【正文】 設(shè)備 10 空調(diào)安裝工程 11 電梯安裝工程 三 設(shè)備購置費 1 三菱電梯（ 9 臺） 2 空調(diào)室內(nèi)室外機 3 秀場專業(yè)音響及燈光 410 4 會所燈具及視聽設(shè)備 50 5 會所室內(nèi)家具及廚具 150 6 會所壁爐及凈水設(shè)備 18 7 秀場 T 臺及座椅 190 8 3樓除秀場外燈具及視聽設(shè)備 90 9 3樓除秀場外室內(nèi)家具 120 四 其他建設(shè)費 1 項目定位策劃費用 2 上實咨詢服務(wù)費 3 工程設(shè)計費 4 房屋檢 測費 5 保護建筑檢測評審費 6 勘察費 7 項目管理費 8 設(shè)計、勘察招標(biāo)代理費 9 開工典禮 10 模型制作費 11 編制排水方案申請排水許可證 12 排污費、納管費用 13 供電容量費 14 深井拆除費 序號 項目名稱 預(yù)算金額（萬元） 15 保護建筑保護方案費 16 環(huán)境影響評價 17 施工、監(jiān)理招標(biāo)代理費 18 審圖費 19 全過程審價 20 工程監(jiān)理費 21 報建及交易費 22 裝飾及安裝材料檢測費 23 建筑節(jié)能材料檢測費 24 裝修材料消防檢測費 25 城建檔案相關(guān)聲像檔案攝制費 26 室內(nèi)環(huán)境檢測費 海量資料 ,百套光盤下載 20 27 防雷系統(tǒng)及檢測費 28 水電費 29 建設(shè)單位管理費 30 竣工圖編制費 31 工程綜合保險費 32 其他零星費用 五 總計（一 +二 +三 +四） 上海國際時尚中心改造工程二期預(yù)算匯總表 序號 項目名稱 預(yù)算金額（萬元） 一 總包工程 1 4樓建安及裝修費 2 5樓建安及裝修費 3 6樓建安及裝修費 4 13樓建安費 5 公共部位裝修（ 4 81 3 號樓辦公室裝修） 6 室外總體工程（道路、圍墻、給排水、電纜） 7 室外泛光照明、路燈 8 拆除工程及清運 150 9 圍護鋼板樁（外總體） 200 二 專業(yè)分包工程 1 綠化工程 50 2 結(jié)構(gòu)加固工程 3 消防設(shè)施、安裝工程 4 弱電設(shè)備、安裝工程 5 空調(diào)安裝工程 6 電梯安裝工程 7 燃氣安裝工程 8 8 號 11 號廚房排油煙設(shè)備 9 圍墻外人行道整修費 三 設(shè)備購置費 2695 1 空調(diào)設(shè)備 1420 2 電梯設(shè)備 65 海量資料 ,百套光盤下載 21 3 辦公設(shè)備、家具 100 4 凈水設(shè)備 10 5 MIS 系統(tǒng) 500 6 商鋪室內(nèi)導(dǎo)覽標(biāo)識系統(tǒng) 100 7 商鋪公共部位家具、裝飾品 500 四 其他建設(shè)費用 1 室內(nèi)公共部位精裝修設(shè)計費 110 2 保護建筑方案費（ 7 號樓） 20 3 檢測、測試費 60 4 環(huán)境評估費（北廠） 5 施工、監(jiān)理招標(biāo)代理費 39 6 審圖費 10 7 全過程審價 58 8 工程監(jiān)理費 98 9 報建及交易費 10 10 建設(shè)單位管理費 30 11 竣工圖編制費 15 12 城建檔案歸檔編制費 20 13 水電費 135 14 納管費 50 15 綜合保險費 45 16 商戶裝修補貼費 800 17 節(jié)能評估 5 18 臨時道路占用費 2 五 建設(shè)工程總投資合 計 四、園區(qū)的租金分析及區(qū)域物業(yè)市場分析 園區(qū)的租金分析 根據(jù)對已對外經(jīng)營的園區(qū)的辦公租金分析，同區(qū)域的創(chuàng)意園區(qū)的租金與普通乙級寫字樓的租金水平基本相當(dāng)。 上海國際時尚中心二期施工圖預(yù)算總造價為 萬元。 海量資料 ,百套光盤下載 14 分期建設(shè) 本改造項目分為二期進行開發(fā)建設(shè)： 一期： 1 12建筑及中央景觀大道、沿江景觀、配套設(shè)施， 2021 年 7 月完成。 時尚接待會所 作為接待社會各領(lǐng)域及境內(nèi)外的時尚名流、精英人士和 VIP 貴賓、提供重要商務(wù) 海量資料 ,百套光盤下載 12 活動的場所，內(nèi)設(shè)接待室、洽談室、會務(wù)室和休息室等。 功能定位 “主題是項目的靈魂，規(guī)劃是實施的載體”。 上海要成為世界的上海，就要有與國際大都市相匹配的體現(xiàn)上流社會生活的娛樂 海量資料 ,百套光盤下載 7 和文化藝術(shù)形式、體現(xiàn)后現(xiàn)代社會審美情趣與心理需求、引領(lǐng)世界生活與消費潮流 的頂極時尚。 WT 策略： 發(fā)揮綜合化特點，縮短項目與中心區(qū)的心理距離； 做好項目內(nèi)各類物業(yè)的合理搭配和功能協(xié)調(diào)。 2021 年除了傳統(tǒng)的復(fù)興公園白色帳篷主秀場，開幕式在 “ 名仕街創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚園 ” ，閉幕式在 “ 尚街 LOFT 時尚生活園區(qū) ” 和 “ 1930 創(chuàng)意園區(qū) ” ，這三處最新的創(chuàng)意園區(qū)也借上海時裝周正式啟動亮相 。 ? 人文資源優(yōu)勢：廠區(qū)內(nèi)及周邊多個建筑被列為保護建筑，人文底蘊、想象空間充足。 解放后裕豐歸政府所有，更名上海第十七棉紡織總廠，又成為全國第一家批量生產(chǎn)棉型腈綸針織紗的企業(yè)。該日商機構(gòu) 1914 年擇地楊樹浦路 2866 號為建廠基地，由平野勇造設(shè)計， 1922 年動工建廠，至 1935 年全部竣工。 近年來，國際頂級品牌大量進入、上海時裝周成功舉辦、本土設(shè)計師不斷涌現(xiàn)、以時尚消費擴張為標(biāo)志 ，上海逐步與國際性的時尚接軌，伴隨著對時尚的消費的逐年增加，上海有很大的機會打造成為繼美國 /紐約、法國 /巴黎、英國 /倫敦、意大利 /米蘭和日本 /東京等全球五大“國際時尚之都”之后的“第六時尚之都”。所以該區(qū)域得天獨厚的地理位置優(yōu)勢為本項目的定位作了必要的支撐。 項目位置 項目地處上海楊浦區(qū)，西臨楊樹浦路、北倚定海路、東南臨黃浦江、西南至楊浦區(qū)電廠。 規(guī)劃中 復(fù)興島 將被 塑塑造 成 一個生態(tài)島。這些歷史保護建筑不僅印證了國棉十七廠的發(fā)展與變遷，也記錄了一些特定時期的重大歷史事件。而在與世界五大時尚之都的交流合作中，上海的城市品牌和 海量資料 ,百套光盤下載 3 相關(guān)支撐企業(yè)的品牌都將得到進一步的提升。南部的四個分廠分別建于 1922 年至 1934 年，都是鋸齒形平屋，其中除第一場建廠較早為磚木結(jié)構(gòu)外，其余三個廠均采用鋼架鋼柱。 二、項目總體定位與改造方案 為契合將上海打造成繼美國 /紐約、法國 /巴黎、英國 /倫敦、意大利 /米蘭和日本/東京等全球五大“國際時尚之都”之后的“第六時尚之都”的目標(biāo)訴求，經(jīng)與上海工業(yè)發(fā)展咨詢有限公司等各方面專家的溝通和市場調(diào)研，確定將 17 棉基地定位為與國際時尚業(yè)界互動對接的地標(biāo)性載體和營運承載基地，即“上海國際時尚中心”。 劣勢分析 ? 區(qū)位和交通：項目偏安楊浦區(qū)東南角，目前對外交通僅楊樹鋪路一條，屬于城市交通網(wǎng)絡(luò)中的死角。需要值得一提的是 ,上?；▓@坊也是由汽車?yán)蠌S房改造過來的產(chǎn)業(yè)園區(qū) . 跟以上物業(yè)相比， 17 棉不具備區(qū)位優(yōu)勢，且配套設(shè)施相對薄弱，在眾多同類產(chǎn)品中脫穎而出較難。 時尚產(chǎn)業(yè)對于城市文化的形成、城市產(chǎn)業(yè)的提升、城市名片的打造、城市時尚文化引領(lǐng)功能的形成均有著重要的影響。 “上海時尚國際中心”不僅是國際時尚產(chǎn)業(yè)在上海的總部機構(gòu)集聚區(qū)，而且為上海敞開了一扇面向海內(nèi)外的“國際時尚之窗”，更將是在申城崛起了一座時尚國際地標(biāo)，是向世界撒出一張國際時尚之都的名片。 時尚創(chuàng)意辦公 成為美國 /紐約、法國 /巴黎、英國 /倫敦、意大利 /米蘭和日本 /東京等全球五大“國際時尚之都”時裝界和時尚界在中國的駐地，通過其引入世 界各地品牌服裝服飾的設(shè)計研發(fā)機構(gòu)進駐；成為國內(nèi)原創(chuàng)及新銳設(shè)計師腦力激蕩、發(fā)揮創(chuàng)意的設(shè)計工作室；集中信息、傳媒、娛樂、策劃、培訓(xùn)等配套在內(nèi)的各類創(chuàng)意辦公，向紡織研究院尋求技術(shù)支持，實現(xiàn)互動對接，打造綠色、便捷、創(chuàng)意、完備、自由的辦公環(huán)境。 建筑現(xiàn)狀 保護建筑 基地內(nèi)保護建筑主要由鋸齒型廠房、辦公樓和相關(guān)的附屬配套設(shè)施用房組成。 建設(shè)完成后，時尚精品倉（ 6樓）、時尚餐飲娛樂（ 1 12）及時尚創(chuàng)意辦公（ 13）可交由入住 廠商開展二次裝修。 海量資料 ,百套光盤下載 17 概述 本項目位于上海市楊樹浦路 2866 號（近定海路），整個南廠區(qū)總占地面積 134 畝，廠區(qū)內(nèi)原有各種建筑及構(gòu)筑物 150 多棟，約 100, 平方米。目前已經(jīng)運營的創(chuàng)意園區(qū)的出租率在 80%～ 95%之間，平均出租率在 86%。 海量資料 ,百套光盤下載 24 區(qū)域辦公市場分析 項目所在區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)育歷程教為短暫，幾乎一片空白。 ? 五維空間創(chuàng)意園 上海第五化學(xué)纖維廠（五維空間）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，前身是上海華豐第一棉紡織廠，于 1946 年由民族企業(yè)家強錫麟建立。 地理位置：上海市楊浦區(qū)軍工路1436 號，東臨黃浦江和理工大學(xué)國家科技園區(qū)，西靠五角場和復(fù)旦大學(xué)等上海市大學(xué)集聚區(qū)，北面緊鄰共青森林公 園?？傆玫孛娣e16487 平方米 (其中鋼琴廠： 7900 平方米，海龍毛紡廠： 1449 平方米，東方壓縮機廠： 7138平方米 )，改造前總建筑面積 34705 平方米；改造后總建筑面積 40996 平方米 (含地下室：3724平方米 )，其中鋼琴廠保留建筑面積 16300平方米（拆除： 3425 平方米），東方壓縮機廠保留建筑面積 6329 平方米（拆除： 4472 平方米），新建建筑面積 13464平方米 (其中地下室：3000 平方米 )，海龍毛紡廠建筑面積 4179 平方米。 創(chuàng)智 66 是創(chuàng)智坊中獨具特色的創(chuàng)業(yè)商務(wù)樓，它匯聚眾多知識型創(chuàng)業(yè)企業(yè)，為創(chuàng)業(yè)者打造一個與志同道合的人開 創(chuàng)事業(yè)，大展宏圖的空間。它們蘊涵了一種對高雅、時尚和情趣的 精微把握，營造出一個質(zhì)樸而自由的創(chuàng)意空間。目前，僅一期 6700 平方米的閑置廠房與廠方簽訂了為期 6 年的租賃合同，較原進度大為落后，造成這一原因是近兩年全國范圍電力短缺帶來的電站建設(shè)熱潮使動力設(shè)備廠的生產(chǎn)恢復(fù)并滿負(fù)荷運轉(zhuǎn)，短期內(nèi)無法搬遷。 由于地理、交通及人流的原因，致使區(qū)域人流和購買力不足以支撐一些較高檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)，必須利用措施吸引外來人流進來消費，才能帶動該區(qū)域商業(yè)的良性發(fā)展。 ? 餐飲、娛樂 建筑面積 23,594 平方米，可租面積： 15,002 平方米，基準(zhǔn)租金： 元 /平方米/天； 租金由 2021 年開始，前兩年 (2021 年、 2021 年 )上漲速度為 0%， 2021 年開始每年上漲 5%； 出租率 2021 年為 50%， 2021 年 70%， 2021 年 90%， 2021 年以后出租率維持在 95%。 ? 辦公樓 建筑面積 6,643 平方米，可租面積： 3,756 平方米，基準(zhǔn)租金： 2 元 /平方米/天； 租金由 2021 年開始，前兩年 (2021 年、 2021 年 )上漲速度為 0%， 2021 年開始每年上漲 3%； 出租率 2021 年為 50%， 2021 年為 80%， 2021 年、 2021 年為 85%， 2021 年后維持在 95%。 ? 建設(shè)周期 本項目擬在 2021 年 3 月 1 日正式開工， 2021 年 4 月 30 日全部竣工交付使用，建設(shè)周期為 25 個月。 ? 利息 按年利率 6%計取。 成本估算 ? 折舊費 固定資產(chǎn)折舊采用直線法，殘值按固定資產(chǎn)原值的 5％計算，房屋、建筑物折舊年限 30 年，設(shè)備折舊年限 10 年，裝修折舊年限 7 年，攤銷非按攤?cè)雽ο蟮恼叟f年限計算。 ? 土地收入 ： 共有 19 畝土地，每畝成本價為 350 萬元，每畝收購價為 450 萬元，共有收益 1900 萬元，預(yù)計 2021 年可以實現(xiàn)利潤。 收入估算 ? 南廠區(qū)的收入來源主要為時尚會所、時尚多功能秀場、時尚餐飲娛樂、部分創(chuàng)意辦公及車庫等的租金收入。測算依據(jù)如下： 海量資料 ,百套光盤下載 30 ? 時尚會所 ? 建筑面積 1,556 平方米，可租面積： 1,556 平方米，除滿足市、區(qū)及紡控活動使用外，對外實行預(yù)約制，以 50,000 元 /天租金計算；考慮到時尚會所同時承擔(dān) 了整個上海國際時尚中心的接待功能，故每年出租天數(shù)按照 30 天計。 造成園區(qū)招商困難的主要原因在于：園區(qū)的建筑形式不適合分割出租決定租賃客戶必須以具有一定規(guī)模的公司為主，但目前園區(qū)的知名度和區(qū)域的交通條件制約了規(guī)模公司的進駐。 目前租金為 元 /，物業(yè)管理費為 元 /。這里很隨意，但是很優(yōu)雅。大學(xué)、科研機構(gòu)、創(chuàng)業(yè)小公司、風(fēng)險投資基金、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)以它為中心，形成網(wǎng)絡(luò)，層層互動。設(shè)計大樓占地 6666 平方米 ，總建