房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀問題分析-文庫吧在線文庫
【正文】 庫存量高達(dá)近億平方米，房地產(chǎn)開發(fā)過程中普遍存在的拖欠民工工資、違規(guī)占地，暴力征地等現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生，多數(shù)地區(qū)住宅價(jià)格與居民收入的比例關(guān)系失衡；二是投資高增長(zhǎng)引發(fā)了自2003年下半年以來的鋼材、水泥、煤炭、電力等原材料和能源供應(yīng)緊張，目前仍沒有得到根本緩解。而國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源則迅速上升。 房地產(chǎn)開發(fā)投融資體制面臨挑戰(zhàn) 1. 降低國(guó)內(nèi)貸款和預(yù)售籌資比例帶來的融資渠道相對(duì)收縮 長(zhǎng)期以來，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于銀行貸款和預(yù)售貨款，企業(yè)自有資金在開發(fā)投資中只占很小的一部分。債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占的份額一直很低，而且19972001年一路下滑，2002年雖然有較大反彈，但是2003年卻下降到1997年以來的最低點(diǎn)，絕對(duì)值為3400萬元，%，2004年15月絕對(duì)值為2300萬元，占比仍是極低的，這與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。 種種跡象表明，近一段時(shí)間以來，流入中國(guó)的國(guó)際投機(jī)資本一部分存在銀行，另一部分則進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，并已形成對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展的干擾。 其次，政府不當(dāng)參與和干預(yù)過多，使得市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)作用難以充分發(fā)揮。這勢(shì)必造成無法可依、有法難依甚至有法不依的混亂局面。一段時(shí)期以來，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地的現(xiàn)象得不到有效治理，不僅對(duì)于合法開發(fā)土地資源、保護(hù)正當(dāng)開發(fā)產(chǎn)生嚴(yán)重消極影響，而且造成嚴(yán)重的社會(huì)問題。讓各類企業(yè)都能享受到比較充分的金融服務(wù)，是今后房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系建設(shè)的基本方向。但是由于市場(chǎng)參與規(guī)則的不合理、簡(jiǎn)單化，使得這一調(diào)整機(jī)制也未建立。目前全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到3萬多個(gè)，有人擔(dān)心這么多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是造成房地產(chǎn)投資過熱的人為因素，并呼吁加以清理。很明顯，直到目前我國(guó)廣大城鎮(zhèn)家庭的居住面積仍沒有達(dá)到基本的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋的購買欲望仍非常強(qiáng)烈，有購買力的需求也十分龐大。這些政策的實(shí)施，表明了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控從以往簡(jiǎn)單的行政手段為主轉(zhuǎn)向以法制手段為主，這在一定程度上提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行效率。隨著需求結(jié)構(gòu)的細(xì)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整也應(yīng)當(dāng)跟上，不同城市、不同群體對(duì)住宅檔次的需求差異也較大。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，加強(qiáng)市場(chǎng)的公開性、公正性、公平性，是防范和化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的根本出路。因此，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)廣泛搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，建立動(dòng)態(tài)的統(tǒng)計(jì)、分析和監(jiān)控體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)的政策研究、市場(chǎng)研究和需求方面研究，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。與此同時(shí)由于不需要付出額外成本便可以擁有財(cái)產(chǎn)，刺激了以投機(jī)為目的的財(cái)產(chǎn)集聚和沉淀，導(dǎo)致投機(jī)有愈演愈烈之勢(shì)。有效地改善供需結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu)，是近期調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，降低風(fēng)險(xiǎn)的最有效的著力點(diǎn)。具體而言，要讓不同類型、不同經(jīng)濟(jì)實(shí)力的開發(fā)商接受同樣的市場(chǎng)規(guī)則，而不應(yīng)由政府部門依靠行政力量施以不同待遇，這樣依靠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制確立的資源配置才是有效的，也因此結(jié)構(gòu)性矛盾會(huì)有所緩解；要置供給方與需求方于對(duì)等的地位，兩者的均勢(shì)地位是市場(chǎng)機(jī)制的基石，如果政府運(yùn)用行政力量打破了這種均勢(shì)，市場(chǎng)發(fā)揮作用的基礎(chǔ)就徹底被動(dòng)搖了，市場(chǎng)的有效性也將無從實(shí)現(xiàn)。 完善房地產(chǎn)投資相關(guān)政策建議 1. 完善市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制是根本，行政手段須慎用 房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新生長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)
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