【正文】 單位：萬元 序 項目 第一年 第二年 合計 號 數(shù)量 金額 數(shù)量 金額 數(shù)量 金額 1 土地（畝） 100 500 100 500 2 門球場（個） 1 5 1 5 3 垂釣場（個） 1 15 1 15 4 風(fēng)雨走廊 10 20 30 5 圍墻 20 20 6 院內(nèi)道路、地坪 20 20 40 7 門房 1 10 1 10 8 綠化 20 30 50 9 藥材植物觀賞園 30 30 10 室外康體設(shè)施 5 3 8 11 裝修 350 350 700 12 家電 100 100 200 13 供電 40 40 14 排水 40 40 15 供水 40 40 16 醫(yī)療設(shè)施 20 20 17 交通工具 40 40 18 其他 30 30 合 計 1,220 598 1,818 總投資估算 本項目總投資估算＝ 房屋建筑物工程投資估算 +土地、配套工程及附屬設(shè)施設(shè)備投資估算 ＝ 1182+1818 ＝ 3000（萬元） 具體明細(xì)見下表： 表 項目總投資估算表 單位：萬元 序號 項 目 第一年 第二年 合計 開發(fā)面積 投資估算 開發(fā)面積 投資估算 開發(fā)面積 投資估算 1 房屋建筑物 11,500 673 8,700 509 20,200 1,182 2 土地使用權(quán) 500 500 3 附屬設(shè)施、裝修及其它 720 598 1,318 合 計 11,500 1,893 8,700 1,107 20,200 3,000 第九章 效益分析和預(yù)測 一、財務(wù)評價的依據(jù) 本項目建設(shè)的固定資產(chǎn)建筑物及附屬設(shè)施按 30 年計提折舊，一般設(shè)備 按 8 年計提折舊，采用年限平均法（不考慮殘值）。 裝修按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修。 公司組織結(jié)構(gòu)見下圖（圖 71） 圖 71 公司組織結(jié)構(gòu)圖 公司 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 規(guī)劃工程 市場部 綜合協(xié)調(diào) 財務(wù)部 辦公室 培訓(xùn)部 二、勞動定員 公司共需 100 名員工，人員組成見表 表 公司人員安排表 部門 具體工作安排 數(shù)量 辦公室 總經(jīng)理、副總經(jīng)理、行政經(jīng)理、 75 名員工 78 財務(wù)部 1名經(jīng)理、 1名會計、 1名出納 3 市場部 1名經(jīng)理、 5名員工 6 規(guī)劃工程部 1名經(jīng)理、 4名員工 5 綜合協(xié)調(diào)部 1名經(jīng)理、 4名員工 5 培訓(xùn)部 1名經(jīng)理、 2名培訓(xùn)師 3 合 計 100 三、招聘與培訓(xùn) 為使本項目順利實施，建立完善的人員招聘培訓(xùn)體系是十分必要的。其現(xiàn)代化的管理方式，完善的管理制度能有效地保證項目的實施。建設(shè)工期為二年。 （ 12） 咨詢服務(wù) :老人生活中往往需要通過咨詢服務(wù)來解決老人遇到的各種問題，諸如個人和家庭矛盾、退休、財政、生活安排、購物消費指導(dǎo)等各種問題，通過社區(qū)咨詢服務(wù)，提高老年人晚年的生活質(zhì)量，從而使老人的個人權(quán)益得到 最好的尊重和保護(hù)。他們有的覺得打官司太累，而且律師費用太貴，有的害怕同律師打交道，有的并不意識自己的法律權(quán)力。 （ 8） 老年食堂 :社區(qū)為老年人開設(shè)老年食堂，為 60 歲以上的老人提供飯菜。當(dāng)收到電話后，“生活在線”的工作人員就會打電話給老人家里。 （ 5） 電話服務(wù) :很多獨居的老人害怕自己在家病了或傷了沒有人知道。 輪子上的飯菜 會給老人的生活帶來了全新的變化。工作時間可以是每天幾個小時，每周幾次，或一周七天每天 24 小時。 此外，為了使老年人從心理上、生理上感到溫馨 ，室內(nèi)裝飾不僅僅要精心配色，最好還要充分考慮墻壁的裝修材料和地面材料所具有的素材和花樣來進(jìn)行設(shè)計。同時在選擇照明器具和燈泡時，應(yīng)考慮清洗和更換的安全性及方便性。 廚房及衛(wèi)生間無論是否有自然通風(fēng)，都應(yīng)設(shè)置機械通風(fēng)裝置，以保證在任何氣候情況下通風(fēng)良好。 門扇裝有玻璃時，宜使用安全玻璃，否則應(yīng)將玻璃分隔成小塊，以免玻璃萬一破裂時傷人。開啟扇的設(shè)計不應(yīng)過大、過沉，開啟方式應(yīng)易于操作。扶手與墻壁的間隔為 4— 6cm，以不 碰手為宜。 （ 3）安全扶手的安裝 老年人由于身體機能的下降，很多時候需要扶手的協(xié)助以獨立完成起立、行走、轉(zhuǎn)身等動作。應(yīng)采用使用方便的坐便器，沖水手柄設(shè)在易于操作的位置。 設(shè)計推拉門、折疊門時，也應(yīng)使用地下埋沒式門軌或采用吊掛式門軌以保證地面的平整。 在現(xiàn)在的住宅設(shè)計中，躍層、錯層都是很流行的做法，但對老年人來講并不合適，尤其是需要使用輪椅的老年人。因此居室地面宜用硬質(zhì)木料或富彈性的塑膠材料，寒冷地區(qū)不宜采用陶瓷材料。 （ 1） 墻、地面裝修 老年人隨著生理、心理的變化，動作變得遲緩，反應(yīng)不能隨心，事故易發(fā)率較高。在進(jìn)行規(guī)劃時可以考慮以下幾點： （ 1）住宅區(qū)和活動區(qū)分離，保證生活空間不受干擾； （ 2）建筑布局應(yīng)確保朝向、采光、通風(fēng)和景觀等為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間； （ 3）居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，來自主干道的噪音少； （ 4）設(shè)置坡道聯(lián)系室內(nèi)外空間，方便輪椅的使用； （ 5）處理好合設(shè)或鄰設(shè)的其他設(shè)施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間， 興建風(fēng)雨走廊 ,連接所有住宅和附屬設(shè)施 ,利于老人開展體育活動，又方便生活； （ 6）基本的生活配套齊備，以保證老人生活需求在社區(qū)內(nèi)就可得到滿足； （ 7）設(shè)置有一 定規(guī)模力量的醫(yī)療保健中心，而且與生活區(qū)靠近，并有通暢的道路系統(tǒng)以應(yīng)付緊急情況，為老人的身體健康提供有力保障。另外一種共居的形式是鄰居型，即通過一個共同的門分為兩個相對獨立的套型，這種住宅隱私性則更能得到保證。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時應(yīng)考慮加溫的設(shè)備。 （ 2）要有安全性 。 （ 11）家電：房間配備電視、空調(diào)、電話、呼叫系統(tǒng)等。 （ 3）風(fēng)雨走廊：各建筑物之間由風(fēng)雨走廊連接。 供電 —— 農(nóng)場電力來自華中電網(wǎng)，擁有 110kVA 雙回路供電系統(tǒng)，高壓變電容量 10KVA，并有 xxx 自建熱電廠兩座。這邊風(fēng)光獨好 —— 壟崗交錯，林木蔥郁，山青水秀，人鳥同醉！ 隨著改革開放的不斷深入，農(nóng)場圍繞建經(jīng)濟(jì)強場的奮斗目標(biāo)，變資源優(yōu)勢為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，努力創(chuàng)新環(huán)境，確立打“生態(tài)牌”走“生態(tài)路”的新思維，舉社會各界之力，擴大對外開放，全場動員，全員上 陣，全民招商。北部是高低起伏的崗嶺和連綿的群山，南部是土壤肥沃的湖積平原?？傊袡n老年住宅產(chǎn)品的開發(fā)將成為未來一段時間內(nèi)市場開發(fā)的主流，而高檔產(chǎn)品、低檔產(chǎn)品也將占有一席之地。總之 江油市 的養(yǎng)老院數(shù)量不足、理念落后、硬件設(shè)施陳舊簡陋、軟件設(shè)施 缺乏、功能配套不全、環(huán)境質(zhì)量較差。 戶型設(shè)計不合理、功能相對單一 現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。 老年公寓的布局不合理 目前老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出 發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲 出。在未來的 510 年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。在生活服務(wù)方面，有 47%的老年人希望能夠盡量不打擾 子女的創(chuàng)業(yè)生活而自行料理。家庭是城市老年人養(yǎng)老的主要場所，在家養(yǎng)老是城市老年人養(yǎng)老的主要形式。持有這種想法的大多是住房、經(jīng)濟(jì)收入條件較好或與子女關(guān)系有嚴(yán)重問題的老人。在 1841 位有子女的老年人中，有 507 人沒有和子女住在一起，達(dá)到了 %。隨著多年來生育水平下降和人們健康水平提高，未來幾年 四川 省 人口老齡化進(jìn)程將進(jìn)一步加快。在未來的幾十年中，必將會有大批的老年人選擇敬老院作為自己頤養(yǎng)天年的去處，這必然會給國家造成 巨大的壓力。然而，老年人口比重的日益增大會給經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)合、文化心態(tài)、社會發(fā)展等帶來一系列的影響，成為 21 世紀(jì)中國必須認(rèn)真對待，認(rèn)真研究的重大社會問題。年輕人的出生比率在下降，長壽老人卻越來越多，人口的迅速老齡化是中國從本世紀(jì)到下個世紀(jì)都必須面對的經(jīng) 濟(jì)和社會問題。 “ 十二五 ”規(guī)劃及地方對養(yǎng)老機構(gòu) 各方面的優(yōu)惠政策，給養(yǎng)老機構(gòu)的興辦提供了良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境。凡在 江油市 區(qū)域內(nèi)，興辦以養(yǎng)老、殘疾人、精神病人、孤兒和棄嬰等為主要服務(wù)對象的社會福利院、兒童福利院、優(yōu)撫醫(yī)院、按摩醫(yī)院、老年公寓、敬老院、托老院、光榮院等各類社會福利機構(gòu)，均享受有關(guān)優(yōu)惠政策。進(jìn)一步營造敬老、養(yǎng)老、助老和代際和諧的良好氛圍，為實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”的目標(biāo)創(chuàng)造更為有利的社會條件；在“ 十二五 ”期間，中國具體采取一些指標(biāo)化的要求，新增城鎮(zhèn)孤寡老人集中供養(yǎng)的床位 80 萬張，來緩解孤老安置床位緊張的局面，同時開展以生活不能自理和半自理老年人為對象的愛心護(hù)理工程試點和示范工作，在大中城市建立一批愛心護(hù)理院 。 四、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 項目建設(shè)內(nèi)容為在 江油市 xxx 區(qū) xxx 辦事處、 xxx 鎮(zhèn)及 xxx 辦事處興建 養(yǎng)老院 。 六、慨算投資 首期概算投資總額為 5 億 元人民幣。 《規(guī)劃》要求，逐步加大老齡事業(yè)投入。在建設(shè)方面，社會福利機構(gòu)的建設(shè)用地將劃撥供地或在土地有償使用費收取標(biāo)準(zhǔn)上適當(dāng)降低。 根據(jù)聯(lián)合國提供的最新統(tǒng)計數(shù)字， 20xx 年全世界 60歲以上的老人為 億，占世界人 口總數(shù)的 10%。其中， 80歲以上老年人將達(dá)到 2132 萬，占老年人口總數(shù)的 ％。但我們既要看到人口老齡化所帶來的負(fù)面影響，也要看到人口老齡化是現(xiàn)代文明的具體體現(xiàn)，老年群體的特殊需求，也是社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種動力，龐大的老年群體，可 以形成可觀的消費市場。 中國人口老齡化的迅速地、大規(guī)模地到來，尤其是高齡人口迅速增長，是前所未有的。 65歲及以上老年人口占總?cè)丝诘谋?重， 20xx年將提高到 %，比 20xx年的 %提高 個百分點。許多家庭，由于房子面積太小，子女結(jié)婚、生小孩后無法再擠住一處而不得不分離出去。這些年輕人認(rèn)為，分開居住不但不“分離”更能增進(jìn)兩代人之間的感情，提高家庭生活的質(zhì)量。傳統(tǒng)的柴米油鹽式的物質(zhì)供養(yǎng)內(nèi)容已被精神方 面的需求、生活方面的照料所取代。 據(jù)統(tǒng)計， 我市 60 歲以上的老年人已經(jīng)達(dá)到了 萬人，占全市總?cè)丝诘?。 20xx 年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀(jì)一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的 1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費 約每年 3000 億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長。 老年人住宅在京、滬兩地倍受熱寵 北京和上海一直是中國房地產(chǎn)市場的前沿，最早的老年公寓就出現(xiàn)在這里。 大多數(shù)的老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全 一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。 環(huán)境質(zhì)量有待提升 江油市 現(xiàn)有的養(yǎng)老院中，絕大部坐落在老城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染大，且多數(shù)的養(yǎng)老院用房是經(jīng)翻新過的民宅和企事業(yè)單位用房，房屋簡陋，內(nèi)部安全隱患 突出，綠化植被缺乏，更談不上養(yǎng)身、休閑的綠化景觀環(huán)境了。 四川 僑亞假日頤樂園也是此類型住宅的典型案例，他們的成功開發(fā)與銷售，可以預(yù)示產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來老年人住 宅市場發(fā)展主流。因此“山水型老年公寓” 的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。 江油市 xxx 農(nóng)場人杰地靈。 交通 ——