【正文】 上感受熱賣氛圍。 ? 售樓處頂部制作有“西海星匯園售樓中心”字樣的霓虹燈。 （ 2） 對(duì)有轉(zhuǎn)折或不利行走的地方要設(shè)置提示牌如：當(dāng)心 路滑、頂梁過低等。 廣告牌、燈箱、導(dǎo)示牌、道旗等（可考慮設(shè)置在湖濱路和曙光路旁）。在銷售過程中，我們通過對(duì)本項(xiàng)目準(zhǔn)確的定位和價(jià)值的不斷挖掘， 力爭(zhēng)將價(jià)格 提升 5%10%。 本項(xiàng)目一期銷售建議分兩批次推出，第一批次低于市場(chǎng)預(yù)期，以均價(jià)多層住宅 2300 元 /平方米，高層住宅 2650 元 /平方米入市，不斷拉升價(jià)格試探市場(chǎng)，走向高潮，隨后推出單位直接在前一批次高潮價(jià)格基礎(chǔ)上直接再拉升一個(gè)檔次，然后繼續(xù)高走。 綜合考慮本項(xiàng)目目前的條件，我們將在 下一步的工作中制訂詳細(xì)價(jià)目表。 c) 開盤合理讓利，集聚人氣。 就本項(xiàng)目來講，我們認(rèn)為可采取 高端定價(jià)策略，即：定價(jià)高端，強(qiáng)勢(shì)推廣。 施工環(huán)境要求（保持干凈、整潔、有條理）。 （ 4）售樓處裝修風(fēng)格建議： 售樓處裝修材料選用具有現(xiàn)代造型的板材和輕型鋁材，考慮便于日后的拆遷，以便節(jié)約成本，售樓處裝修風(fēng)格宜與項(xiàng)目的建筑風(fēng)格相吻合。 ? 東側(cè)、西側(cè)立面全部以噴繪畫面覆蓋。 （ 5） 禮品 低費(fèi)用、美觀、實(shí)用、傳播樓盤信息、提高客戶參觀樓盤興趣。 D、宣傳與媒體 媒體宣傳全面展開，各項(xiàng)營(yíng)銷活動(dòng)正在進(jìn)行。 E、考慮相關(guān)樓盤的競(jìng)爭(zhēng) 考慮到競(jìng)爭(zhēng)樓盤的推廣期，既不宜落后過遠(yuǎn)，白白流失寶貴的客戶資源，亦不可匆忙面市，形成負(fù)面的市場(chǎng)形象。 【營(yíng)銷策略一】 品牌質(zhì)量聽證會(huì) 營(yíng)銷創(chuàng)意注釋： 樓盤的建筑質(zhì)量一直是廣大業(yè)主所關(guān)注的重中之重，為突出表現(xiàn)項(xiàng)目的建筑質(zhì)量與人居 環(huán)境，可舉行一次品牌質(zhì)量聽證會(huì)，邀請(qǐng)專家、業(yè)主、新老客戶一起參加，取得尾盤銷售的突破性進(jìn)展。 【營(yíng)銷策略二】 晉級(jí)明星生活 —— 與明星攜手 營(yíng)銷創(chuàng)意注釋： 在項(xiàng)目開盤銷售后的一段時(shí)間， 與明星同場(chǎng)競(jìng)技（乒乓球球、劃艇等）活動(dòng)，讓 已成交的業(yè)主，參與“與明星攜手”的活動(dòng)，以融洽業(yè)主與發(fā)展商的關(guān)系，在業(yè)主中建立良好的口碑，掀起新一輪的熱銷高潮。即 要做好以下兩點(diǎn)： A： Action 促使購買 誠(chéng)意認(rèn)購期 （ 1 個(gè)月） — 開盤熱銷期 （ 2 個(gè)月） — 持續(xù)銷售期 （ 2 個(gè)半月） — 收盤期 （ 5 個(gè)月） — 市場(chǎng)導(dǎo)入期 （ 1 個(gè)半月） — S： Satisfaction 達(dá)到滿意 1） 高效能的廣告效果； 2） 與廣告密切配合的公關(guān)活動(dòng)。 領(lǐng)袖策略 強(qiáng)勢(shì)炒作，樹立項(xiàng)目為武寧房地產(chǎn)標(biāo)桿項(xiàng)目形象。 二、公建及配套設(shè)施建議 在步行街設(shè)置疊瀑景觀墻，增設(shè)休閑椅、雕塑小品； 與政府合作，在西海邊開設(shè)親水平臺(tái)，增加景觀的透視性； 喬木、灌木與草地有機(jī)結(jié)合，營(yíng)造錯(cuò)落有致的主題景觀； 合資名牌高速電梯，如日立、三菱等； 地下車庫， IC 卡一卡通智能管理； 統(tǒng)一安裝的太陽能熱水器； 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)； 雙路供電系統(tǒng)； 變頻供水系統(tǒng)； 以安防和商務(wù)信息化為主的智能化配套； 三、物業(yè)管理建議 物業(yè)管理特色 ? 引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名品牌物業(yè)管理公司或顧問，以國(guó)際 ISO9002 質(zhì)量認(rèn)證為標(biāo)準(zhǔn)； ? 以先 進(jìn)的管理技術(shù)，突出品牌； ? 提供真正星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的管家服務(wù)，體現(xiàn)周到細(xì)膩的服務(wù)風(fēng)格； ? 體現(xiàn)星級(jí)物業(yè)管理特色：嚴(yán)格的管理制度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)； ? 突出星級(jí)服務(wù)風(fēng)格：包括大堂布置、功能安排、禮儀程序、工服式樣等； ? 結(jié)合東方式人情管理； ? 商服物業(yè)管理與居家物業(yè)管理相結(jié)合。 e) 明星空間：本項(xiàng)目結(jié)合建筑、園林、物管、小區(qū)生活氛圍等，突出自然、科技與人的和諧統(tǒng)一，以為人本，戶戶有景，景各不同，呼應(yīng)而成一個(gè)高尚生活空間。 五、廣告主打語 明星生活 幸福中央 詮釋： “ 明星生活 ”的詮釋 “明星”源于我國(guó)古代的傳說中。 —— 西海湖畔，在水一方，一塊稀缺的地段，坐擁城市中央的便利交通、成熟市政配套和完善環(huán)境，成就一段建筑佳話。 4650 歲和 3034 歲的占一部分； ? 家庭收入：有穩(wěn)定的較高收入，自有資金在 15 萬元以上；主要集中在金融、保險(xiǎn)、政府機(jī)關(guān)、服務(wù)行業(yè)、高薪白領(lǐng)等。 第二章 項(xiàng)目定位 一、市場(chǎng)定位 項(xiàng)目定位之基準(zhǔn) 地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是基于： ※ 項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能； ※ 市場(chǎng)調(diào)研反映的具有有效需求的市場(chǎng)空間； ※ 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。 項(xiàng)目地塊機(jī)會(huì)（ O） ☆項(xiàng)目地塊位置具有稀缺性，“因?yàn)樯儆兴哉滟F，因?yàn)橄∪彼猿怠薄? 四、項(xiàng)目地塊 SWOT 分析 項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)（ S） ☆區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于武寧縣湖濱板塊，地理位置突出，增值潛力大； ☆基地優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目地質(zhì)地貌良好，節(jié)省開發(fā)建設(shè)成本； ☆宏觀優(yōu)勢(shì)：武寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅在今后2～ 3 年內(nèi)是良好契機(jī)。 用地面積： 75843 ㎡ 容 積 率： 建筑面積： 127408 ㎡ 其中 住宅部分： ㎡ 商業(yè)部分： ㎡ 配套部分： ㎡ 建筑密度： % 綠 地 率： % 建筑形態(tài)：多層、高層 總 戶 數(shù)： 934 戶 二、項(xiàng)目地盤解析 從項(xiàng)目基地的自然環(huán)境來看，可謂是武寧縣的居住天堂。 專此奉達(dá)，即頌商祺！ 廣東天行廣告有限公司南昌分公司 二零零九年十一月二十八日 第一章 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況 發(fā) 展 商：江西省碧宇置業(yè)有限公司 策 劃 商：廣東天行廣告有限公司南昌分公司 項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于廬山西海南側(cè)，項(xiàng)目基地東側(cè)為曙光路，南側(cè)緊鄰東門街，西側(cè)為鳳凰山路，北側(cè)為武寧縣景觀大道 —— 湖濱路。 ★戶型定位差異化傾向稍弱，對(duì)生活方式詮釋不夠。 ◎ 湖濱路缺乏親水平臺(tái)，不利于項(xiàng)目對(duì)外部資源的延伸和利用 。 ☆最近兩年，政府關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策搖擺不定，明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策依然撲朔迷離，這對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)與營(yíng)銷將產(chǎn)生一定的影響。 生態(tài)景觀型時(shí)尚社區(qū) 二、客戶定位 經(jīng)過對(duì)武寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析 、相關(guān)項(xiàng)目的客戶分析、項(xiàng)目地塊的專項(xiàng)調(diào)查，在市場(chǎng)定位的統(tǒng)領(lǐng)下，天行機(jī)構(gòu)認(rèn)為項(xiàng)目的客戶群是： 核心客戶群： ? 平均年齡：在 40 歲左右，主要集中在 3545 歲。將社區(qū)融于“幸福生活”圈的安靜、寧和，將建筑空間融于生活空間，且注重自我，體現(xiàn)自我，彰顯明星生活。 命名方案二 ： 命名詮釋： “星海灣”突出項(xiàng)目的地段位置，“御城”是皇官貴族居住的地方，同樣彰顯了小區(qū)業(yè)主尊榮不凡的身份地位。 d) 明星制造：本項(xiàng)目為實(shí)力雄厚的江西碧宇置業(yè)有限公司鼎力巨作，并匯聚了優(yōu)秀的設(shè)計(jì)、策劃、建筑、園林、物管公司傾力合作，為居民打造一個(gè)現(xiàn)代時(shí)尚的建筑藝術(shù)作品，達(dá)到一種建筑與文化結(jié)合的凝聚力和震 撼力。 明星管家和服務(wù)： ? 全方位、情感悉心的物 業(yè)管理服務(wù)，細(xì)致、標(biāo)準(zhǔn)化。 二、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)策略 地段價(jià)值論策略 房地產(chǎn)的價(jià)值，第一是地段，第二是地段，第三還是地段，在這里真正顯現(xiàn)。因此，為了要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，我們 采取靈活的媒體組合與公關(guān)營(yíng)銷活動(dòng)互動(dòng)的創(chuàng)新方式，牢牢抓住消費(fèi)者注意力，直接而準(zhǔn)確地傳達(dá)樓盤信息、宣傳項(xiàng)目的形象及項(xiàng)目所宣言的生活方式。在慶典活動(dòng)中可邀請(qǐng)著名節(jié)目主持人主持節(jié)目，并邀請(qǐng)藝術(shù)團(tuán)表演各種文藝節(jié)目，同時(shí)邀請(qǐng)軍樂隊(duì)、腰鼓隊(duì)、舞獅隊(duì)助威表演，增添節(jié)日的喜慶氣氛。 收盤期營(yíng)銷策略 推廣主題： 品質(zhì)見證 （時(shí)間： —— ）