【正文】 遷管理部門代表政府發(fā)給的，當(dāng)被拆遷人對拆遷人的拆遷安置方案不服、達(dá)不成拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，拆遷人就可以向房屋拆遷管理部門申請裁決。改變了過去政府在幕后、開發(fā)商在獲得許可后實(shí)施拆遷和補(bǔ)償?shù)臓顩r；（三）征收房屋必須兩次公告。因危舊房改造的需要征收房屋并進(jìn)行住宅建設(shè)的，被征收人享有回遷的權(quán)利。不少專家認(rèn)為，新征收條例征求意見稿貫徹了憲法、物權(quán)法的基本原則，注重政府管理和公眾參與相結(jié)合，在具體制度上，區(qū)分了公共利益和商業(yè)利益，規(guī)定了嚴(yán)格的征收、補(bǔ)償程序，充分尊重被征收人的權(quán)益，“決策民主、程序正當(dāng)、補(bǔ)償公平、結(jié)果公開”的原則在征求意見稿中得到了相當(dāng)程度的體現(xiàn)。如果評估機(jī)構(gòu)或估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的估價(jià)報(bào)告的,還將面臨警告、吊銷資質(zhì)、追究刑事責(zé)任等制裁。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,商業(yè)拆遷公眾都很關(guān)心,立法上應(yīng)該回應(yīng)；也有觀點(diǎn)認(rèn)為,商業(yè)拆遷并不是基于公共利益,不能由政府進(jìn)行征收,它實(shí)質(zhì)上是房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,屬于民事行為,應(yīng)由開發(fā)商和業(yè)主通過協(xié)商確定。“如果政府和業(yè)主對違法建筑都有責(zé)任,應(yīng)該給予部分補(bǔ)償。這就有可能導(dǎo)致征收權(quán)力濫用問題。90%以上被征收人同意進(jìn)行危舊房改造的，縣級以上地方人民政府方可作出房屋征收決定；未達(dá)到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收決定。10%的人數(shù)目不小，如果這10%的人就是不同意拆遷，馬上就會引發(fā)非常嚴(yán)重的社會矛盾，無異于挑動(dòng)群眾斗群眾。而且，不能僅以房屋的建筑面積為依據(jù)，應(yīng)以房屋所占的土地面積為依據(jù)進(jìn)行補(bǔ)償。違反規(guī)定的，不僅要承擔(dān)民事賠償責(zé)任，還要處分直接主管人員和責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責(zé)任。因?yàn)槿魏稳撕蛦挝欢加懈纳乒ぷ鳁l件的需要，不能因?yàn)樵诶锩孓k公的是政府行政官員就成了公共利益。三是否以促進(jìn)國家的經(jīng)濟(jì)、文化、國防等建設(shè)為目標(biāo)。例如征求意見稿第十條規(guī)定了“其他方式”，沒有明確的法定方式，民眾的知情權(quán)、申辯權(quán)很難得到保障。如果在打官司的同時(shí)，房屋就已經(jīng)被合法拆掉的話，訴訟就失去了意義。即在征收拆遷補(bǔ)償問題上，確立實(shí)行訴訟期間停止執(zhí)行為主、法院依行政機(jī)關(guān)申請批準(zhǔn)執(zhí)行為輔的原則。規(guī)定非因公共利益的需要,拆遷國有土地上單位、個(gè)人的房屋從事建設(shè)活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃,并依法辦理有關(guān)審批手續(xù)；非因公共利益的需要,拆遷國有土地上單位、個(gè)人的房屋的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)編制具體實(shí)施方案,并報(bào)房屋征收部門批準(zhǔn)。如果發(fā)生拆遷糾紛,由法院依民事訴訟法進(jìn)行裁判。新的征收條例依然規(guī)定，征收房屋的應(yīng)當(dāng)依法收回國有土地使用權(quán)。應(yīng)從土地使用權(quán)的性質(zhì)（如商業(yè)、住宅），和土地使用權(quán)的使用年限兩個(gè)方面加以考慮，進(jìn)行公正的補(bǔ)償。否則，即使國務(wù)院出于好意，但立法主體資格不合也是與憲法和立法法相抵觸的。在今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，中央提出要把未來的城鎮(zhèn)化作為拉動(dòng)內(nèi)需的一個(gè)重要途徑，在城鎮(zhèn)化的過程中，集體土地的被征用，城市房屋的拆遷會比以前更多，在這種情況下，僅僅制定一個(gè)條例是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，應(yīng)該把它上升到《征收法》的水平上，通過《征收法》的制定和實(shí)施，真正實(shí)現(xiàn)“無公共利益無征收，無合理補(bǔ)償無征收，無征收補(bǔ)償則無拆遷，無法院裁決則無強(qiáng)制拆遷”的效果?！　　　≡谕蹂a鋅看來,公共利益的認(rèn)定是中外都面臨的法律難題,列舉難免出現(xiàn)錯(cuò)位或者遺漏,留下模糊地帶。但是行政復(fù)議和訴訟兩個(gè)途徑并列,還是不夠明確。　　依據(jù)憲法和法律，補(bǔ)償應(yīng)在房屋拆遷之前完成，而《拆遷條例》卻將本應(yīng)在征收階段完成的補(bǔ)償問題延至拆遷階段解決。主要體現(xiàn)在：（1）房屋性質(zhì)的確定。如在一些危舊房改造過程中，城市建設(shè)的主管政府及其行政機(jī)關(guān)本身并無先期資金投入，全憑相關(guān)的開發(fā)政策，通過開發(fā)商的商業(yè)開發(fā)來實(shí)現(xiàn)這一系列工程，而開發(fā)商追求最大商業(yè)利潤的根本宗旨和政府當(dāng)初向被拆遷人“送溫暖”、“取民心”的主觀愿望不可能一致。新的《城市房屋拆遷條例》第2條規(guī)定:“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷,并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的,適用本條例。因此,我國急需科學(xué)界定“公共利益”,并對城市房屋拆遷的目的與“公共利益”的關(guān)系給予明確規(guī)定。三是否以促進(jìn)國家的經(jīng)濟(jì)、文化、國防等建設(shè)為目標(biāo)。這樣既可以與土地征用、土地收回實(shí)體合法性要件一致,又可避免行政法規(guī)的立法與憲法法律不一致。在實(shí)際的操作中,為了保證拆遷確實(shí)是出于“公共利益”,在程序方面應(yīng)建立公眾參與制度,通過征詢市民意見,讓市民參與決策,體現(xiàn)人民城市人民建的執(zhí)政理念。補(bǔ)償安置是典型的民事合同行為。 　?。ㄈ⒊鞘蟹课莶疬w中的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題 　　拆遷補(bǔ)償安置是城市房屋拆遷中的核心問題,拆遷活動(dòng)涉及的民事法律關(guān)系主要表現(xiàn)為補(bǔ)償安置。更有一些地方政府的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)多年不變,與處于不斷上漲的房地產(chǎn)市場價(jià)格存在較大差距。在市場經(jīng)濟(jì)下,政府必須全面、徹底退出房屋拆遷市場,并保證拆遷補(bǔ)償?shù)氖袌龌?包括非商業(yè)性拆遷及其補(bǔ)償,也應(yīng)當(dāng)首選市場手段,僅以行政手段為輔原則。在現(xiàn)實(shí)中,我國城市私產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)人實(shí)際享有的私產(chǎn)房土地使用權(quán)的原因是十分復(fù)雜的,但城市私產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)人享有國有土地使用權(quán)是有法律依據(jù)的。這就導(dǎo)致在實(shí)踐中,持有房屋拆遷許可證的拆遷人因取得了縣級以上人民政府土地管理部門簽發(fā)的“國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件”拒絕再對私產(chǎn)房土地使用權(quán)予以補(bǔ)償。一是明確房屋拆遷管理部門。 。 （二）提高房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化拆遷安置選擇權(quán) 如何做好房屋拆遷工作中補(bǔ)償安置，本人提出以下三種意見可供參考；一是根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定；“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定”。對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況，經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償”。一般情況下，對被拆遷人實(shí)施強(qiáng)制拆遷時(shí)，應(yīng)當(dāng)由人民政府行政負(fù)責(zé)人或人民法院院長簽發(fā)公告，通知被拆遷人在期限內(nèi)自動(dòng)履行搬遷義務(wù)，逾期仍不履行的，由人民政府組織城市規(guī)劃、城市管理、公安等有關(guān)部門實(shí)施強(qiáng)制拆遷；四是拆遷前的證據(jù)保全。依照職責(zé)對拆遷單位指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查。對于商品房價(jià)格升幅較大的地段，應(yīng)大幅提高區(qū)位價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。要實(shí)事求是的地確定房屋性質(zhì)、安置途徑和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)解決被拆遷戶購房難問題，對一些確無能力購房的，要盡量采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進(jìn)行安置。 三是必須加大對拆遷人員的培訓(xùn)力度，進(jìn)一步提高拆遷人員的綜合素質(zhì)。應(yīng)嚴(yán)格按照拆遷法規(guī)、政策規(guī)定，履行拆遷項(xiàng)目的審查及拆遷過程中的監(jiān)督職能，同時(shí)，依照嚴(yán)格按照拆遷條例規(guī)定履行好各自的職責(zé)。政府各職能部門，尤其是拆遷主管部門要充分利用新聞媒體和其它有效載體宣傳特大城市建設(shè)對實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)率先”、加快沿江開發(fā)的重要意義。拆遷主管部門在拆遷裁決中，應(yīng)嚴(yán)格按照法定程序，當(dāng)好居中裁決的公正人，避免使被拆遷人產(chǎn)生誤解，形成對立情緒。國務(wù)院條例規(guī)定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷。 城市房屋拆遷實(shí)用指南[M]. [4] 梁彗星.[8] 駱小春. [6] 許 燕北京:法律出版社,2002首先由拆遷人和被拆遷人在政府核定的評估機(jī)構(gòu)中選擇評估機(jī)構(gòu)，然后由評估機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)以及房屋的周邊環(huán)境、交通和商業(yè)服務(wù)便利程度、公共事業(yè)設(shè)施配套狀況等因素來評估出被拆遷房屋相對實(shí)際的價(jià)格。據(jù)此建議政府盡快建立政府強(qiáng)制拆遷的機(jī)制。據(jù)此，建議拆遷裁決機(jī)關(guān)在對拆遷糾紛進(jìn)行裁決時(shí)，增設(shè)調(diào)解程序。嚴(yán)禁將拆遷許可審批權(quán)下放。強(qiáng)制執(zhí)行必須嚴(yán)格依據(jù)法律程序進(jìn)行。（2）有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾。為了適應(yīng)社會化，專業(yè)化生產(chǎn)的要求，由專門從事城市房屋拆遷的單位承擔(dān)拆遷，有利于節(jié)約人力、物力和財(cái)力，減輕建設(shè)單位前期工作的負(fù)擔(dān)，大多數(shù)拆遷人經(jīng)常采取委托拆遷的形式。拆遷辦能否頒發(fā)拆遷許可證，關(guān)鍵要看其是內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)還是機(jī)關(guān)法人。1998年8月29日第九屆全國人大常委會重新修訂的《土地管理法》第58條規(guī)定:有關(guān)人民政府土地行政主管部門“為公共利益需要使用土地的”或“為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建,需要調(diào)整使用土地的”收回國有土地使用權(quán)“對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償”。”由此可見,有關(guān)法律法規(guī)對城市私有房產(chǎn)權(quán)人享有國有土地使用權(quán)是予以確認(rèn)的,盡管規(guī)定不很具體,但原則是明確的?！冻鞘蟹课莶疬w條例》第23條對采取房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換有明確規(guī)定,但對采取原地址產(chǎn)權(quán)調(diào)換未做規(guī)定。另外,地方政府從經(jīng)濟(jì)利益出發(fā),急欲獲取拆遷補(bǔ)償價(jià)與土地出讓價(jià)之間的差額部分,籌集城市建設(shè)所急需的資金,因而往往會采用低價(jià)拆房、高價(jià)賣地的土地儲備制度,可見,這是目前產(chǎn)生拆遷糾紛的一個(gè)非常重要的制度因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。這種利益關(guān)系,從法律關(guān)系的角度而言,是平等的民事主體之間的法律關(guān)系,因此,城市房屋拆遷行為是存在于平等主體之間的民事行為。這一系列行政行為從目的上講都不過是房屋拆遷準(zhǔn)備行為,沒有這一系列行政行為的完成,城市房屋拆遷是無法進(jìn)行的,是缺乏法律依據(jù)的非法拆遷行為。二是商業(yè)性拆遷,如商品房建設(shè),為招商引資的各類工業(yè)園、科技園的建設(shè),這類拆遷往往借助政府的拆遷行為,取得開發(fā)建設(shè)用地。 　　“城市建設(shè)”與“國家建設(shè)”不是同一范疇。對“公共利益”的界定,目前,我國在立法上尚屬空白,我國學(xué)者對其理解也不統(tǒng)一,有學(xué)者主張采取概括式界定其范圍,也有學(xué)者主張采取列舉式界定其范圍?！边@里的目的又變成“國家建設(shè)”,與前述“城市建設(shè)”又不同。我國于2001年由國務(wù)院頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》沒有使用“為了公共利益的需要”,而在第1條立法宗旨中規(guī)定:“為加強(qiáng)城市房屋拆遷管理,保障城市建設(shè)順利進(jìn)行,保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益,制定本條例。在征求意見中，一位基層拆遷辦主任在給北大法學(xué)院教授沈巋的信中，提出了地方官員的想法，他認(rèn)為，新條例太注重個(gè)體的權(quán)利而忽視了集體的權(quán)利；是法制的進(jìn)步，社會的退步；三、城市拆遷存在問題的原因分析縣級以上地方政府在作出房屋征收決定前,應(yīng)當(dāng)組織發(fā)改委、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、建設(shè)等部門論證,并采取論證會、聽證會等方式征求被征收人、公眾和專家意見。來解決拆遷補(bǔ)償上的利益分歧。在實(shí)踐中大量的城中村拆遷問題成為法律真空。根據(jù)憲法精神，公民生命、自由和財(cái)產(chǎn)等都是公民的基本權(quán)利，所謂基本權(quán)利，是人人具有的不可剝奪的權(quán)利，除非為了一個(gè)更重大的公共利益，并有國家代表民意的立法機(jī)關(guān)立法才可以對基本權(quán)利進(jìn)行限制、剝奪或征收。但是，居民在購買房屋時(shí)，其房價(jià)中并不僅僅是房屋的價(jià)格，也包含了土地使用權(quán)的價(jià)格（開發(fā)商的開發(fā)成本中包含了土地出讓金，而土地出讓金又被分?jǐn)偟椒课莸匿N售價(jià)格中），正因?yàn)槿绱?，我國不?dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容包括了房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)。而長期以來，許多地方都把補(bǔ)償定性為對拆遷房屋的補(bǔ)償。也可以將上述條款改為“非公共利益的拆遷遵照民法通則、物權(quán)法、合同法的規(guī)定進(jìn)行。商業(yè)拆遷應(yīng)參照國際通行做法，回歸自愿平等協(xié)商的民事范疇，由物權(quán)法、合同法來規(guī)范?！毙姓V訟法第44條規(guī)定，“訴訟期間不停止具體行政行為的執(zhí)行，法律法規(guī)規(guī)定停止執(zhí)行的，停止具體行政行為的執(zhí)行。”并且進(jìn)一步明確規(guī)定“縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)在聽證會15日內(nèi)，將被征收人、公眾和專家意見的采納情況、不采納情況及理由書面通知聽證會代表，并予以公告。（二）征收決定程序公開透明。因此，與其將關(guān)注焦點(diǎn)集中在界定“公共利益”，不如完善保護(hù)“公共利益”的民主決策機(jī)制。五、對征收條例的建議及法律思考（一）“公共利益”范圍應(yīng)進(jìn)一步縮小。第七、遭遇暴力強(qiáng)遷被拆遷人權(quán)利維護(hù)途徑不明確。被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格。事實(shí)上，即使是99%的人同意搬遷，極少數(shù)人的物權(quán)應(yīng)由其自己做主。比如，征收1000平方米以下的土地歸縣級政府負(fù)責(zé)，超過1000平方米的由地級市政府審批，超過1萬平方米的由省政府審批。第四，征收權(quán)限下放可能導(dǎo)致權(quán)利濫用。法學(xué)家薛剛凌分析指出,違法建筑有多種情況,應(yīng)該區(qū)分不同的性質(zhì)。中國人民大學(xué)法學(xué)院教授、民法學(xué)者王軼認(rèn)為,將危舊房改造都劃入公共利益,不完全科學(xué)?！贝蠹抑溃疬w糾紛中,補(bǔ)償問題往往成為導(dǎo)火索。（十）商業(yè)拆遷強(qiáng)調(diào)自愿公平。（五）九成居民同意方可遷建。 新的征收與補(bǔ)償條例征求意見稿有利有弊 值得慶幸的是，國務(wù)院對法學(xué)專家的聯(lián)名建議書高度重視，在廣泛征求專家學(xué)者意見和聽