眾廈地產(chǎn)關(guān)于惠州老城區(qū)舊改項目的幾點建議-文庫吧在線文庫
【正文】 的 700元 /平方米。地上種植的果樹、蔬菜可由建設(shè)單位和補拆遷者協(xié)商進(jìn)行合理補償。 2）凡在拆遷范圍內(nèi)有合法產(chǎn)權(quán)的私有房屋，業(yè)主可選擇貨幣補償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償。 政府拆遷補償案例 19 本報告嚴(yán)格保密 本項目拆遷賠償方案 20 本報告嚴(yán)格保密 隨機性訪談結(jié)論 —— 群體特殊，須依靠政府力量，來有效化解高賠償?shù)膲毫? 態(tài)度有些傲慢；表示不知情，沒聽說要拆遷； 習(xí)慣居住環(huán)境和氛圍，表示不會搬走。 政府或給予巨大的支持力度 潛在的風(fēng)險和操作難度 拆遷難題 PK 風(fēng)險 機會 22 本報告嚴(yán)格保密 拆遷方式 1—— 全部貨幣補償方式 ， 費用太高 ， 不建議采用 ?賠償基準(zhǔn)根據(jù)建筑面積和占地面積不同 ， 用基準(zhǔn)地價乘以系數(shù) ，得出賠償費用； ? 根據(jù)我們的測算 ， 按成本計算的建筑物單價較低 ， 單價 21002200元 /平米；但普遍的行情是按照市場樓市價格進(jìn)行賠付 ， 業(yè)主對補償期望較高 ， 如果單純采用貨幣補償 ， 需要較高的賠償金額 ， 要基本達(dá)到目前商品房價格 ， 賠償?shù)膬r格約 3600—— 3700元/㎡ 。 ?談判約定比例 ， 確定被拆遷戶需要的面積 ， ?眾廈地產(chǎn) ， 建議作為開發(fā)最優(yōu)拆賠方案 。 ? 此方式可降低前期開發(fā)成本支出，但不利后期的商業(yè)規(guī)劃。 ? 對于無任何產(chǎn)權(quán)資料和報建資料的房屋，法律規(guī)定不予賠償，如果都無產(chǎn)權(quán)，建議按建筑成本價值為補償價值。 ?面對業(yè)主不斷的反復(fù)要因勢利導(dǎo)，順勢而為，在賠償?shù)拙€的基礎(chǔ)上，保持靈活彈性的工作方法，不斷調(diào)整，不斷適應(yīng)。 另加實用面積 5㎡ 的房產(chǎn)等值補償。 32 本報告嚴(yán)格保密 激勵業(yè)主的主要措施：先拆遷可以先入住，或獎勵現(xiàn)金 對于選擇貨幣補償?shù)臉I(yè)主： 通過時間控制對不同時間段內(nèi)簽訂拆遷補償協(xié)議的實行區(qū)別的補償 標(biāo)準(zhǔn)，并強化爭取優(yōu)惠條件的緊迫感。 拆遷策略 31 本報告嚴(yán)格保密 拆遷談判建議 ?各談判小組在談判中保持統(tǒng)一口徑和策略，以免業(yè)主的反對和異議，防礙談判進(jìn)程，盡量使談判公開、公平、透明。 29 本報告嚴(yán)格保密 拆遷的評估價格？ 基于最優(yōu)拆賠方案，對開發(fā)商關(guān)心的問題建議如下 需要還建多少面積？ 回購還建部分的價格？ 成本法市場重臵價格 —— 2200；市場比較法評估價格 —— 3700 最優(yōu)拆賠方案下的面積還建為 1： — 1： ；即拆遷 1萬平米，還建 7000—— 8000平米 如開發(fā)商資金充足，則建議回購按當(dāng)前的市場評估價格為依據(jù)，即采取現(xiàn) 金賠償方式進(jìn)行拆賠，則價格在 2200—— 3700之間，選取中間值則大概 為 3000 眾廈地產(chǎn)建議可以按 3000元 /平米作為談判的上限開展相關(guān)工作。 房屋賠償，需支付給業(yè)主的其他拆遷成本 26 本報告嚴(yán)格保密 結(jié)論：小成本，大拆遷；實物拆賠，等價原則確定賠付比例 補償方式 前期資金投入 其他代價 適用性 貨幣拆賠 巨大 過億元 無 徹底解決問題，但談判無法預(yù)料， 一次性投入過高 賠償房屋 1：1拆賠 較低，主要為 工程成本 歸還房屋 能解決問題，且前期占用資金較?。?但是造成開發(fā)利潤的損失較大 價值相當(dāng)原則拆賠 較低，主要為 工程成本 歸還部分 房屋 借助政府的力量推動，通過最小的拆遷成本支出， 實現(xiàn)最大化利潤回報 借助政府的支持力度 ， 考慮提供風(fēng)險保證金 ， 在合法范圍內(nèi) ， 避免風(fēng)險 ， 采用一次性整體拆遷或一次性簽署合同的改造方式 ， 拆遷時間盡可能控制在半年內(nèi) 。 ?眾廈地產(chǎn) ， 建議可作為開發(fā)的底線作為拆賠方案 。對拆遷補償?shù)男膽B(tài)是開發(fā)商要多賠。 4）房屋附
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