【正文】 公司三方共贏。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， CEPA 實(shí)施后，來往香港和廣州之間的專業(yè)人士 、投資者、度假者等將大幅增加，長期在廣州工作的港澳人士數(shù)量日趨增多，在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)的傾向仍將持續(xù)，中短期居住的人士（包括來自香港的一些外籍人士）更多，對具有 酒店式公寓 功能的住宅需求潛力不小。 經(jīng)過 “ 中變 “ 之后的廣州，城市面貌煥然一新， 2020 年 被評為 “ 國際花園城市 ” ，日益散發(fā)出其獨(dú)特的魅力，投資環(huán)境及居住環(huán)境日趨理想，將吸引越來越多的外商投資，長住廣州的外籍人士年增長迅速。 六、 近期公寓類型物業(yè)的供應(yīng)量 近期，位于 珠江新城 的雙城國際上周正式推出 100套 3040平方米的公寓單位進(jìn)行內(nèi)部登記，均價(jià)約在 75008000 元 /平方米，市場反應(yīng)不俗，該盤的發(fā)售再次掀起公寓類型物業(yè)的熱潮。管理人員需具備優(yōu)秀的專業(yè)素質(zhì)水平，還要有奉獻(xiàn)精神，并重視品牌效 益； （ 4） 四看完整經(jīng)營計(jì)劃。 酒店式公寓 的本質(zhì)是住宅物業(yè)，但因?yàn)槠溆靡越?jīng)營獲利的特質(zhì)故具備商業(yè)物業(yè)的特性，一個(gè)商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目要發(fā)揮其最大的價(jià)值及利潤最大化，關(guān)鍵在于其后期的經(jīng)營管理水平， 酒店式公寓 也不例外。據(jù) 2020 年第五次人口普查統(tǒng)計(jì)，廣州市總?cè)丝跒? 萬人，本市戶口人數(shù) 萬人，外來人口超過 300 萬人，其中很大一部分屬于高學(xué)歷、高收入的 “ 飄一族 ” ，他們流動(dòng)性強(qiáng)，講求生活質(zhì)素，暫時(shí)沒有穩(wěn)定的居住愿望，構(gòu)成了公寓租賃市場的潛力股。例如，中信公寓就聚集了大量的日籍人士，占租賃總比例的 50%以上。 另外，花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館等五星級酒店附帶的高級公寓套房凱旋華美達(dá)月租為 180~200 元 /㎡，而及金亞花園、嶺南會(huì)等頂級酒店式服務(wù)別墅月租達(dá)到 300 元 /㎡左右。 二、 酒店式公寓 的分布及特征 目前，專業(yè)性的 酒店式公 寓 因其服務(wù)功能及對象的特點(diǎn)，其主要分布在市中心一些位置優(yōu)越，交通便利的成熟商務(wù)寫字樓區(qū)域，如環(huán)市東路寫字樓區(qū)域，天河北中央商務(wù)寫字樓區(qū)，五羊新城等，但總數(shù)不超過 10 個(gè)。 90 年代初，國內(nèi)最早的 酒店式公寓 出現(xiàn)在深圳 —— 改革開放的前沿陣地，之后這種類型的物業(yè)在北京、上海等地發(fā)展迅速。 酒店式公寓 本身擁有高檔公寓的硬件配置，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或 酒店式公寓 管理公司入住管理，住戶的日常起居、飲食、衛(wèi)生等均有周全服務(wù)，生活非常舒適便利，星級服務(wù)品質(zhì)更令客戶兼有尊貴感。 第二篇 ※ 廣州市 酒店式公寓 市場狀況 一、 酒店式服務(wù)公寓類型細(xì)分 提供酒店式服務(wù)的公寓包括專業(yè)性的 酒店式公寓 、星級酒店附帶的高級公寓、酒店式服務(wù)高級別墅等幾大類型。而近年如新大廈等 酒店式公寓 已經(jīng)采取產(chǎn)權(quán)式酒店銷售形式，物業(yè)管理公司為購買產(chǎn)權(quán)的投資者提供租賃服務(wù)，確保投資者的回報(bào)。 據(jù)廣州市經(jīng)委統(tǒng)計(jì)，截止 2020 年 3 月底，駐穗的外國機(jī)構(gòu)已達(dá) 2672 家，比 1999年增加了270 多家； 2020 年外資企業(yè)達(dá) 15000 多家，世界 500 強(qiáng)的跨國公司有 100 多家已進(jìn)駐廣州。另外原籍廣州的海外僑胞有 135 萬人，澳港臺(tái)同胞 83萬人，歸僑、歸眷、港澳臺(tái)同胞親屬 100 多萬人。 5. 酒店式公寓 經(jīng)營管理特點(diǎn) 1) 軟硬件配置及實(shí)際服務(wù)功能 作為公寓，尤其是國際公寓，自然對物業(yè)有相當(dāng)嚴(yán)格的條件限定： 2) 一是地理位置較好，不是處于中心商圈附近之高尚生活社區(qū)，就是擁有優(yōu)美的山水景觀； 3) 二是大廈形象要豪華氣派，外立面設(shè)計(jì)獨(dú)具品味，內(nèi)部豪華裝修，而且內(nèi)部戶型間隔應(yīng)當(dāng)是符合現(xiàn)代居住要求的大戶型設(shè)計(jì)； 4) 三是居住區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊備，尤其是會(huì)所、游泳池、健身房和智能化設(shè)施等必不可少，有的還要配備商務(wù)中心及外語兒童學(xué)校； 5) 四是要有高水準(zhǔn)的酒店公寓 式管家服務(wù)，如洗衣、餐飲配送、金鑰匙服務(wù)等。提供良好的服務(wù)是評定物業(yè)好壞最基本的條件，是產(chǎn)品的附加值，直接影響到物業(yè)今后的租金和收益回報(bào)。 6. 市場競爭狀況 因廣州 現(xiàn)時(shí)的專業(yè)化 酒店式公寓 本來就不多，故競爭的因素暫時(shí)不太明顯，但鄰近及面向客源相似的 酒店式公寓 就不同程度地存在競爭現(xiàn)象，如祈福華廈和富城花園相鄰不到 200 米，其 “ 明爭暗斗 ” 最具代表性。 在售或潛在供應(yīng)的公寓的戶型間隔 公寓項(xiàng)目 中怡城市花園 雙城國際 時(shí)代新世界 凱旋新世界 公寓間隔面積 二房 60~70 ㎡ 一房 35~55 ㎡ 二房 80~90 ㎡ 未知 三房 100~130 ㎡ 以上所知的樓盤的戶型間隔偏小，而從了解的情況看，這些樓盤的物業(yè)管理水平也遠(yuǎn)未達(dá)到酒店式公寓 的要求，故可判斷： 今年以來新推出市場的公寓物業(yè)并非真正的 酒店式公寓 。 (全口徑 ) 其中：外商直接投資累計(jì)項(xiàng)目 13836 家，合同外資 億美元，實(shí)際使用外資 億美元。由此可見： 未來幾年 酒店式公寓 存在巨大的供需缺口。位居新城市中軸線的中心，是廣州市區(qū)中心一塊超大規(guī)模 “ 絕版 ” 的尚未完全開發(fā)的處女地，地理環(huán)境優(yōu)勢無以倫比。 現(xiàn)時(shí)，從市政配套到公共交通、商業(yè)、教育、文化配套等遠(yuǎn) 未成熟，區(qū)域內(nèi)只是把主要道路規(guī)劃，然后星斗式分布著一些住宅社區(qū)及寫字樓，距離真正的商務(wù)區(qū)尚遠(yuǎn)。 3. 地理位置與景觀環(huán)境 J2— 7 地塊位于 珠江新城 冼村路 南段與未來廣州博物館北面的規(guī)劃路交匯處， 珠江新城 中軸線附近，到珠江岸邊僅 300 米左右，距離規(guī)劃中的地鐵三號線花城大道站約 400~600 米。另外，新規(guī)劃 方案 中從獵德大道往南將規(guī)劃建設(shè)一條大橋橫跨珠江，直通 海珠區(qū)新港西路，未來前往海珠區(qū)、番禺區(qū)等都不必經(jīng)過交通流量近乎飽和的廣州大橋，所以，預(yù)計(jì)未來 J2— 7 地塊周邊的道路交通導(dǎo)向環(huán)境良好。 酒店式公寓 戶型面積參考 戶型參考 一房（㎡） 二房（㎡） 三房（㎡） 四房（㎡） 建筑面積 70~90 110~130 160~190 220 以上 參考其他比較成功的 酒店式公寓 內(nèi)部的戶型間隔分布比例，考慮到現(xiàn)時(shí)客戶的實(shí)際需求，建議內(nèi)部間隔戶型比例如下： 酒店式公寓 戶型分配比例參考 戶型 一房 二房 三房 四房 所占比例 10% 40% 40% 10% 4. 形象概 念 “ 酒店式公寓 ” 這個(gè)名詞概念現(xiàn)在已經(jīng)被市面上很多住宅項(xiàng)目濫用，根本不具備酒店式服務(wù)的條件也號稱 “ 酒店式服務(wù)公寓 ” 。 “ 公館 ” 級的 酒店式公寓 自然要有國際級的物業(yè)管理作保證，建議聘請世界上相關(guān)的著名 酒店式公寓 管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，保證尊貴的英國貴族式 “ 公館 ” 服務(wù)淋漓盡致地表現(xiàn)。在此，假定本項(xiàng)目可經(jīng)營的面積占項(xiàng)目建筑面積的 80%，項(xiàng)目經(jīng)營初期租賃部分面積占可經(jīng)營面積的 90%，參照新大廈的例子，其比較理想的月租金行情可達(dá) 120 元 /㎡，項(xiàng)目租價(jià)檔次應(yīng)不會(huì)低于新大廈，可預(yù)測本項(xiàng)目年租金收益簡表如下為： 年租金收益簡表 項(xiàng)目建筑 面積 可營業(yè)面積 占 80% 租賃部分 占可營業(yè)面積 90% 租價(jià)（月） 月租金 收益 預(yù)計(jì)平均出租率 年租金 收益 ㎡ 54609 ㎡ 49148 ㎡ 120 元 /㎡ 約 580 萬 90% 約 6300 萬元 2. 配套設(shè)施經(jīng)營收入 經(jīng)營項(xiàng)目 數(shù)量 建議價(jià)格 預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入（元） 備注 中餐廳 1 —— 2020 萬 西餐廳 1 —— 1000 萬 商務(wù)酒吧 1 —— 400 萬 會(huì)所 1 —— 200 萬 多數(shù)服務(wù)項(xiàng)目免費(fèi)，收費(fèi)項(xiàng)目如保齡球、壁球、理發(fā)等 多功能商務(wù)辦公室 3 平均 ￥ 1500/H 1300 萬 具備辦公 、會(huì)議、演示等多種功能，有不同大小檔次，按每天使用 8小時(shí)計(jì) 商務(wù)中心 1 —— 300 萬 小型商場 1 —— 300 萬 合計(jì)： 總營業(yè)收入 約 5500 萬 3. 酒店式公寓 項(xiàng)目年總收入 : 綜合以上 2 兩部分，可得出本項(xiàng)目年經(jīng)營總收入為： 年租金 收益 6300 萬 + 經(jīng)營收入 5500 萬 = 億元。 六、 經(jīng)營推廣重點(diǎn) 針對本項(xiàng)目的租賃客戶主要是外資公司高級外籍人員及港澳臺(tái)高級職員的情況，建議從項(xiàng)目建 設(shè)開始，便與世界 500 強(qiáng)已經(jīng)入駐廣州的公司有關(guān)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系，建立合作關(guān)系；掌握廣州市各類外國機(jī)構(gòu)及領(lǐng)事館的情況，提前和這些外國機(jī)構(gòu)單位取得聯(lián)系，也建立類似的合作關(guān)系，在合作過程中廣泛征求目標(biāo)客戶的意見，從而使項(xiàng)目從開發(fā)開始就已經(jīng)積累準(zhǔn)客戶，并完善硬件規(guī)劃內(nèi)容。 “ 國際 ” 或 “ 世界 ” 這樣的字眼極具氣勢，讓人一看聯(lián)想起項(xiàng)目非同一般的檔次； “ 富力 ”充分表現(xiàn)了公司的形象品牌。 2. 投資者 投 資者一般是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力及具投資眼光的中產(chǎn)者，以國內(nèi)人士（本地或長住廣州者）為主，其渴望的是相對穩(wěn)健而又較高的投資回報(bào)。 4. 現(xiàn)時(shí)周邊物業(yè)分布 現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目地塊北鄰美居