【正文】 ....................................................................... 18 第五章 項目具體策劃 ................................................................................ 20 功能分區(qū)與布局 ........................................................................... 20 建設(shè)內(nèi)容 ...................................................................................... 20 分期建設(shè)方案 ............................................................................... 22 第六章 投資估算和資金籌措 ..................................................................... 24 投資估算 ...................................................................................... 24 資金來源 ...................................................................................... 25 第七章 投入與產(chǎn)出效益分析 ..................................................................... 26 經(jīng)營成本與收入預(yù)測 .................................................................... 26 損益分析 ...................................................................................... 27 盈虧平衡分析 ............................................................................... 27 間接效益分析 ............................................................................... 27 第八章 項目開發(fā)措施建議 ........................................................................ 30 附圖 ............................................................................................................ 32 1 廣東海洋大學(xué)主校區(qū)后山土地利用現(xiàn)狀圖 ????????????? 33 2 廣東海洋大學(xué)交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)功能分區(qū)圖 ??????? 34 3 廣東海洋大學(xué)交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)總平面圖 ? ???????? 35 1 第一章 總 論 項目背景 項目名稱 廣東海洋大學(xué)交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)工程。 3 建設(shè)規(guī)模 規(guī)劃用地總面積 1650 畝（ 110 公頃），規(guī)劃建設(shè)生態(tài)體驗園、生態(tài)恢復(fù)展示區(qū)、高新農(nóng)業(yè)示范區(qū)和休閑康體區(qū)等四大功能區(qū)?；謴?fù)和展示生態(tài)頂級模式，具有巨大的生態(tài)環(huán)境效益。 第三，項目以生態(tài)體驗帶動旅游業(yè)的發(fā)展，走科技生態(tài)、綠色環(huán)保、循環(huán)經(jīng)濟的道路 ,配套中高檔旅游服務(wù)設(shè)施，將與湖光巖、南亞所、金鹿園形成犄角之勢， 實現(xiàn)休閑產(chǎn)品的互補， 填補大旅游區(qū)的空白。無論是在促進學(xué)?？蒲邪l(fā)展、增加經(jīng)濟收入、擴大知名度，還是在提高區(qū)域生態(tài)效益方面，開發(fā)利用主校區(qū)后山 土地資源 均具有必要性。一系列綱領(lǐng)性文件表明生態(tài)文明建設(shè)是今后黨和國家工作的重點 。 20xx年，《湛江市湖光巖大旅游區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃》（ 20xx2020）通過審批，廣東海洋大學(xué)成為大旅游區(qū)中的重要旅游亞區(qū)，因此，項目的實施符合湖光巖大旅游區(qū)總體發(fā)展的要求。 其一，被征用和整合的威脅。 第二，受人力管理、水電基礎(chǔ)設(shè)施的短缺及周邊村對安全生產(chǎn)的影響，現(xiàn)有土地以粗放 經(jīng)營為主，以承租方式下包，以林地單價出租，種植甘蔗、桉樹等，經(jīng)濟 效益 低 。 項目的建設(shè)是廣東海洋大學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略的要求 項目的建設(shè)符合廣東海洋大學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略，有利于保障學(xué)?？蒲谢氐暮罄m(xù)發(fā)展、增加 學(xué)校 產(chǎn)業(yè)收入、美化校園環(huán)境、保證學(xué)校長治久安、有序發(fā)展 ，并有助于 提升學(xué)校 的 知名度。 4）保證學(xué)校長治久安、有序發(fā)展 高校的長治久安離不開 穩(wěn)定的 外部環(huán)境，創(chuàng)造一種具有文化底蘊而又和諧的外部環(huán)境，將為我校有序發(fā)展提供強有力的保障。園區(qū)與霞山、赤坎、麻章、東海島城市中心區(qū)均處于半小時生活圈，既避開了城市的囂喧，又在市民自然休閑活動心理距離之內(nèi)，有利于形成市民休閑度假的新天地。 園區(qū)視野開闊，景觀秀美獨特。 由此，主校區(qū)后山土地開發(fā)利用擁有區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、生態(tài)優(yōu)勢、文化優(yōu)勢和科研優(yōu)勢等。 市場行業(yè)分析 園區(qū)位于湛江市湖光巖大旅游區(qū)的核心圈，園區(qū)的開發(fā)利用有利于促進大旅游區(qū)的共同發(fā)展。 本市會務(wù)、商務(wù)性度假觀光游客 也是有力的消費群 。 17 第四章 總體發(fā)展思路 發(fā)展思路 交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)的總體發(fā)展思路：有機契合休閑旅游， 保護和恢復(fù) 生態(tài)環(huán)境 ， 拓展 生態(tài)體驗、生態(tài) 觀光 和康體 休閑 等 多功能性 項目，綜合發(fā)揮 生態(tài)保護、科研平臺和旅游觀光等多功能特性，通過校企聯(lián)合建設(shè)，創(chuàng)新高?？蒲型恋匕l(fā)展模式，力爭成為廣東乃至全國高校 校園 建設(shè)的示范品牌。組織多種形式的觀光、參與、體驗式生態(tài)專項特色旅游 活動，使園區(qū)成為中高檔層次的 休閑 度假勝地。 園區(qū)建設(shè)從整體出發(fā)，合 理布局園區(qū)各功能分區(qū)，適當(dāng)控制園區(qū)的游人容量，合理控制建設(shè)量，如在樹木森林中種出“林中木屋”，謀求生態(tài)、社會、經(jīng)濟三大效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以達到園區(qū)的整體最優(yōu)化利用。 表 51 交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)用地平衡 表 用地名稱 面積（公頃） 占總面積比例（ %） 規(guī)劃用地總面積 110 100 生態(tài)體驗園 44 40 生態(tài)恢復(fù)展示區(qū) 20 高新農(nóng)業(yè)示范區(qū) 26 休閑康體區(qū) 20 建設(shè)內(nèi)容 生態(tài)體驗園 該園追求自然、回歸、寧靜， 營造 “林靜鳥愈鳴”的生態(tài)意境，規(guī)劃 21 為餐飲、住宿、休閑、觀光為一體的“農(nóng)家樂”生態(tài)農(nóng)業(yè)體驗區(qū)。 高新農(nóng)業(yè)示范區(qū) 該區(qū)以“高新農(nóng)業(yè)”為 特色 ， 以“ 園林式環(huán)境 ”為基調(diào)， 利用學(xué)?？蒲腥肆Y源和良好的自然水肥條件，加強科研成果展示，建設(shè)成農(nóng)科類專業(yè)的科研平臺。規(guī)劃建設(shè)年限為 1 年。綠色度假區(qū)建設(shè)包括溫泉中心和林中度假式木屋。交椅嶺生態(tài)示范園區(qū)全面進入經(jīng)營管理程序，總體投資估算為 萬元，其中完成基本園道建設(shè)及基本水電工程 需 投入 萬元；生態(tài)體驗園建設(shè) 需 投入 6845 萬元；生態(tài)恢復(fù)展示區(qū)、高新農(nóng)業(yè)示范區(qū)、休閑康體區(qū)建設(shè) 需 投入 5212萬元。 26 第七章 投入與產(chǎn)出效益分析 說明：以首期生態(tài)體驗園為測算依據(jù)，項目計算期 12 年，其中建設(shè)期2 年，經(jīng)營期 10 年。 生態(tài)體驗園建設(shè)完成投入使用后，爭取國家稅收優(yōu)惠政策，稅收返回支持園區(qū)科研工作，利于園區(qū)滾動發(fā)展。 與此同時，生態(tài)示范園的建立將聯(lián)動校園水生生物博物館 及 藝術(shù) 類 、旅游管理、休閑體育等 專業(yè)的 發(fā)展， 進一步增強海洋大學(xué)的綜合實力。 29 現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)的建立，可以吸引更多的中外游客，使得外界的先進思想、文化、觀念和信息源源不斷地涌入園區(qū)，有效促進文化的交流、融合，擴大對外開放，進一步提高 廣東 海洋大學(xué)乃至整個湖光巖大旅游區(qū)的知名度。 31 5）重視引進和培訓(xùn)旅游人才 專業(yè)人才 在社會、經(jīng)濟發(fā)展中至關(guān)重要 ，一切競爭歸根結(jié)底 主要是 人才的競爭 ， 對于生態(tài)示范園這樣科技含量高的旅游景點來說更是如此。 因此，一切建設(shè)活動和內(nèi)容都要以生態(tài)恢復(fù)為前提，嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)方案進行 ，不允許隨意亂建，堅決杜絕建設(shè)性破壞。根據(jù)世界旅游組織測算，旅游部門每增加 1 個直接就業(yè)人員，社會就能增加 5 個就業(yè)崗位。生態(tài)示范園將 在 科研的基礎(chǔ)上豐富休閑觀光旅游活動內(nèi)容， 以 帶來更大的經(jīng)濟收益。 3）設(shè)施設(shè)備維修費 —— 按固定資產(chǎn)投資折舊費的 30%計提，每年約 207萬元。 同時，基于園區(qū)的生態(tài)效益和社會效益，爭取國家、省、市專項資助，開展生態(tài)示范園區(qū)和風(fēng)景區(qū)生態(tài)環(huán)境綜合治理。交椅嶺生態(tài)高新科技園區(qū)全面投入經(jīng)營，園區(qū)品牌進一步得到完善 和 鞏固，預(yù)計空間環(huán)境容量可達 2200人 /天，游人規(guī)模預(yù)計為日最高游客數(shù)達 1200人。水系工程是在水系規(guī)劃論證完善的基礎(chǔ)上進行開發(fā)施工，旨在建立起園區(qū)的山水關(guān)系，營造園區(qū)具有山水的靈性。項目建設(shè)方案共 分 三個階段進行。加強鄉(xiāng)土物種保護和培育，引種適當(dāng)?shù)恼湎∥锓N，加強生物多樣性建設(shè)，使 之 成為湛江市熱帶季雨林植被恢復(fù)的示范區(qū)。谷地土層較厚，又獨立成區(qū)，利于 進行 農(nóng)業(yè)科研活動。按照市場經(jīng)濟規(guī)律進行運營和管理，實行市場化經(jīng)營，企業(yè)化運作，堅持經(jīng)濟效益與社會效益的統(tǒng)一。挖掘湛江市區(qū)最高峰的地標(biāo)性概念，安排登高眺望等相關(guān)項目， 展現(xiàn) 平原濱海城市的山水之美， 使園區(qū) 風(fēng)景更 具 特色 。 市場品牌分析 校企聯(lián)手，共謀發(fā)展， 規(guī)劃 建設(shè)的生態(tài) 園區(qū) 以廣東海洋大學(xué)為依托，可以借助廣東海洋大學(xué)有形或無形資源，樹立市場品牌，提升認(rèn)可度。 第一，境內(nèi) 一級 客源 市場 ：湛江市、珠三角地區(qū)、茂名市、陽江市的普通游客， 這三市一區(qū) 中尤其是珠三角 地區(qū) 經(jīng)濟發(fā)達，生態(tài)旅游需求 較大 ，距離旅游區(qū) 距離較 近，是園區(qū)最基本、最穩(wěn)定的客源。 人們 開始追求 綠色、生態(tài)和健康 的生活方式 ，綠色、環(huán)保、健康的產(chǎn)品正好滿足了 當(dāng)前 人們的消費心理，符合了現(xiàn)代 都市 人的生活理念，生態(tài) 產(chǎn)品越來越受歡迎，顯示出巨大的市場潛力 。 四是獨具科研