【正文】 同時，與會大多數人認為，雖然買賣合同以認定無效為原則，但考慮個案的不同情況，可以根據實際情況依法確認合同效力。　　宅基地的土地使用權，是在形成了私有土地所有權的基礎上[8]，在農村合作化的基礎上，經人民公社化后形成了現在的集體土地所有權[9]。　　2．農村私有房地產的權利客體　　一是房屋及其構筑物?！　∞r村私有房屋的土地權利在人民公社化之后，私有房屋占用范圍內的土地所有權隨著人民公社化，房屋所有權人僅僅對房屋所占用范圍內的宅基地享有土地使用權，不再享有土地所有權?！　r民所有的房屋占用范圍內的土地，則在不同的時期和不同的地方對該土地的權利的規(guī)定不一致，但總體上對房屋所有權沒有影響。但仍歸各戶長期使用，長期不變，生產隊應保護社員的使用權，不能想收就收，想調劑就調劑。”　　因此上述行政法規(guī)對農村私有房屋[18]的買賣問題作出了肯定的規(guī)定，即容許農村私有房屋的所有權人出賣自己的房屋?！痹摋l款是禁止土地轉讓的法律基礎，這一條款的內容為1986年6月25日公布的《中華人民共和國土地管理法》所肯定。國務院雖然沒有作出具體規(guī)定，但不能因國務院沒有作出具體規(guī)定，就否認法律準許集體土地使用權轉讓的規(guī)定。”　　在該決定中，國務院禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，但“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農民集體所有的建設用地使用權可以依法流轉。　　[1] 我們觀察這個問題的時候發(fā)現，就全國或者北京市范圍，甚至包括畫家所在地的宋莊鎮(zhèn)，出賣人不僅僅是農民，還包括了戶籍身份為居民的部分人。　　此外，就目前的法律規(guī)定看，《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》將宅基地作為集體土地所有權的范疇加以明確，因此凡是宅基地，都應當是集體土地所有權范疇內的土地使用權，不能是國有土地所有權范疇內出現的土地使用權?！　12] 我們將在下文中進一步討論這一權利的內容問題，在此不再贅述?！　16] 解放后到土改完成前，在這一階段，新中國的法律是保護“革命者”和農民的土地房屋買賣的，但不保護“反革命”和土改對象的房地產的買賣，對土改對象（即應當被沒收或者征收的房地產）的房地產買賣一律不予保護，并宣布作費。　　[22] 國務院的這一決定是否屬于行政法規(guī)　　[23] 憲法和法律規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有，這是在憲法制定時憲法的規(guī)定，但實踐中，城市擴張產生了許多“城中村”，即城市中的鄉(xiāng)村，也有些集體土地在城市擴張中成為城市中心區(qū)域的土地，雖然存在部分戶籍身份的農民，但該區(qū)域的土地已經屬于城市的市區(qū)了，因此國務院的決定是否包括了城市市區(qū)范圍內的集體所有的宅基地的使用權的轉讓問題呢？此外，城市郊區(qū)中被城鎮(zhèn)化的“鄉(xiāng)村”是否也包括了呢？所以國務院的這一決定涉及到的農村和城市，與集體土地和國有土地在法律上的區(qū)分是實踐中必須注意的?！　18] 比較《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》的規(guī)定和人民公社化期間的六十條的規(guī)定，六十條規(guī)定了社員出賣房屋的問題，而《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》不僅僅規(guī)定了社員的房屋的出賣問題，還規(guī)定了社員之外的其他人從私有房屋的主體出賣房屋的問題，這些主體涉及到了回鄉(xiāng)落戶的離退休人員、退職和退伍軍人、回鄉(xiāng)定居的華僑等，還包括了其他非農業(yè)戶?！　×硗?，農村的土地被征收（征用）后，土地所有權變更為國有土地所有權，但農村的房屋的所有權并沒有發(fā)生任何法律性質上的變化。　　[9] 筆者掌握的資料載明的農村土地集體化的過程，是從初級社到高級社，再從高級社到人民公社的過程，無論是初級社還是高級社的章程，均沒有提及宅基地的土地所有權的入社問題，但在人民公社“六十條”中，明確宅基地也成為集體土地所有?！　3] 我們看到了此類的案件太多，但被政府支持的被告也僅僅能夠在通州區(qū)的宋莊鎮(zhèn)，鎮(zhèn)長在媒體上的談話對畫家們的支持溢于言表?！　∥覀冋J為：國務院的上述規(guī)定，就字面意思來看，是準許建設用地使用權中的宅基地使用權流轉的：首先，該部分的內容是為了加強農村建房用地的管理而作出的，加強農村建房用地的管理，包括了加強農村宅基地建房用地的管理和其他建房用地的管理；其次，該部分內容對禁止城鎮(zhèn)居民購置農村的宅基地作出了明確的規(guī)定，即在不符合規(guī)劃的情況下，禁止城鎮(zhèn)居民購置農村的宅基地，但在符合規(guī)劃的情況下，城鎮(zhèn)居民是可以購置宅基地的[21]；最后，在符合規(guī)劃的情況下，農村建設用地使用權可以依法流轉，即是許可農村的全部建設用地使用權依法流轉。禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業(yè)建設?！薄　　皣型恋睾图w所有的土地的使用權可以依法轉讓?！痹摲墒菧试S農民將自己的住宅房屋出賣或者出租的，但該法律禁止農民在出賣或者出租住房后再批準新的申請宅基地，即使農民申請了。生產隊所有的土地，包括自留地、自留山、宅基地等等，一律不準出租和買賣。　　隨著中共中央八屆十次會議于1962年9月27日關于《農村人民公社工作條例》（即六十條）的頒布施行，中國的農村由原來的合作社（高級社）過渡到人民公社，根據上述條例第四十五條的規(guī)定，“社員的房屋，永遠歸社員所有?！　。ㄈv史上新中國關于農村私有房屋買賣的規(guī)定　　1．合作化之前的農村私有房屋可以自由的買賣　　在合作化之前，農村私有房屋的所有權是受到法律保護的，農村私有房屋的產權人對房屋享有所有權，對土地也享有所有權（或者使用權），房屋的買賣是自由進行的，沒有法律限制農村私有房屋的買賣問題?！　∫环N意見認為農村私有房屋的所有權的權利內容與其他所有權的權利內容一樣，即對房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。[10]　　三是華僑?！　”本┦械姆ㄔ焊鶕鲜鰰h紀要，判決涉及到農村私有房屋買賣合同的效力問