【正文】 ； 充分搜集目標(biāo)地塊的相關(guān)信息， 位置、 產(chǎn)權(quán)、地上建筑物及拆遷方案、 商業(yè)教育 道路交通等市政配套設(shè)施； 了解地塊所在區(qū)域 未來(lái) 發(fā)展 規(guī)劃 、對(duì)項(xiàng)目的影響和支撐，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 ； 了解當(dāng)?shù)氐姆渴袪顩r 、周邊 業(yè)態(tài)分布及 擬建項(xiàng)目狀況 ，組織進(jìn)行市場(chǎng)深度調(diào)研，進(jìn)行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶(hù)分析、產(chǎn)品分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析等（包括對(duì)以往及周邊項(xiàng)目成交客戶(hù)和產(chǎn)品進(jìn)行分析） ，最終確定項(xiàng)目定位（對(duì)本項(xiàng)目的 目標(biāo) 客戶(hù)、產(chǎn)品提出可行的策略建議） ； 進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方案設(shè)計(jì)和 經(jīng)濟(jì) 測(cè)算， 了解 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，了解 當(dāng)?shù)亟ò渤杀?、政府收費(fèi)項(xiàng)目和具體情況 ，針對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行成本測(cè)算、利潤(rùn)率分析和比選，最終確定項(xiàng)目方案 ； 確定開(kāi)發(fā)周期和付款計(jì)劃，根據(jù)土地開(kāi)工條件、市場(chǎng)情況、資金鏈和現(xiàn)金流測(cè)算研討確定開(kāi)發(fā)節(jié)奏。 重要項(xiàng)目 需提交模型 戶(hù)型申報(bào)表（住宅項(xiàng)目）即詳細(xì)準(zhǔn)確的住宅建筑戶(hù)型比例說(shuō)明表 方案同意后提供效果圖兩份、平立剖圖紙三份、規(guī)劃公示圖及電子圖 項(xiàng)目總圖及單體方案批準(zhǔn)后，及時(shí)取回之前報(bào)送 的所有效果圖板，按照要求報(bào)送齊全備案文件，并在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置規(guī)劃建設(shè)方案公示牌。 結(jié)合公司戰(zhàn)略要求和項(xiàng)目自身狀況制定 各部門(mén)分階段 生產(chǎn) 目標(biāo)任務(wù)和 實(shí)施 考核指標(biāo)體系 （年、季、月） 十 八 、 規(guī)劃審批通過(guò)后，依據(jù)單體方案做施工圖 選擇并 確定 設(shè)計(jì)合作單位 簽訂委托設(shè)計(jì)合同，明確完成的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、費(fèi)用 房 地 產(chǎn) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 流程 第 9 頁(yè) 共 29 頁(yè) 及時(shí)向設(shè)計(jì)單位提供必要的基礎(chǔ)資料 ，確定 結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型、 選用適合的圖集和工程構(gòu)造 做法 自簽訂合同起約 15日完成 施工圖出圖任務(wù) 組織 專(zhuān)業(yè)人員 核驗(yàn) 施工圖 （ 也可提前會(huì)審 ） ，通過(guò)后送審 根據(jù)需要開(kāi)始綜合管網(wǎng) 設(shè)計(jì) 十 九 、 委托 施工圖審查及消防審核 確定合作的審圖單位，簽訂合同 提供必要的資料 ： 圖紙、資料 （ 地勘報(bào)告、 結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)、節(jié)能計(jì)算 書(shū) ） 及施工圖審查報(bào)審表（一式二份） 送審圖中心 委派前期工程師協(xié)調(diào)配合審圖工作 及時(shí)取得圖紙審查合格書(shū)和圖紙審查報(bào)告 辦理消防審核 資料： 1）純住宅提供全套施工圖 、規(guī)劃總圖光盤(pán) 2）消防選址意見(jiàn)書(shū)復(fù)印件 3）小區(qū)室外管網(wǎng)圖（水網(wǎng)）； 4）填寫(xiě)建筑設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表 注：商業(yè)用房除提供光盤(pán)外，還需提供全套施工圖。 主體分部施工內(nèi)容有：鋼筋、模板、混凝土、預(yù)應(yīng)力、裝配式結(jié)構(gòu) 、管線(xiàn)預(yù)埋 、砌體 等分項(xiàng)工程，進(jìn)場(chǎng)材料須三證齊全（出廠(chǎng)合格證、進(jìn)場(chǎng)取樣檢驗(yàn)證明、建委產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證） ，房 地 產(chǎn) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 流程 第 17 頁(yè) 共 29 頁(yè) 完成后監(jiān)理組織檢測(cè)并驗(yàn)收。 所有款項(xiàng)均應(yīng)經(jīng)過(guò)相關(guān)或相應(yīng)部門(mén)（預(yù)決算、財(cái)務(wù)等）及負(fù)責(zé)人審核之后方可申請(qǐng)撥付，對(duì) 申請(qǐng)款項(xiàng) 進(jìn)行審核的部門(mén)及 審批簽字人對(duì)數(shù)額的準(zhǔn)確性高度負(fù)責(zé)，并及時(shí)按程序辦理，不 應(yīng) 借故拖延。 四十 八 、 第一次驗(yàn)核《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》 房 地 產(chǎn) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 流程 第 20 頁(yè) 共 29 頁(yè) 四十 九 、 辦理《商品房預(yù)售許可證》 ，正式開(kāi)始銷(xiāo)售 置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn) 合格 后上崗（建筑知識(shí)、樓盤(pán)背景、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)綜述、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較、付款方式、法律手續(xù)、銷(xiāo)售技巧 、各 合作單位、 設(shè)計(jì)理念、 建筑風(fēng)格、控規(guī)指標(biāo)、交工標(biāo)準(zhǔn)、戶(hù)型特點(diǎn) 、材料設(shè)備、工藝技術(shù)、重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)、工期進(jìn)度、入住時(shí)間 ） ，《答客戶(hù)問(wèn)》統(tǒng)一說(shuō)詞，客戶(hù)問(wèn)題匯總反饋 紀(jì)念品、 樓書(shū)、手冊(cè)（各單體戶(hù)型圖和樓層平面圖、小區(qū)總規(guī) 圖） 、合同范本 、進(jìn)駐合同 （各種相關(guān)文件需經(jīng)過(guò)法律顧問(wèn)審核 ） 、 購(gòu)房須知 媒介宣傳配合（戶(hù)外、報(bào)紙、 電視、電臺(tái)、車(chē)體、電梯） ，項(xiàng)目形象提升及深化、客戶(hù)關(guān)系維護(hù) 銷(xiāo)控表、物業(yè)管理公約 電話(huà)接聽(tīng)解答 、 現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)接待、 看房車(chē) ， 籌備慶典推介活動(dòng)、做開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備 ，工程、研發(fā)、物業(yè)各部門(mén)協(xié)同組織配合開(kāi)展，財(cái)務(wù)部聯(lián)系好銀行 五十 、 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)至清盤(pán)，完成銷(xiāo)售目標(biāo) 舉辦開(kāi)盤(pán)慶典 推介 活動(dòng)，形式可選擇演出、發(fā)布會(huì)、說(shuō)明會(huì)，主角可以選擇相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)、專(zhuān)家學(xué)者、演藝名人，邀請(qǐng)途徑可選擇電話(huà)預(yù)約、登報(bào)廣告、海報(bào)、門(mén)票。 六十一、有些事情的發(fā)展和相關(guān)單位的運(yùn)作無(wú)法全面了解和把握，應(yīng)該有預(yù)防應(yīng)急機(jī)制， 或 有必要 與 精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)的法律服務(wù)機(jī)構(gòu) 合作。 日常銷(xiāo)售工作：聯(lián)系、邀約、接待客戶(hù)，成交、簽約、收款、回訪(fǎng)客戶(hù)，道具、資料、 廣告、 活動(dòng)費(fèi)用計(jì)劃及花銷(xiāo)，合同、協(xié)議、補(bǔ)充條款修正、 審批、簽訂 ，協(xié)調(diào)房管局、銀行，及時(shí)收款，完成銷(xiāo)售目標(biāo) ，各項(xiàng)數(shù)據(jù)整理統(tǒng)計(jì)上報(bào)，目標(biāo)考核 。 四十 七 、 物業(yè)管理前期介入憑證 填寫(xiě)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入證明申請(qǐng)表》，蓋本單位行政章。 確保實(shí)現(xiàn)順利完工和創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)獲獎(jiǎng)的 目標(biāo) ， 并及 時(shí) 對(duì)獲獎(jiǎng)單位給于兌現(xiàn)承諾的獎(jiǎng)勵(lì) 。 向項(xiàng)目部提供必要的資料 房 地 產(chǎn) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 流程 第 12 頁(yè) 共 29 頁(yè) 二十四 、 施工圖紙會(huì)審 組織建設(shè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位 和造價(jià) 專(zhuān)業(yè)人員對(duì)施工圖進(jìn)行會(huì)審， 整理好記錄文件； 編制典型樓宇建安預(yù)算書(shū)，對(duì) 完整性、選材、選型、經(jīng)濟(jì)性、施工可行性 等各方面 調(diào)整 優(yōu)化 完善 及時(shí)通知施工圖設(shè)計(jì)單位將合格的單位工程曬夠圖紙自簽訂設(shè)計(jì)合同起約 30 日完成施工圖出圖任務(wù) 協(xié)助完成綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì) 、景觀施工圖設(shè)計(jì)，進(jìn)行成本測(cè)算及費(fèi)用控制，對(duì)選材、工藝做法提出專(zhuān)業(yè)性意見(jiàn) 優(yōu)化完善 二 十 五 、辦理 建設(shè)工程 招 投 標(biāo) 及 中標(biāo)通知書(shū)（ 可以在 施工圖出來(lái)后與圖紙審查同步進(jìn)行） 報(bào)建登記表 資金證明 招標(biāo)備案表 工程類(lèi)別確認(rèn)單，填寫(xiě)申請(qǐng)表 商品混凝土通知單 施工招標(biāo)文件 中標(biāo)書(shū)蓋章 二 十 六 、公證書(shū)（招標(biāo)公證） 介紹信、法人委托書(shū) 招標(biāo)文件 計(jì)委批復(fù) 招標(biāo)方營(yíng)業(yè)執(zhí)照 房 地 產(chǎn) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 流程 第 13 頁(yè) 共 29 頁(yè) 中標(biāo)方營(yíng)業(yè)執(zhí)照，稅收證、資質(zhì)證、取費(fèi)類(lèi)別證 中標(biāo)單位項(xiàng)目經(jīng)理證件 繳公證費(fèi) 二十七 、勞?；? 中標(biāo)通知書(shū) 會(huì)簽單簽字 二十八 、墻改手續(xù) 填寫(xiě)墻體材料表 領(lǐng) 取五聯(lián)單蓋章 繳納墻改費(fèi) 會(huì)簽單簽字 二十九 、推散裝手續(xù) 填寫(xiě)散裝水泥應(yīng)用表 領(lǐng)取五聯(lián)單蓋章 繳納散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金 會(huì)簽單簽字 三十 、人防手續(xù) 施工圖、規(guī)劃總圖 繳納人防結(jié)建費(fèi) 防空地下室易地建設(shè)收費(fèi)審核表 三十一 、申請(qǐng)開(kāi)放線(xiàn)單 報(bào)建表 中標(biāo)書(shū) 房 地 產(chǎn) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 流程 第 14 頁(yè) 共 29 頁(yè) 消防、環(huán)保部門(mén)的審查意見(jiàn) 配套費(fèi)、勞?；?、墻改、人防結(jié)建費(fèi)等繳費(fèi)憑據(jù) 建設(shè)工程竣工檔案移交責(zé)任書(shū) 城市建設(shè)通信配套設(shè)施