【正文】 上銷售數(shù)據(jù)源自常州房管局 重點戶型平面圖如下： 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 ? 項目住宅共 171 套，截至到 08 年 7 月底，共成交 98 套，總體成交率： 57% ? 戶型供應(yīng)以小三房為主，一房其次 ? 小面積的去化率 普遍大于大面積，尤其是一房、兩房以及小面積的頂層復(fù)式產(chǎn)品 ? 該項目的戶型偏大，使用率較低，如： 86 ㎡僅做一房，功能性相對較差； 109 ㎡做南北通透兩房，面積浪費較為嚴(yán)重 ? 較小面積的頂層復(fù)式產(chǎn)品銷售情況良好，較受市場認(rèn)可 ☆ 成交分析 項目總體去化不理想 該項目于 06 年年底獲得商品房預(yù)銷售許可證， 07 年 1 月售樓處公開開始客戶積累，并于同年 4 月份開盤，截至到 08 年 7 月中旬，累計積累客戶 180 組，成交 98 套（以房管局網(wǎng)上備案為準(zhǔn)），總體去化率達(dá) 57%，去化速度為： 550 ㎡ /月、 5 套 /月，造成該種銷售狀況的原因如下： ? 市場需求量較少 本地居民受拆遷的影響，每戶有兩套以上住房，并且圩塘由于靠近沿江化工區(qū)，居住環(huán)境相對較差，一般如果經(jīng)濟(jì)條件允許都會選擇在市區(qū)或新北區(qū)中心城區(qū)購房，本地居民在當(dāng)?shù)刭彿康目赡苄院苌伲鈦韯?wù)工人員受收入及年齡的限制，選擇定居在圩塘的人數(shù)并不多，從該項目的積累客戶情況也充分驗證了市場需求情況。 02 號地塊 01 號地塊北側(cè)現(xiàn)狀 01 號地塊西側(cè)現(xiàn)狀 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 項目周邊環(huán)境分析 ? 交通道路 公交路線： 48 路和 36 路，可直達(dá)常州市區(qū)， 公交平均每 10 分鐘 1 輛 通江大道，貫穿常州市 市區(qū)，新北 ——市中心 ——武進(jìn) 東 海 路：目前的東海路是未來直達(dá)春江鎮(zhèn)鎮(zhèn) 政府 的重要交通干道 新 業(yè) 路：圩塘最繁華的生活主干道，匯集服裝商業(yè)街，超市及各住宅小區(qū)的出入口 ? 周邊配套 金融：中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行以及工商銀行 超市：世紀(jì) 華聯(lián) 、惠購超市等 醫(yī)院：計劃落成的春江鎮(zhèn)醫(yī)院，圩塘衛(wèi)生社區(qū)服務(wù)站 學(xué)校：圩塘中學(xué)、圩塘小學(xué)及幼兒園等 通江路圩塘段 新業(yè)路與東海路交匯處 東海路 東海路 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 菜場：新民綜合市場 ? 居住環(huán)境 圩塘距離沿江化工帶約 3 公里，受化工廠影響較為嚴(yán)重，起風(fēng)時，化工味道異常刺鼻，居住 環(huán)境 較差 ? 人流及車流量 通江大道車流量不多，白天，小車平均每小時 360 輛，貨車 168 輛 項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢（ S） ★ 交通便利 地塊在常州市行政區(qū)的北面春江鎮(zhèn)圩塘，靠近常州港口，離蘇北一江之隔，東臨江陰市，西 臨 S338 省道直通鎮(zhèn)江，東有通江大道距常州市中心僅 30 分鐘車程 ，交通相當(dāng)便捷 ★ 生活氛圍較濃 01 地塊南側(cè)的成熟居住區(qū) 銀行 02 地塊南側(cè)的圩塘中學(xué) 社區(qū)商業(yè) 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 我項目 周邊匯集了 新業(yè)、新園以及長宏商住樓等 住宅小區(qū) ，拆遷安置房均已入住，隨著 地塊周邊項目 開發(fā)進(jìn)度的持續(xù)，該地塊將成為圩塘未來 的 核心居住區(qū) ★ 緊鄰商業(yè)街 新業(yè)路是圩塘商業(yè)最繁華的生活主干道，也是圩塘重要的商業(yè)街 ★ 距離通用及建滔碼頭較近，對物流地產(chǎn)提供了一定的港口資源 項目劣勢（ W） ★ 地塊呈狹長形，不利于總體規(guī)劃 ★ 地塊由兩個小地塊組成，規(guī)模較小，不具備規(guī)模效應(yīng) ★ 圩塘北側(cè)為常州 沿江 化工園區(qū)，周邊為其他工業(yè)園區(qū)，環(huán)境污染問題較為嚴(yán)重 ★ 人流及車流量較少 ，不利于商業(yè)的運營 ★ 本地居民收入水平相對較低，購買力有限 ★ 項目處于居住區(qū)，物流將受到一定的限制 項目機(jī)會（ O） ★ 隨著圩塘北側(cè)的拆遷，新業(yè)路商業(yè)繁華地段將向南側(cè)遷移 ★ 距離周邊工業(yè)園廠區(qū)較近，便于上下班 ★ 距離港口較近具備做物流地產(chǎn)的地理條件 ★ 目前大型娛樂場所 依舊是圩塘周邊的 市場 空白，并且消費意向度較強 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 項目威脅（ T） ★ 房地產(chǎn)整體市場不明朗 ★ 圩塘置業(yè)需求并不旺盛，以外地人為主，經(jīng)濟(jì)承受能力有限 ★ 春江鎮(zhèn)政府將搬遷至長江路和贛江路交匯處，圩塘未來的發(fā)展將產(chǎn)生一定的不利影響 ★ 按照春江鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，商業(yè)、行政及辦公將集中在長江路兩側(cè)，商業(yè)中心也將搬至春江鎮(zhèn)政府沿線，我項目周邊的商業(yè)將有所稀釋 ★ 圩塘北側(cè)的拆遷日程安排待定 ★ 港口未來的規(guī)劃將以錄安洲港為重心，而錄安洲 （龍江路至長江邊） 距離通江大道及我項目都相對較遠(yuǎn) 項目綜述： ★ 我項目交通便利，發(fā)展?jié)摿^大，但是當(dāng)?shù)厥芑S污染的影響，置業(yè)需求 相對 并 不旺盛，經(jīng)濟(jì)承受能力也較為有限 ★ 隨著春江鎮(zhèn)政府的搬遷，整體商業(yè)將陸續(xù)遷至長江路沿線，我項目周邊的商業(yè)中心的地位將有所動搖 ★ 圩塘自身商業(yè)消費能力不強，并且購物環(huán)境較差，不具備高檔商業(yè)存在的固定客源基礎(chǔ) ★ 受房地產(chǎn)整體市場不明朗以及物價上漲的影響，奢侈性消費需求及置業(yè)需求將受到一定的 抑制 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 六 、項目定位 項目市場定位 我們有 如下 三種假設(shè)： A、 物流地產(chǎn) ——高標(biāo)準(zhǔn)倉庫 B、 商 場 類 ——品牌折扣店 C、 商住項目 ——中，小型商業(yè)加住宅 以上三種假設(shè)都需要市場做依據(jù)，通過我司的走訪調(diào)研，做出如下判斷： A、 物流地產(chǎn) 定位可行性較小 （ 詳見附件二：港口物流地產(chǎn)可行性分析 ） 首先、未來物流 用地 供應(yīng)充足，我項目雖然距離港口較近，但是 根據(jù) 港口 總體規(guī) 劃可知：錄安洲夾心港以及常州港均將建成一定規(guī)模的物流倉庫， 物流車輛通過龍江路與長江路非常方便的將貨物運往各區(qū)域，無需繞行至本項目位置。 其次、長宏商住樓項目產(chǎn)品自身的缺陷也在一定程度上 延長了其銷售周期，我們完全可以借前車之簽，取其精華，在產(chǎn)品設(shè)計上更人性化，更專業(yè)化。 基層示意圖如下： 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 02 地塊產(chǎn)品定位 由于我 02 地塊距離新業(yè)路 ——圩塘商業(yè)主干道相對較遠(yuǎn)，但 與 圩塘中學(xué)僅一路之隔，項目本身交通便捷，教育資源豐富、居住環(huán)境相對較好，故該地塊定位以住宅為主， 從我司對圩塘商業(yè)的調(diào)研可知：我 02 地塊緊鄰永新路 ——圩塘目前娛樂，休閑主題道路，鑒于此，我司建議將我地塊東 西兩側(cè)均規(guī)劃轉(zhuǎn)角商業(yè)， 34 層， 10003000 ㎡，初定定位為娛樂休閑商業(yè)。 ? 年齡段及家庭結(jié)構(gòu) 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 受訪者年輕者居多2 5 歲以下,362 5 3 5 歲, 3 63 5 4 5 歲, 1 24 5 5 5 歲, 4 5 5 歲以上, 1 三口之家為主，單身其次單身, 1 8兩口之家, 8三口之家, 4 0三代同堂, 1 4其他, 9 該問卷受訪者以 35 歲以下的年輕人為主，這與目前圩塘的居民年齡結(jié)構(gòu)相一致。 購房者住宅需求偏好分析 ? 購房意向度調(diào)研 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 圩塘購房意向度示意圖15%%%14%61%25%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%是 否 不確定本地 外地 ★ 圩塘區(qū)域購房需求平淡 ，問卷中有 60%以上人群是沒有購房意向 ★ 問卷中僅有 15%的有購房意向，并且，圩塘人在本地購房的可能性很小 ★ 在問卷中，外地人的購房需求與本地相似，只是不確定的比例較大 造成以上購房意向特點的原因主要是圩塘距離化工區(qū)以及工業(yè)園區(qū)較近，生活環(huán)境較差，該地區(qū)的本地居民均有向市區(qū)以及新北區(qū)搬遷的意向。而受訪者區(qū)域分布與實際情況相一致。 其他規(guī)劃為住宅及沿街商鋪。 C、 商住項目較為可行 首先，雖然圩塘的商品房市場 總體不 樂觀，但是，住房需求依舊存在。 02 地塊位于東海路北側(cè)、永新路西側(cè)，即長宏商住樓西側(cè)，圩塘中學(xué)北側(cè)。根據(jù)我司的實際調(diào)研，該路共有商家 279 家，經(jīng)營 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 面積 31510 ㎡，占圩塘總營業(yè)面積的 69%， 新業(yè)路商業(yè)業(yè)態(tài)具體分布如下： 新業(yè)路各行業(yè)業(yè)態(tài)分布一覽（個數(shù)）37 8 914 1719 222838 39750153045607590金融郵政政府旅館裝潢建材 醫(yī)療保健通訊娛樂休閑超市美容美發(fā)餐飲 其他生活用品 服裝鞋業(yè) 新業(yè)路各行業(yè)業(yè)態(tài)分布一覽（營業(yè)面積）320536 6481380 1420 149227423570381848165292 54760100020213000400050006000金融郵政政府醫(yī)療保健 裝潢建材通訊美容美發(fā)旅館生活用品其他娛樂休閑超市 餐飲服裝鞋業(yè) ? 服裝是新業(yè)路最主要的商業(yè)業(yè)態(tài)， 并呈現(xiàn) 距離興業(yè)廣場越近，服裝店越多，檔次越高 的特點 ? 生活用品、餐飲其次，并且較具規(guī)模的餐飲占比較大 ? 新業(yè)路聚集了大量較具規(guī)模的娛樂休閑以及大型超市，如：世紀(jì)華聯(lián)、大型浴場等 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 商業(yè)經(jīng)營狀況分析 由圩塘區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)分布可知：餐飲、超市、服裝 等 生 活配套是該區(qū)域最主要的商業(yè)業(yè)態(tài)，下面重點介紹大型餐飲的經(jīng)營狀況。 從商業(yè)發(fā)展趨勢來看：商業(yè)中心 逐漸呈現(xiàn)出由 當(dāng)前的興業(yè)廣場為中心向東海路轉(zhuǎn)移的趨勢。先后 有 臨江花園、新魏花園、新業(yè)、新民花苑、長江花苑、友誼家苑、魏村花苑、安家苑、百馨苑等 15 個安置小區(qū)約 200萬平方米安置房建成投用。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 二 、圩塘簡介 地理位置 圩塘位于江陰西側(cè)、長江南側(cè)、百丈東側(cè)及百丈工業(yè)園北側(cè)，距離常州港、建滔石化碼頭較近，而距離錄安洲碼頭較遠(yuǎn)，廠區(qū)將整個圩塘包圍， 由于常州市重化工產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃在長江南側(cè)，市中心區(qū)域有污染企業(yè)均搬遷至重化工區(qū)域， 受沿江化工帶的影響， 圩塘區(qū)域化工廠污染嚴(yán)重， 圩塘周邊成為癌癥高發(fā)區(qū)。目前，規(guī)劃中的春江幼兒園將于今年 9 月投入使用；春江鎮(zhèn) 政府 將于 08 年 10 月 18 日開工建設(shè)。積極推進(jìn)常泰通道、東海路、黃海路、玉龍路、薛冶路、濱新路等市、區(qū)重點項目的實施，完善區(qū)域道路交通框架。 春江鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展主要來自于常州市總體規(guī)劃將重工業(yè)，污染企業(yè)搬遷至沿江地帶，導(dǎo)致春江鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)的快速增加，其生產(chǎn)總值快速增長。二是實施“地面美化工程 ”，綠化港區(qū)大道、港區(qū)南路、北路、龍江二路、三路等 12 條園區(qū)道路，綠化面積增加近 30 萬平方米，為工業(yè)區(qū)筑起一道綠色安全屏障。累計完成自營出口 億美元，年增 67%。 轄 42 個行政村，2 個居委會，常住人口 萬人。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 春江鎮(zhèn)圩塘項目 市場研究與發(fā)展 報告 江蘇盛陽房產(chǎn) 二 00 八年 7 月 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 前 言 我項目位于 常州境內(nèi)東北角，屬于 新北區(qū)春江鎮(zhèn)丈圩 （百丈、圩塘） 居住區(qū)內(nèi)，緊鄰工業(yè)園區(qū)、距離常州港 3 公里， 距離滬寧高速新北道口 10 公里，距離南大街 18 公里?，F(xiàn)有總?cè)丝? 萬，面積 140 平方公里。通過發(fā)揮交通、園區(qū)、服務(wù)等優(yōu)勢加大招商引資力度，截至到 07 年年底，共引進(jìn)外商投資 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 項目 116 個，其中注冊資本超 2021 萬美元的項目 6 個，協(xié)議注冊外資總額 億美元，實際到賬外資總額 億美元。同時，嚴(yán)把項目引進(jìn)關(guān)，加大督查力度，減少污染源頭的產(chǎn)生，全面改善園區(qū)整體環(huán)境，人水和諧初現(xiàn)。第三產(chǎn)業(yè)增加值從 2021 年的 6 億元增加到 2021 年的 億元，年均增長 %。 交通道路規(guī)劃 重點抓好常州國際海員俱樂部、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、魏村大街示范工程等重大項目的建設(shè)。制造業(yè) 以發(fā)展化工、冶金、裝備制造三大