【正文】 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲(chǔ)藏室 生活陽臺(tái) 工作陽臺(tái) 優(yōu)點(diǎn)： 1．會(huì)客、娛樂、用餐區(qū)和休息區(qū)明確分隔開來； 2．全部采用凸窗，觀景范圍更大； 3．臥室較為方正； 4．廚房做到干濕分離； 5．主臥、次臥通風(fēng)狀況良好； 缺點(diǎn)： 1. 客廳面寬 4米，在目前余杭購房者心目中該面寬偏??； 2．從分戶門到生活陽臺(tái)之間進(jìn)深太長，會(huì)給購房者帶來不適感； 表 32 160平方米樓房型：（單位：平米） 優(yōu)點(diǎn)： 1．客廳面寬達(dá) 米； 2．客廳方正； 3．餐廳、客廳分隔明顯； 4．主臥內(nèi)有衛(wèi)生間，兩間次臥也都靠近衛(wèi)生間，晚間上衛(wèi)生間方便； 缺點(diǎn)： 1．主臥通風(fēng)不良； 2．餐廳為暗間； 總面積 客廳、餐廳 活動(dòng)室 房 1 房 2 房 3 約 160 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲(chǔ)藏室 生活陽臺(tái) 工作陽臺(tái) 15 表 33 90平方米樓房型：（單位：平米） 總面積 客廳、餐廳 活動(dòng)室 房 1 房 2 房 3 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲(chǔ)藏室 生活陽臺(tái) 工作陽臺(tái) 優(yōu)點(diǎn)： 1．客廳、主臥都朝南； 2． 平米的房間開有東南向窗，較好地解決了該房的采光問題； 3．廳房都較方正； 4．客、餐廳與臥室分隔明顯； 5．采用凸窗； 缺點(diǎn)： 1．分戶門至生活陽臺(tái)間進(jìn)深較長； 2．餐廳為暗間； 3．主臥不通風(fēng)； 表 34 200平方米樓房型：（單位：平米） 總面積 客、餐廳 衛(wèi)生間 3 工人房 房 1 房 2 房 3 約 200 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲(chǔ)藏室 生活陽臺(tái) 工作陽臺(tái) 優(yōu)點(diǎn)： 1．客廳面寬達(dá) 米； 2．五間房中有三間是朝南； 3．客、餐廳與房完全分隔； 4．餐廳開有西向窗，是餐廳成為明窗； 5．公用衛(wèi)生間做到干濕分離； 缺點(diǎn)： 1．分戶門至 14平米房之間的一塊區(qū)域不能充分利用； 2．主臥不通風(fēng)； 16 表 35 130平方米樓房型：（單位：平米） 套內(nèi)面積 客廳 餐廳 活動(dòng)室 房 1 房 2 房 3 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲(chǔ)藏室 生活陽臺(tái) 工作陽臺(tái) 優(yōu)點(diǎn)： 1．客廳面寬達(dá) 米； 2．客廳和三間房中的兩間房都是朝南； 3．廚房做到干濕分離； 4．客廳和餐廳分隔明顯； 缺點(diǎn)： 1．餐廳為暗間； 2．主臥不通風(fēng) ； 以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系和職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室：廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽臺(tái)、餐廳和書房。 目標(biāo)客戶特征分析 （ 1）年齡特征：年齡分 布在 28— 50 歲之間。 12 第三章 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品競爭力分析（ SWOT 分析） （一）地段優(yōu)勢 （ 1）蜀山區(qū)最靠近市中心的繁華區(qū)域、周邊行政、商業(yè)配套齊全； （ 2）地處學(xué)?！爸行摹保宋臍庀夂?； （ 3）本項(xiàng)目地處國購廣場商業(yè)圈旁邊，緊鄰合肥科技館； （ 4）本項(xiàng)目距大蜀山、植物園、天鵝湖等游玩休閑場所不遠(yuǎn)； （ 5）本項(xiàng)目地處安徽省最大的電子商業(yè)圈中心賽博數(shù)碼廣場旁邊，可對房價(jià)形成重要的經(jīng)濟(jì)區(qū)域優(yōu)勢，在產(chǎn)品營造上不宜過低定位； （二）規(guī)模及產(chǎn)品優(yōu)勢 （ 1）總建筑面積為 34 萬平方米，為合肥市距城中心較近的一盤大型住宅項(xiàng)目； （ 2）南臨 望江路，東俯中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)，安徽大學(xué)校園，人文氣息濃厚； （ 3）戶型設(shè)計(jì)簡約大方、緊湊合理，面積控制較好； 劣勢 （ 1）項(xiàng)目周邊其他居民區(qū)一公里范圍內(nèi)都是上個(gè)世紀(jì)的老住宅區(qū)，生活配套設(shè)施已經(jīng)漸近淘汰； （ 2）周邊已經(jīng)開發(fā)完全，已經(jīng)進(jìn)入建成區(qū)階段。是一個(gè)以科技文化教育為先導(dǎo)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、高效社會(huì)服務(wù)為引導(dǎo)，極具發(fā)展活力、城市化水平最高的新興城區(qū)。 軌道交通 1號(hào)線：北起合肥火車站北的天水路，沿新蚌埠路向南，經(jīng)北二 環(huán)，下穿合肥火車站，沿勝利路、馬鞍山路向南，至望湖中路轉(zhuǎn)向西，再向南直穿高鐵站，沿青海路、廬州大道、珠江路至線路終點(diǎn)徽州大道站，全線長 公里，全部為地下線，共設(shè)置車站 25座，其中五座換乘樞紐，項(xiàng)目總投資 億元。 “ 十帶 ” 即高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施合六路、合安路、合裕路、蒙城北路、張洼路、合淮路、榮事達(dá)大道、方興大道、包河大道、長江東路 10 條道路綠化 。 （二） 2020 年合肥市第一、二月份房地產(chǎn)市場狀況 （ 1）市區(qū)樓盤供應(yīng)分析和成交統(tǒng)計(jì) 據(jù)了解，成交量較好的樓盤多為剛需盤，價(jià)格都處于合肥市價(jià)格平均水平左右，從合肥市房產(chǎn)網(wǎng)了解的情況來看，絕大部分的投資型、改善型置業(yè)需求，早已被限購令抑制， 7 而首次置業(yè)者的入市愿望已然強(qiáng)烈。 合肥市房地產(chǎn)市場概況 （一） 2020 年合肥市各區(qū)域住宅用地、商品住宅市場概況 由于新政的影響，貸款利率不斷上升，導(dǎo)致 2020 年土地出讓在幅數(shù)上有所減少， 2020年的 5 月、 9 月均無住宅用地出讓。 4 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析 2020 年全省實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總量 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %。 （ 3）該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流、車流將會(huì)有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。南臨政務(wù)區(qū)天鵝湖，西眺大蜀山。 關(guān)鍵詞： 可行性研究；市場分析；財(cái)務(wù)分析；不確定性分析 Impression of Hua Mansion residential project feasibility study ABSTRACT The feasibility study is the progress as science and technology and economic management of scientific development has arisen, and better integrated science, a feasibility study is in the investment prior to the proposed development project to conduct a prehensive, systematic research and analysis, the use of scientific technology evaluation method, obtained a series of evaluation index, in order to determine whether the project feasible research. The design is based on2020, Hefei city residential real estate market review and in 2020 the first second months, sales analysis of Hefei city impression Hua Mansion residential project feasibility analysis. In the study of the project, market supply and demand as the starting point, analysis of project feasibility and market。基本建設(shè)可行性研究，是基本建設(shè)前期工作的重 要內(nèi)容，也是按基本建設(shè)程序辦事的重要步驟，其目的就是要使建設(shè)項(xiàng)目決策正確，避免或減少因決策失誤而造成的投資浪費(fèi)。該項(xiàng)目規(guī)劃面積 140000 平米 ，總建筑面積 340000 平米 ， 位于合肥 市 望江西路 269 號(hào)，潛山路和望江西路交匯處向西 150 米，地處黃望潛板塊核心區(qū)位。該項(xiàng)目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和地方區(qū)域性經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，適合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展要求，對實(shí)現(xiàn)合肥市城市建設(shè)規(guī)劃，提高和改善人民居住水平和居住環(huán)境，滿足人民日益增長的消費(fèi)需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。 本報(bào)告的研究范圍主要包括項(xiàng)目投資環(huán)境分析與市場預(yù)測、建 設(shè)規(guī)模與開發(fā)條件、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)保、消防與節(jié)能、節(jié)水、建設(shè)安排與進(jìn)度計(jì)劃、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)評價(jià)、社會(huì)評價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等。 5 圖 2 合肥市城市總體規(guī)劃圖 其中， 1 是指 在合肥城鎮(zhèn)密集區(qū)范圍內(nèi)構(gòu)建一個(gè)主城 ， 一個(gè)主城是指在現(xiàn)有合肥二環(huán)路以內(nèi)、 312 國道以北的城市空間，主要負(fù)擔(dān)城市的綜合服務(wù)職能 ； 4 是指 四個(gè)外圍城市組團(tuán) ， 分別是東部組團(tuán)（包括店埠、撮鎮(zhèn)）；北部組團(tuán)（包括瑤海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、廬陽工業(yè)園區(qū)、雙墩）；西部組團(tuán)（包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地）；西南部組團(tuán)（包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 、上派鎮(zhèn)） ； 1是指 一個(gè)濱湖新區(qū) ， 在巢湖東北岸地勢較高地段建設(shè)濱湖新區(qū)（包括包河工業(yè)園區(qū)）。在已經(jīng)開發(fā)比較完善的臨近城中心區(qū)域，蜀山區(qū)樓面價(jià)則 比其他區(qū)域較低，具有一定的競爭優(yōu)勢。 “ 五廊 ” 是指沿城市規(guī)劃區(qū)南淝河、十五里河、二十埠河、店鋪河及上派河兩岸規(guī)劃建設(shè)特色濱河生態(tài)廊道 。屆時(shí)全市軌道路線總長預(yù)期將達(dá)全長 公里 近期建設(shè)項(xiàng)目由軌道交通 2 號(hào)線組成，總長約 56公里。蜀山區(qū)是合肥市城市化水平最高的城區(qū)，區(qū)域內(nèi)坐落著國家級(jí)合肥高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、 合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥政務(wù)文化新區(qū)和中國（合肥）科學(xué)城，省、市科技館、市圖書館等。 綜上所述，合肥市蜀山區(qū)的規(guī)劃將促進(jìn)本項(xiàng)目的發(fā)展，提高本項(xiàng)目的整體效益。 （ 3）第三層面：省外喜歡當(dāng)?shù)刂脴I(yè)或者當(dāng)?shù)仫L(fēng)景和環(huán)境的其他客戶。華地公館項(xiàng)目戶型 80260 方，主力戶型 180220 方。 18 第四章 建設(shè)規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目地理位置 本項(xiàng)目用地位于合肥市蜀山區(qū) 望江西路 269 號(hào)，潛山路和望江西路交匯處向西 150 米，地處黃望潛板塊核心區(qū)位。綠化率達(dá) %。 20 第五章 建筑方案設(shè)計(jì) 總體設(shè)計(jì)原則與構(gòu)思 設(shè)計(jì)原則 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)夂碗姎獾雀鞣N專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電室和休息廳等建筑物均建于地上。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 該工程 為 高層住宅項(xiàng)目 ，帶一層悶頂，地下一層， 采用鋼筋混凝土剪力墻 結(jié)構(gòu) ，建筑耐火等級(jí)為一級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限為 70 年，建筑結(jié)構(gòu)形式為兩個(gè)塔式住宅單元。在已建成設(shè)有城市污水排水管道可供污水排放使用。 減少污染的目標(biāo)和措施 (1)項(xiàng)目內(nèi)住宅廚房然料為天然氣，屬潔凈能源，不產(chǎn)生二次污染。包括消防用水源、消防通道和通風(fēng)系統(tǒng)等。各項(xiàng)工作進(jìn)度參見表 6，施工橫道圖參加附件。 表 84 建安工程費(fèi)估算表 單位：萬元 項(xiàng)目名稱 造價(jià) 建筑面積 平米造價(jià) ㎡ 元 /㎡ 工程總造價(jià) 一 土方工程 二 土建工程 三 安裝工程 總計(jì) 土方工程部分 1 分部分項(xiàng)工程費(fèi) 2 措施項(xiàng)目費(fèi) 3 其他項(xiàng)目費(fèi) 4 規(guī)費(fèi) 5 稅金 合計(jì) 土建工程部分 1 分部分項(xiàng)工程費(fèi) 2 措施項(xiàng)目費(fèi) 3 其他項(xiàng)目費(fèi) 4 規(guī)費(fèi)及稅金 5 合計(jì) 安裝工程部分 1 分部分項(xiàng)工程費(fèi) 2 措施項(xiàng)目費(fèi) 3 其他項(xiàng)目費(fèi) 4 規(guī)費(fèi) 5 稅金 合計(jì) 28 (5)公共設(shè)施配套費(fèi)估算為 770 萬元。 （ 3）考慮到房地產(chǎn)投資領(lǐng)域利潤率較高，本項(xiàng)目取行業(yè)基準(zhǔn)收益率為 15%。資本金內(nèi)部收益率 47%,項(xiàng)目凈現(xiàn)值為 萬元。資金的平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債詳見表 101：資金的來源與運(yùn)用表和表 22：資產(chǎn)負(fù)債表。具體清償能力分析詳見表 95：長期借款還本付息表。 編制收入估算表 33 表 91 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2020 2020 2020 2020 2020 2017 總銷售收入 1 住宅銷售收入 住宅可銷售面積 293910 102869 58782 73478