【正文】 /㎡（精裝） 銷售率： 75% 銷售火爆原因： 同曦公寓位于江寧開發(fā)區(qū)核心地段，建筑立面高貴獨(dú)特，景觀設(shè)計(jì)精致有序，色彩配臵簡潔明快。 ■□ 單身公寓單價(jià)將不斷上漲、戶型設(shè)計(jì)將更為合理化、人性化 隨著政府對江寧規(guī)劃的實(shí)施，目前江寧的交通、配套等已經(jīng)大為改善，房價(jià)也在不斷上漲，并且這種上漲趨 勢還未止步，單身公寓產(chǎn)品作為特殊的極具居住和投資價(jià)值的住宅產(chǎn)品銷售單價(jià)也將不斷上漲，特別是今后地鐵 1 號(hào)線后沿線的開通必將江寧的住宅價(jià)格特別是單身公寓價(jià)格帶上一個(gè)新的臺(tái)階。 江寧目前在售及后續(xù)單身公寓項(xiàng)目研究 板塊 項(xiàng)目名稱 價(jià)格（ 元 /m2） 體量 主力面積（ m2） 開盤時(shí)間 銷售情況 電話 在售單身公寓 開發(fā)區(qū) 同曦新貴之都 6000 46 2020/01/31 75% 精裝修 52121288 科學(xué)園 印湖山莊 39004300 254 套 3570 2020/01/01 91% 毛坯房 52715888 科學(xué)園 萊茵東郡花園 4700 4060 毛坯房 52165888 三山 百家湖 百家湖西花園 4800 192 套 4050 2020/02/10 售罄 毛坯房 52100222 三山 百家湖 同曦公寓 6000 836 套 46 2020/02/08 50% 裝修 52121288 三山 百家湖 托樂嘉 5400 1350 套 3362 2020/05/12 78% 裝修 52129988 麒麟 銀河灣 4700 4555 毛坯房 84121888 祿口 頤家春天 2250 97 套 40 2020/04/16 50% 毛坯 52349199 后續(xù)上市項(xiàng)目 東山 市政天元城 —— —— 5070 —— —— 5 月底推出 2棟小高層，毛坯房 52133888 東山 天元吉第 —— —— —— —— —— 預(yù)期推出小戶型，時(shí)間未定 52173688 東山 廣匯花園 —— —— —— —— —— 預(yù)計(jì)明年推出部分單身公寓 52189888 通過對目前江寧在售項(xiàng)目的調(diào)查我們認(rèn)為：江寧的單身公寓總價(jià)越少的產(chǎn)品去化越快，整體市場呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢，幾乎所有的單身公寓產(chǎn)品去化都很快，目前在售的基本為近半年推出的產(chǎn)品，后續(xù)上市產(chǎn)品也較多。 —— 商業(yè)項(xiàng)目綜合開發(fā)水平等將大幅提高 隨著江寧商業(yè)市場形式的日趨嚴(yán)峻和消費(fèi)需求的限制，開發(fā)項(xiàng)目要想在日趨激烈的市場中提高自己的競爭力、最大化的占有市場，就必須在項(xiàng)目定位、租售方式、管理水平、項(xiàng)目營銷等方 面加以改善，未來江寧的商業(yè)市場開發(fā)水平將大幅提高。期間全市土地公開出讓公告 4 次。 —— 商業(yè)地產(chǎn)金融工具化推動(dòng)大型室內(nèi)建筑 ■ 街區(qū)式小商鋪普遍受市場歡迎； ■ 商業(yè)物業(yè)目前存在較大的非理性消費(fèi)行為，投資市場雖然能夠支持但是商業(yè)消費(fèi)市場已經(jīng)難以消化，這一點(diǎn)從已經(jīng)修建完成經(jīng) 營效果不佳的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以得到驗(yàn)證； ■ 通過修建大型的室內(nèi)建筑將商業(yè)物業(yè)體量放大，在實(shí)現(xiàn)自然銷售存在困難的情況下導(dǎo)入統(tǒng)一經(jīng)營的概念，并承諾投資回報(bào)。 C 區(qū)一樓為名 品店，二樓為潮流時(shí)尚用品專區(qū)，運(yùn)動(dòng)城和電玩城； AB 區(qū)一樓為無煙品牌餐飲與 西點(diǎn)屋，二樓為休閑娛樂家居軟裝潢，三樓為健身美容、婚紗攝影，四五樓為美食 廣場，休閑娛樂區(qū)。 （ 5） 銷售價(jià)格漲幅明顯 圖 2020 年 3 月 2020 年 3 月銷售均價(jià)比較 48545822 44234994601451256012 4659 57246499679558875773300040005000600070008000 江寧均價(jià)(元/平米) 數(shù)據(jù) 來源：網(wǎng)上房地產(chǎn) 江寧居住人群的增多帶動(dòng)了商業(yè)銷售價(jià)格的上漲，雖然 2020 年以來有所回落，但與 2020 年同期相比商業(yè)銷售價(jià)格上漲近千元 /平方米，漲幅明顯，總體來說江寧商業(yè)銷售均價(jià)受季節(jié)波動(dòng)性較大。另一個(gè)商業(yè)區(qū)分布在江寧開發(fā) 區(qū)，這是新開發(fā)的商業(yè)中心，主要有同曦鳴城商業(yè)中心和勝太路商業(yè)街。 ■ 2020 年以來，江寧商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，近幾年來 已有同曦名城、溫州商業(yè)街、黃金海岸廣場、南京義烏小商品城、鳳凰港、東山步行街、竹山電子一條街、中國女人街、汽車商貿(mào)城、 21 世紀(jì)商貿(mào)區(qū)等一批商業(yè)項(xiàng)目在江寧開發(fā)經(jīng)營，這些商業(yè)項(xiàng)目總規(guī)模達(dá) 110 萬㎡并且各具特色。 2 月商業(yè)銷售面積 萬，受春節(jié)影響環(huán)比略有下降。表現(xiàn)為總價(jià)不變，單價(jià)的提升以減小面積為代價(jià)。 天元吉第 30 萬 武夷綠洲 至少還有 40 萬的供應(yīng)量 市政天元城 四期 16 棟普通公寓加上一些規(guī)劃未定的小高層，至少還有 10 萬㎡ 如月康城 二期 5 萬 天印花園 3 將軍山 托樂嘉 55 —— 其它幾家樓盤的供量不大，未來市場供應(yīng)量會(huì)100 萬㎡左右 香山美墅 15 翠屏灣花園 25 （ 3）板塊供應(yīng)量對比 供應(yīng)量（萬㎡）75100265100050100150200250300岔路口 百家湖 東山鎮(zhèn) 科技園 將軍山 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來 2— 3 年內(nèi)，民營科技園幾乎占到了未來市場的一半供應(yīng)量，區(qū)域競爭十分激烈。 小 結(jié)：雙城記 —— 江寧，一座挑戰(zhàn)主城南京的新城，其發(fā)展前景廣闊 ? 《南京主城與東山新市區(qū)通道規(guī)劃》給江寧樓市注入了新的發(fā)展活力，江寧房地產(chǎn)市場繼續(xù)發(fā)揮著承載南京新城市化發(fā)展與擴(kuò)張的重要作用，成為南京城市經(jīng)濟(jì)龍頭，未來發(fā)展的重要腹地。 ■ 4 條主干道 為土山路北延線、利源路、新城路和將軍路。 ■□ 快速公交干道系統(tǒng) —— 改善區(qū)域交通環(huán)境 根據(jù)規(guī)劃，主城區(qū)與東山新市區(qū)間將啟動(dòng)快速公交系統(tǒng)，與地鐵、輕軌等交通方式相比，快速公交系統(tǒng)的優(yōu)勢是投資省、見效快，一般造價(jià)是同等長度地鐵建設(shè)成本的 1/10， 運(yùn)營速度可達(dá) 40 公里／小時(shí)，單向運(yùn)送能力每小時(shí)可達(dá) 2 萬－ 4 萬人。 根據(jù)規(guī)劃，地鐵南延線應(yīng)延伸至江寧大學(xué)城內(nèi)。 2020 年江寧新批三資企業(yè) 180 家，其中千萬美元以上項(xiàng)目 100 個(gè)，協(xié)議注冊外資 億美元，同比增長 %；實(shí)際使用外資 億美元，同比口徑增長 %。 —— ■□ 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，工業(yè)基礎(chǔ)實(shí)力雄厚。 ■□ 2020 年，政府資金政策偏向于奧體板塊區(qū)域，雖然江寧喊出打造新城的口號(hào)，但由于缺乏政府的資金政策投入支持，配套與交通設(shè)施一直無法跟的上房地產(chǎn)開發(fā)速度，這也極大約束了江寧的發(fā)展。 三大新市區(qū)中：江北地域最寬廣（目前發(fā)展最滯后）；仙林單一優(yōu)勢明顯；東山（江寧）經(jīng)濟(jì)實(shí)力最為雄厚、自然環(huán)境優(yōu)美，發(fā)展優(yōu)勢日趨明顯。 南京市歷年G D P 及同比增幅2774241319101 5 7 6 . 212951 2 . 5 0 %1 7 . 3 0 %1 5 . 1 0 %1 5 . 1 0 %1 5 . 2 0 %0500100015002020250030002020年 2020年 2020年 2020年 2020年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G D P （億元） 增長率數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計(jì)局 GDP 增長與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 GDP 增長率 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 45% 停滯甚至倒退 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 10%15% 飛速發(fā)展 ■□ 南京國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)四年保持 15％以上的增長速度，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的持續(xù)穩(wěn)定繁榮與城市建設(shè)、房產(chǎn)市場的高速發(fā)展相互促進(jìn)，使得原有的南京市區(qū)規(guī)模與之無法適應(yīng)。 ■□ 南京東連富饒的長 江三角洲，西靠皖南丘陵 ,南接太湖水網(wǎng)，北接遼闊的江淮平原；長江穿越境域，江寬水深，萬噸海輪可終年暢通，是一個(gè)天然的河、海良港。 根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展階段模型，南京房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入飛速發(fā)展期。 ? 一城三區(qū)城市規(guī)劃，加快新城的建設(shè)發(fā)展，也呈現(xiàn)出了南京多元、多核心的方向發(fā)展。 《南京主城與東山新市區(qū)通道規(guī)劃》給江寧樓市注入了新的發(fā)展活力，江寧房地產(chǎn)市場繼續(xù)發(fā)揮著承載南京新城市化發(fā)展與擴(kuò)張的重要作用，并有著舉足輕重的地位。 江寧東山城市人口遠(yuǎn)景規(guī)劃（數(shù)據(jù)來源：南京規(guī)劃局） 片區(qū) 人口規(guī)模（萬人） 規(guī)劃建設(shè)用地面積（公頃） 2020 2020 遠(yuǎn)景 2020 2020 遠(yuǎn)景 岔路口 5 6 8 730 850 890 東山鎮(zhèn) 28 1330 1410 1580 百家湖 24 2070 2120 2140 機(jī)場 — — 6 — — 630 九龍湖 13 2240 2380 2790 民營科技園 4 6 580 650 700 合計(jì) 40 50 85 7000 7500 8700 ■ 南京市區(qū)人口郊區(qū)化 自江寧撤縣建區(qū)后，房產(chǎn)業(yè)行業(yè)在全區(qū)經(jīng)濟(jì)的比重也與日俱增，區(qū)域依靠自然環(huán)境支撐的高檔物業(yè)與高性價(jià)比的中低檔物業(yè)并存，深受南京市區(qū)中高端與低端客戶的歡迎，承載著南京市區(qū)人口的集散。 大學(xué)城初步發(fā)展成型，對江寧房產(chǎn)市場發(fā)展起到重要作用。 ■□ 鐵路南站 —— 提升區(qū)域樞紐地位，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 規(guī)劃中火車南站要建成亞洲第一大站。 ■ 4 條軌道交通線即 軌道 1 號(hào)線南延線， 從安德門站出發(fā)，接鐵路南站南下，沿利源路至天元路向東至大學(xué)城，遠(yuǎn)期轉(zhuǎn)化為軌道 7 號(hào)線； 軌道 3 號(hào)線 由夫子廟向南，交寧溧路后至鐵路南站； 5號(hào)線自城東干道 ，穿過大校場機(jī)場，沿竹山路南下，至殷巷組團(tuán)；機(jī)場輕軌線自鐵路南站出發(fā)，沿將軍路向南通往祿口機(jī)場。 地鐵 1 號(hào)南延線 區(qū)劃再次調(diào)整，江寧發(fā)展，后勁十足 江寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，但江寧鎮(zhèn)街經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，在全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量中所占份額較低，與整體發(fā)展勢頭 不相稱，一定程度上制約了江寧經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 ? 從江寧未來的發(fā)展前景來看，科學(xué)園地區(qū)作為江寧全新的發(fā)展板塊，將承擔(dān)起新城擴(kuò)張的重要職能。 2020 年 18002400 （ 2300） 在南京整體市場上漲帶動(dòng)下，區(qū)域房價(jià)有所上升；南京市場結(jié)構(gòu)不平衡，中低價(jià)房源偏少也是造 成區(qū)域內(nèi)需求增大的主要原因。 另外商業(yè)的開發(fā)也逐漸趨向于持有，這些商業(yè)項(xiàng)目不存在銷售的問題，所以并不會(huì)急著上市，也一定程度上減少了上市面積。 （ 2）銷售價(jià)格走勢 圖 2020 年 3 月 2020 年 3 月銷售均價(jià)比較 703584579511828574217857796481986419436533435026556010107114011326115603125161080311496110741018315410115648458118693000600090001202015000 單位：元/平米全市均價(jià) 江南八區(qū) 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn) 從 2020 年 3 月至 2020 年 3 月商業(yè)銷售均價(jià)比較來看，南京全市商業(yè)銷售均價(jià)從 2020 年下半年開始基本保持在 70008500 元 /平方米之間，價(jià)格搖擺不定的原因主要與市場的需求情況以及供求產(chǎn)品區(qū)域來源密切相關(guān)，而江南八區(qū)受區(qū)域影響商業(yè)銷售均價(jià)則保持高速上漲趨勢。 ■□ 江寧商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 《江寧東山新市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》已通過了專家評(píng)審， 10 個(gè)超市、 10 個(gè)農(nóng)貿(mào)市場、 8 個(gè)生鮮超市、 10 條不同特色的主要商業(yè)街（區(qū)）的新建規(guī)劃已經(jīng)落在江寧區(qū)的圖紙上。 建筑面積近 10 萬平米，女人街里面分割成了很多獨(dú)立的商鋪， 由不同的人或公司經(jīng)營，所以店鋪都不大，但品種很多，經(jīng)營范圍除了女士服飾用品之外還有珠寶首飾，男士服飾，男女鞋帽，禮品，炒貨，餐館小吃等 金寶市場 金寶市場是江寧東山鎮(zhèn)的最大的一個(gè)日用小商品批發(fā)零售大市場。 —— 商業(yè)步行街、門面房： 銷售，由客戶自主經(jīng)營。 —— 南京義烏小商品城（已開業(yè)） 項(xiàng)目地址：江寧區(qū)秣陵街道天元東路 388 號(hào) 開發(fā)商：南京浙商投資有限公司 商管公司：浙江義烏商管公司 占地面積： 14007 平米 建筑面積： 20 萬平米左右 基本業(yè)態(tài)：市場于 2020 年試營業(yè)， A、 B 區(qū)為批發(fā)市場， C 區(qū)為綠色景觀帶及 地下停車場， D 區(qū)是兩棟小戶型公寓 目前銷售均價(jià)： 8700 元 /平米（一層） 銷售招商情況：引入銀行、電信、貨運(yùn)、餐飲、倉儲(chǔ)、廣告、住宿等商服機(jī)構(gòu)，租 售同時(shí)進(jìn)行，統(tǒng)一管理 面積分割：主要以小面積店鋪為主，其中 3040 平米左右所占比例較大。 “人氣”是衡量商業(yè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，而目前的江寧人口依然較少且不集中，大多數(shù)江寧居住 人群日常工作、消費(fèi)的區(qū)域依然是城中，因此他們主要需求居