【正文】 優(yōu)惠條件 優(yōu)惠幅度 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 32 頁 共 41 頁 開盤當(dāng)天交定金的前 28 名入駐經(jīng)營者 優(yōu)惠總金額 1% 定金交后，一個月內(nèi)簽定協(xié)議并交全款者 優(yōu)惠總金額 1% 定金交后，一個月內(nèi)簽定協(xié)議并付清 5 年租金者 優(yōu)惠總金額 3% 經(jīng)營者入駐裝修前，一次性付清 5 年租金者 優(yōu)惠總金額 2% 簽定一年以上協(xié)議者 免收 2 個月租賃費(fèi) 經(jīng)營跟蹤： 對經(jīng)營商戶實行經(jīng)營跟蹤。同時，我們希望租金水平應(yīng)充分保證實現(xiàn)預(yù)期 5%的年 增長比率。 明珠家居城： 家居專業(yè)賣場，其平均租金水平約為 40 元 /月 /㎡。 經(jīng)營準(zhǔn)入： 按圖紙進(jìn)行登記預(yù)租，確定租賃面積、位置、最終租賃價格，并簽定合約。如：SEGA 室內(nèi)主題樂園。 紫薇之家 經(jīng)營業(yè)態(tài) 數(shù)量 招商對象 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 30 頁 共 41 頁 核心主力店 時尚家居類 1 家 以國內(nèi)外的宜家、百安居、歐倍德以及上海好美家等為主要招商對象。我們根據(jù)本項目所處的地理位置和其特定產(chǎn)品專業(yè)賣場定位等因素，導(dǎo)入“ 622” 產(chǎn)權(quán)與自營相結(jié)合的經(jīng)營開發(fā)模式，即： 60%產(chǎn)權(quán)銷售、 20 %的招睞概念 店、 20%的自營盈利。 返租經(jīng)營政策： 期望目的 ：通過返租經(jīng)營，提高產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售競爭力，調(diào)動投資者的投資熱情，為中小型投資商的商鋪投資提供購買商鋪的噱頭； 項目返租經(jīng)營的總面積： 項目可租售營業(yè)面積的 60%； 年投資回報率： 8%投資收益（根據(jù)下表中對 50 ㎡商鋪的 投資回報分析，本項目能夠保 證提供給投資者 8%的收益率水平） 50 平方米商鋪投資回報收益表 商鋪價位 產(chǎn)權(quán)銷售價 租金水平 年收益率 投資回收期 備注 單價（元 /㎡ ） 總價（元） 單位租金（元 /月 /㎡ ） 年租金（元 /年） 最低價 4000 200000 25 15000 % 14 年 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 28 頁 共 41 頁 平均價 5000 250000 39 23400 9% 11 年 不含辦公層 最高價 6000 300000 60 36000 12% 9 年 —— —— —— —— 招招 商商 的的 選選 擇擇 標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)準(zhǔn) —— —— —— —— ① 承租戶的選擇須保證租金的來源 開發(fā)商的 目標(biāo)是選擇合適的零售商，能夠獲取足夠的，穩(wěn)定的租金收益。 —— —— —— —— 項項 目目 經(jīng)經(jīng) 營營 開開 發(fā)發(fā) 模模 式式 ———— —— —— 針對“紫薇之家”（甚至整個紫薇 MALL） 考慮到資金迅速回籠和長期利潤增長的前提，敝司提出“產(chǎn)權(quán)與自營相結(jié)合”（產(chǎn)權(quán)式：資金回籠快；自營：持續(xù)的利潤體現(xiàn)）的經(jīng)營開發(fā)模式，即：“ 622”的開發(fā)模式，60%的產(chǎn)權(quán)銷售（保本）、 20%的概念店（招睞）、 20%的自營（盈利）。 ? 返租承諾 從表面上看，返租帶給商鋪投資者的是穩(wěn)賺不賠的收益，但事實并非如此，很多開發(fā)商給出的承諾往往無法承兌，許多投資者對此也失去信心。相反，好的商鋪會因其稀有性并伴隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。 體驗 個性家裝實景體驗，休閑娛樂設(shè)施 香港名店廊 特 色 商 品下 的 港 島風(fēng)情 實景打造的港味風(fēng)情步行街 以上主題的設(shè)計是基于目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理、行為特點(diǎn)，以及在實際經(jīng)營中實用性的考慮而形成的，具有相當(dāng)?shù)目尚行裕? “溫馨 4． 步行街建議： 在商業(yè)空間步行化的規(guī)劃思路下，“紫薇之家”將由四條主干步行街貫穿（在原有基礎(chǔ)上，建議增加一條南北走向的步行街廊道）。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁 共 41 頁 ? “特色零售商店”調(diào)整為 “香港名店廊” ； “香港名店廊”的稱呼簡單明了、清晰地向消費(fèi)者告知了組團(tuán)所經(jīng)營商品的性質(zhì)，具有上口、易記憶的特點(diǎn)。 整體規(guī)劃布局建議 鑒于“建材廣場”作為貴公司物流體系的環(huán)節(jié)， 建議貴司考慮將“家居廣場”組團(tuán)與“建材廣 場 ”組團(tuán)在建筑規(guī)劃上對調(diào)，使“家居廣場” 組團(tuán)更靠近丈八公路，增加人流。 2F 家裝總動員 其他各類建材展區(qū)。 DIY 雅趣 與其他家居小飾品相融合的以“ DIY”為主題的展區(qū)和互動體驗 區(qū)。 未來之光 與室內(nèi)特色景觀步行街相結(jié)合，做未來 家居商品發(fā)展趨勢的“概念家居商品”展示，與世界家居文明發(fā)展史的展示融為一體。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁 共 41 頁 本項目之“家居廣場”和“建材廣場”兩部分的主體功能應(yīng)充分考慮到集家具、房地產(chǎn)、裝璜“三位一體”的聯(lián)合經(jīng)營模式，融展覽、展示、設(shè)計、銷售于一體的營銷新模式；“特色 零售商店”的主體功能則考慮為整合港式特色名店，打造綜合業(yè)態(tài)型的港式“室內(nèi)商業(yè)街區(qū)”。 定期統(tǒng)一組織整個專業(yè)市場的經(jīng)營，舉辦全場促銷和推廣活動。 15. 管理者專業(yè)，引入專業(yè)的經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，建立產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，防止假冒偽劣和競爭無序。如果僅僅只是單純地按照業(yè)態(tài)和商品品類進(jìn)行功能劃分，很可能造成這樣的情況： 10. 賣場在經(jīng)營風(fēng)格上，顯得比較突兀、不和諧； 11. 人流、客流偏向“非特定目的消費(fèi)”行為一方的流動，仍然不能起到拉動賣場整體人氣的作用； 因此，在功能定位時，應(yīng)充分考慮附屬業(yè)態(tài)的選擇 和各業(yè)態(tài)的融合性問題。 4． “紫薇之家”品牌定位及內(nèi)涵 依照上述分析，我們認(rèn)為“紫薇之家”應(yīng)當(dāng)定位為： 名 稱 定 位 內(nèi) 涵 品牌定位 全新的家居、建材購買模式的倡導(dǎo)者 現(xiàn)代家居文化的傳播者 7. 西安及周邊區(qū)域市場家居、建材專業(yè)賣場的領(lǐng)導(dǎo)品 牌； 8. 西安市唯一集主題購物、休閑、餐飲、娛樂、景觀等一站式消費(fèi)服務(wù)功能于一體，家居、建材主題產(chǎn)品和家居文明傳播的公園式專業(yè)賣場 ； 9. 環(huán)境優(yōu)雅的 中高檔時尚 家居用品、建材等商品購物天堂； 目標(biāo)客戶群定位 賣場消費(fèi)群體定位 全新購物模式和家居文明的追隨者 家居廣場 1．私人客戶： 男女性兼顧； 年齡在 25— 55 之間； 中高收入人群； 講求生活的品質(zhì)和格調(diào)； 2．團(tuán)購客戶： 機(jī)關(guān)、事業(yè)單位； 大中型企業(yè)； 建材廣場 1． 中高收入家庭； 2． 大中型裝飾、地產(chǎn)企業(yè)； 招商客戶定位 無限商機(jī)誘惑下的投資者 /經(jīng)營者 1．國內(nèi)外家居、建材知名品牌西安地區(qū)總代理； 2．目前仍未進(jìn)入西安市場的國內(nèi)外家居、建材知名品牌； 3．如“宜佳”、“百安居”、“特力和樂 HOLA”等國際知名家居、建材 銷售商； 組團(tuán)品牌名稱建議 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁 共 41 頁 根據(jù)“紫薇之家”的品牌主題定位，就其組團(tuán)名稱作如下建議： 序號 品牌名建議 理由評述 1 紫薇美家購物公園 “紫薇”品牌襯托，“美家”寓意美化家園，“購物公園”突出購物場所娛樂休閑性。 2． 確立“紫薇之家”的各階段營銷目標(biāo)是進(jìn)行定位的先決條件 根據(jù)商業(yè)物業(yè)的特性，“紫薇之家”的營銷目標(biāo)應(yīng)分為：短期目標(biāo)、中期目標(biāo)、遠(yuǎn)期目標(biāo)三個階段，三個階段相對應(yīng)的目標(biāo)也不盡相同。“紫薇之家”的品牌及功能定位同樣需要充分考慮到其自身和服務(wù)對象的特性，進(jìn)行合理的市場細(xì)分和定位，才能有效地運(yùn)轉(zhuǎn)，占據(jù)并鞏固自己的目標(biāo)市場。該地塊位于整個“紫薇 MALL”的南部地區(qū)， 由丈八公路分隔，毗鄰“紫薇 MALL”營銷中心，是“紫薇 MALL”最早投入建設(shè)和使用的一期組團(tuán)項目。 就 開發(fā) 面 積 在 20 萬平方米以上的 SHOPPING MALL 而言，無 論項 目的投 資決 策、 設(shè)計 、 開發(fā) 建 設(shè) 、招商以及管理等，都是一 個現(xiàn)實 而 艱 苦的過 程 。建材廣場與家居廣場被預(yù)留的商業(yè)步行街（政府規(guī)劃預(yù)留道路）分隔。 ? “質(zhì)量”與“數(shù)量”的選擇 投資的最終目的就是實現(xiàn)收益最大化，但獲取收益的方式及途徑是多種多樣的，“紫薇之家”的收益主要來源于以下 4 個方面： ? 可營業(yè)面積租賃或產(chǎn)權(quán)銷售所獲取的租金與銷售收益； ? 廣告位出租面積所獲取的廣告收益； ? 部分自營項目的經(jīng)營收益； ? 物業(yè)管理經(jīng)營收益，如：停車場收入、商業(yè)促銷活動的場地出租收益等； 將以上收益加以比較，我們會發(fā)現(xiàn)“可營業(yè)面積租賃或產(chǎn)權(quán)銷售所獲取的租金與銷售收益”是整個“紫薇之家”的主要收入來源，是對“紫薇 之家”經(jīng)營管理影響最大的因素。 短期目標(biāo) (招 商 /租賃 ) 足夠數(shù)量的主力店及其他商家入駐賣場。 核心競爭力 集購物、特色景觀、休閑、娛樂、餐飲于一體的 新型公園式專業(yè)賣場模式 ； 更細(xì)致、更周到的 VIP 服務(wù) ； 功能定位部分 在完成“紫薇之家”的品牌定位，并賦予其充實的內(nèi)涵之后，還需要具體功能的支撐，否則，只能是一具徒有其名的空殼。 對于“紫薇之家”的功能定位，簡單來講就是 —— 專、新、特 “?！? 12. 產(chǎn)品定位中高檔，爭取知名品牌客戶和有口碑的經(jīng)營者（最好為國際知名品牌店）入場。 主題概念 設(shè)計同時要迎合西安市人文，又要符合未來發(fā)展趨勢的主題概念。 22. 經(jīng)營主題特色化 —— 縱觀西安市同業(yè)競爭者的經(jīng)營模式大都仍表現(xiàn)為單純賣買或服務(wù)提供方式，而忽略 了針對消費(fèi)者在實際購物過程中休閑與娛樂性的商業(yè)體驗。根據(jù)品牌和風(fēng)格設(shè)置除“主力店”之外 的 “世界家居產(chǎn)品發(fā)展史”、“海外風(fēng)潮”、“古風(fēng)古韻”、 “未來之光”、 “木 の 物語”、“流光異彩”、“柔一族”、“ DIY 雅趣” 八大主題展區(qū)。二者與“未來之光”遙相呼應(yīng)。 注： 1. 在與主力店協(xié)商一致的情況下，主力店也可將自己不同風(fēng)格的商品融入各個專區(qū)中； 2. 即使主力店堅持自成一派，如此的功能區(qū)域設(shè)置也可部分抵消主力店對其他商鋪的間接競爭； 3. “ DIY 雅趣”、“ 世界家居文明發(fā)展史”、“未來之光” 將是 “紫薇之家”所實行的體驗、互動特點(diǎn)的“啟發(fā)式營銷”中最大的亮點(diǎn)； ? 建材廣場 鑒于建材商品的特殊性和以批發(fā)為主的特點(diǎn)，以及周邊地塊今后的發(fā)展方向。 3F 服務(wù)中心 紫薇大賣場辦公室、供應(yīng)鏈聯(lián)盟商辦公室、多功能大廳會議室、多功能小廳會議室，辦公區(qū)域提供酒店寫字間式 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 整體主題設(shè)計 “穿越時空 amp。 ? 主體建筑建議： 賣場的私家車停車場移至賣場后面， BUS、 TAXI 停車場置于賣場前面廣場，以解決組團(tuán)之間交通重復(fù)和廣