程序和資源。發(fā)現(xiàn)不合格品有標(biāo)識、記錄、評價、處置的過程，并針對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題應(yīng)有采取糾正和預(yù)防措施的過程等。三、ISO9000中的20項(xiàng)基本要素在ISO9000質(zhì)量體系要求中，共有20項(xiàng)要素；每個要素又包括了若干個主過程，這些主要素是ISO9000質(zhì)量體系的最終管理項(xiàng)目： 文件控制 1培訓(xùn) 記錄控制 1產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的策劃 以顧客為關(guān)注焦點(diǎn) 1與顧客有關(guān)的過程 策劃 1設(shè)計 質(zhì)量管理體系策劃 1采購 管理者代表 1生產(chǎn)與服務(wù)提供 內(nèi)部溝通 1監(jiān)視與測量裝置的控制 管理評審 1不合格品控制 資源提供（人財物） 1數(shù)據(jù)分析人力資源 改進(jìn)這些要素過程，完全由企業(yè)根據(jù)自己的實(shí)際情況決定。工程例會由內(nèi)業(yè)資料員記錄，在當(dāng)天整理會議記錄，形成會議紀(jì)要，并發(fā)放給相關(guān)人員。參加人員涉及具體問題中的相關(guān)人員，通過大家在會議上的溝通最終拿出解決本類問題合理化的措施方案。（5）投資進(jìn)度分析：是經(jīng)濟(jì)分析與成本測算的綜合論證表格。（2）根據(jù)項(xiàng)目的基本情況制定出該項(xiàng)目的工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和投資目標(biāo)。另外一些新的課題；如數(shù)字化社區(qū)、地?zé)峋畤姷某杀究刂频日n題都需要不斷的研究、探索從根本上節(jié)省人力、財力、物力而達(dá)到最理想的預(yù)期效果。第五節(jié) 工作總結(jié)及日志管理制度一、 年度工作總結(jié)目的：以文字和數(shù)字的形式體現(xiàn)本人的工作實(shí)施完成情況及對公司的貢獻(xiàn)。在文件的接收、發(fā)放、借閱過程中，內(nèi)業(yè)管理只作一般記錄處理。二、基本行為規(guī)范員工要嚴(yán)格遵守國家的各項(xiàng)法律、法規(guī)、條例和公司內(nèi)制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，并認(rèn)真執(zhí)行ISO9000體系文件。自覺維護(hù)公司內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生，不隨地吐痰，不亂扔紙屑。與公司同心同德，以大局為重，勇于奉獻(xiàn)，有擔(dān)當(dāng)精神。如有違者，必追究其責(zé)任。新華－工程之聲187。新華－工程之聲187。 為了能使外單位更充分的認(rèn)知新華的實(shí)力和更全面的了解各個工程項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)。（5）七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通訊通、煤氣通、電通熱力通、場地平整。（9）國土局：代表國家行使土地所有者的職權(quán)，以及對房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個政府部門。（我化司現(xiàn)時只接受此類房地產(chǎn)委托銷售）。申請預(yù)售須備下列文件：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》副本及復(fù)印件《房地產(chǎn)》正本或《土地使用權(quán)出讓合同書》和付清地價款證明《投資許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《開工許可證》（21）外銷許可證：凡對境外隨預(yù)售的房屋都要辦理此證才可銷售。（28）公攤面積：屬于公共部份的面積（29）實(shí)用面積：建筑面積與公攤面積的差（30）實(shí)用率：房屋實(shí)用面積與建筑面積之比。（37）銀行本票：是付款人將款項(xiàng)交存銀行，由銀行簽發(fā)給他憑此可以辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。（4） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押；四、土地使用權(quán)出讓條例（1）土地使用權(quán)出讓，是指深圳市人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為；（2） 土地使用權(quán)出讓，應(yīng)堅持與建設(shè)項(xiàng)目相結(jié)合的原則；五、房地產(chǎn)登記條例（1）房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定、轉(zhuǎn)移、變更、終止等須依照本條例的規(guī)定進(jìn)行登記；（2） 深圳市人民政府房地產(chǎn)主管部門是特區(qū)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)；（3） 房地產(chǎn)權(quán)利證書是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證；（4） 房地產(chǎn)登記應(yīng)對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、可能性來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載。工種名稱姓 名簽 字軸線：用點(diǎn)劃線表，端部劃賀圈，圓圈內(nèi)注明編號，水平方向用阿拉伯?dāng)?shù)字由左至編號，垂直方向用英文字母由下往土編號。標(biāo)高分絕對標(biāo)高和相對標(biāo)高兩種，我國青島附近的黃海平均海平面定為絕對標(biāo)高的零點(diǎn)，這就是一般所說的“海撥標(biāo)高”，但為簡明，方便起見，工程圖紙一般都用“相對標(biāo)高”，而把室內(nèi)首層地面的絕對標(biāo)高定為相對標(biāo)高的重點(diǎn)，以“+”表示,讀作正負(fù)零零,高于它的為正值,一般不注明“+”號；低于它的負(fù)值，必須注“”號。多層或高層建筑每層布置都不一樣時，則每層都要劃平面圖。剖面圖主要表明建筑內(nèi)部情況。（4）剖面圖：剖面圖簡要地表示建筑物的內(nèi)部空間關(guān)系和結(jié)構(gòu)形式等，其基本內(nèi)容如下：A、表示建筑物各部位高度；B、剖面圖中需要詳細(xì)表示的部位，畫出詳圖索引號；C、簡要表示主要結(jié)構(gòu)形式，如樓層、屋蓋的梁、板、柱的相互關(guān)系。單層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應(yīng)計算建筑面積。G、建筑物內(nèi)的門廳、大廳、不論其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計算建筑面積。O、突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。不計算建筑面積的范圍A、突出墻面的構(gòu)件、藝術(shù)裝飾以及掛（壁）板突出的藝術(shù)裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。I、建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料及利用建筑物的窨安置箱、罐的平臺。即：該戶應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e=應(yīng)分?jǐn)偣裁娣e/各戶使用面積之和該戶使用面積。包括臥室、起居室廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺等。（3） 合同管理的核心是協(xié)調(diào)。它作為其他工作的指南，對整個工程項(xiàng)目的實(shí)施起到控制和保障作用。（2）將合同目標(biāo)分解至具體部門、人員和項(xiàng)目活動。（3）對各種書面文件作合同方面的審查和控制。（4）確定合同中的一些重要條款。（2）確定合同的總體原則和目標(biāo)。通常只有設(shè)計變更，或合同中規(guī)定的調(diào)價條件，才許調(diào)整合同價格。這類合同的使用應(yīng)受到嚴(yán)格控制。 合同條件主要規(guī)定了合同執(zhí)行過程中當(dāng)事人雙方的職權(quán)范圍權(quán)力義務(wù)，受業(yè)主委托參與項(xiàng)目管理一方的職權(quán)和授權(quán)范圍，與各類問題（如工程進(jìn)度、質(zhì)量、檢驗(yàn)、支付、變更、不可抗力、保險、索賠、 爭議、仲裁等）時各方應(yīng)遵守的原則、程序和采取措施等。 合同文本有正本、副本之分。固定單價合同是指采用單位計量工程量價格（單價）固定，以預(yù)估工程量簽訂合同，按確定單價和實(shí)際發(fā)生的工作量結(jié)算價款合同。設(shè)計監(jiān)理、招標(biāo)和施工階段監(jiān)理等某一項(xiàng)或幾項(xiàng)工作。四、合同體系 業(yè)主為了實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)，必須簽訂許多合同，按照項(xiàng)目任務(wù)的結(jié)構(gòu)分解，就得到不同層次，不同種類的合同，它們共同構(gòu)成該項(xiàng)目的合同的體系。B、工程任務(wù)的規(guī)模、范圍、質(zhì)量、工作量及各種功能要求。項(xiàng)目合同的作用在房地產(chǎn)項(xiàng)目的控制系統(tǒng)中，目標(biāo)和計劃的落實(shí)是通過合同來實(shí)現(xiàn)的。由業(yè)主提供負(fù)責(zé)提供的材料和設(shè)備，他必須與有關(guān)的材料和設(shè)備供應(yīng)單位簽訂供應(yīng)合同。三、業(yè)主的主要合同關(guān)系業(yè)主作為工程、貨物或服務(wù)的買方。合同法將勘查、設(shè)計、施工合同等三種合同稱為建設(shè)工程合同。（4）合同文件 合同文本是以載明合同協(xié)議、合同條件及協(xié)議所列到的其他文件的全套文書，也就是合同內(nèi)容的載體。一旦發(fā)生合同糾紛可從中查找處理所需的憑證。而在合同簽訂時不能確定一個具體合同價格，只能確定酬金的比例。合同種類的選擇（1）固定總價合同A、固定單價合同的特點(diǎn)是單價優(yōu)先，承包者僅按合同規(guī)定承擔(dān)報價的風(fēng)險，即對報價的正確性和適意性承擔(dān)責(zé)任。計劃程度，招標(biāo)時間和工期的限制，項(xiàng)目的盈利性、風(fēng)險程度等。積極進(jìn)行有效的反索賠 對各方的索賠要求和報告，按照合同規(guī)定，進(jìn)行有效的反駁，反擊對方的索賠，達(dá)到彌補(bǔ)損失，保護(hù)自身正當(dāng)權(quán)益，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。建立報告和行文制度，各種實(shí)施報告、書面文件、通知等均應(yīng)有相應(yīng)的交接手續(xù)、簽證證據(jù)等。合同管理的中心任務(wù)就是利用合同的正當(dāng)手段避免風(fēng)險，保護(hù)自己，并獲取盡可能多的經(jīng)濟(jì)效益。（1）政府對工程合同的宏觀管理，又稱合同監(jiān)督處理，是指國家行政機(jī)關(guān)依職權(quán)，對利用合同危害國家利益、社會公共利益的違法行為，進(jìn)行監(jiān)督并依法進(jìn)行處理或移交司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任的活動，政府對合同的管理主要包括制定法規(guī)，編制或認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)合同條件（或稱示范文本）和監(jiān)督合同執(zhí)行等幾個方面。合同管理有著十分廣泛而復(fù)雜的內(nèi)涵。容積率（建筑面積密度）=建筑各層建筑面積總和/建筑基地面積：一般多層為3，高層為45，超高層7；對別墅而言，對綠化高、。B、公共面積：指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，、設(shè)備層或技術(shù)層、室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、 內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱電梯機(jī)房等；公共面積分為應(yīng)分?jǐn)偣裁娣e和不能分?jǐn)偣裁娣e兩部分：（1）應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e包括室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間等。E、沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間、舞臺及后臺懸布、布景的天橋、挑臺。Q、建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積，無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。K、建筑物內(nèi)的技術(shù)層、,，但從中分隔出來作為辦公室、倉庫等，應(yīng)按分隔出來的使用部分外圍水平面積計算建筑面積。D、地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻（不包括采光進(jìn)、防潮層及其保護(hù)墻）外轉(zhuǎn)水平面積計算。四、一般的傳力體系荷載 板 梁 柱 基礎(chǔ) 地基 120mm 1120m 高層外墻 低層外墻 基礎(chǔ) 地基高低層分界處不同變形縫時定位五、建筑結(jié)構(gòu)形式建筑結(jié)構(gòu)形式有許多種類型，也有許多不同的分類方法，其中最常見的分類方法是按建筑物主要承重構(gòu)件所用的材料分類和按結(jié)構(gòu)平面布置情況分類。A、表明新建工程的總體布局，如用地范圍、各建筑物的位置、道路、管網(wǎng)的布置等；B、確定建筑物的平面位置；C、表明建筑物首層地面的絕對標(biāo)高、室外地坪、道路中心線交叉的絕對標(biāo)高，地面坡高及地面水排出方向等。切斷部分用粗線表示，可見部分用細(xì)線表示。用立面圖及屋頂平面圖表示建筑的處部，用平面圖及剖面圖表示其內(nèi)部，用大樣圖表示細(xì)部做法。表示符號為 45 。思想素質(zhì)：隨著地產(chǎn)行業(yè)逐步理性及規(guī)范化，對地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)性提出了更高的要求，專業(yè)的推薦，引導(dǎo)，提供專業(yè)服務(wù)。（39）銀行支票是銀行的存款人簽發(fā)給收款人辦理轉(zhuǎn)帳或委托開戶銀行將款項(xiàng)支付給收款人的票據(jù)，有效期為10天，第二節(jié) 房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)概述一、土地管理法（1）農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外；國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用；（2） 依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)；（3） 依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯；（4） 土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理；二、城市規(guī)劃法（1）國家實(shí)行嚴(yán)格控制大城