【正文】 發(fā)展原則，建議逐步提升項目的功能定位： 引入一批中小企業(yè)營銷代理中心、民營科技營銷網(wǎng)點、縣級城區(qū)辦事處和中介服務(wù)機構(gòu)的集中地，基本形成以人民路為中心的物貿(mào)、貿(mào)易的“區(qū)域經(jīng)濟高地”。 麟州商城 83 總體布局 回 遷 戶 回 遷 戶 84 品牌美食城 業(yè)態(tài)規(guī)劃 引入中外一、二線品牌的休閑類中西連鎖品牌快餐、臺灣風(fēng)味小吃、甜品屋以及地方特色中餐廳、當(dāng)?shù)靥厣宛^，以聚集人氣。 92 百貨五金店 以生活日常易耗品主的五金用品專賣店： 如鎖具系列、衛(wèi)浴五金、裝飾門系列、家用簡易工具類、數(shù)碼用品店等。 96 DM表現(xiàn) 【新華商城】 97 【新華商城】 現(xiàn)場表現(xiàn) 橫幅、條幅，但沒做圍墻。 100 【本案營銷訴求解析】 〖地段增值價值〗 〖成本投資價值〗 低總價，小投入、低風(fēng)險 人流、車流、物流、 現(xiàn)金流的匯集地。體驗 項目名稱 商鋪屬性 商鋪屬性比較 新華商城 ? 項目沿新華路、人民路； ? 在售商鋪屬住宅底鋪 內(nèi)街形式的商城 。 門面開設(shè)方向 項目沒有可比性，項目雖有不錯的成交情況，但成交價格沒有可比性。 價格定位 （僅商業(yè)部分） 108 〒推理二：收益還原法〓 收益還原法 －－該方法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向，求取估價對象（即項目）的價值。 由于本案不屬于交通主干道，對項目產(chǎn)生的參考價值不大。 在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)兩種策略方案： Ⅰ 、針對『自營買家』 （購買后商鋪自營） Ⅱ 、針對『投資買家』 （欲在購買后將商鋪出租于經(jīng)營者，收取租金收益） 114 銷售策略 〒銷售模式〓 Ⅰ 、針對『自營買家』 （購買后商鋪自營） 購買時 ① 根據(jù)自營的“業(yè)態(tài)趨向、品牌實力”選擇旺鋪位置 /價位； ② 結(jié)合成熟的“麟州商城”現(xiàn)狀（業(yè)態(tài)現(xiàn)場、經(jīng)營現(xiàn)場），規(guī)劃自營旺鋪的發(fā)展。 年，365天計） 市場平均 商鋪回報率 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 鋪位價值 （元 /m2） 對本案 初步分類說明 端頭鋪位影響 參考價值不大 端頭鋪位影響 有部分參考價值 平均參考價值 注：本表格按單位租金價格由高至低排列。 Ⅲ 段 由于 Ⅰ 段、 Ⅱ 段銷售情況欠佳，故該段未上市，市場報價估計為 2800元 /m2。 可比性不強，僅對本案的近人民路部分可比。這種方法是利用已被市場驗證的類似房地產(chǎn)成交價格來求取項目價格的方法，它是一種最直接、最具說服力的定價方法，其結(jié)果是最容易被人們理解。 傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)集市： 金太陽商貿(mào)城 市中心“情景 新天地〗 99 現(xiàn)場營銷 〖光麟 新華苑 －－步行街部分 騰龍房地產(chǎn) 情系千萬家 ? 經(jīng)商寶地 ? 打造百年基業(yè)，成就一個財富擴張與資產(chǎn)升級的財智平臺 / 競爭個案推廣突出點：“政府支持”、“人民路繁華地段”。 90 精品運動屋 以運動題材為主題的系列運動精品店； 如旅游用品店、運動鞋專賣店、運動器材店等。 名品小商品系列 主要由自營性較強的 私營業(yè)主開設(shè)的精品店。 字畫古玩、珠寶玉器、兒童玩具、現(xiàn)代藝術(shù)品、小型書屋、書報亭。 交房時可預(yù)留安裝框架。購物環(huán)境 鉑金廣場 簡捷 ≠單調(diào) 零星 ≠零亂 72 【 時 尚 鏈 】 ③ 時尚的 【 時 尚 鏈 】 ① 時尚的 【 時 尚 鏈 】 時尚的 面粉加工已成為全國十大面粉加工基地之一，年營業(yè)額達 6億元。 ③ 在建筑立面和招店招設(shè)計上，適當(dāng)用一些“中西結(jié)合，古韻今生”的表現(xiàn)手法。 人們所生活的城區(qū)，不僅是文化生活區(qū)，更是時尚地。 61 【 Logo表現(xiàn) 1】 概念定位 －－開創(chuàng)山東首例“緩步式 體驗 定位以市場為本 漸進是發(fā)展之本 58 定位難點 根據(jù)目前巨野城區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀，本項目的商業(yè)發(fā)展定位可能存在以下難點，認知這些難點才能在前期定位時有所規(guī)避，以便項目順利進行： ① 零售商品種類缺乏新品種 從原有“麟州商城”和外圍自發(fā)形成的小商品流動攤販的商品種類上來看，零售商品種類均為日常低值易耗品； 從巨野最成熟的主要商業(yè)街“人民路”來看，人流密集段的商業(yè)種類多為日常需品零售一，如手機城、百貨業(yè)、中型超市業(yè)等； 從周邊城區(qū)已成規(guī)模的集中型商業(yè)街區(qū)（步行街）來看，主要零售業(yè)商業(yè)品種為服飾用品、婦嬰用品、箱包鞋帽、美發(fā)用品等，服飾占了主要商品，故雖滿鋪但營業(yè)額并不高。 商業(yè)市場小結(jié) 巨野 縣的商業(yè)無論是從規(guī)模還是形態(tài)上均已初現(xiàn)雛形，各式各樣的沿街店面遍布全城，經(jīng)營商品以服裝、雜類、食品類等拓展較快的零售業(yè)態(tài)為主； 巨野的商業(yè)模式已由最初的自建板房向街鋪轉(zhuǎn)變，但在組合形態(tài)上仍然較為單一，基本仍以街邊單獨店鋪經(jīng)營為主，未形成大規(guī)模的集中商業(yè)消費圈； 巨野 的市場現(xiàn)狀雖然已經(jīng)成形，且有一定的規(guī)模效應(yīng)，但是從巨野居民日漸的增長消費能力來看，現(xiàn)有的商業(yè)模式已經(jīng)不能滿足他們對于消費的理念提升； 巨野 的政府規(guī)劃、市場的支撐及外圍環(huán)境都說明巨野的商業(yè)需要一個無論從功能上還是形態(tài)上都有提升的商業(yè)產(chǎn)品！ 49 巨野 已進入高速發(fā)展階段，從市場上現(xiàn)有商業(yè)項目的銷售情況來看，其偏好已經(jīng)逐漸向較為新型的商業(yè)中心或集中型商業(yè)轉(zhuǎn)變； 集中專業(yè)市場的缺乏及巨野專業(yè)市場的發(fā)達皆是本案立項的市場空白點； 巨野的政府規(guī)劃、市場的支撐及外圍環(huán)境都說明巨野的商業(yè)需要一個無論從功能上還是形態(tài)上都有提升的商業(yè)產(chǎn)品！ 50 三、 市場總結(jié) 宏觀的 市場環(huán)境 微觀的 商業(yè)市場 貳、項目分析 51 項目背景 項目基本情況 項目核心競爭力 開發(fā)商目標(biāo) 52 麟州步行街是原巨野城區(qū)家喻戶曉的“永豐小商品一條街”。 47 ?曹縣的商業(yè)基本分布在城區(qū)南部，北部是曹縣的住宅區(qū)，新興住宅多建于此； ?曹縣的商業(yè)以錢塘江路為中心，向外延伸，其經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝、家電等為主； ?商貿(mào)城市廣場街是曹縣新的商業(yè)集中點，其中休閑廣場的規(guī)劃便曹縣的商業(yè)也兼縣了觀賞、休閑的功能； ?曹縣的商鋪經(jīng)營格局主要分兩種： ①鋪塘江路沿街鋪面多以 1F經(jīng)營，主力面積在 3040平方米左右，租金水平約為 商場 3F （單層出售） / 自由分割 商鋪時代的來臨，催化了商業(yè)市場的競爭，加速了城市商業(yè)的繁榮，新興商圈挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商圈，隨著城市改造步伐的加快和商鋪概念的深化推廣，市中心的傳統(tǒng)商圈局面將被打破，新華商城、光麟新天地等紛紛涌現(xiàn)。天 平方米 平方米 平方米 ? 新華路人民路是巨野的重要交通路段，人流較密集； ? 新華路目前以小吃、數(shù)碼、各類雜貨等經(jīng)營業(yè)態(tài)為主； ? “光麟新天地”和“新華商城”兩個商住項目的落成，預(yù)示著新華路將來的商業(yè)前景； ? “光麟新天地”引入的品牌超市“銀座”不但將新華路更是將巨野的商業(yè)推上了一個新的發(fā)展階段。平方米 天 /平方米 專業(yè)市場：人民路（光明路至招商街路段）、招商街（人民路至青年路路段）、前進路（人民路至青年路路段） ? 人民路 /前進路－－巨野摩托車、電動車及汽配專業(yè)市場商業(yè)街； ? 招商街－－巨野縣的家裝建材、家飾等的專業(yè)批發(fā)零售市場，建成已有三、四年時間，經(jīng)營狀況尚可。 07年進一步加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，提高城市品位： ? 逐步完善了城市載體功能，如供熱、供水、供氣、路網(wǎng)等基礎(chǔ)建設(shè)； ? 力改造提升了賓館、餐飲等生活性服務(wù)業(yè)； ? 高品位發(fā)展以金山旅游為龍頭的旅游業(yè)，高水平發(fā)展書畫等文化產(chǎn)業(yè)； ? 加快發(fā)展現(xiàn)代物流、科技、金融保險、信息、商務(wù)等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)。按首付 30％計算，可承受房屋總價在 1525萬左右； ● 同時，考慮到家庭的隱性收入及其他不可預(yù)測因素，消費者可承受房屋總價為 2030萬左右。牛、羊、豬等皮張是皮革制品的上乘原料。 數(shù)據(jù)來源：巨野統(tǒng)計局 人口現(xiàn)況 7 . 78 . 81 1 . 8 91 2 . 4 62 1 . 6 305101520252023 2023 2023 2023 2023巨野縣歷年城鎮(zhèn)人口（萬人） 12 物產(chǎn)資源 巨野地勢平坦，環(huán)境優(yōu)越，百里沃野，物產(chǎn)繁多。 ? 口 岸： 離巨野 50公里集海關(guān)、商檢、集裝箱站及出口專列于一體的菏澤直通口岸已全面配套運營，直通青島港口。 數(shù)據(jù)來源：巨野政府網(wǎng)站 本案 8 歷史文化 全國著名的“農(nóng)民繪畫之鄉(xiāng)”、“戲曲之鄉(xiāng)”： ? 巨野，古稱“麟州”，是春秋“西狩獲麟”之地，秦末彭越起兵之所； ? 東臨孔子故里曲阜，西陲牡丹之鄉(xiāng)菏澤；近圣人之居，沐玄歌之化； ? 西漢建縣，唐武德四年置“麟州”； ? 巨野當(dāng)家畫種工筆牡丹，以雅俗共賞、工整典雅、雍容大方、色彩絢麗等特點享譽海內(nèi)外，為北京榮寶齋、廣州友誼商店、西安古樓書畫市場等全國 90家知名書畫市場和畫店的當(dāng)家品種，他們懸掛或出售的工筆牡丹畫 80%出自巨野，被譽為“中國工筆牡丹畫之鄉(xiāng)” 。1 項目開發(fā)： XXXXXX 概念策劃： XXXXXX 規(guī)劃設(shè)計：上海美施文建筑設(shè)計 制作日期：二零零八年四月 2 城區(qū)的生命過程在本質(zhì)上不同于一般高級生物體 城區(qū)可以局部成長、部分消亡、自我更新 —— 著名城市史學(xué)家劉易斯 5 市場導(dǎo)言 巨野概況 歷史文化 交通現(xiàn)況 人口現(xiàn)況 物產(chǎn)資源 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 經(jīng)濟現(xiàn)況 城市建設(shè) 市場環(huán)境小結(jié) 一、市場環(huán)境 6 7 巨野概況 四省交界地的巨野： ? 巨野縣，位于魯、蘇、豫、皖四省交界處，地處山東省菏澤市東部，鄰接濟寧市； ? 轄 16個鎮(zhèn)，共有 875個行政村，總?cè)丝?95萬人，總面積 1308平方公里，耕地面積 ； ? 巨野縣人民政府駐巨野鎮(zhèn)。 ? 航 空： 東距縣城 20公里的濟寧機場通航于北京、福州、廣州、上海等大城市，距濟南機場、鄭州機場均僅有 2個小時的路程。 ? 至 2023年末，巨野人口達 ，其中城鎮(zhèn)人口 ，自然增長率在 ‰ ； ? 2023年末巨野城區(qū)人口 ，年均增長率約在 %； ? 2023年以來是人口增數(shù)最多的一年，這主要是由于巨野經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的就業(yè)人口增加帶動了整個城鎮(zhèn)人品的大幅增長。 ? 畜牧資源 ：巨野縣是國家級“魯西黃?！薄ⅰ靶∥埠颉?、“青山羊”、“長毛兔”繁育基地。 經(jīng)濟現(xiàn)況 16 數(shù)據(jù)來源：巨野統(tǒng)計局 經(jīng)濟現(xiàn)況 【人均消費力】 64406570747758006000620064006600680070007200740076002023 2023 2023城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） ● 人均年可支配收入大幅增長，消費力逐年增強； ● 其增長速度也逐年提高， 07年較 06年增長了 %，后續(xù)增長空間較大； ● 舉例：家庭平均年可支配收入為 14954元，按 80％用于還房貸，月還貸額約 990元。 【巨野經(jīng)濟之于房地產(chǎn)及本項目的意義】 19 06年以來巨野縣實施了城市建設(shè)的“三、六、九”工程： ? 完成新城區(qū)控制性詳規(guī)、古城規(guī)劃、市政專項規(guī)劃等三項規(guī)劃； ? 堅持建管并重，狠抓了城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治，組織實施了一批綠化、凈化、亮化、美化工程，使城市形象有了很大提升。 特色商業(yè)街：招商街（人民路至文苑路路段）、古城路 ? 招商街－－是經(jīng)規(guī)劃且成功的一條品牌特色商業(yè)街，以經(jīng)營品牌、精品服飾為主； ? 古城路－－是巨野規(guī)劃的一條仿古商業(yè)街，但是未成形，經(jīng)營業(yè)態(tài)較為雜亂。天 /平方米 天 天 名仕KTV 燈飾 茶行 家居工藝品 服裝 飾品 養(yǎng)生保健 針疚 餐飲 箱包 眼鏡 A B C D 招 商 街 人 民 路 御青茶行 床上用品 精品服裝 品牌服飾 飾品 小型生活超市彩印 重慶小火鍋 診所 設(shè)計裝飾 網(wǎng)吧 家俱商城 廚具 裝飾城 裝飾材料 布行 水果超市 涂料 地板 移動通信 音像制品 洗化用品 美發(fā) 生活超市 〖招商街租金示意〗 數(shù)據(jù)來源：銀源機構(gòu) 31 〖新華路〗 新華路是巨野未來的商業(yè)發(fā)展核心帶。天 天 ? 人民路是前進路的分水嶺：人民路以北多是住宅區(qū)，且是巨野未來的檔住宅規(guī)劃區(qū)，商業(yè)僅零星散落； ? 人民路以南皆為沿街鋪面，且均已滿租，幾乎無店面對外出租； ? 商業(yè)經(jīng)營以生活配套等雜貨類業(yè)態(tài)和專業(yè)市場（如摩