【正文】 業(yè)品質(zhì)所占的比重來看，不能看出配比結(jié)構(gòu)是否合理。他們擁有不同的消費群體，由此可見，商業(yè)品質(zhì)配比較為合理。在即將推出的商業(yè)項目中，新型業(yè)態(tài)高檔商業(yè)逐漸增多。 解放碑商圈由于是重慶的核心商圈，地下商業(yè)的價格相對其他區(qū)域略高，各項目間也根據(jù)自身的項目定位及產(chǎn)權(quán)取得的方式不同，價格也有較大的差距。2005年8月，投資者逐步走出政策的陰影，“世紀金街”在房市逆境環(huán)境下開盤銷售達到60%，再一次刺激了投資者的投資熱情。各項目推出時的租金價格主要根據(jù)所處的地理位置，及地上商業(yè)經(jīng)營狀況等因素而定，在經(jīng)營的過程中租賃價格也可能根據(jù)項目當時的經(jīng)營情況而上下浮動。楊家坪商圈、沙坪壩商圈、南坪商圈各商圈已營項目整體租賃情況均已達到95%以上，是因為地下商業(yè)建成的時間較早，在業(yè)態(tài)的定位上照顧了該區(qū)域的中低收入群體，與地上商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)品質(zhì)上合理的區(qū)分，擁有了一批固定的消費群體。（四）消費市場分析商圈區(qū)域人口（萬人）消費者來源輻射范圍及特征解放碑66由于是全市的商業(yè)中心，客戶群范圍相當廣泛，來自本區(qū)及其他各區(qū)及郊縣城市消費者。小結(jié)：項目的品質(zhì)及業(yè)態(tài)定位決定項目的消費人群。 2004年消費明顯升溫呈現(xiàn)快速增長趨勢，%。（二）商業(yè)供應(yīng)仍未飽和，地下商業(yè)還有空間截止到2004年底，重慶市總?cè)丝?159萬，商業(yè)總面積2600萬平方米，；其中主城區(qū)常住人口超過311萬人，占重慶商業(yè)總面積的8%左右。據(jù)統(tǒng)計，渝中區(qū)主城人口66萬，但解放碑商圈是重慶的核心商圈，所輻射范圍是面向全市及周遍區(qū)縣，乃至全國的消費群體，可以看出其商圈的商業(yè)發(fā)展有著較大的發(fā)展空間。u 觀音橋商圈略u 楊家坪商圈略u 南坪商圈略小結(jié)：從各商圈目前的商業(yè)供應(yīng)量來看，除了觀音橋商圈、南坪商圈的商業(yè)供應(yīng)量在未來3—5年將達到飽和狀態(tài)，其他區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)還有一定的發(fā)展空間。加強土地供應(yīng)調(diào)控力度、嚴格土地管理，加強金融監(jiān)管措施，使商業(yè)用地進一步減少，銀行貸款檢查力度進一步加大，對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)市場和買賣交易市場都將帶來負面影響。◆ 央行升息以及提高商業(yè)房貸逾期罰息，利率加30%至50%在2005 年3月17日商業(yè)房貸利率上調(diào)的同時，逾期不還款的罰息也將“水漲船高”，央行規(guī)定將各商業(yè)銀行執(zhí)行的逾期還房貸的罰息水平定為“在借款合同標明的貸款利率水平上加收30%—50%”，同時給商業(yè)銀行一定的自主權(quán)。投資者風險加大人民幣進入加息通道后，意味著商業(yè)地產(chǎn)的投資人還款壓力也在加大。（五）城市軌道交通經(jīng)濟拉動地下商業(yè)發(fā)展未來在規(guī)劃，城市在發(fā)展。結(jié)語綜上所述，近年來隨著重慶商業(yè)的飛躍發(fā)展和市場競爭的加劇，業(yè)態(tài)同質(zhì)化日趨嚴重，隨著城市的不斷發(fā)展。在未來的城市發(fā)展中，諸多有利的市場環(huán)境下，重慶的地下商業(yè)有著太多的發(fā)展機會和空間。地下商業(yè)作為重慶商業(yè)中其中的一種商業(yè)形態(tài)，也是地上商業(yè)的補充和延伸，面臨的不光是地下商業(yè)間的競爭，同時也是地上商業(yè)競爭的對象，如何把地上的人流吸引到地下來，是保證地下商業(yè)經(jīng)營最關(guān)鍵的問題，這一問題的突破必須建立在保證項目硬件的基礎(chǔ)上，引進差異化經(jīng)營業(yè)態(tài)，盡量避免與地下、地上商業(yè)間的業(yè)態(tài)重復(fù)，才能保證地下商業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。隨著輕軌的建成通車，可形成高峰期單向每小時3萬人流的運載能力，年客流量可達3億人次。2005年3月底，經(jīng)市政府審議批準的《重慶市主城區(qū)地下空間總體規(guī)劃》出臺，重慶將大規(guī)模發(fā)展地下空間，且重點對主城核心區(qū)所對應(yīng)的城市化水平較高、城市人口集中區(qū)域的地下空間大開發(fā)。對于這部分投資人來說并沒有對商鋪有特殊的偏好，只要能獲取較穩(wěn)定和理想的投資回報并非一定投資商鋪。這兩項政策中規(guī)定“要充分運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，加大對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度?！?“國八條”、“七部委”政策2005年3月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》即“老國八條”，時隔一個月4月28日又出臺了《加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》，即“新國八條”、并在5月9日轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格的意見》。隨著三峽廣場的建成，重百、新世紀，明日百貨、金誠廣場、北京華聯(lián)、立洋百貨以及華宇廣場各類商業(yè)相繼入駐，成為沙坪壩地區(qū)最為繁華的商業(yè)中心。u 解放碑商圈2004年前，解放碑商圈里集中的百貨商場僅有重慶百貨、新世紀百貨、太平洋百貨、西格瑪百貨（現(xiàn)王府井百貨）四家百貨商場。圖重慶市歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及人均消費性支出增長趨勢（單位：元）從2000年—2004年重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度看，%的速度持續(xù)增長，%；%的速度增長，2004年比2003年增長12%，；據(jù)市商委提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年1—5月，我市城市居民人均可支配收入達到4516元，同比增長約465元，人均消費性支出為3576元，同比增長約297元，增長速度較為緩慢，但比較平穩(wěn)?！?整體市場結(jié)構(gòu)供需合理，部分區(qū)域項目同質(zhì)化偏重，但不影響近期發(fā)展。沙坪壩71主要來源于本區(qū)，同時吸引部分來自江北、九龍坡消費群體。對于地下商場而言，出租率未能達到50%將會直接威脅到商場的生存；出租率在50%—80%之間雖然不影響商場的正常經(jīng)營但是不利于商業(yè)生存的長遠發(fā)展；出租率達到80%以上時就能反映出地下商業(yè)較好的經(jīng)營狀況?？梢钥闯?，地下商業(yè)所處的地理位置很重要，商業(yè)的經(jīng)營管理也扮演著非常重要的角色?？梢钥闯觯叵律虡I(yè)滿足商業(yè)的銷售定律，直指投資客戶。圖2：銷售情況（銷售率）圖略目前地下商業(yè)整體銷售達到80%以上的銷售率，大部分項目達到100%；個別項目銷售不甚理想。而商業(yè)物業(yè)則較為特殊，所要面對的是三個層面的需求：買鋪者（通常分為投資者和自用者），經(jīng)營者（即商鋪的使用者），消費者（商品終端消費人群），這部分我們著重于商業(yè)與買鋪者之間的供需分析。小結(jié)：結(jié)合各區(qū)域的商業(yè)定位及配比較為合理的前提下，體現(xiàn)了整體地下商業(yè)市場項目配比結(jié)構(gòu)基本合理?！跋汩坷锎蟮馈眲t定位為巴渝特色風情街，主營特色民族服飾、特色精品；“中環(huán)銀座”定位為中高檔百貨商業(yè)，經(jīng)營中高檔品牌服裝；“麗島春天”經(jīng)營業(yè)態(tài)定位為中低檔的百貨商品，由于商圈整體消費水平較高，不適合引進低檔商業(yè)業(yè)態(tài)，該項目已經(jīng)處于歇業(yè)狀態(tài)，將面臨重新定位。在這些因素中業(yè)態(tài)定位又占了主導(dǎo)地位。2003年，部分商圈城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在進行之中，地下商業(yè)開發(fā)出現(xiàn)斷檔；2004年在2003年無項目推出后有一次大的放量；這一時期江北商圈總面積約5000平方米的“嘉年華女人印象”及總面積45000平方米的超大型項目“金源不夜城”同時亮相；同時，解放碑商圈也推出了7000平方米的“麗島春天”項目。南坪商圈也是在步行街建設(shè)的同時完成了地下空間的利用，已經(jīng)沒有可利用地下發(fā)展空間，由于受到地形環(huán)境的影響，地下空間可利用的面積有限，只占五大商圈地下商業(yè)8%。輕軌三號線的建設(shè)也為商業(yè)市場描繪著美好前景。預(yù)計2007年，輕軌出入口連接人防工程的地下商業(yè)將全面貫通八一路、五一路、五四路、中華路、青年路、磁器街、較