【正文】 規(guī)章制度；努力學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)知識，做到“三熟三能”，即熟悉設(shè)備、系統(tǒng)和基本原理；熟悉操作和事故處理；熟悉本崗位的規(guī)程制度；能掌握運(yùn)行狀況，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除故障，能掌握一般的維修技能；嚴(yán)格執(zhí)行“兩票三制一參數(shù)”，杜絕違章作業(yè)；嚴(yán)格遵守服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對住戶的報(bào)修要求及時(shí)修理，并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無投訴；按時(shí)進(jìn)行設(shè)備巡視，發(fā)現(xiàn)異常及缺陷情況要及時(shí)修理并做好記錄，必要及時(shí)匯報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；按時(shí)抄錄各儀表指示情況，及時(shí)核算當(dāng)日電量；按照安措反措計(jì)劃，及時(shí)進(jìn)行事故預(yù)想和反事故演習(xí)，并協(xié)助電業(yè)部門做好各種安全試驗(yàn)工作；負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)供電設(shè)備、線路的保養(yǎng)、維修及公共部位照明設(shè)施的維修工作。變電所專責(zé)工程師(技術(shù)員)崗位職責(zé) 變電所專責(zé)工程師(技術(shù)員)是本所技術(shù)負(fù)責(zé)人，協(xié)助所長做好運(yùn)行，技術(shù)管理和培訓(xùn)工作； 監(jiān)督檢查規(guī)章制度執(zhí)行情況和各種記錄填寫情況，根據(jù)存在問題采取改進(jìn)措施，定期檢查，組織好專題運(yùn)行分析； 掌握設(shè)備健康狀況，按期完成設(shè)備定級工作，提出設(shè)備升級規(guī)劃，根據(jù)國家和上級有關(guān)技術(shù)政策，提出變電所設(shè)備更新規(guī)劃； 推廣新技術(shù)，編制保證安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，預(yù)防設(shè)備事故、人身事故的技術(shù)措施和對策； 制訂停電工作保證安全的技術(shù)組織措施，審查復(fù)雜操作的操作票，解決現(xiàn)場發(fā)生的技術(shù)問題； 建立健全圖紙和技術(shù)資料，并保持其符合實(shí)際； 編制和修改現(xiàn)場規(guī)程； 編制專業(yè)技術(shù)管理制度和培訓(xùn)計(jì)劃，作好技術(shù)培訓(xùn)和技術(shù)考核工作。按時(shí)抄表并計(jì)算有功、無功電量，保證正確； 負(fù)責(zé)正確填寫各種記錄，保管工具、儀表、器材、鑰匙和備件，并應(yīng)按值移交； 做好所用交直流、二次回路熔絲檢查，事故照明試驗(yàn)以及設(shè)備維護(hù)、清潔衛(wèi)生和文明生產(chǎn)； 加強(qiáng)學(xué)習(xí)做到“三熟”、“三能”。保安員（巡邏崗）崗位職責(zé)嚴(yán)格遵守公司規(guī)章制度，實(shí)行24小時(shí)巡視巡邏制度，嚴(yán)格執(zhí)行隊(duì)列行走標(biāo)準(zhǔn)，樹立公司良好形象和個(gè)人道德風(fēng)范；樹立強(qiáng)烈的責(zé)任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛、以及住戶求援、報(bào)警等工作，確保轄區(qū)治安安全，秩序井然；熟知本人責(zé)任區(qū)域內(nèi)情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；熟悉物業(yè)轄區(qū)消防設(shè)施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識；巡查公共設(shè)備設(shè)施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設(shè)施受損及時(shí)上報(bào)，對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和制止；加強(qiáng)對物業(yè)轄區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛管理，維持車輛停放秩序；積極參加職業(yè)道德和業(yè)務(wù)、消防培訓(xùn)，努力提高自身素質(zhì)。第二部分 各崗位制度考 勤 制 度 為加強(qiáng)員工的管理，保證工作正常有序的開展，特制定本考勤制度，以供大家共同遵守。各類信息詳細(xì)排列，以便查閱； 客戶信息檔案的內(nèi)容包括：業(yè)主收樓及驗(yàn)收文件、裝修文件、日常維修文件、繳費(fèi)文件、回訪處理文件及投訴建議等其他文件； 專管人員須認(rèn)真填寫各項(xiàng)記錄表，紙文檔與電子文檔同時(shí)進(jìn)行。 三、門禁卡的注銷 ：門禁卡屬于智能IC卡，卡內(nèi)存儲(chǔ)了小區(qū)樓宇的相關(guān)信息。 小區(qū)的空置房鑰匙由物業(yè)公司辦公室統(tǒng)一保管和管理，按鑰匙管理規(guī)定進(jìn)行管理和保存； 由辦公室隨時(shí)提供空置房的房號，及相關(guān)資料的核對、修改，編制小區(qū)空置房號統(tǒng)計(jì)表，并派專人對空置房的現(xiàn)場進(jìn)行抽檢； 保潔人員專人負(fù)責(zé)定期對空置房內(nèi)的衛(wèi)生進(jìn)行清掃； 維修人員負(fù)責(zé)對房內(nèi)設(shè)施完好情況進(jìn)行檢查并修繕（如檢查室內(nèi)水、電、氣等設(shè)施的狀況），并填寫空置房檢查記錄表，相關(guān)記錄及時(shí)遞交辦公室保存； 供暖試運(yùn)行時(shí)，維保部派員負(fù)責(zé)對相關(guān)空置房進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理，并在空置房檢查記錄表予以記錄； 如在檢查過程中發(fā)現(xiàn)重大問題時(shí)，各部門檢查人員應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)部門處理；員工食堂管理規(guī)定 嚴(yán)格遵守公司的一切規(guī)章制度。 食堂炊事員須做好個(gè)人衛(wèi)生，做到勤洗手、剪指甲。同時(shí)督促接班員接收清楚，以便開展工作； 保安人員交接班時(shí)，必須填寫交接班登記表并簽名確認(rèn)，發(fā)現(xiàn)問題交接班雙方須當(dāng)面說明，如交班人離開后接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班問題的，應(yīng)立即報(bào)告部門負(fù)責(zé)人處理； 交接班必須正點(diǎn)、守時(shí)，非特殊情況不得超時(shí)接班。 巡視后向值班長匯報(bào)，并將發(fā)現(xiàn)的缺陷記入設(shè)備缺陷記錄簿，重大設(shè)備缺陷應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。變電所設(shè)備缺陷管理制度 在額定條件下運(yùn)行或備用的設(shè)備上，發(fā)生了影響安全的異?，F(xiàn)象或達(dá)不到一類設(shè)備條件的問題，均叫做設(shè)備缺陷。 值班人員在運(yùn)行中應(yīng)加強(qiáng)設(shè)備缺陷的監(jiān)視，在交接班時(shí)應(yīng)詳細(xì)進(jìn)行交待。 防火工具、器材應(yīng)放在指定地點(diǎn)，使用方便，嚴(yán)禁隨便動(dòng)用。 未到期限的勞保用品，在離職時(shí)必須清洗干凈后上交辦公室，辦公室將根據(jù)用品破損程度予以折舊扣款。將所有庫房編號管理，并按圖將物品入庫； 庫房內(nèi)繪制并張掛物品存放位置圖、保管賬簿，做到庫內(nèi)存放物品與所建賬簿順序、編號、數(shù)量一致； 做好各類物品的日常核查工作，做到帳物相符，如有誤差、立即查明原因迅速上報(bào)； 物品入庫時(shí)，保管員必須和辦公室指派的專人同時(shí)清點(diǎn)，確認(rèn)入庫物品的數(shù)量、規(guī)格、型號等，雙方簽字確認(rèn)后方可入庫； 物品出庫時(shí)，保管員必須核對領(lǐng)用人（或借用人）的權(quán)限并辦理相關(guān)領(lǐng)用（或借用）手續(xù)，每月15日前將物品存儲(chǔ)情況報(bào)辦公室，根據(jù)實(shí)際情況變更物品總賬； 物品清點(diǎn)盤查時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)查明原因并查明原因，如短缺或需報(bào)廢處理的物品，必須按公司制定的《關(guān)于資產(chǎn)、物資等報(bào)廢管理制度》處理，嚴(yán)禁擅自調(diào)整。四、 對業(yè)主應(yīng)主動(dòng)熱情，遇個(gè)別業(yè)主無理言行時(shí)，曉之以理，動(dòng)之以情，不以惡言相待，不得與業(yè)主發(fā)生打罵行為；五、 接聽電話時(shí)語言標(biāo)準(zhǔn)、清晰，態(tài)度和藹、親切，服務(wù)快捷、準(zhǔn)確。所有投訴均須在投訴登記表中登記備案；四、如投訴需其他部門配合方能解決問題時(shí)，應(yīng)盡快與其他相關(guān)部門，取得解決方案。保安員值崗行為標(biāo)準(zhǔn)1． 上崗時(shí)間必須精神振作，精力集中、不得插手、背手；2． 站崗時(shí)保持立正姿勢、姿態(tài)嚴(yán)整，不得東搖西晃，不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙與人閑聊、吃東西、看書報(bào)、亂打電話和聽收錄音機(jī)等；3． 值班室內(nèi)不得躺臥、打盹、看書報(bào)、吃零食、下棋、玩弄手機(jī)、聽收錄音機(jī)、不得兩三人聚堆聊天；4． 非巡查崗人員無情況處理時(shí)，不得進(jìn)入住戶樓內(nèi)，巡查崗未經(jīng)通報(bào)不得無故進(jìn)入業(yè)主室內(nèi)；5． 巡查中不得邊走邊玩手機(jī)、聽收錄音機(jī)，不得閑聊；6． 上班人員必須提前20分鐘到崗位，做好交接班手續(xù)，不得遲到早退，不得擅自離開崗位；7． 值班人員必須在轄區(qū)指定地點(diǎn)就餐，不得隨意離開崗位；8． 執(zhí)崗時(shí)嚴(yán)禁睡覺，按照規(guī)定時(shí)間指定地點(diǎn)站崗，夜間執(zhí)崗時(shí)按照規(guī)定時(shí)間換班休息；9．對待業(yè)主要有理有節(jié)，熱情解答業(yè)主提出的各種問題，特別是夜班值崗人員，對業(yè)主提出的問題要及時(shí)處理，解決不了的要積極聯(lián)絡(luò)負(fù)責(zé)人做好登記。請您稍等，我?guī)湍?lián)系一下。 5．不隨地吐痰、亂丟雜物；在崗時(shí)不準(zhǔn)哼歌、吹口哨、聽收（錄）機(jī)、看書報(bào)； 6．不挖耳、摳鼻孔，不敲桌子，跺腳或玩弄其他物品； 7．做到“微笑服務(wù)”，對業(yè)主友善、熱誠，使用公司規(guī)定的文明禮貌用語。涉及保修范圍要及時(shí)報(bào)修；，每日上班后，必須對小區(qū)水泵房詳細(xì)巡查一次。十、 主管領(lǐng)導(dǎo)每月至少全面巡視一次，主管技術(shù)人員每周應(yīng)分別進(jìn)行一次監(jiān)督性巡視，變電所每月至少進(jìn)行一次夜間熄燈巡視。報(bào)警電話：110；同時(shí)，立即報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)；③積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)搜集嫌疑人數(shù)、年齡、性別、面型、發(fā)式、衣著等明顯特征和逃跑的方向等情況，并提供有價(jià)值的監(jiān)控錄像；2）煤氣泄露：小區(qū)如發(fā)現(xiàn)煤氣泄露，請嚴(yán)格遵守下列規(guī)定：①嚴(yán)禁在泄露現(xiàn)場使用對講機(jī)或使用門鈴、電話等一切可能冒出火花的工具；②將所有能打開的窗戶輕輕推開，疏散氣體；③接報(bào)后及時(shí)通知煤氣公司，物業(yè)維修人員應(yīng)迅速關(guān)閉煤氣總閥或分閘，避免發(fā)生或擴(kuò)大事故。積極搜集線索及時(shí)查找其親屬。維修人員上門服務(wù)流程 為使維修人員為業(yè)主提供的服務(wù)，能夠達(dá)到有序化、標(biāo)準(zhǔn)化，特制定此流程。一旦發(fā)生碰撞，應(yīng)立即道歉，使用規(guī)范用語：“對不起”、“請?jiān)彙钡?；以禮貌用語回答業(yè)主、訪客的詢問，嚴(yán)禁對業(yè)主、訪客不理不睬，不得與業(yè)主、訪客爭辯、吵架；上班前不喝酒、不吃辛辣味濃的食品，以防口腔異味影響業(yè)主、訪客；在工作區(qū)域內(nèi)，不許抽煙、閑聊、吃零食，閱讀書報(bào)或做與保潔工作無關(guān)的事。門（各衛(wèi)生區(qū)域內(nèi)的門）：干凈，無灰塵、污痕。如有殘物時(shí)，用濕抹布抹濕殘物后用刀刮去，盡量擰干水分，擦拭各樓道燈開關(guān)板。共用場地、路面無泥沙，無明顯垃圾，無積水，無污痕；綠化帶、花草坪無垃圾、臟雜物，花草葉無枯萎和明顯積塵、花草池內(nèi)無積水和異味，花草樹木修剪整齊，擺放美觀。1．下部光禿不超過30% （1分）2．植株整齊一致（2分）3．常年開花植物一年三季適時(shí)開花（1分）4．花壇輪廓清晰，無殘缺；缺株裸露面積不超過3030㎝（2分）5. 花謝后及時(shí)將殘花殘枝剪去（1分）6．花壇修剪平整，無碎葉，速生樹種新長枝不超過30cm；生長較慢樹新長枝不超過15cm（2分）7．植物生長不影響車輛和行人（1分）8．植物基座無垃圾、石塊等廢棄物，無雜草（1分）9．發(fā)生病蟲害，最嚴(yán)重的危害在5%以下；病害8﹪以下，蟲害5﹪以下（1分）10．植株修剪符合要求，造型優(yōu)美（1分）11．黃葉少于2%；枯黃葉3﹪以下（1分）12．澆水時(shí)，不將泥土沖到路牙、路面，泥水不流到路牙、路面（1分）3草 本 灌 木修剪：一年2次；澆水：35天；施肥：一年1次；病蟲害防治：410月份每月一次，有蟲害時(shí)隨時(shí)噴藥；補(bǔ)植：一周(需申購苗木的15天)。綠化維護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn)序號服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)要求服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn)1園林綠化喬 木 ⑧每小時(shí)巡視檢查樓道內(nèi)外衛(wèi)生一次，將廣告紙、垃圾清掃干凈。②備抹布、水桶，自上而下擦抹樓梯扶手及欄桿。玻璃窗（玻璃、窗框、窗臺）：明凈、光潔?！苯忉屨Z（維修范圍內(nèi)）：“按照規(guī)定這屬于***的責(zé)任，費(fèi)用應(yīng)由***負(fù)責(zé)。一、物業(yè)公司工作人員接到業(yè)主投訴(電話投訴、前臺投訴等)后，能給予解釋的，應(yīng)當(dāng)場給予解釋；若不能當(dāng)時(shí)解答、處理的，應(yīng)首先向業(yè)主表示歉意，并在業(yè)主投訴登記表中做好登記，以積極的態(tài)度對待業(yè)主的投訴； 二、根據(jù)投訴內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)后，通知各相關(guān)部門限期解決，特殊情況及時(shí)向總經(jīng)理匯報(bào)；三、 根據(jù)業(yè)主所投訴的事項(xiàng)做好業(yè)務(wù)分類，并立即對投訴事項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)，針對業(yè)主較嚴(yán)重的投訴，應(yīng)及時(shí)向總經(jīng)理匯報(bào)，由總經(jīng)理組織相關(guān)人員進(jìn)行處理，落實(shí)解決措施及責(zé)任人，限期進(jìn)行處理；四、如投訴需其他部門配合方能解決問題時(shí)，應(yīng)盡快與其他相關(guān)部門，取得解決方案。除非必要，嚴(yán)禁搬動(dòng)傷員，防止傷情加重。 2．突發(fā)重大事件處理過程中涉及本公司以外的人和事，統(tǒng)一由公司專人負(fù)責(zé)對外交涉。八、巡視后向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并將發(fā)現(xiàn)的缺陷記入設(shè)備缺陷記錄簿，重大設(shè)備缺陷應(yīng)即時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。涉及保修范圍要及時(shí)報(bào)修；，要對120樓各單元供水、供暖系統(tǒng)公共部分巡查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。1不客氣，沒關(guān)系。先生/小姐，請留步，您找誰。處理投訴的工作流程 一、受理投訴： 開通投訴專線電話（2569000）； 詳盡記錄投訴人姓名、樓房號、投訴內(nèi)容及聯(lián)系電話； 耐心聽取業(yè)主投訴，做好記錄，禁止以任何理由或借口推卸責(zé)任，耐心解釋，積極解決。第三部分 工作流程及標(biāo)準(zhǔn)前臺接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、 上崗前按規(guī)定著工裝，服裝整潔并佩戴胸卡；頭發(fā)梳理整齊，不濃妝艷抹；二、 業(yè)主來訪時(shí)應(yīng)站立服務(wù)，站姿端正，保持自然親切的微笑，工作時(shí)間不得隨意離崗； 材料申報(bào)單要一式兩份，一份用于采購，一份用于備存。如出現(xiàn)誤記，需按財(cái)務(wù)記帳方式更正； 根據(jù)表卡記錄數(shù)據(jù)，通過電腦進(jìn)行核算制表，并進(jìn)行三年同期對比； 根據(jù)同期對比，進(jìn)行能耗分析，找出能耗升降的原因繪制成表格，與能耗報(bào)表一起上報(bào)財(cái)務(wù)處、總經(jīng)理各一份。 外來人員應(yīng)持證明，經(jīng)本企業(yè)保衛(wèi)部門或主管部門的批準(zhǔn)(用電監(jiān)察人員持省局發(fā)給的用電監(jiān)察證件)。當(dāng)班不能消除的缺陷，應(yīng)由所長組織力量予以消除。 設(shè)備驗(yàn)收應(yīng)按部頒和上級主管部門制定的有關(guān)規(guī)程規(guī)定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。 交接時(shí)必須嚴(yán)肅認(rèn)真，要做到“交的細(xì)致，接的明白”，在交接過程中也應(yīng)有人監(jiān)盤。 使用炊事用具時(shí)要嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，防止事故發(fā)生；嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入廚房；易燃、易爆物品要嚴(yán)格按規(guī)定放置，杜絕意外事故的發(fā)生； 離開食堂前，要關(guān)好門窗，檢查各類電源開關(guān)等。經(jīng)常聽取用餐人員對食堂工作的意見，不斷改進(jìn)工作，實(shí)行民主化管理，以促進(jìn)提高工作水平和服務(wù)質(zhì)量。四、門禁卡的使用： 本小區(qū)采用的門禁卡具有逐步實(shí)現(xiàn)人、車進(jìn)出小區(qū)的身份識別功能； 進(jìn)出小區(qū)時(shí)，需持卡靠近讀卡器，經(jīng)身份識別后，門禁可自動(dòng)開啟；門禁卡僅限領(lǐng)用人工作時(shí)間內(nèi)使用，實(shí)行早領(lǐng)用晚交回制度；禁止將本人所使用的門禁卡轉(zhuǎn)借他人使用，以避免造成不必要的安全隱患；門禁卡請勿彎折、水浸或接近磁場，因此造成的門禁卡損壞由持卡人自行承擔(dān)。歸檔文件裝訂整齊、字跡工整、圖樣清晰、簽字手續(xù)完備，圖片、照片等配以文字說明； 及時(shí)整理在工程施工中形成的有關(guān)材料，及時(shí)辦理歸檔手續(xù)；如工作變動(dòng)，需將個(gè)人保存的材料及時(shí)移交； 依據(jù)工程特點(diǎn)建立健全工程文件材料的管理、保管、利用、保密、鑒定等管理制度，確保檔案安全； 按照總公司有關(guān)要求，做好工程檔案管理的登記、借閱、使用工作，并將各類型工程檔案管理的登記結(jié)果匯總后報(bào)送總公司