【正文】 ............................................................................................................................. 34 （四）利潤(rùn)及凈利潤(rùn)測(cè)算 ........................................................................................................................ 34 三、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量和財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 ........................................................................................................... 37 四、資金來(lái)源與運(yùn)用和借款清償能力分析 ............................................................................................... 40 五、不確定性分析 ........................................................................................................................................ 46 （一）盈虧平衡分析 ................................................................................................................................ 46 （二）敏感性分析 .................................................................................................................................... 46 第五部分 信托方案 ........................................................................................................................................... 48 一、穩(wěn)健系列房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃要點(diǎn) .......................................................................................... 48 北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ii 二、本項(xiàng)目方案 ............................................................................................................................................ 48 第六部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................................................................................................. 51 一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì) .................................................................................................................................... 51 二、信用風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì) .................................................................................................................................... 51 三、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì) ................................................................................................................................ 52 四、操作風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì) .................................................................................................................................... 53 五、政策風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì) .................................................................................................................................... 53 六、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì) .................................................................................................................................... 53 北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 摘要 ? 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ： 地處朝陽(yáng)區(qū)亮馬橋路中段，朝陽(yáng)公園北側(cè)。 北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 第一部分 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目介紹 一、項(xiàng)目 基本情況 項(xiàng)目位置 朝陽(yáng)公園 項(xiàng)目 位于北京中央商務(wù)區(qū)的核心位置 ， 朝陽(yáng)區(qū)亮馬橋路中段， 朝陽(yáng)公園北側(cè)。 （ 2）人性化居住環(huán)境 充分體現(xiàn)人與自然的和諧共生，營(yíng)造自然、綠色的生態(tài)環(huán)境，體現(xiàn)綠化空間均好性和立體綠化。 建筑物外裝修采用意大利石材及玻璃幕墻，外形體現(xiàn)高雅，大氣和溫馨的親切感，通過外墻材料結(jié)合，演繹時(shí)尚舒適的居住風(fēng)景，加強(qiáng)都市居住形象的視覺美感，滿足都市和居家人士的形象和居住要求及城市重點(diǎn)區(qū)域的景觀塑造。 外窗：選用斷橋隔熱木包鋁 LOWE 玻璃。 弱電：每戶預(yù)留兩條直撥電話線，客廳、主臥、次臥、廚房、書房、衛(wèi)生間預(yù)留接口；客廳、主臥預(yù)留有線電視接口。 智能 化電梯控制系統(tǒng)、家居智能化系統(tǒng)、恒溫恒濕系統(tǒng)、地板采暖、軟化水系統(tǒng)、藍(lán)牙操作系統(tǒng)、無(wú)線上網(wǎng)系統(tǒng)等等。 圖 12 周邊交通 北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 圖 13 周邊 公園 四、項(xiàng)目工程進(jìn)度情況 項(xiàng)目于評(píng)估基準(zhǔn)日已取得了《規(guī)劃意見書（選址）》【 2020 規(guī)意選字 0295 號(hào)】，其它手續(xù)尚未辦理。 住宅智能化系統(tǒng)及多重安防體系體現(xiàn)項(xiàng)目的頂端品質(zhì)。 根據(jù)北京市建委于 2020年 12月 5日頒發(fā)的《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》【證書編號(hào) CYA5950】，項(xiàng)目公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)為肆級(jí)，批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)間為 2020年 8月 1日，證書有效期限至 2020年 12月 4日。 三、 項(xiàng)目公司 管理層介紹 董事長(zhǎng) ： 張能。 項(xiàng)目公司流動(dòng)負(fù)債主要為其他應(yīng)付款， 占流動(dòng)負(fù)債總額的 %。藍(lán)色港灣國(guó)際商區(qū) 藍(lán)色港灣 財(cái)務(wù)狀況 表 23 藍(lán)色港灣 主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 單位：人民幣萬(wàn)元 20201231 20201231 20201231 資產(chǎn)總額 396, 334, 262, 其中：貨幣資金 1, 其他應(yīng)收款 37, 20, 存貨 306, 242, 預(yù)付賬款 5, 6, 6, 固定資產(chǎn) 206, 1, 1, 負(fù)債總額 265, 200, 126, 其中：其他應(yīng)付款 38, 10, 6, 長(zhǎng)期借款 225, 190, 120, 所有者權(quán)益 130, 133, 135, 北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 償債能力指標(biāo) 資產(chǎn)負(fù)債率 流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 資產(chǎn)主要為 固定資產(chǎn) ，即 正 在運(yùn)營(yíng)中的 藍(lán)色港灣國(guó)際商區(qū)。當(dāng)前國(guó)際金融危機(jī)不斷惡化，實(shí)體經(jīng)濟(jì)逐漸受到?jīng)_擊；加上國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)處于增速減緩的周期，如果沒有特別政策的刺激和促銷活動(dòng)，北京頂端物業(yè)交易量在未來(lái)一段時(shí)間不會(huì)有太大起色。 北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 2020 年朝陽(yáng)區(qū)商品住宅成交均價(jià) 14853 元 /平方米，同比小幅增長(zhǎng) %。燕莎商圈是指以燕莎友誼商城為標(biāo)志的一片區(qū)域。 棕櫚泉國(guó)際公寓 （ 1）項(xiàng)目簡(jiǎn)介 北京棕櫚泉國(guó)際公寓項(xiàng)目由棕櫚泉控股有限公司開發(fā)，北部為朝陽(yáng)公園南路，西部為甜水園街，東部為棗營(yíng)路，南部為姚家園路，它西距東三環(huán) 1500 米，東距東四環(huán) 1000 米，與朝陽(yáng) 公園隔路相望。 在 CBD 商圈和燕莎商圈的輻射范圍內(nèi)，商務(wù)和商業(yè)氣氛濃重，高檔配套設(shè)施較為齊全。 2020 年第四季度成交均價(jià) 29266元 /平方米。 圖 49 項(xiàng)目位置圖 （ 2）項(xiàng)目定價(jià) 2020 年 9 月 18 日開盤，公寓開盤價(jià)格在 18000 元 /平方米左右。另外，項(xiàng)目與公園之間有一定距離，并且存在其他建筑物，低層觀景受到一定限制。 風(fēng)水好。 高標(biāo)準(zhǔn)配套提升項(xiàng)目品質(zhì) 優(yōu)秀的地段比比皆是，只是優(yōu)秀的位置不同。 交通環(huán)境較好 幾乎不會(huì)有人選擇這個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)也選擇公共交通回家。 經(jīng)濟(jì)筑底 近期受國(guó)內(nèi)國(guó)際環(huán)境的影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩 ， 2020 年下半年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)有望逐步回暖?；诒卷?xiàng)目與周邊類似物業(yè)的分析比較，整體售價(jià)初步確定均價(jià) 45000 元 /平方米。本項(xiàng)目的戶型的平均面積為 400 平方米，可售公寓共 300 套，可售車位為 1600 個(gè)。 項(xiàng)目全投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 報(bào)告以全部投資為計(jì)算基礎(chǔ)，從現(xiàn)金流量角度進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析測(cè)算，計(jì)算結(jié)果如下所示： 項(xiàng)目財(cái)務(wù) 內(nèi)部收益率為 %錯(cuò)誤！鏈接無(wú)效。 由于此部分不確定因素較多，因此不計(jì)入本次收入預(yù)測(cè)。 裝修費(fèi)用約為 5000 元 /平米。 預(yù)計(jì)中國(guó) 2020 年一季度或者二季度宏觀經(jīng)濟(jì)即將筑底。 （二）劣勢(shì) (Weakness) 項(xiàng)目占地面積較小 項(xiàng)目占地面積較小， 部分 配套設(shè)施可能會(huì) 出現(xiàn)與周邊其他中低端物業(yè)共享的現(xiàn)象。加上合作團(tuán)隊(duì)將體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)全球排名前列的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃，五星級(jí)物業(yè)管理服務(wù)，高品質(zhì)也將能夠得到持續(xù)的保證。 （ 5）其他 容積： 物業(yè)費(fèi)： 元 /平方米 /月 物業(yè)公司：第一太平戴維斯物業(yè)顧問公司 綠化率： 30% 四、項(xiàng)目 SWOT分析 （一）優(yōu)勢(shì) (Strength) 公園地產(chǎn)，地段稀缺，位置優(yōu)越 “公園地產(chǎn)”，一般是指為了給居民營(yíng)造稀缺的景觀和生態(tài)環(huán)境，開發(fā)商依托市政公共公園或?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)與公園建設(shè)結(jié)合起來(lái)的項(xiàng)目。主要戶型面積集中在 300500 平方米，房間層高 ，客廳面積不小于 80平米，完全沒有梁和柱分割的空間。 （ 3）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： Golf 花園別墅。 小區(qū)內(nèi)部功能齊全，包括商業(yè)、教育、醫(yī)療、休閑等。 （ 5）其他 容積率： 物業(yè)費(fèi) 元 /平方米 /月 物業(yè)公司：香港地鐵物業(yè)公司 綠化率： 50% 棕櫚泉國(guó)際公寓 北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 泛海國(guó)際 居住區(qū) （ 1）項(xiàng)目簡(jiǎn)介 泛海國(guó)際居住區(qū)項(xiàng)目由北京泛海信華置業(yè)有限公司開發(fā)，位于北京東四環(huán)主干道東側(cè)，毗鄰 CBD、麗都商圈、燕莎商圈及第三使館區(qū)。 北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 圖 47 項(xiàng)目位置圖 （ 2）項(xiàng)目定價(jià) 2020 年 5 月開盤，戶型面積從 130 余平方米到 450 余平方米不等，開盤均價(jià) 26000 元 /平方米。 進(jìn)入 21世紀(jì)，燕莎商圈推出的樓盤也多能走高檔化路線，檔次、價(jià)格都明顯高于其他區(qū)域；同時(shí)區(qū)域內(nèi)租賃市場(chǎng)也較為發(fā)達(dá)，租金收益較高。盡管 2020 年 1月和 2 月商品住宅銷售面積 萬(wàn)平方米，同比增幅四成，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景仍然不容樂觀。然而未來(lái)頂級(jí)物業(yè)裝修必然會(huì)朝靈活性、多選擇、個(gè)性化的方向發(fā)展，將舒適度置于品質(zhì)提升的首位。 2020 年，受“限外令”有條件解禁和打折促銷的影響， 2020 年 1 月和 2月交易量提高至 17143 平方米，超過 2020 年四季度的表現(xiàn)。建設(shè)內(nèi)容包括商業(yè)、餐飲、酒吧、娛樂 。 五