【正文】 2023年 11月 15日 2023年 12月 25日 戰(zhàn)術(shù) 開盤預(yù)告 戰(zhàn)術(shù) 開盤剪彩 戰(zhàn)術(shù) 新老業(yè)主圣誕答謝會 4期解籌 樣板間展示新聞啟動 BIRTHIDEA博思堂 54 戰(zhàn)術(shù) 開盤預(yù)告 4期“空中別墅” 開盤預(yù)告攻擊 電視廣告： * 形象廣告 + 民生花園 4期“空中別墅” 11月 16日盛大開盤！ 報紙廣告： * 主題：形象廣告 + 民生花園 4期“空中別墅” 11月 16日盛大開盤！ 電臺廣告： * 主題：形象廣告 + 民生花園 4期“空中別墅” 11月 16日盛大開盤！ 手機(jī)短信： * 民生花園 4期“空中別墅” 11月 16日盛大開盤！ BIRTHIDEA博思堂 55 4期“空中別墅” 開盤嘉年華執(zhí)行計劃 開盤前廣告宣傳 * 報紙：民生花園 4期“空中別墅” 11月 18日盛情開放； * 電臺： 民生花園 4期“空中別墅” 11月 18日盛情開放； * 大條幅：民生花園 4期“空中別墅” 11月 18日盛情開放； 開盤日嘉年華會活動 * 開盤剪彩 開盤后新聞廣告 戰(zhàn)術(shù) 開盤嘉年華 BIRTHIDEA博思堂 56 戰(zhàn)術(shù) 圣誕節(jié)樣板間開放業(yè)主答謝會 4期“空中別墅” 樣板間開放業(yè)主答謝會 核心目的： * 眼見為實是最好的說明，把我們的業(yè)主召集到一起，讓買家之間感 受“真的是有這么多客戶了”，買家有信心，老客戶帶動客戶的銷售攻 擊將進(jìn)一步實現(xiàn)；對外界告之樣板間展示會全面開放； 核心攻擊： * 媒介記者，通過媒介記者開始進(jìn)入宣傳攻勢； 活動時間： * 12月 25日圣誕節(jié)； 4期銷售展示中心； 活動方式： * 圣誕樣板間展示紅酒會； * 薩克斯樂隊； 宣傳配合： * 展示會之前的媒介廣告預(yù)告； * 展示會之后的媒介記者新聞告之； BIRTHIDEA博思堂 57 民生城市花園 * 11月策略案 BIRTHIDEA博思堂 58 民生城市花園 Minsheng Citygarden 12月整合攻擊執(zhí)行計劃 Executive Ad. Planning [ 應(yīng)變 ] BIRTHIDEA博思堂 59 一、我們所面臨的問題 空中別墅銷售不理想。 * 4期本身是新的產(chǎn)品，買家很難想象其強(qiáng)大的感染力，目前我們僅僅 有產(chǎn)品概念，樣板間、樓體工程、社區(qū)環(huán)境的支持性均沒有出現(xiàn)， 對買家的現(xiàn)場感染力不強(qiáng)； 價格提升心理準(zhǔn)備不足。 12:24:3812:24:3812:24Friday, March 3, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :24:3812:24Mar233Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 3日星期五 12時 24分 38秒 12:24:383 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 * 從整個 4期的作戰(zhàn)來看，目前我們現(xiàn)場的支持力非常弱，目前僅僅能夠靠 產(chǎn)品的概念做支持，現(xiàn)場實景樣板間在 1月中才能出來，社區(qū)環(huán)境在明年 5月份價值才能全面實現(xiàn)，樓體形象感染力，也需要在明年年中后實現(xiàn)， 因而，后續(xù)的支持力不斷呈現(xiàn)； 判斷： * 從我們目前銷售策略來看，提前銷售爭取銷售業(yè)績并沒有問題，關(guān)鍵是要利用好后續(xù)的 價值支持，我們本身面臨的就是一場銷售硬仗； BIRTHIDEA博思堂 62 四、市場對策之 1 [ 穩(wěn)扎穩(wěn)打 ] 空中別墅的最大價值： * 從 4期空中別墅的價值來看，目前仍只是概念階段，后續(xù)實景樣板間 的出現(xiàn)、工程進(jìn)度所帶來的空間視野的出現(xiàn)，空中別墅的價值才到最 大化，時間應(yīng)該在明年 5月份； 城市花園社區(qū)最大價值： * 社區(qū)商業(yè)街的出現(xiàn)、社區(qū)環(huán)境的出現(xiàn)及社區(qū)活動的全面展開，民生 城市花園的價值才能達(dá)到最大化，時間在明年 5月份 10月份； 民生發(fā)展商的最大價值： * 產(chǎn)品價值已經(jīng)實現(xiàn)、社區(qū)形象價值局部實現(xiàn)、會所價值已經(jīng)實現(xiàn)， 環(huán)境的價值尚沒有實現(xiàn)，社區(qū)生活價值尚沒有實現(xiàn)、時尚商業(yè)價值 尚沒有實現(xiàn)，我們社區(qū)配套尚未完成，發(fā)展商價值尚沒有最大點； 片區(qū)價值的最大價值： * 隨著政府的啟動和整個片區(qū)功能的完善，片區(qū)的價值在不斷的提升， 片區(qū)價值的支持力同樣會實現(xiàn)最大價值，時間同樣在明年； BIRTHIDEA博思堂 63 五、市場對策之 2 [ 確立熱銷信任度 ] 銷控?zé)徜N的控制： * 既然目前銷售已經(jīng)啟動，對于 5號樓一定需要給到熱銷控制，讓處于猶豫 的買家和后續(xù)的買家感受到銷售好的信心度； 推廣熱銷的控制： * 決不能讓外界感受銷售的壓力，我們需要繼續(xù)我們的銷售推廣，方式需要 調(diào)整，而攻擊決不能停，繼續(xù)進(jìn)行銷售促動； 現(xiàn)場熱銷的控制： * 12月已經(jīng)處于年底，而且是我們多層全面入伙的第 1年，我們通過社區(qū)活 動的力量，一定要形成社會對民生的關(guān)注度，一定要讓形成不斷的熱度 讓買家感受民生大社區(qū)的信賴感； BIRTHIDEA博思堂 64 六、市場對策之 3 [ 推廣的新聞變化 ] 減廣告而重新聞： * 12月份的市場攻擊戰(zhàn)，建議改變推廣的攻擊模式，減硬性廣告的量而啟 動新聞的力量，利用新聞增加空中別墅的價值點； 專家評空中別墅： * 利用外界的權(quán)威性人士對空中別墅的觀點，把空中別墅打出去，通過權(quán) 威人士的觀點“ 居住的革命”，利用空中別墅與外界同步的說法，進(jìn)一步 增強(qiáng)空中別墅的價值； 業(yè)主評空中別墅： * 利用已經(jīng)購買空中別墅的業(yè)主的言論，進(jìn)一步增強(qiáng)空中別墅的價值； 空中別墅的革命： * 通過空中別墅理性的經(jīng)濟(jì)性分析，讓買家感覺空中別墅具有非常好的性 能價格比； BIRTHIDEA博思堂 65 七、市場對策之 4 [ 圣誕篝火晚會 ] 活動節(jié)點： * 圣誕節(jié)是非常大的市場節(jié)點，我們一定要利用圣誕節(jié)的文章； 活動主題： * 圣誕節(jié)篝火晚會；采用銀川都沒有出現(xiàn)的形式，讓市場參與和關(guān)注； 活動內(nèi)容： * 大抽獎和紀(jì)念品；（電器非常便宜；） 活動方式： * 節(jié)目表演； * 散點游戲； * 活動參與； 新聞配合： * 圣誕篝火晚會報紙預(yù)告；新聞報道； * 圣誕篝火晚會新聞報道； BIRTHIDEA博思堂 66 八、市場對策之 5 [ 實景樣板間開放 ] 實景樣板間開放的意義： * 樣板間非常重要，其將是現(xiàn)場價值的最大支持；因而，樣板間的開 放具有決定性的意義； 實景樣板間開放的控制： * 由于樣板間的開放時間正處于春節(jié)，建議實景樣板間不要全面開放， 以為后續(xù)的支持建立不斷的熱點，我們下一個熱點需要 3月份植樹 節(jié)才能啟動； 實景樣板間開放的熱點： * 春節(jié)期間報紙媒介已經(jīng)失效，但電視媒介的經(jīng)濟(jì)原則卻非常好，大 家白天看電視的時間非常多，我們利用電視的感染力，全面形成春 節(jié)期間樓盤的熱點； BIRTHIDEA博思堂 67 九、市場對策之 6 [ 送福 ] 由于今年的過年時間為 1月 22日，與年底的時間非常近，因而，我們可以用送“福”作為年底促 銷禮品，以增強(qiáng)現(xiàn)場展示中心的人氣； 由于過年家家都要貼福，人人都會喜歡，而且成本非常便宜，是非常好的形象用品； “ 福，民生城市花園第 4期空中別墅 ”，通過送福的方式，又可以建立促銷的通路； 我們社區(qū)的業(yè)主會貼，到我們展示中心的客戶也會貼，過年成為民生年； 對老客戶送福，更可以體現(xiàn)出我們民生關(guān)心業(yè)主的良好口碑和信賴感； BIRTHIDEA博思堂 68 [ 廣告創(chuàng)作方案 ] 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 空中別墅產(chǎn)品市場接受。這種方式開盤的優(yōu)點是：會所開放、園林開放、 4期開盤整個連接節(jié)奏緊湊，可以借助連續(xù)的市場關(guān)注和熱度 為 4期開盤建立開盤人氣聚集的基礎(chǔ)；缺點是： 3期尾盤掃清和 4期連接過緊，銷售會產(chǎn)生重疊，而且由于 4期預(yù)熱時間過短且 沒有客戶累積，產(chǎn)品又是市場認(rèn)知難度較大的小高層產(chǎn)品從而 會造成開盤后客戶對空中別墅的觀望態(tài)度，影響開盤熱銷市場 態(tài)勢的形成。 * 從目前的銷售結(jié)果來看， 60多個人登記， 37個人選房， 15個簽合同， 空中別墅銷售業(yè)績并不算理想。 * 從目前空中別墅的價格來看，已經(jīng)在 3期整體價格的基礎(chǔ)上實現(xiàn)了