【正文】 ..... 82 資金籌措 ................................................... 82 貸款償還計(jì)劃 ............................................... 83 十四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ..................................................... 84 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) .............................................. 84 ` 營(yíng)業(yè)收入及稅金 ............................................. 84 成本估算 ................................................... 85 財(cái)務(wù)分析 ................................................... 85 結(jié)論 ....................................................... 86 十五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及控制措施 ....................................... 87 決策風(fēng)險(xiǎn) .................................................. 87 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) .................................................. 87 融資風(fēng)險(xiǎn) .................................................. 88 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) .................................................. 88 管理風(fēng)險(xiǎn) .................................................. 88 附表： 項(xiàng)目投資估算表 流動(dòng)資金估算表 投資總額與資金籌措表 分年度產(chǎn)品銷(xiāo)售規(guī)劃表 營(yíng)業(yè)收入表 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用估算表 無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)估算表 總成本費(fèi)用估算表 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 1項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表 1財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 1貸款還本付息表 附圖： 項(xiàng)目區(qū)域位置圖 項(xiàng)目總平面布置圖 ` 附件： 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 組織機(jī)構(gòu)代碼證 稅務(wù)登記證 土地預(yù)審意見(jiàn) 規(guī)劃選址意見(jiàn) 環(huán)境影響批復(fù) 自有資金證明 銀行貸款意向 長(zhǎng)沙大河西國(guó)際商貿(mào)物流城一期工程可行性研究報(bào)告 ` 1 1 總論 項(xiàng)目 概況 項(xiàng)目名稱(chēng) 長(zhǎng)沙大河西國(guó)際商貿(mào)物流城一期工程 建設(shè)單位 中國(guó) 建設(shè)工期 20xx年 11 月 20xx 年 11月， 建設(shè)工期 為 3年。 編制依據(jù) 與范圍 編制依據(jù) 1)國(guó) 務(wù)院 關(guān)于物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃； 2)鐵道部《關(guān)于促進(jìn)鐵路現(xiàn)代物流發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》 ； 3)湖南省 政府 《 湖南省物流業(yè)振興實(shí)施規(guī)劃 》 （ 20xx20xx 年） ； 4)國(guó)家 發(fā)改 委推薦使用的《 投資項(xiàng)目可行性研究指南》 ； 5)國(guó)家 發(fā)改 委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） ； 6)國(guó)家和地方制訂的有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) ； 7)其他各有關(guān)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范及項(xiàng)目建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料 。 c） 項(xiàng)目 選址 于望城縣經(jīng)開(kāi)區(qū)望城大道以東，月亮河以南，馬橋河路以西，路以北地段 。項(xiàng)目建成后，可實(shí)現(xiàn)年銷(xiāo)售收入 45169 萬(wàn)元；項(xiàng)目投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %；利潤(rùn)總額 24052 萬(wàn)元；總投資收益率 (平均 )%；投資回收期所得稅后 年。業(yè)務(wù)范圍涉及生產(chǎn)、流通、運(yùn)輸、代理、倉(cāng)儲(chǔ)、信息等諸多領(lǐng)域， 是以鐵路、公路、港口、航空運(yùn)輸?shù)葹橐劳?，將運(yùn)輸、儲(chǔ)存、中轉(zhuǎn)、裝卸、搬 運(yùn)、包裝、分揀、流通加工、配送、國(guó)內(nèi)國(guó)際貿(mào)易、保稅報(bào)關(guān)、信息處理、電子商務(wù)等基本功能有機(jī)結(jié)合的運(yùn)作體系，涉及生產(chǎn)和生活資料的各個(gè)領(lǐng)域，為生產(chǎn)、流通提供完整的支撐和配套服務(wù)，為用戶(hù)提供多功能、一體化的綜合性服務(wù)，是對(duì)商品運(yùn)輸配套化、倉(cāng)儲(chǔ)自動(dòng)化、包裝標(biāo)準(zhǔn)化、配送效益化、信息管理網(wǎng)絡(luò)化的綜合體現(xiàn)。 擬 將貨物、商品通過(guò)儲(chǔ)存、分揀、貼標(biāo)、拼箱等物流加工后，以箱或件為單位輻射至湖南省及周邊地區(qū)、各大賣(mài)場(chǎng)或市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)點(diǎn)；通過(guò)運(yùn)輸線從各地區(qū)貨物產(chǎn)地將 商品 集中至物流中 心，通過(guò)拼車(chē)、轉(zhuǎn)發(fā)等方式，分別以整車(chē)、鐵路車(chē)皮形式輻射至全國(guó)各地。 物流業(yè)是融合運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、貨代業(yè)和信息業(yè)等的復(fù)合型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是國(guó) 民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，促進(jìn)生產(chǎn)、拉動(dòng)消費(fèi)作用大，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和增強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力等方面發(fā)揮著重要作用。在規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值中，輕工業(yè)產(chǎn)值 488305 萬(wàn)元，占 %；重工業(yè)產(chǎn)值 420xx8 萬(wàn)元，占 %。全縣全年完成財(cái)政總收入 93370萬(wàn)元，比去年增收 16684 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %，其中一般預(yù)算收入 60142 萬(wàn)元，增長(zhǎng) 24%。 擬建的長(zhǎng)沙大河西商貿(mào)物流城位于望城縣經(jīng)開(kāi)區(qū) ，具有 極佳的近城優(yōu)勢(shì)。未來(lái)先導(dǎo)區(qū)內(nèi)有幾十萬(wàn)人離開(kāi)土地， 進(jìn)入城市化生活 ， 必須找到一個(gè)“主戰(zhàn)場(chǎng)” ，將農(nóng)民永久轉(zhuǎn)移，就地安置就業(yè) 。 長(zhǎng)沙大型商品交易市場(chǎng)存在兩大不足。同時(shí)，大河西國(guó)際商貿(mào)物流城的建設(shè)， 符合 長(zhǎng)沙市在大河西先導(dǎo)區(qū)著力打造新千億商貿(mào)物流版塊戰(zhàn)略， 結(jié)合我國(guó)沿海地區(qū)批發(fā)產(chǎn)業(yè)內(nèi)遷的重大機(jī)遇 ， 促進(jìn) 長(zhǎng) 沙市批發(fā)產(chǎn)業(yè) 升級(jí)與外遷 ，突破長(zhǎng)沙批發(fā)業(yè)發(fā)展困境，重振長(zhǎng)沙商業(yè)雄風(fēng)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)沙批發(fā)業(yè) 可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 。 長(zhǎng)沙大河西國(guó)際商貿(mào)物流城一期工程可行性研究報(bào)告 ` 12 國(guó)內(nèi) 物流市場(chǎng) 物流市場(chǎng)總體規(guī)模與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)規(guī)模成正相關(guān)，自 20xx 年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入 了 一個(gè)新的增長(zhǎng)上升期，表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)快速增長(zhǎng)，尤其是固定資產(chǎn)投資、進(jìn)出口貿(mào)易持續(xù)快速增長(zhǎng)，在這一經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，物流業(yè)得到了持續(xù)快速的發(fā)展。據(jù)中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)（ 20xx）以“十一五”GDP 年均增長(zhǎng) %預(yù)測(cè)，物流總額年均增長(zhǎng) 將達(dá)到 %左右，到 20xx 年社會(huì)物流總額將達(dá)到 90 萬(wàn)億元，比 20xx 年翻一番。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也帶來(lái)了物流市場(chǎng)的快速擴(kuò)大， 20xx 年，湖南各種運(yùn)輸方式完成貨物周轉(zhuǎn)量為 億噸公里，至 20xx 年，達(dá)到 億噸公里，為 20xx 年的 倍； 20xx 年完成貨物周轉(zhuǎn)量為 億噸公里，比 20xx 年 增長(zhǎng) %。以這 3 家為代表，外資開(kāi)始廣泛地進(jìn)軍湖南物流市場(chǎng)。 但 湖南物流業(yè) 尚在起步階段， 湖南物流發(fā)展水 平還 較 低 ， 物流企業(yè)規(guī)模小， 湖南大大小小的物流企業(yè)已 超過(guò)千 家，發(fā)展較好的 不足二百家， 部分 縣市的物流企業(yè)為 “一間房子，一張桌子，加一部電話(huà) 的所謂 ‘三一公司’”。 長(zhǎng)沙市 物流市場(chǎng) 長(zhǎng)沙大河西國(guó)際商貿(mào)物流城一期工程可行性研究報(bào)告 ` 15 根據(jù)《長(zhǎng)沙市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃（ 20xx2020）》的調(diào)查，長(zhǎng)沙市 20xx 年貨運(yùn)總量為 億噸，公路運(yùn)輸占總量的絕 大部分，約占 %。從長(zhǎng)沙以公路運(yùn)輸為主的貨運(yùn)方式結(jié)構(gòu)可以推知，長(zhǎng)沙貨運(yùn)以短途中小宗貨物為主，主要輻射范圍是省內(nèi)和周邊省市；水運(yùn)、空運(yùn)和鐵路運(yùn) 輸?shù)男”戎胤从吵鲩L(zhǎng)沙國(guó)際貨運(yùn)業(yè)務(wù)和大宗貨物業(yè)務(wù)發(fā)展的疲軟狀態(tài)，與長(zhǎng)沙市物流業(yè)的發(fā)展目標(biāo) 存在一定距 離。 貨運(yùn)停車(chē)場(chǎng) 有較多的停車(chē)場(chǎng)式的物流中心，中心內(nèi)基本沒(méi)有倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，只為貨車(chē)提供集散的場(chǎng)所。貨運(yùn)和客運(yùn)兩重壓力的疊加，不利于長(zhǎng)沙市內(nèi)的交通組織，會(huì)同時(shí)降低貨運(yùn)和客運(yùn)的效率，帶來(lái)較大的安全隱患。在 模式創(chuàng)新上，隨著馬王堆陶瓷建材新城、好益家建材超市、萬(wàn)家麗建材超市等大型超市的誕生，以商貿(mào)物流建材為龍頭產(chǎn)業(yè)的“馬王堆商圈”逐漸成型。長(zhǎng)沙大型商品交易市場(chǎng)存在兩大不足。 如何加快發(fā)展步伐，突破長(zhǎng)沙商業(yè)批發(fā)業(yè)發(fā)展困境，重振長(zhǎng)沙商業(yè)雄風(fēng)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)沙批發(fā)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，除了需 要外部資源要素、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境 長(zhǎng)沙大河西國(guó)際商貿(mào)物流城一期工程可行性研究報(bào)告 ` 18 的支持之外，長(zhǎng)沙商業(yè)批發(fā)業(yè)自身加快改革、調(diào)整和創(chuàng)新，推進(jìn)長(zhǎng)沙及其城市圈商業(yè)的全面升級(jí)和發(fā)展尤為重要?！耙回Q”為岳陽(yáng) 長(zhǎng)沙 株洲 衡陽(yáng) 。他們消費(fèi)觀念新、收入高。隨著大河西區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，已形成了強(qiáng)勁的消費(fèi)推動(dòng)力。二是即將新開(kāi)發(fā)的批發(fā)市場(chǎng)。 本項(xiàng)目建成后將 實(shí)現(xiàn)貨物‘零’距離搬運(yùn)。政府將承諾為入駐商戶(hù)提供稅務(wù)減免等政策支持，確保商戶(hù)高效經(jīng)營(yíng)。 長(zhǎng)沙大河西國(guó)際商貿(mào)物流城一期工程可行性研究報(bào)告 ` 23 4 建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 交易 品種及物流區(qū)建筑面積確定 交易 品種 本項(xiàng)目一期工程為建材 、家具 批發(fā)市場(chǎng) 的交易、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、運(yùn)輸 。 其中： a)建材批發(fā)交易用房 （ A 區(qū)）： 300000 ㎡，主要功能為建材批發(fā)、展示、辦公； b)建材倉(cāng)儲(chǔ) （ B區(qū)） ： 161000m2， 主要功能為建材儲(chǔ)存； c)家具批發(fā)交易用房 （ C 區(qū)） ： 235000 ㎡，主要功能為家具批發(fā)、展示、辦公； d)家具倉(cāng)儲(chǔ)（ D區(qū)）： 118000 ㎡，主要功能為家具儲(chǔ)存； e)綜 合 服務(wù)區(qū) （ E區(qū)） ： 166000㎡，主要功能為辦公、交易、物業(yè)管理、配送等。具備較好的地質(zhì)承載力、場(chǎng)地平整程度、建設(shè)施工便捷程度等場(chǎng)地條件，便于啟動(dòng)建設(shè)；相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間較為充足，為項(xiàng)目所在地延伸產(chǎn)業(yè)鏈、實(shí)施綜合發(fā)展提供條件。 開(kāi)發(fā)區(qū) 經(jīng)雷鋒大道、長(zhǎng)沙市三環(huán)線溝通長(zhǎng)（沙）常（德）高速公路、（北）京珠（海）高速公路、 107 國(guó)道、 319 國(guó)道等省內(nèi)主要公路干線。項(xiàng)目所在地水電充沛，交通 便利，目前，項(xiàng)目選址，土地 征 用，環(huán)境影響評(píng)估等工作正在進(jìn)行。本項(xiàng)目對(duì)交通運(yùn)輸要求較高，依托物流節(jié)點(diǎn)的交通基礎(chǔ)，具有便捷的水路、鐵路、公路聯(lián)通條件。其中： 建材 批發(fā) 交易用房 300000 ㎡ ， 建材 倉(cāng)儲(chǔ)面積 161000 ㎡ ； 家具批發(fā)交易用房 235000 ㎡，倉(cāng)儲(chǔ)面積 118000 ㎡ ； 服務(wù)用房 及 配套設(shè)施用房 166000 ㎡。作為長(zhǎng)沙大河西商圈的核心 —— 大河西國(guó)際商貿(mào)物流城，未來(lái)將形成其鮮明特色：高橋商圈可以說(shuō)是步行與自行車(chē)時(shí)代，紅星商圈可以說(shuō)是公交時(shí)代，而大河西商圈是適應(yīng)城市未來(lái)商業(yè)發(fā)展的家庭汽車(chē)時(shí)代。 f)運(yùn)營(yíng)升級(jí)：力爭(zhēng)列為省、市重點(diǎn)建設(shè)工程，運(yùn)營(yíng)有保障；推出“創(chuàng)業(yè)計(jì)劃、品牌托管、 回鄉(xiāng)工程”等一系列市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)支持政策。 a)定位升級(jí)：做全國(guó)批發(fā)生意，本著立足中部，輻射全國(guó)，走向世界的發(fā)展戰(zhàn)略，服務(wù)對(duì)象寬泛，不僅服務(wù)于長(zhǎng)沙商戶(hù)，還包括全國(guó)商戶(hù)； b)概念升級(jí)：打造我國(guó)第五代批發(fā)市場(chǎng)標(biāo)桿，建設(shè)我國(guó)第一個(gè)綠色產(chǎn)品博覽交易物流園，倡導(dǎo)綠色消費(fèi)和低碳生活，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展； c)規(guī)劃升級(jí)：設(shè)計(jì)國(guó)內(nèi)領(lǐng)先，環(huán)境優(yōu)良，配套齊全，滿(mǎn)足了長(zhǎng)沙批發(fā)業(yè)升級(jí)與外遷的諸多需求。 機(jī)會(huì)分析 大河西兩型社區(qū)先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)、過(guò)江遂道的開(kāi)通、輕軌和地鐵的全面啟動(dòng)，將使這個(gè)商圈充滿(mǎn)無(wú)限想象。 近 年來(lái)，長(zhǎng)沙已經(jīng)形成東有高橋、南有紅星、北有伍家?guī)X市場(chǎng)集群，然而，占據(jù)長(zhǎng)沙半壁江山的大河西，與之相對(duì)應(yīng)的消費(fèi)場(chǎng)所，檔次低、環(huán)境差、業(yè)態(tài)老化，沒(méi)有一個(gè)高品位、大規(guī)模的批發(fā)市場(chǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足消費(fèi)需求。幾年來(lái)，形成了以旺旺食品、亞華乳業(yè)、澳優(yōu)食品、派派食品、英博雪津啤酒、唐人神、中聯(lián)重科、中航飛機(jī)起落架等項(xiàng)目為代表的一大批中外 著名企業(yè)。 本項(xiàng)目 地處省會(huì)長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)的望城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，石長(zhǎng)鐵路貨運(yùn)站的南面， 湘江橫貫而過(guò)，萬(wàn)噸級(jí)霞凝港深水碼頭毗鄰而建，高速公路縱橫交錯(cuò)，鐵路連接南北東西，距機(jī)場(chǎng)不到 30 分鐘車(chē)程，可迅速而方便地到達(dá)珠三角任何一座城市，與中西部的市場(chǎng)聯(lián)系也比較緊密，發(fā)展泛珠三角第三方、第四方物流條件 長(zhǎng)沙大河西國(guó)際商貿(mào)物流城一期工程可行性研究報(bào)告 ` 19 已經(jīng)具備。因此，長(zhǎng)沙市要對(duì)現(xiàn)有商品交易市場(chǎng)重新整合，培養(yǎng)和發(fā)展一批輻射遠(yuǎn)、吞吐量大、設(shè)施先進(jìn)的批發(fā)交易為主的商品市場(chǎng)。 目前， 長(zhǎng)沙 各 物流園 在 城區(qū)日益擁擠的交通環(huán)境已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足現(xiàn)有大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)對(duì)物流的要求；高昂的經(jīng)營(yíng)成本也不能保障眾多經(jīng)營(yíng)者的合理效益；許多專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)有規(guī)模、服務(wù)配套、環(huán)境布局等方面也不符合如今現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)。近年來(lái)，隨著商貿(mào)物流建材行業(yè)的飛速發(fā)展， 已 有的商圈已不能滿(mǎn)足城市的需求，挖掘新地段、發(fā)展新模式商圈勢(shì)在必行。 從湖南省地圖來(lái)看 ，湘江以東地區(qū)只接近全省面積的 1/3，而湘江以西的地區(qū)面積超過(guò)全省的 2/3，按照現(xiàn)狀物流節(jié)點(diǎn)的分布格局，長(zhǎng)沙作為湖南的物流樞紐要實(shí)現(xiàn)輻射全省的目標(biāo)就勢(shì)必要解決市區(qū)內(nèi)河西、河?xùn)|的聯(lián)通問(wèn)題，這就必然會(huì)加重長(zhǎng)沙湘江各橋的貨流壓力。 零擔(dān)貨運(yùn)市場(chǎng)