【正文】 的目標(biāo)，而制定措施性的文件 ，同時(shí)它又是以后圍繞項(xiàng)目的各項(xiàng)計(jì)劃和工作考核的重要依據(jù)之一， 由項(xiàng)目經(jīng)理牽頭編寫。 3) 項(xiàng)目的組織形式和人力資源配制計(jì)劃必須滿足項(xiàng)目可研確定的整體費(fèi)用測(cè)算。 4) 由公司董事長 組織 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 可研論證，在論證中不斷聽取各方意見，修正各種方案和數(shù)據(jù)，最終取得一致意見，并形成《項(xiàng)目可研報(bào)告》 。包括目標(biāo)群體的選擇確定、可能的目標(biāo)價(jià)位、可能的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施等等。 ：配合專業(yè)的任務(wù)。房地產(chǎn)智庫 房地產(chǎn)智庫 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 手冊(cè)現(xiàn)行版本： A/0 發(fā)放編號(hào)： 編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 發(fā)布日期： 20211220 生效日期： 20211230 受控文件 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 目錄 1 項(xiàng)目業(yè)務(wù)流程概述 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程價(jià)值鏈分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程結(jié)構(gòu)圖 2 項(xiàng)目論證 項(xiàng)目論證階段工作流程框圖 項(xiàng)目論證階段工作流程 關(guān)聯(lián) 圖 工作流程關(guān)鍵點(diǎn)說明 3 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目 策劃 階段工作流程框圖 策劃 階段工作流程 關(guān)聯(lián) 圖 4 設(shè)計(jì)管理 設(shè)計(jì)管理階 段工作流程框圖 階段工作流程 關(guān)聯(lián) 圖 5 工程管理 工程 管理階 段工作流程框圖 階段工作流程 關(guān)聯(lián) 圖 6 銷售 管理 銷售 管理階 段工作流程框圖 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 階段工作流程 關(guān)聯(lián) 圖 7 客戶服務(wù)管理 管理階 段工作流程框圖 階段工作流程 關(guān)聯(lián) 圖 8 計(jì)劃管理 計(jì)劃管理的目的 計(jì)劃管理體系 項(xiàng)目計(jì)劃的要求 工作計(jì)劃的分類及管理 計(jì)劃的編制、評(píng)審和批準(zhǔn) 工作計(jì)劃的調(diào)整時(shí)機(jī)、評(píng)審及批準(zhǔn) 工作計(jì)劃的執(zhí)行、檢查與跟蹤 工作計(jì)劃控制的保障措施 9 招投標(biāo)管理 概述 招投標(biāo)管理的目的 招投標(biāo)管理的原則 適用范圍 評(píng)標(biāo)方法與各項(xiàng)目的招標(biāo)評(píng)標(biāo)規(guī)定 10 合同管理 合同管理責(zé)任分析 合同條款風(fēng)險(xiǎn)分析 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 合同履行監(jiān)控 11 成本管理 成本管理概論 成本管理的組織架構(gòu) 成本管理體系總體思路 成本控制目標(biāo)的確定 成本管理流程 目標(biāo)成本管理要求 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 1. 項(xiàng)目業(yè)務(wù)流程概述 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程價(jià)值鏈分析 從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的價(jià)值鏈分析可以看出，越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營操作風(fēng)險(xiǎn)越大，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤貢獻(xiàn)也越大；靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營操作的風(fēng)險(xiǎn)越小，利潤貢獻(xiàn)也越小，但對(duì)組織品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要的影響。 項(xiàng)目立項(xiàng) 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 入伙 項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 設(shè)計(jì)管理階段 工程施工階段 竣工 銷售管理階段 入伙管理階段 拓展 營銷 設(shè)計(jì) 工程 組織項(xiàng)目論證 初步產(chǎn)品定位 規(guī)劃要點(diǎn) /規(guī)劃草案 組織項(xiàng)目策劃 / 產(chǎn)品、市場(chǎng)及客戶定位研究 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗(yàn)收 銷售及入伙配合 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理 成本 估算 測(cè)算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià) 進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購 結(jié)算 項(xiàng)目策劃 組織項(xiàng)目論證 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 主要過程識(shí)別示意圖 基 礎(chǔ)研 究確 定 目標(biāo) 地 塊項(xiàng) 目立 項(xiàng)獲 取土 地項(xiàng) 目 預(yù) 可 研 項(xiàng) 目 可 研項(xiàng) 目規(guī) 劃擴(kuò) 初 及 施 工圖 設(shè) 計(jì)成 本估 算成 本 概 算成 本預(yù) 算目 標(biāo) 成本 確 定開 工 前準(zhǔn) 備施 工成 本 動(dòng) 態(tài) 管理N工 程 管 理營 銷 策 劃銷 售選 擇 營 銷 策 劃 公 司銷 售 前準(zhǔn) 備交 付 、 入 伙確 定 采 購方 式選 擇 材料 供 方采 購 實(shí) 施確 定 工 程 供 方客 服項(xiàng) 目 報(bào) 批 、 報(bào) 建 手 續(xù) 的 辦 理深 圳 市 星 河 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 房 地 產(chǎn) 業(yè) 務(wù) 過 程 示 意 圖 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 2. 項(xiàng)目論證 項(xiàng)目論證階段工作流程 框圖 項(xiàng) 目 階 段主要工作流程責(zé) 任 者主 責(zé) 部 門相 關(guān) 部 門關(guān) 鍵 輸 入關(guān) 鍵 輸 出土地市場(chǎng)信息收集及分析初步確定拓展目標(biāo)組織預(yù)可研論證組織可研論證公司內(nèi)部立項(xiàng)辦理土地獲取手續(xù) 營 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部各 種 土 地 信 息主 管 領(lǐng) 導(dǎo)o 經(jīng) 過 分 析 和 加 工后 的 《 土 地 信 息庫 》 中 的 信 息 項(xiàng) 目 論 證 項(xiàng) 目 策 劃 設(shè) 計(jì) 管 理 工 程 管 理 營 銷 管 理 客 戶 服 務(wù)營 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部o 符 合 企 業(yè) 戰(zhàn) 略 和經(jīng) 營 目 標(biāo) 的 土 地信 息董 事 長o 《 項(xiàng) 目 拓 展 建 議 書 》營 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部o 營 銷 市 場(chǎng) 、 價(jià) 格 及 客戶 調(diào) 研 結(jié) 果o 設(shè) 計(jì) 基 礎(chǔ) 資 料總 經(jīng) 理o 項(xiàng) 目 建 議 書o 項(xiàng) 目 預(yù) 可 行 性 研 究 報(bào)告營 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部董 事 長o 項(xiàng) 目 可 行 性 研 究 報(bào) 告資 金 計(jì) 劃 部o 營 銷 策 劃 部o 項(xiàng) 目 可 行 性 報(bào) 告董 事 長o 項(xiàng) 目 立 項(xiàng) 書項(xiàng) 目 事 務(wù) 部o 營 銷 策 劃 部o 報(bào) 批 報(bào) 建 所 需 文 件主 管 領(lǐng) 導(dǎo)o 土 地 合 同o 建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證o 項(xiàng) 目 建 議 書o 項(xiàng) 目 預(yù) 可 行 性 研 究 報(bào) 告 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 項(xiàng)目論證階段工作流程 關(guān)聯(lián)圖 前 提 （ 工 作 條 件 ）后 續(xù) （ 影 響 ）要 求設(shè) 計(jì) 管 理 工 程 管 理客 戶 服 務(wù)項(xiàng) 目 論 證項(xiàng) 目 策 劃房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 信 息收 集 及 分 析初 步 確 定 拓 展 目 標(biāo)組 織 預(yù) 可 研 論 證組 織 可 研 論 證公 司 內(nèi) 部 立 項(xiàng)辦 理 土 地 獲 取 手 續(xù)銷 售 管 理工 作 流 程o 建 立 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 信 息 收集 渠 道o 建 立 維 護(hù) 市 場(chǎng) 信 息 庫o 定 期 分 析 市 場(chǎng) 信 息o 項(xiàng) 目 定 位 信 息 庫 建立 的 參 考o(jì) 收 集 分 析 目 標(biāo) 地 塊 相 關(guān)信 息o 投 資 效 益 框 算o 基 于 公 司 經(jīng) 營 戰(zhàn) 略 作 出判 斷o 收 集 分 析 目 標(biāo) 地 塊 相關(guān) 信 息o 投 資 效 益 估 算o 收 集 分 析 目 標(biāo) 地 塊 相關(guān) 信 息o 投 資 效 益 計(jì) 算o 確 定 項(xiàng) 目 開 發(fā) 目 標(biāo)o 前 期 項(xiàng) 目 開 發(fā) 時(shí) 間 節(jié)點(diǎn)o 收 集 土 地 獲 取 的 相 關(guān)政 策 及 程 序o 準(zhǔn) 備 土 地 獲 取 所 需 相關(guān) 資 料o 產(chǎn) 品 研 究 信 息 庫 建立 的 參 考o(jì) 目 標(biāo) 成 本 指 標(biāo) 信息 庫 建 立 的 參 考o(jì) 工 程 管 理 信 息 庫建 立 的 參 考o(jì) 營 銷 推 廣 信 息 庫建 立 的 參 考o(jì) 客 戶 服 務(wù) 模 式 信息 庫 建 立 的 參 考o(jì) 項(xiàng) 目 定 位 依 據(jù)o 營 銷 策 劃 報(bào) 告 編 制的 依 據(jù)o 投 資 指 導(dǎo) 書 編 制的 依 據(jù)o 項(xiàng) 目 開 發(fā) 指 導(dǎo) 書編 制 的 依 據(jù)o 設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書 編 制 的依 據(jù)o 客 戶 服 務(wù) 意 見 書編 制 依 據(jù)o 項(xiàng) 目 策 劃 工 作 計(jì) 劃編 制 依 據(jù)o 項(xiàng) 目 設(shè) 計(jì) 工 作 計(jì) 劃編 制 依 據(jù)o 項(xiàng) 目 項(xiàng) 目 總 體 計(jì) 劃編 制 依 據(jù)o 項(xiàng) 目 施 工 進(jìn) 度 計(jì) 劃編 制 依 據(jù)o 客 戶 服 務(wù) 工 作 計(jì)劃 編 制 依 據(jù) 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 工作流程 關(guān)鍵點(diǎn)說明 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 信息的收集及分析 1) 信息的范圍：指日常的各種信息收集、分析，其中的信息包括土地信息、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品信息、成本信息、市場(chǎng)信息等。 2) 成本管理部根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)和成本信息庫的數(shù)據(jù)，進(jìn)行成本估算，形成《新項(xiàng)目成本估算書》。 公司內(nèi)部立項(xiàng) 1) 經(jīng)過可研論證后，公司即可以進(jìn)行內(nèi)部立項(xiàng)，由資金計(jì)劃部下達(dá)《立項(xiàng)書》，《立項(xiàng)書》是編制《項(xiàng)目投資指導(dǎo)書》的主要依據(jù)之一 ，所以《立項(xiàng)書》應(yīng)初步確定項(xiàng)目各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、重大節(jié)點(diǎn)要求等。 4) 確定項(xiàng)目的組織形式，包括組織設(shè)置及職責(zé)、崗位設(shè)置、崗位人數(shù)及崗位工作內(nèi)容和職責(zé)。 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 2) 《項(xiàng)目開發(fā)指導(dǎo)書》內(nèi)容包括：項(xiàng)目質(zhì)量、成本、進(jìn)度、安全文明、風(fēng)險(xiǎn)管理、項(xiàng)目各項(xiàng)計(jì)劃的編制要求和責(zé)任人等。 組織項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書論證 1) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書是委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)的主要輸入之一，設(shè)計(jì)任務(wù)書的內(nèi)容應(yīng)包含項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)指標(biāo)、成本指標(biāo)在內(nèi)的各種指標(biāo)要 求 ； 2) 設(shè)計(jì)任務(wù)書中的各種指標(biāo)應(yīng)符合項(xiàng)目定位的要求； 3) 項(xiàng)目任務(wù)書論證的主要目的是確保項(xiàng)目的定位在設(shè)計(jì)過程的實(shí)現(xiàn)。 工程驗(yàn)收管理 1) 工程驗(yàn)收時(shí)應(yīng)按照各種工程驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行 ； 2) 正式驗(yàn)收前應(yīng)進(jìn)行內(nèi)部初步驗(yàn)收，并對(duì)內(nèi)部驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行整改，跟蹤、驗(yàn)證整改情況 。 入伙準(zhǔn)備 1) 編制《入伙準(zhǔn)備工作清單》，列明工作內(nèi)容、 達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任人、完成時(shí)間等； 2) 各部門應(yīng)按照《入伙準(zhǔn)備工作清單》各自完成入伙的準(zhǔn)備，確保入伙滿足顧客和有關(guān)行業(yè)法規(guī)的要求。 工作計(jì)劃的分類及管理 工作計(jì)劃按其內(nèi)容分為《公司年度戰(zhàn)略計(jì)劃（年度發(fā)展綱 要）》、《項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃》和《日常工作計(jì)劃》等三大類；按時(shí)間分為年度、季度、月、周工作計(jì)劃；按執(zhí)行主體分為董事長、董事長助理、總經(jīng)理、高層領(lǐng)導(dǎo)（包括副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、總工程師、總監(jiān)）、部門、員工等計(jì)劃?！俄?xiàng)目總體