【正文】 收入及營業(yè)稅預(yù)測 ............................................. 36 9． 4 項(xiàng)目運(yùn)營成本測算 ................................................. 38 9． 5項(xiàng)目損益分析 ..................................................... 41 9． 6貸款償還計(jì)劃 ..................................................... 42 9． 7盈虧平衡分析 ..................................................... 44 9． 8風(fēng)險(xiǎn)性分析 ....................................................... 45 第十章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) ??????????????? ..49 10． 1就業(yè)效果分析 .................................................... 49 10． 2對區(qū)域資源配置的影響 ............................................ 49 10． 3對環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡的保護(hù) ...................................... 49 10． 4對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響 ............................................ 50 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 10． 5對提高人民物質(zhì)文化生活及社會(huì)福利的影響 ........................... 50 10． 6 對遠(yuǎn)景發(fā)展的影響 ............................................... 51 第十一章 結(jié)論及建議 ??????????????? .52 結(jié)論 ............................................................ 52 建 議 ............................................................ 52 附件 : 1. 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司 營業(yè)執(zhí)照、 稅務(wù)登記證、代碼證 2. 建設(shè)用地規(guī)劃意見 3. 建設(shè)工程規(guī)劃證 4. 本項(xiàng)目地塊土地使用權(quán)證書 5. 環(huán)評(píng)意見 附圖 : 1. 項(xiàng)目地理位置圖 2. 總平面布置圖 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 第一章 總論 1． 1 項(xiàng)目名稱與承辦單位 1． 1． 1項(xiàng)目名稱 龍?zhí)┘偃站频? 1． 1． 2承辦單位 承辦單位名稱： 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司 法定代表人： 劉展 棟 1． 1． 3項(xiàng)目擬建地點(diǎn)： “ 龍?zhí)┘偃站频?”項(xiàng)目位于 洛寧縣永寧大道 以北， 建設(shè)路以東 ， 東臨洛寧縣檢察院、祥瑞小區(qū) 。 1． 4 項(xiàng)目提出的理由 隨著 洛寧縣 發(fā)展“ 特色產(chǎn)業(yè)強(qiáng)縣 ，旅游強(qiáng) 縣 ”戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施，政府開發(fā)力度將進(jìn)一步增強(qiáng)。 其中：酒店占地 方米 （約 ） 。 本項(xiàng)目的實(shí)施將在該區(qū)域形成一個(gè)嶄新的商住中心，對于提高城市形象，改善人民生活水平，發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)促進(jìn)社會(huì)繁榮均具有重要意義。 要堅(jiān)持“ 特色產(chǎn)業(yè)強(qiáng)縣、 旅游強(qiáng) 縣 ”戰(zhàn)略，擴(kuò)大消費(fèi)需求，努力繁榮第三產(chǎn)業(yè)，要全面推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快 洛寧縣 城區(qū)改造開發(fā)，爭創(chuàng)國家生態(tài)環(huán)境模范城。 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 第三章 建設(shè)條件 3． 1 地理位置概況 3． 1． 1 社會(huì)概況 洛寧縣地處豫西山區(qū)，洛河中上游，距省會(huì)鄭州 215 公里，省轄市洛陽 86 公里。此外，還有庫容 12 億立方米的國家中型水庫 —— 故縣水庫、河南省最大的野外狩獵場 樓梯山狩獵場、原始森林全寶山等自然景觀，發(fā)展旅游潛力巨大。 交通十分便利。 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 第四章 建設(shè)方案 4． 1 總體規(guī)劃 4． 1． 1基地概況 用地位于 洛寧縣永寧大道北側(cè) 。但在某些必要的功能區(qū)，則通過休息廳產(chǎn)生聯(lián)系。 4． 2． 2項(xiàng)目采用環(huán)狀道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)， 場地內(nèi)有便捷明確的交通路線，并均按通行汽車考慮。 5． 1． 3給水設(shè)計(jì) 5． 1． 3． 1 水源：由市政自來水管兩路供水接入。 室外排水采用雨污分流，雨水排入市政雨水管網(wǎng)。商業(yè)設(shè)施 :100W／ m2。另一路引自附近公用架空線。有線電視前端設(shè)在項(xiàng)目控制中心設(shè)備間。 5． 3． 7寬帶網(wǎng) 本項(xiàng)目寬帶網(wǎng)擬采用光纖從附近引入，終端交接設(shè)備設(shè)在項(xiàng)目控制中心，然后以放射方式至各 房間 。本項(xiàng)目應(yīng)注意綠化和美化環(huán)境，花草樹木應(yīng)以全新的景觀設(shè)計(jì)理念合理種植，營造一個(gè)環(huán)境幽雅、清新美觀生機(jī)盎然的情景化環(huán)境。 6． 3． 4屋頂采用 150厚加 氣混凝土砌塊保溫隔熱，厚度滿足了最小的隔熱要求。 7． 1． 1實(shí)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)和項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)制 (詳見招投標(biāo)方案 )。 7． 2 項(xiàng)目實(shí)施階段 項(xiàng)目實(shí)施分為以下三個(gè)階段： 準(zhǔn)備工作：編制項(xiàng)目申請報(bào)告及審查、批復(fù)；準(zhǔn)備設(shè)計(jì)資料、方案設(shè)計(jì)等。 8． 2 估算方法和依據(jù) 8． 2． l工程費(fèi)用 土建工程根據(jù)其建筑面積和建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，參照類似工程的造價(jià)水平估算。 (7) 工程招標(biāo)費(fèi)用 ： 按國家發(fā)改委計(jì)價(jià)格 [2020]1980號(hào)進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮 。 （ 2）項(xiàng)目用以測算財(cái)務(wù)效益的總 投 資估算為 。 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 D. 會(huì)務(wù)收入 項(xiàng)目建成后，將形成大、中、小型會(huì)議室。 C．固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)折舊按平均年限法，建筑物折舊 年限40 年， 殘值率 率 5%。 （ 2）變動(dòng)成本 變動(dòng)成本是指隨住宿客流量因素的變化而變化的費(fèi)用，包括部分直接成本等。 9． 7 盈虧平衡分析 按項(xiàng)目經(jīng)營期第 4 年的數(shù)據(jù)，以經(jīng)營能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)為： BEP(經(jīng)營能力利用率 )＝ 年總固定成本 /(年運(yùn)營收入 年總可變成本 年?duì)I業(yè)稅金及附加 ) 100% =（ ） ＝ %； 盈虧平衡分析 以項(xiàng)目生產(chǎn)能力利用率表示盈虧平衡點(diǎn) TR 總收益 TC 總成本 年總運(yùn)營收入 年總固定費(fèi)用 年 可變成本 營業(yè)稅金及附加 BEP% % 計(jì)算表明，項(xiàng)目正常生產(chǎn)年份的經(jīng)營能力利用率達(dá)%，可 實(shí)現(xiàn)盈虧平衡 。因此，要成立項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，選調(diào)相關(guān)技術(shù)、管理人員成立籌建辦公室，嚴(yán)格實(shí)行工程招標(biāo)投標(biāo)制和工程監(jiān)理制，推行現(xiàn)代科學(xué)工程建設(shè)管理，加大配套資金落實(shí)力度和各項(xiàng)建設(shè)協(xié)調(diào)管理力度，確保工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。 根據(jù)現(xiàn)金流 量表分析， 本項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但仍建議建設(shè)單位在項(xiàng)目建設(shè)過程中嚴(yán)格控制造價(jià)，如果將造價(jià)降低，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)為高級(jí)酒店 ，臨城市道路 三層以下設(shè)置商業(yè) 、娛樂服務(wù) 設(shè)施，在允許的范圍內(nèi)，盡量提高容積率，對土地資源作到了最大限度地利用。不僅美化了環(huán)境，同時(shí)也對于本區(qū)生態(tài)平衡起到保護(hù)作用。 10． 6 對遠(yuǎn)景發(fā)展的影響 本項(xiàng)目建成后，將為 洛寧縣 的發(fā)展繁榮做出重要的貢獻(xiàn)，提升 洛寧縣 的城市建設(shè)品位，繁榮商業(yè)，同時(shí)對城市整體形象的提高產(chǎn)生了巨大影響。 （ 2） 建議采取切實(shí)可行的環(huán)保措施，減少污染，加強(qiáng)對環(huán)境的保護(hù)?？傆?建筑 面積，為高檔 綠色商務(wù)大酒店 。同時(shí)將提高 洛寧縣 整體城市形象，為建設(shè) 洛寧縣 “旅游城市”做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。項(xiàng)目建成后，將使用統(tǒng)一的市政設(shè)施，對廢水、垃圾進(jìn)行管理，對廢氣進(jìn)行控制。有利于提高就業(yè)率，提高人民的生活水平。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段看，發(fā)展水平越高的階段，對酒店產(chǎn)品的需求也越豐富，這些都將對本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生積極的影響。為盡量避免市場風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，應(yīng)著力加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，加大宣傳促銷力度，提高市場競爭力和占有率，促使客源穩(wěn)步增長，并不斷研究市場變化，根據(jù)旅游者的消費(fèi)要求推陳出新，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實(shí)施精品名牌戰(zhàn)略，形成“唯我獨(dú)有，經(jīng)久不衰”的特色飲食文化，從而降低市場風(fēng)險(xiǎn)。 總成本費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱 運(yùn)營期 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年及以后 1 經(jīng)營成本 工資福利 直接成本 維修費(fèi) 管理費(fèi)用 2 折舊費(fèi) 3 其他運(yùn)營費(fèi)用 4 總成本費(fèi)用 固定成本 可變成本 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 9． 5 項(xiàng)目損益分析 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 運(yùn) 營期 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年及以后 1 營業(yè)收入 運(yùn)營收入 2 經(jīng)營成本 工資福利 直接成本 維修費(fèi) 營業(yè)稅及附加 3 折舊費(fèi) 4 其他運(yùn)營費(fèi)用 5 總成本費(fèi)用 6 所得稅計(jì)算基數(shù) 7 所得稅 8 年收入 9 年總成本費(fèi)用 10 利稅總額 11 稅后利潤 12 企業(yè)發(fā)展基金 13 職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利 基金 14 應(yīng)付利潤 15 未分配利潤 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 9． 6 貸款償還計(jì)劃 項(xiàng)目計(jì)劃向銀行貸款 10000 萬元，建設(shè)期第一年借款 7000 萬元，第二年借款 3000 萬元，貸款利息按銀行三～五年貸款利率 %執(zhí)行，還款期五年。 本項(xiàng)目年均總成本費(fèi)用為 ，見附表：總成本費(fèi)用估算表。為便于本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)測算及評(píng)價(jià)，本報(bào)告依據(jù)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》及《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢評(píng)估指南》的方法，將上述費(fèi)用中的相同各項(xiàng)費(fèi)用歸并后，本項(xiàng)目總成本費(fèi)用按直接成本、工資及福利、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用等成本要素進(jìn)行測算。 項(xiàng)目建成后平均每年可接待 10 萬人就餐，參照 洛陽市 同類高檔賓館餐飲收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，平均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫定位在 400 元 /位。 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 其他費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 估算價(jià) (萬元 ) 備注 1 土地費(fèi)用 507 2 考古勘探費(fèi) 79 3 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 362 4 工程監(jiān)理費(fèi) 5 消防設(shè)施配套費(fèi) 6 建設(shè)單位管理費(fèi) 171 7 工程招投標(biāo)費(fèi)用 32 8 環(huán)境影響咨詢費(fèi) 15 9 預(yù)備費(fèi) 基本 預(yù) 備 費(fèi) 4% 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 1026 6% 10 建設(shè)期利息 11 合計(jì) 8． 3 總投資估算 本項(xiàng)目總投資估算為 。 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 (m2) 單價(jià) (元 / m2) 合價(jià) (萬元 ) 1 酒店大樓 建安費(fèi)用 1300 2 酒店后期裝修及設(shè)備采購安裝 3000 3 道路及廣場 4500 240 108 4 綠化 3500 150 5 室外管網(wǎng) 6 變配電及室外照明 168 合計(jì) 8． 2． 2 其它費(fèi)用 建設(shè)項(xiàng)目“其他費(fèi)用”包括 土地費(fèi)用及出讓金、 建