【正文】 四、 交通、郵電和旅游 全年交通運輸和郵電通信業(yè)實現(xiàn)增加值 13215 萬元，比上年增長13%。年末固定 電話用戶 萬戶；全年新增移動電話用戶 萬戶，年末達到 萬戶。農(nóng)村市場發(fā)展取得了長足 的進步，對全縣社會消費品零售額增長的貢獻率達到 %，成為拉動全縣消費需求快速增長的重要力量。 13 招商引資邁出新的步伐，全縣共實施項目 32 個，共引進內(nèi)資21814 萬元，同比增長 %，增幅居全州第一。《提鐵降磷實驗》項目取得突破性進展，已能生產(chǎn)出磷含量穩(wěn)定在 %左右、含鐵量在 55%左右的鐵精礦，基本達到了國家冶煉標準。普通初中入學率 %。群眾文化館全年舉辦 31 個展覽，組織文藝活動 154 次，舉辦培訓班 20 次，結業(yè) 400 人次。全縣調(diào)頻轉播發(fā)射臺 9 座，電視轉播發(fā)射臺 9 座 ,衛(wèi)星收轉站 80289 座 ,有線廣播電視用戶 25000 戶 ,農(nóng)村有線廣播電視用戶 11000 戶。 居民收入增長較快。城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險人參保人數(shù) 19782 人 ,同比增長 %。 全年打造“ 456”建設項目，即實施四大片區(qū)（朝陽片區(qū)、清江工業(yè)園民族風情街、南田丘小區(qū)、原化肥廠小區(qū)）開發(fā)；啟動五個重點項目（ 209 國道繞城線、縣城火車站配套基礎設施建設、朝陽觀旅游觀光道路建設、縣城天然氣工程、城區(qū)污水處理廠建設及廣潤河污水綜合治理工程）；建設六項重點工程（余家壩路南段道路工程、北環(huán)路東段改造工程、城區(qū)紅綠燈及“電子警察眼”設施的安裝工程、南山路貫通工程、沿河北路建設工程、新規(guī)劃布局一處菜市場） ，進一步擴大縣城規(guī)模，改善了人居環(huán)境，增強了城市綜合配套服務功能，整體提升了城市建設的檔次。 2020 年環(huán)保部門從改善環(huán)保質(zhì)量出發(fā)，強化政府環(huán)保目標管理責任制，強力推進污染減排，全年主要污染物COD 排放量為 噸，較 2020 削減 %； S02 排放量為 4848噸，較 2020 年減少 266 噸，削減率為 5%。從 2020 年 10 月起，該公司主要致力于 “ 長興 按照縣委、縣 政府 “ 高起點、高標準、高品位建設星豪廣潤城 ” 的要求，現(xiàn)正在緊張的二期施工階段中。 【 恩施兆祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 】 恩施兆祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2020 年，注冊注冊資金人民幣 1000 萬元 ,是 恩施市 市一家 三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，建設項目有 土橋壩 聯(lián)盟 ?財富中心 、 建始欣欣家園 、來鳳縣華豐藥業(yè)公司綜合樓 、 鶴峰縣美的賓館綜合樓 等 ，建筑面積達8 多萬平方米。目前由于城市土地資源 24 的日益稀缺，大面積地塊已不可得，但是地價卻在直線上漲， 縣城 高層住宅的涌現(xiàn)是城市發(fā)展的必然趨勢，符合市場發(fā)展 規(guī)律。 二、優(yōu)劣勢分析 ： 項目優(yōu)勢： 地段優(yōu)越： 城市中心區(qū) ,原人行所在地 ,曾經(jīng)的城市中樞 ,風水寶地 , 26 知名度在業(yè)州較高 。 知 名 度差異： 原人行地段 ，在 建始 無人不知無人不曉，加之附近有建始 最好的學校，濃郁的文化氛圍是競爭對手沒有的。 第五章 項目定位 28 城心地標 風水寶地 兩個項目集中在一個時間階段進行操作，從各方面的定位要有獨特的個性，為避免兩個項目的沖突，要通過差異化定位優(yōu)勢互補， 根據(jù)地段來看 面積、體量都較好體現(xiàn)，可著重以人文社區(qū)、風水寶地、鉑金品質(zhì)、尚品名筑等來詮釋，可逐步形成自己的個性定位。 通風采光： 從目前的規(guī)劃看，通風采光較好， 就是陽光稍小少而已。我公司 在市場上有良好的信譽 ，同時本著誠信負責的服務宗旨，建議本項目不采用高開高走的策略，分期推出，低開高走，利用價格杠桿調(diào)整，來獲得開發(fā)利潤的保證，是最為有效的定價策略。本期如果能取得預售許可證，就直接開盤 ,直接成交客戶，如不能取得預售許可證，就進行認籌活動，以認籌誠意金的形式，鎖定前期登記客戶。 （本項目售樓部面積應該在 50 平方米以上） 戶外展示包裝： 主要針對項目的系列對外公關活動，因此，其應在保持一貫風格和形象的基礎上，亦能夠有所創(chuàng)新。 廣告運用手法： 立意高遠，氣勢磅礴，以恰到好處的大魄力，著力營造項目個性親和力和公眾接受的物業(yè)特征，打造 建始 高檔次樓盤新形象，并通過差異化的傳播與表現(xiàn)途徑，以不斷翻新的促銷活動，不斷明顯區(qū)別于競爭樓盤，更有利于消費者識別與加深印象及好感。 這個項目商業(yè)競爭是 非常激烈的 ，業(yè)州廣場項目 3 個月后開盤，先推商業(yè)部分 ， 預計與我們項目 開盤 時間相近， 我們要早動工早開盤， 避免日后形成銷售壓力和回款風險。 以上內(nèi)容僅來源為我公司對 建始 房地產(chǎn)市場及規(guī)劃項目的初步了解，供貴公司參考，待貴公司最后確定了規(guī)劃方案和施工圖紙后，我公司將根據(jù)相關內(nèi)容，結合市場狀況，整合項目優(yōu)勢，擬定具體的整合營銷推廣方案。 一樓 2 軸和 C、 B 軸的風口可否有移動的可能。 在招商過程中要把握好幾個原則，要先大后小、先易后難，先外地后本地。 四、具體推廣進程： 推廣模式： 從 建始 房地產(chǎn)高層市場面臨特定發(fā)展階段來看，為回避市場整合對本項目的影響，針對競爭對手的宣傳周期和模 式，我項目與競爭對手差異化的產(chǎn)品，需要有差異化的推廣模式。 區(qū) 域 包 裝： 以樹立項目品牌形象，傳播物業(yè)信息、導示物業(yè)為主要目的，并通過合理區(qū)域布局，達到攔截目標客戶，壓制競爭對手之目的。 二、入市節(jié)奏把握 釋放信息，展示形象，穩(wěn)住客戶： 目前 建始 的大盤項 目越來越多，由于競爭對手多比我項目宣傳在先，銷售在先，因此我項目前期宣傳的重點是吸引客戶的關注，留住客戶，建議在項目開始拆遷的同時就建售樓部，銷售人員進場，開始接受客戶咨詢，當工地圍墻一建好，就開始做圍墻廣告，展示項目形象，巧妙的向客戶傳遞我項目比別的項目更好，值得等待。 第七章 價格策略及入市節(jié)奏 31 一、價格策略： 通過以上分析，我們不難看出，我項目與競爭對手的八大差異性決定其無可比擬的優(yōu)勢，我項目再通過一系列措施把劣勢和風險降到最小的話，獲得的開發(fā)回報一定會高于競爭對手，房價高于競爭對手是必然，但是我項目以什么價格入市，才能保證得到市場認可并最終形成銷售熱潮，受到市場追捧，入市定價策略 、市場定位、宣傳整合是成功的關鍵所在。 戶型設計： 根據(jù)我公司多年來 積累的銷售經(jīng)驗看，決定客戶購買力的主要因素是總價而不是單價，說實話， 建始 作為一個地級城市，房地產(chǎn)市場還是很活躍，但是房價已不算低，如果面積過大 30 的話，勢必造成總價過高，購買力下降，因此，我公司建議在戶型設計上要考慮以中小戶型為主，豪華戶型為輔的設計定位， 設計的 6 個戶型基本滿足要求。 品 質(zhì) 差 異：本項目定位高檔建筑，如果能很好的把中國傳統(tǒng)思想貫穿其中，結合風水寶地的獨特優(yōu)勢，使本項目散發(fā)出濃厚的文化內(nèi)涵，加上建筑的自身特點，必將在各個層面上高于競爭對手。 開發(fā)優(yōu)勢： 具有先進開發(fā)理念，善于進行資源整合和炒作 項目 劣勢： 開工時間：主要競爭對手毗鄰而立，擁有相似的景觀， 而其他樓盤 開工在先，工程進度將會優(yōu)于我項目，正式開盤在前。 B 宣傳同質(zhì)化： 25 大部分都在炒作景觀（水景或社區(qū)景觀），主題鮮 明的主題社區(qū)不多。 星豪廣潤城 ： 開發(fā)單位：弘昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目地址： 業(yè)州大道 55 號 總 占 地： 2 萬方 總 建 面： 10 萬㎡ 定 位： 大盤、大社區(qū) 該項目 分三期， 一期 2020 年已經(jīng)開盤，開盤價為 1300 元，二期2020 年 6 月份開盤，一期、二期已經(jīng)全部售完，均價為 2020 元， 目前 3 期正在建設中，預計明年 6 月份交房，開盤時間不清楚，預估計 23 開發(fā)商自己銷售，另還有 10000 平方米為建設，規(guī)劃為 13 棟高層住宅為主，約 500 套。建筑形態(tài)由高層、小高層和多層公寓組成，戶型配置豐富，設有 2200m2的中心廣場， 260 米長的商業(yè)步行街直通風雨橋，近 2020m2的商業(yè)廣場和 2020 平方米的地下車庫及小區(qū)智能化等全方位完備生活配套設施。這些項目的順利開發(fā)建設，為公司積累了寶貴的房地產(chǎn)項目開發(fā)運作經(jīng)驗，也為該公司帶來了較好的經(jīng)濟效益和社會效益 【 恩施州星豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 】 恩施州星豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2020 年 12 月，注冊資金 1268 萬元，主要從事房產(chǎn)地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售及物業(yè)管理，是恩施房地產(chǎn)界崛起的又一支生力軍。 第三章 建始縣 房地產(chǎn)市場分析 一、部分本土房地產(chǎn)企業(yè)選介 【 建始縣陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 】 建始縣陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司成立于 2020 年 5 月，現(xiàn)注冊資本為 1018 萬元，是一家主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售的民營企業(yè)。縣城有小型公共汽車 37 輛，運營線路總長 85 公里，有出租汽車 100 輛，城市生活垃圾無害化處理率 %。中心城區(qū)控規(guī)覆蓋率達到 25%。全年組織下崗失業(yè)人員再就業(yè)免費培訓 2020 人，幫助 1012 名下崗失業(yè)人員實現(xiàn)再就業(yè)，其中 :4050 人員再就業(yè) 425 人。全縣醫(yī)院 2 個、衛(wèi)生院 10 個，擁有床位數(shù) 973 張?？h體校學員在“全州少年兒童游泳比賽”中獲得了 1 金 2 銀 3 銅團體總分第三名的好成績。全縣有特殊教育學校 1 所，在校人數(shù) 59 人；專任教師 15 人。引進國家專利技術，開發(fā)魔芋精深加工產(chǎn)品，建成全國第一家魔芋快餐粉絲生產(chǎn)線，生產(chǎn)出綠色、營養(yǎng)、健康、安全系列快餐食品。全年財政支出 73232 萬元，比上年增長33%。目前我縣主要出口商品共有金屬硅、魔芋精粉、蔬菜、箬葉、 柑桔、粉絲等6 大類 10 多個品種。全年接待旅游者 179666 人次，實現(xiàn)旅游總收入 萬元。全縣農(nóng)村通公路通村率達 %。城鎮(zhèn)以上投資增長較快，全年新開工項目49 個，投產(chǎn) 36 個。 建筑業(yè)生產(chǎn)增勢強勁。工業(yè)對GDP 的貢獻率達到 %，拉動經(jīng)濟增長 個百分點。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件繼續(xù)改善。生態(tài)建設進一步加強，全縣完成造林面積 萬畝，其中退耕還林 萬畝，天然保護林 萬畝，完成封山育林 3 萬畝。全年糧食總產(chǎn)量 萬 8 噸，增產(chǎn) %；油料產(chǎn)量 萬噸，增產(chǎn) %；煙葉產(chǎn)量 萬噸，與上年持平；蔬菜產(chǎn)量 萬噸，增產(chǎn) %；茶葉 571 噸，增產(chǎn) %；水果 12410 噸，增產(chǎn) %； 出欄牲豬 萬頭，增長10%；出籠家禽 萬只，增長 %；出欄羊 萬只，增長 %；水產(chǎn)品產(chǎn)量 159 噸，增長 %。商品零售價格上漲