【正文】 氛，同時(shí)輔助于宣傳，提升項(xiàng)目形象。 不同檔次寫字樓出租的經(jīng)營方式 頂級寫字樓的王牌戰(zhàn)略 如國貿(mào)、嘉里中心，一般發(fā)展商本身有非常強(qiáng)的實(shí)力，有很高的知名度和良好的商譽(yù)，既定目標(biāo)就是王牌。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 乙級或乙級以下寫字樓出租經(jīng)營方式 一般借助于項(xiàng)目本身外立面或者是戶外廣告、報(bào)紙名片式廣告、中介或 經(jīng)營者的商務(wù)圈進(jìn)行對外招攬客戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 寫字樓出租的促銷 寫字樓租金一般都會隨著入住率的降低而下調(diào)，但是寫字樓為維持其對外形象，更改報(bào)價(jià)會有一段時(shí)間的滯后，但是為了增加其入住率都會有一定形式的折扣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 得到業(yè)界較多認(rèn)可的關(guān)于頂級寫字樓說法是：地段顯赫、只租不售、統(tǒng)一 業(yè)權(quán)、國際級的公司入駐、良好的硬件設(shè)施、完善的配套服務(wù)與高品質(zhì)的物業(yè)管理；很多專業(yè)的顧問機(jī)構(gòu)也制定了許多可以量化的寫字樓硬件標(biāo)準(zhǔn)：如凈高、進(jìn)深、新風(fēng)量、電梯等候時(shí)間、梯速、空調(diào)系統(tǒng)、車位配置比、電力供應(yīng)容量等等；也不乏概念上 5A或 6E 的“頂級標(biāo)準(zhǔn)”。 回過頭來看凱晨。五十年代屹立在長安街兩側(cè)的北京十大建筑，至今仍是北京的一道風(fēng)景與歷史符號，而到八九十年后除了西單中國銀行等少數(shù)幾個(gè)建筑外，崛起的多是自大狂式的將軍建筑、自我中心式的霸王建筑，其中有為數(shù)不少的寫字樓建筑。 將中國符號、時(shí)代的和諧精神通過建筑語言坦誠而謙虛地表達(dá)出來，并通過開放的產(chǎn)品的規(guī)劃形態(tài)與城市進(jìn)行和諧有效的溝通，這是凱晨廣場帶給我們的姿態(tài)與表情。遺撼的是，我們對寫字樓的理解仍然停留在工業(yè)品的層面，標(biāo)準(zhǔn)化的建筑模數(shù)、模數(shù)化的空間分隔、剛性化的空間氣質(zhì)更加強(qiáng)化了辦公人群的不良狀態(tài)，使寫字樓價(jià)值大為降低。因此，融入自然與文化元素的生動空間而非豪華氣派的裝飾是實(shí)現(xiàn)其核心功能的首要條件。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在京城寫字樓以大戶型為主之時(shí)，曾首推超小戶型 SOLO 的開發(fā)商北京興隆置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司近日又在位于崇文門新世界商圈的核心區(qū)域推出了寫字樓的超小戶型產(chǎn)品時(shí)代 SOLO。但目前在售的寫字樓都以大戶型為主，是他所無法負(fù)擔(dān)的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而在時(shí)代 SOLO 則可以辦理 3 個(gè)產(chǎn)權(quán)證，每一 個(gè)合伙人都有自己明晰的產(chǎn)權(quán)。非核心的辦公面積全部搬出了自用的寫字間，變成所有公司按需租用。出租會議室和接待室，可以使企業(yè)不再為購買低使用率的空間付費(fèi)；公共服務(wù)的商務(wù)中心，可以使企業(yè)不必為購買低使用率的設(shè)備占用固定資產(chǎn)；甚至不用再單獨(dú)聘請秘書，時(shí)代 SOLO 的出租秘書可以做好一切，可以使客人受到尊貴的接待，可以替公司接聽電話、收發(fā)信件，可以整理會議 紀(jì)要，可以代為采購辦公用品等等。與其他寫字樓不同的是，時(shí)代 SOLO 可以每 30 平方米為單位單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)證。當(dāng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)?！? 從事軟件服務(wù)的郭先生是一家小公司的老板，目前他的公司租用了一間飯店的客房辦公?？v觀京城寫字樓市場，產(chǎn)品大多集中在中關(guān)村、CBD 和金融街，且以超 5A 甲級產(chǎn)品為主，由于該類產(chǎn)品面對的客戶以大公司為主，因此戶型設(shè)計(jì)也主要以大面積為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。公共空間是寫字樓人群溝通信息、交流情感、汲取能量的場所，也是寫字樓與城市交流的重要節(jié)點(diǎn)，是寫字樓形象與品質(zhì)的標(biāo)志，對寫字樓的活力、可持續(xù)發(fā)展具有重要意義，對寫字樓價(jià)值產(chǎn)生著深刻影響。 在極度競爭商務(wù)環(huán)境 中與程序化的工作節(jié)奏中，思維的定式化、行為的程式化、情感的功能化已成為辦公人群的模式化傾向，這種狀態(tài)對公司的生產(chǎn)力產(chǎn)生著巨大的負(fù)面影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 長安街之于北京乃至中國，其卓越的地位與價(jià)值已經(jīng)超越了作為交通或地理分界線的概念，而具有獨(dú)特的國家、民族 乃至?xí)r代的象征意義。能與城市及區(qū)域相融與互動，并為入駐公司持續(xù)創(chuàng)造最大價(jià)值與最大生產(chǎn)力的寫字樓才會享有最高租金，并得以可持續(xù)發(fā)展，才能稱為頂級寫字樓。而從目前寫字樓不斷升級的需求與規(guī)?；拈_發(fā)來看，存在著嚴(yán)重的不對稱。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 舊客重做：和已成交或 沒有成交的客戶保持良好關(guān)系，既可擴(kuò)大人脈，亦可在其租期完結(jié)后再替他們尋找新的辦公地點(diǎn)。 掃樓：是最常用亦是最有效的辦法，直接進(jìn)入大廈派發(fā)資料及名片予客戶，盡量找出其租約到期時(shí)間，再把客戶劃分為短期，中期或長期客戶，建立客戶名錄，按時(shí)進(jìn)行跟進(jìn)，增加后備客源。甲級寫字樓的標(biāo)志性外立面也是其有效宣傳手段之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但出租經(jīng)營方式有遠(yuǎn)期收益較高的特點(diǎn)，也促使一些有實(shí)力的發(fā)展商把出租作為其經(jīng)營形式。 *銷售現(xiàn)場包裝： 銷售現(xiàn)場的包裝包括以下幾個(gè)方面． 環(huán)境美化 銷售現(xiàn)場的外環(huán)境會給到訪客戶留下第一印象，因此環(huán)境的好壞直接 關(guān)系到項(xiàng)目的形象問題。是每個(gè)項(xiàng)目必備的宣傳手段之一。 一般寫字樓項(xiàng)目都會采用。 一般選擇：新聞臺證券類、財(cái)經(jīng)類節(jié)目頻段；交通臺上下班時(shí)間“一路暢通”欄目或整點(diǎn)報(bào)時(shí)廣告；音樂臺的經(jīng)典節(jié)目插播廣告等。 例如：朝外寫字樓“朝外純寫字樓”。 寫字樓銷售推廣的一般運(yùn)用 *報(bào)紙雜志： 特點(diǎn)：傳播范圍廣、速度快，圖文并茂、針對性強(qiáng)，但廣告費(fèi)用較高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 掃樓：是比較有效的一種辦法，進(jìn)入大廈派發(fā)項(xiàng)目資料及名片予客戶。 小結(jié)：寫字樓銷售一般第一、第二階段很難達(dá)到預(yù)期的效果，所以第三階段才是銷售的重頭戲。 *第四階段：散售為主，租賃為輔，消化尾房 (持續(xù)期、收尾期 ) 在本階段，項(xiàng)目內(nèi)外裝基本完成，進(jìn)入現(xiàn)房入住階段。 第一及第二階段一般處于項(xiàng)目導(dǎo)入期，此階段宣傳的意義在于對項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)熱，引起社會關(guān)注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 這樣，中都大廈的客戶定位就清晰了： 政府轉(zhuǎn)制集團(tuán)（公司）、金融機(jī)構(gòu)、大型股份制公司及外省市集團(tuán)（公司）機(jī)構(gòu)中那些傾向于安 街的顯赫位置和要求特殊服務(wù)的客戶。 通過分析，我們發(fā)現(xiàn)地段因素（西長安街）和服 務(wù)因素（靈活的公司機(jī)制）是我們的優(yōu)勢和強(qiáng)項(xiàng)，因此我們可以把營銷重點(diǎn)放在地段取向型和服務(wù)取向型的細(xì)分市場上。 D、 時(shí)間取向型： 例如， 我要在 98 年內(nèi)進(jìn)住 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 實(shí)際上，通過我 們對過往三年大型客戶（一萬平米以上） 45 個(gè)成交案例的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金融機(jī)構(gòu)占到 31％以上，是大型客戶中最有潛力的行業(yè)。 一、 如何鎖定客戶 ──選擇所要進(jìn)入的市場 北京的房地產(chǎn) 大眾市場 正在分化成很多細(xì)分市場，每一個(gè)細(xì)分市場都有其自身的期望、觀念、偏好以及購買標(biāo)準(zhǔn)。正因如此，一年來我們所做的一切工作都是緊緊圍 繞這樣的一種認(rèn)識和目標(biāo)來進(jìn)行的。 全球精英的中國之旅 二、營銷推廣（略） 項(xiàng)目 由于時(shí)間較短，未能對目標(biāo)市場進(jìn)行全面深入的調(diào)查 ，因此本案在缺乏詳細(xì)數(shù)據(jù) 的前提下，僅作如上概述，希望能進(jìn)一步了解及合作，能為為貴公司提供更完善的服務(wù)！ 市場營銷是一個(gè)比銷售更大的概念。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)域公路交通 網(wǎng) 四通八達(dá)， 驅(qū)車方便。沈陽對外的交通樞紐。世界城 、 奉天銀座、摩根外資用戶的租金承受能力高，相應(yīng)地對于寫字樓的位置、品質(zhì)有高標(biāo)準(zhǔn)的要求。 從租金價(jià)格看，三個(gè)區(qū)域都受到專業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓不同客戶群體的青睞。各專業(yè)寫字樓項(xiàng)目分布較散，彼此缺乏呼應(yīng)，尚未形成集聚效應(yīng)。據(jù) 了解 ，沈陽市已經(jīng)在論證三環(huán)路內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)城市化管理方案，三環(huán)路內(nèi) 455 平方公里區(qū)域?qū)?shí)現(xiàn)城區(qū)化管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。昭示著振興東北經(jīng)濟(jì)的“新遼沈戰(zhàn)役”正式拉開了帷幕。市區(qū)道路總長度由 900 多公里發(fā)展到 3000 公里。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 、數(shù)量重要嗎？周邊配套設(shè)施呢？ 答：很重要。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ？ 答：區(qū)域位置的確很重要，目前客戶對于租賃寫字樓的區(qū)域主要集中在北站 CBD區(qū)域、沈陽市政府廣場附近中心地區(qū)，而這些地區(qū)的共同特點(diǎn)是：交通便利、大多數(shù)有公交車經(jīng)過，且寫字樓相對集中、辦公氛圍良好，并且這些寫字樓又具有外觀形象突出、檔次高的特 點(diǎn)。 選擇投資某個(gè)寫字樓時(shí)，一定要周密考察周邊配 套設(shè)施，像銀行、商店、餐飲、公寓等是否齊全。以沈陽為中心，半徑 150 公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的 8 大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補(bǔ)性強(qiáng)、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。 沈陽作為東北老工業(yè)基地，重工業(yè)一直是其經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其中以汽車裝備、制造業(yè)更為突出。作為重工業(yè)城市，沈陽有著最堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，中央都市走廊又稱金廊是沈陽市發(fā)展戰(zhàn)略中確定的核心概念，是應(yīng)對競爭和挑戰(zhàn)、完善中心城市功能、提升城市競爭力、創(chuàng)造新的產(chǎn)業(yè)帶和新的投資熱點(diǎn)的一 大戰(zhàn)略舉措。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。據(jù)沈陽房產(chǎn)局介紹，從總體上看，沈陽房地產(chǎn)市場基本上完成了近三年的調(diào)整任務(wù)后，已進(jìn)入了最佳發(fā)展期。 目前沈陽市寫字樓市場尚無占明顯優(yōu)勢的區(qū)域（即中央商務(wù)區(qū)）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。此外，“成長型寫字樓投資族”也成 為支撐寫字樓市場繁榮、完善和穩(wěn)定發(fā)展的重要力量。 如何能夠在激烈的市場競爭中脫穎而出，如何領(lǐng)先市場，就必須賦予項(xiàng)目獨(dú)特的個(gè)性，前瞻性。線路北起北陵以北三臺子居住區(qū)的松山路站，南端終點(diǎn)在渾南新區(qū)的 21 世紀(jì)大廈前的世紀(jì)廣場站，全長 ，全線設(shè) 17個(gè)站點(diǎn)，由北向南依次為：松山路站、陵西站、新樂遺址站、北陵公園站、崇山路站、岐山路站、沈陽北站、惠工廣場站、市府廣場站、青年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 購物 ：家樂福超市、希爾斯聯(lián)邦購物