【正文】 盤的銷售現(xiàn)場(chǎng) 超高層寫字樓和酒店已近竣工，增強(qiáng)購房者對(duì)未來配套的信心 資料來源：世紀(jì)城銷售現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、合富輝煌貴陽公司 典型項(xiàng)目之金陽新世界：“香港地產(chǎn)品質(zhì) +全精裝概念” 前期吸引了不少客戶，但交付危機(jī)后漸失客戶信任，后期銷售不暢 概況 ：位于金陽新區(qū)、 總建面 380萬平米、距世紀(jì)城不遠(yuǎn) 營銷 ： 1期價(jià)格在 4200元 /平（毛坯） 5200元 /平（精裝）。 :10:0703:10Mar235Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 , March 5, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 5日星期日 3時(shí) 10分 7秒 03:10:075 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 3月 5日星期日 上午 3時(shí) 10分 7秒 03:10: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 3月 5日星期日 3時(shí) 10分 7秒 03:10:075 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , March 5, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。據(jù)傳保利為成功打入貴陽市場(chǎng)，和貴陽神奇集團(tuán)開展股權(quán)合作，但仍有一個(gè)市中心項(xiàng)目因拆遷問題而擱置 恒大 （ 30萬平： B）： 07年 11月白云區(qū)拿地，因拆遷問題擱置至今，政府承諾修路也沒有兌現(xiàn) 綠地 （ 28萬平： D）：政府承諾給 3塊地，但多方協(xié)調(diào)未果，最后只在金陽拿了一個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目，因片區(qū)人口導(dǎo)入不足暫時(shí)擱置 新世界 （ 300萬平： C）：金陽新世界項(xiàng)目，在售 世紀(jì)金源 （ 600萬平： J）：世紀(jì)城項(xiàng)目，持續(xù)熱銷 另外，還有遠(yuǎn)大（ 110萬平： H），中國水電（ 60萬平： G、 I），中鐵（ 500萬平： E、 F、 L），廣東利海、天譽(yù)、北京和泓等外來開發(fā)商 A F 13 市區(qū) 金陽 B E D M L N I H G C T J S P Q R O U 3 典型項(xiàng)目之世紀(jì)城：團(tuán)購為主同時(shí)促進(jìn)零售的銷售手法、加上多項(xiàng)產(chǎn)品特點(diǎn)超出客戶預(yù)期，上半年創(chuàng)造 110萬平米熱銷記錄 概況 ：位于金陽新區(qū)、總建面 600萬平米 營銷 ：靠團(tuán)購和優(yōu)惠價(jià)格（零售價(jià) 3400元 /平，團(tuán)購 2800元 /平）使人氣和信息迅速傳播。且主要優(yōu)惠公務(wù)員，都是130平以上大戶型，比市場(chǎng)價(jià)便宜千元左右，還沒上市就已經(jīng)內(nèi)部訂購?fù)炅耍习傩栈举I不到（房管局領(lǐng)導(dǎo)原話） 2 與其它主要二三線城市相比，貴陽住宅投資和新開工面積的絕對(duì)數(shù)較低，但增長很快 主要二三線城市住宅新開工面積（萬平米） 貴陽 0207年住宅投資額（億） 491366330320329164* * * * * * * 49101 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 0* * * * * * * * * * * * * * * * * 主要二三線城市住宅投資額（億） 貴陽 0207年住宅新開工面積（萬平米） 數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計(jì)局 房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積范圍為市轄區(qū) 2 730100200300400500600* * * * * * * * * * * * * * * * * * * 735141382927 * * * * * * * 由于供地量大，住宅市場(chǎng)一直供過于求，價(jià)格平穩(wěn)，整體市場(chǎng)容量在 300萬平、 100億左右。烏當(dāng)區(qū)發(fā)展相對(duì)緩慢，但有溫泉資源 ? 花溪、白云和龍洞堡 ： 花溪是省政府力推的發(fā)展區(qū)，除了是貴陽重要的水源地，也是風(fēng)景名勝云集之地，目前正基于原有院校形成大學(xué)城。橡尚 滇池衛(wèi)城 房源限價(jià)內(nèi)部銷售，留部分對(duì)外以彌補(bǔ)開發(fā)商利潤。全地下停車對(duì)容積率高、小戶型項(xiàng)目提出很大挑戰(zhàn) ? 經(jīng)適房 ：不低于當(dāng)年商品住宅供應(yīng)的 5%。造成一些地段經(jīng)常擁堵，阻礙了城市的發(fā)展，也加大了極差地價(jià) ? 改善潛力大 ： 軌道交通建設(shè)如火如荼， 3號(hào)主軌道交通線均已啟動(dòng)。 西市區(qū) 是工業(yè)板塊，污染嚴(yán)重。經(jīng)多年建設(shè)，配套已臻完善，居住氛圍濃厚，成為本地居民除主城外的首選購房區(qū)域 ? “一湖四片” ： 一湖是滇池，四片指圍繞滇池的主城、呈貢、晉寧和?？凇３ッ魍?，地州的城市化水平很低，城市配套很不完善 云南省各地 GDP與排名（括號(hào)內(nèi)為排名） 云南水電站分布 玉溪卷煙廠 紅河卷煙廠 昭通卷煙廠 曲靖卷煙廠 楚雄卷煙廠 大理卷煙廠 昆明卷煙 廠 云南大型煙廠分布 滇池磷礦 云南主要礦區(qū)分布 會(huì)澤卷煙廠 蘭坪鉛鋅礦 曲靖煉焦煤礦 個(gè)舊錫礦 富源無煙煤礦 昭通褐煤礦 開遠(yuǎn)小龍?zhí)逗置旱V 地州依托礦產(chǎn)、煙草、水電等資源積累大量財(cái)富，同時(shí)自身建設(shè)不足，促使消費(fèi)集中在昆明釋放 1 ? 云南五大支柱產(chǎn)業(yè)包括煙草、生物資源開發(fā)、礦產(chǎn)、水電和旅游業(yè) 資料來源：昆明規(guī)劃局 050100150* * * * * * * * * * * * * * * 08年月均成交 07年月均成交 09年月均成交 近年新增供地量少，排除地段因素， 09上半年平均地價(jià)已比 08全年上漲 2成 資料來源：昆明房管局、昆明合富輝煌、昆明風(fēng)之鈴咨詢機(jī)構(gòu) 2 01 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 04 , 0 0 0* * * * * * * * * * * * * 08年均價(jià) 1056元 /平 07年均價(jià) 1434元 /平 住宅用地成交樓面價(jià) （ 元 /平 ） 09年均價(jià) 1315元 /平 住宅用地成交建面（萬平） 呈貢和東南為土地成交主力區(qū)域，因距主城較遠(yuǎn)，地價(jià)相對(duì)更低；二環(huán)內(nèi)成交主要為商住綜合用地且占據(jù)配套成熟地段，成交價(jià)最高 ? 因南市區(qū)很大，劃分為三個(gè)片區(qū)，即滇池西岸的西山片區(qū)、滇池東岸的滇池片區(qū)、以及連接?xùn)|市區(qū)和呈貢新城的東南片區(qū)。住宅項(xiàng)目要求開門透綠，即不能圍合、不能做板式；形象的講，是要讓“一只猴子可以不用落地的從南跳到北” 1 2 3 4 5 6 昆明整體市場(chǎng)容量在 600萬平、 300億元左右。房管局調(diào)查表明，初期的面積改善型客戶一般在 2年左右，就再次進(jìn)入商品住宅市場(chǎng)以求“品質(zhì)改善”，不應(yīng)忽視這些客戶多次購房的動(dòng)機(jī)和能力 資料來源：昆明房管局、昆明合富輝煌、昆明風(fēng)之鈴咨詢機(jī)構(gòu) 機(jī)構(gòu)客戶團(tuán)購成為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的法寶。恒大、保利僅有單盤且地處偏遠(yuǎn) （安寧太平新城） ，銷量有限而未能進(jìn)入前列 3 資料來源：昆明房管局、昆明合富輝煌、昆明風(fēng)之鈴咨詢機(jī)構(gòu) 開發(fā)商 開發(fā)主力區(qū)域 開發(fā)產(chǎn)品類型 開發(fā)特點(diǎn) 俊發(fā) 中市區(qū)（二環(huán)內(nèi)）、北市 區(qū)（近中心區(qū)） 投資型住宅、寫 字樓 項(xiàng)目地段好，面積小，能做到快進(jìn)快出，迅速實(shí)現(xiàn)利潤 銀海 南市區(qū) 中高品質(zhì)社區(qū) 園林和物業(yè)方面突出，注重品質(zhì)，是昆明人眼中的“綠城” 江東 北市區(qū) 中低品質(zhì)社區(qū) 和政府聯(lián)系緊密，了解政策導(dǎo)向，項(xiàng)目受中端客戶廣泛認(rèn)可 本地開發(fā)商土地儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)，但除銀海、俊發(fā)外，產(chǎn)品力普遍較弱 ? 俊發(fā)：壟斷主城中心地段，比較注重品質(zhì)打造 ? 銀海：拿地主要在二環(huán)外，占據(jù)南市區(qū)高端住宅市場(chǎng)，注重園林、物管和高品質(zhì)形象，旗下有專門的園林子公司 ? 江東：在北市區(qū)尚未成熟之前大量低價(jià)拿地，主打北市區(qū)中端市場(chǎng) 3 資料來源：昆明房管局、昆明合富輝煌、昆明風(fēng)之鈴咨詢機(jī)構(gòu) 典型項(xiàng)目之 SOHO俊園：一環(huán)邊地標(biāo)建筑、鄰近過往項(xiàng)目的不斷升值均堅(jiān)定了投資者信心，創(chuàng)造熱銷 3 地標(biāo)建筑形式具有強(qiáng)沖擊力 09年 6月底開盤，銷售率 70%， 4億 概況 ：位于二環(huán)內(nèi)、總建面 ， 46 100平米 1居 /2居， 102144平米躍層 銷售 ： 09年 6月開盤， 1000余套全部推出，均價(jià) 6500元 /平，銷售率 70%，回籠金額 4億 賣點(diǎn) ： 1環(huán)核心地段、生活交通配套齊全，地標(biāo)建筑形式在昆明少見因此更有打擊力，中小戶型多樣選擇，加上俊發(fā)以前在北京路延線開發(fā)的世紀(jì)俊園、時(shí)光俊園等類似投資物業(yè)不斷升值，也加速了購房者的決策速度 資料來源：昆明房管局、昆明合富輝煌、昆明風(fēng)之鈴咨詢機(jī)構(gòu) 典型項(xiàng)目之銀海暢園： 08年市場(chǎng)下行期，通過持續(xù)的品質(zhì)體驗(yàn)活動(dòng)，突出東南亞園林造景優(yōu)勢(shì)，贏得良好口碑 3 概況 ：位于南市區(qū)、總建面 30萬平米， 7789平米 2居、130230平米 4居、 220280平米聯(lián)排合院 銷售 ： 08年初開盤，均價(jià) 5000元 /平，僅余尾盤 賣點(diǎn) ：精心打造示范區(qū)細(xì)節(jié)、樣板房，開放施工現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)調(diào)管理有序、質(zhì)量過硬，關(guān)注售后跟蹤和交房，使口碑迅速傳播 資料來源：昆明房管局、昆明合富輝煌、昆明風(fēng)之鈴咨詢機(jī)構(gòu) 昆明小結(jié) ? 全云南支撐一個(gè)昆明，人口、購買力足夠，市場(chǎng)有進(jìn)一步擴(kuò)容的潛力 ? 政府雖有不合理的干預(yù)行為，但行業(yè)環(huán)境整體寬松 ? 近二環(huán)區(qū)域的土地和住宅供應(yīng)少，安全邊際高；隨地鐵建設(shè)緩解交通壓力，外圍區(qū)域?qū)⒅鸩斤@現(xiàn)升值潛力，重點(diǎn)關(guān)注沿滇池和南向發(fā)展軸地塊 ? 少有全國品牌開發(fā)商進(jìn)入，本地開發(fā)商雖占據(jù)優(yōu)質(zhì)土地資源，但產(chǎn)品力不足，易于迅速建立品牌和口碑 ? 昆明市場(chǎng)調(diào)研分析 ? 貴陽市場(chǎng)調(diào)研分析 ? 城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)和人口 ? 土地和住宅市場(chǎng) ? 主要同行和項(xiàng)目 1 2 3 貴陽市域 2404平方公里，轄六區(qū)一市三縣。整體看，區(qū)域成熟尚待時(shí)日 圖：金陽大道上只有一輛小車在跑 090722 由于前期規(guī)劃缺乏前瞻性，加上地形限制，貴陽尚未形成像樣的路網(wǎng)系統(tǒng)，交通擁擠推升了老城地段溢價(jià)；未來東西向輕軌和環(huán)城快速路將有效縮小地域差異 ? 汽車保有量 ：全市機(jī)動(dòng)車保有量 40萬輛，和合肥同級(jí)，絕對(duì)數(shù)僅北京的 1/9；但相對(duì)200萬城區(qū)人口和 130平方公里建成區(qū)而言，已顯得非常擁擠 ? 市內(nèi)交通： 輕軌 1號(hào)線 (09年開工，從金陽穿過老城到空港 )，加上環(huán)城高速 (07年底開工 )和環(huán)