【正文】 城北的發(fā)展 驅(qū)動(dòng)區(qū)域快速發(fā)展因素： ?西安市行政中心北遷、新火車(chē)客運(yùn)站、地鐵 2號(hào)線。 在舒適度提升以及成本控制等方面可以借鑒，在立面、配套等方面可以實(shí)現(xiàn)完全超越 立面色彩不鮮明，品質(zhì)感不強(qiáng) 商業(yè)街和酒店與項(xiàng)目的客戶(hù)匹配度不高，部分必要的配套缺乏 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 48 市場(chǎng)上的在售項(xiàng)目，普偏品質(zhì)和舒適度不高，通過(guò)差異競(jìng)爭(zhēng)策略完成產(chǎn)品價(jià)值體系構(gòu)建，建立差異競(jìng)爭(zhēng)體系 ?（天下榮郡）“高性?xún)r(jià)比” 洋房 —— 已取得市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)，成功突破區(qū)域抗性，銷(xiāo)售火爆 ； ?（北城新天地）低價(jià)策略 —— 品質(zhì)不高，價(jià)錢(qián)不貴， 低價(jià)成為核心價(jià)值點(diǎn)與客戶(hù)認(rèn)可點(diǎn)； ?（天正銀河灣）強(qiáng)勢(shì)河景資源 +實(shí)景展示 —— 借勢(shì)渭河，景觀最大化，極致化情景展示實(shí)現(xiàn)平臺(tái)量?jī)r(jià)突破。 洋房客戶(hù)以高陵客戶(hù)為主，達(dá) 90%以上，頂躍西安客戶(hù)多些。 ?實(shí)景展示：客戶(hù)對(duì)樣板間和園林景觀的展示反響較好。 ?建筑 園林 ： 通過(guò)對(duì)建筑外立面和園林景觀品質(zhì)的打造，可以實(shí)現(xiàn)完全的超越。客戶(hù)主要是工薪階層，來(lái)自西安的客戶(hù)比來(lái)自涇渭工業(yè)園的區(qū)域客戶(hù)多。 ?核心價(jià)值點(diǎn) ： ?地段：未來(lái)中心商務(wù)區(qū)。我們單位分房排不上，據(jù)說(shuō)以后分房會(huì)越來(lái)越少，也沒(méi)考慮戶(hù)型園林啥的，我們單位的人都住在這，就覺(jué)的這塊比較方便。 客戶(hù)構(gòu)成：以城南、高新中等收入客戶(hù)為主。 客戶(hù)：以高新、曲江客戶(hù)為主，輻射全省，且全國(guó)投資客購(gòu)買(mǎi)趨勢(shì)增加。 客戶(hù)：以城北客戶(hù)為絕對(duì)主力，城西及陜北客戶(hù)比例較大，少量外省客戶(hù)。 距鐘樓 27km 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 5 交通 目前項(xiàng)目通達(dá)性不強(qiáng)，隨著周邊路網(wǎng)的建設(shè)和完善，未來(lái)交通狀況將得到極大改善 ?目前只有西安至高陵主干道 ——西高公路可以抵達(dá)項(xiàng)目，通達(dá)性不強(qiáng)； ?項(xiàng)目西側(cè)的渭陽(yáng)路預(yù)計(jì) 2023年 3月建成通車(chē)，建成后將顯著改善通達(dá)性； ?周邊路網(wǎng)正處在規(guī)劃建設(shè)中，未來(lái)工業(yè)園區(qū)路網(wǎng)形成后將從根本上改善項(xiàng)目周邊交通狀況， ?項(xiàng)目目前與西安的聯(lián)系主要通過(guò)西銅一級(jí)公路、西禹高速和涇渭路，未來(lái)桑軍大道和鹿苑大道均可以到達(dá)西安； ?地鐵 2號(hào)線過(guò)渭河向北延伸至涇渭工業(yè)園 已 納入規(guī)劃 。 指標(biāo)與現(xiàn)狀 項(xiàng) 目地 塊 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 優(yōu)勢(shì)（ S） 劣勢(shì)（ W） 1. 項(xiàng)目規(guī)模大，有可為空間進(jìn)行相關(guān)配套規(guī)劃； 2. 位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)，未來(lái)有大量產(chǎn)業(yè)人口支撐； 3. 區(qū)域未來(lái)交通便利，項(xiàng)目通達(dá)性良好。 客戶(hù)：港務(wù)區(qū)客戶(hù) 浐灞板塊 價(jià)格： 600010000元 /㎡ 特征分析：自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，城市新興板塊。 城西板塊 價(jià)格： 50007000元 /㎡ 特征分析：西安老工業(yè)區(qū)，環(huán)境差，客戶(hù)認(rèn)知度差。 馬家灣板塊 因長(zhǎng)慶、陜汽等大型企業(yè)進(jìn)駐，成為渭河以北率先發(fā)展區(qū)域，也是區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展最為集中板塊，定位為涇渭工業(yè)園居住生活區(qū)，是整個(gè)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展最為成熟板塊，客戶(hù)結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，產(chǎn)品品質(zhì)有一定的提升空間。 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 37 改善客戶(hù) 剛改客戶(hù)主要是西安價(jià)格擠壓客戶(hù)、縣城和園區(qū)客戶(hù)，對(duì)價(jià)格比較敏感，對(duì)品質(zhì)也有一定追求；再改客戶(hù)對(duì)品質(zhì)要求較高，主要是高陵縣城和園區(qū)客戶(hù) ? 剛性改善 客戶(hù)描述： 對(duì)與品質(zhì)有一定追求但支付能力有限的西安客戶(hù)、工作年限不長(zhǎng)的園區(qū)職工、高陵縣城對(duì)居住要求不是很高的生意人、年輕教師和公務(wù)員 ，年齡 3050歲，已有單位分房或購(gòu)置商品房，但是因工作或家庭原因需要再次購(gòu)房； 承受總價(jià)有限 ，對(duì)與 區(qū)域和配套 有一定要求； ? 置業(yè)區(qū)域： 馬家灣、涇渭工業(yè)園、高陵縣城 ? 代表項(xiàng)目： 頤和盛世、天正銀河灣 、 唐品 A+ 、 嘉園馨苑、水榭花都、鹿苑 5號(hào)公館、天下榮郡 ? 產(chǎn)品選擇：洋房、多層、高層、小高層、 LOFT ? 戶(hù)型選擇： 100120㎡ 三居， 5575㎡ LOFT ? 再次改善 客戶(hù)描述： 已有單位分房的園區(qū)企業(yè)中高層，高陵縣城高收入生意人、教師、公務(wù)員等 ，年齡 4060歲，在相對(duì)高品質(zhì)的樓盤(pán)再次置業(yè)，追求品質(zhì)的同時(shí)顯示身份和檔次；縣城客戶(hù)大多數(shù)人選擇在縣城置業(yè)，有部分與西安有聯(lián)系的客戶(hù)會(huì)選擇在馬家灣置業(yè)；對(duì) 品質(zhì) 有較高要求； ? 置業(yè)區(qū)域： 馬家灣、高陵縣城 ? 代表項(xiàng)目： 頤和盛世 、 天正銀河灣 、 群賢北府 ? 產(chǎn)品選擇：洋房、多層、高層 ? 戶(hù)型選擇： 130160㎡ 三居， 140160㎡ 四居 ?背景： 牛先生， 3040歲， 陜汽職工 ，在西安龍湖紫都城有一套房，準(zhǔn)備在北郊或者工業(yè)園區(qū)再買(mǎi)一套房 ?訪談紀(jì)要： 陜汽周邊購(gòu)房需求很強(qiáng)，很多人在水榭花都買(mǎi)房是迫于無(wú)奈，水榭花都的房子梯戶(hù)比很高， 2T8，點(diǎn)式樓；也有很多人在北城新天地買(mǎi)房，實(shí)在是沒(méi)辦法， loft大家都不喜歡，但是周?chē)鷽](méi)有其他稍微好點(diǎn)的樓盤(pán)，沒(méi)得挑，只能買(mǎi)北城新天地。 ?展示： 通過(guò)高品質(zhì)實(shí)景樣板間展示對(duì)項(xiàng)目成交率會(huì)起到一定的促進(jìn)作用。 ?核心價(jià)值點(diǎn) ： ?千畝大盤(pán)，成熟社區(qū)，配套齊全： 社區(qū)內(nèi)有幼兒園、小學(xué)、休閑會(huì)所、 10萬(wàn)㎡商業(yè)，四星級(jí)酒店和溫泉入戶(hù)。 在實(shí)景展示方面可以借鑒，在建筑、園林、產(chǎn)品舒適度、附加值等方面可以實(shí)現(xiàn)完全超越 建筑外立面的品質(zhì)非常普通，沒(méi)有特色 2T 2T6的產(chǎn)品舒適度低，并產(chǎn)生純北向的戶(hù)型。 ?營(yíng)銷(xiāo)策略 ：以低密洋房產(chǎn)品起勢(shì)，樹(shù)立項(xiàng)目整體形象并拔高品質(zhì)。 ?產(chǎn)品：板式通透產(chǎn)品，舒適度高。 ?北區(qū) 作為西安市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域部分利好已經(jīng)釋放，未來(lái)也將有 大量利好釋放 ，城市功能和城市人口外移將促進(jìn)區(qū)域迅速發(fā)展。 ?陜西西安出口加工區(qū)： 西北首家國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)，是海關(guān)監(jiān)管的特殊區(qū)域，實(shí)行“境內(nèi)關(guān)外”管理體制。 涇渭工業(yè)園 涇渭工業(yè)園從空間結(jié)構(gòu)上看為經(jīng)開(kāi)區(qū)相對(duì)獨(dú)立產(chǎn)業(yè)新城，發(fā)展處于初級(jí)階段，配套以中低端為主，城市意象較弱 涇渭工業(yè)園 — 現(xiàn)狀 區(qū)域發(fā)展仍處于發(fā)展初期，配套以中低端配套為主，主要滿(mǎn)足區(qū)域職工的基本生活需求，城市意向較弱 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 增加收入和擴(kuò)大就業(yè) 地鐵投資建設(shè) 產(chǎn)生集聚效應(yīng) 引起消費(fèi) 和投資增加 刺激消費(fèi)品生產(chǎn) 進(jìn)一步擴(kuò)大就業(yè)和增 加收入 乘數(shù) 效應(yīng) ?地鐵二號(hào)線規(guī)劃延伸至高陵（十二五重點(diǎn)交通工程），其建設(shè)開(kāi)通將使本區(qū)域功能迅速提升，大量 西安市主動(dòng)郊區(qū)化人口聚于此地 ， 居住群體擴(kuò)大，區(qū)域逐漸走向成熟。 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： ?兵器博物館： 將為區(qū)域注入旅游產(chǎn)業(yè)元素； ?兵器保障園： 3050畝，將集居住、商業(yè)、酒店為一體； ?體育運(yùn)動(dòng)公園： 總投資 ； ?香江財(cái)富中心： 占地 4000畝，財(cái)富中心、文化公園、健康休閑、森林公園及涇渭公園五大功能板塊； ?崇皇鄉(xiāng)中央商務(wù)區(qū)： 打造集酒店、商貿(mào)、居住等位一體的功能完備、配套一流的工業(yè)園區(qū)設(shè)施配套區(qū) (10年建成 )； ?姬家、崇皇休閑文化廣場(chǎng)： 分別占地 100畝（ 建設(shè)年限 20232023年）； ?涇渭分明北岸旅游綜合開(kāi)發(fā)： 包括涇河的治理、經(jīng)河北岸的綠化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。 ?居住、商貿(mào)、金融、教育、休閑娛樂(lè)等活動(dòng)的集聚。 涇渭工業(yè)園 — 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 十二五規(guī)劃入駐項(xiàng)目，以裝備制造業(yè)為 主，大多數(shù)建設(shè)節(jié)點(diǎn)到 2023年，總占地 約 2023公頃，總投資高達(dá) 500億 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 高陵縣城 至行政中心 區(qū)域未來(lái)人口來(lái)源： ?園區(qū)產(chǎn)業(yè)人口： 未來(lái)工業(yè)園區(qū)將有大量企業(yè)入駐，將帶來(lái)大量產(chǎn)業(yè)人口，產(chǎn)業(yè)人口將是區(qū)域人口主力； ?主動(dòng)郊區(qū)化人口： 城市外擴(kuò)發(fā)展，涇渭工業(yè)園是未來(lái)城市發(fā)展的重要區(qū)域之一，隨著區(qū)域發(fā)展的逐漸成熟，城市部分中高端人群將外溢到此區(qū)域。 ?涇渭工業(yè)園分一、二兩期開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目位于一二兩期中間區(qū)域。 涇渭工 業(yè)園 涇河工業(yè)園 高陵 縣城 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 涇渭工業(yè)園概況： ?位置： 位于涇河以北、西銅高速公路以東； ?發(fā)展歷程： 2023年初全面正式啟動(dòng)。 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 51 西安進(jìn)入多中心發(fā)展階段，各個(gè)區(qū)域功能定位不同，涇渭工業(yè)園作為現(xiàn)代工業(yè)新城，發(fā)展已初見(jiàn)成效，發(fā)展基礎(chǔ)好、空間大 ?古城區(qū) —— 商業(yè)歷史古城 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：商業(yè)、旅游 ?高新區(qū) —— 高科技新城 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：電子信息、先進(jìn)制造、生物制藥、服務(wù)外包 ?曲江 —— 文化旅游新城 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：旅游、文化、創(chuàng)意 ?航天產(chǎn)業(yè)園 —— 航天科技新城 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：航天民用產(chǎn)業(yè) ?浐灞生態(tài)區(qū) —— 生態(tài)新城 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：金融商務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、綜合商貿(mào)、生態(tài)休閑 ?政務(wù)新區(qū) —— 政務(wù)新城 ?國(guó)際港務(wù)區(qū) —— 陸港新城 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) :倉(cāng)儲(chǔ)、物流、貿(mào)易 ?涇渭工業(yè)園 —— 現(xiàn)代工業(yè)新城 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：兵器裝備、汽車(chē)制造、工程機(jī)械、新材料（發(fā)展初見(jiàn)成效） ?西咸新區(qū) —— 空港新城、灃東新城、灃西新城、涇河新城、秦漢新城（ 發(fā)展未見(jiàn)成效） 古城區(qū) 高 新 區(qū) 曲江 民用航天產(chǎn)業(yè)基地 浐灞 生態(tài)區(qū) 政務(wù) 新區(qū) 涇渭工業(yè)園 國(guó)際港務(wù)區(qū) 城市發(fā)展 — 功能布局 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 52 西咸新區(qū)和國(guó)際港務(wù)區(qū)是涇渭工業(yè)園未來(lái)吸引城市外溢人口最大的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，主要是對(duì)城市剛需和剛改外溢人口的競(jìng)爭(zhēng) 定位 資源 發(fā)展階段 未來(lái)區(qū)域主要人口 涇渭工業(yè)園 打造汽車(chē)制造業(yè)、軍工裝備制造業(yè)、石油設(shè)備制造業(yè)、電子設(shè)備制造業(yè)、通用、專(zhuān)用設(shè)備制造業(yè)、化工醫(yī)藥業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)為主的 現(xiàn)代工業(yè)。 ?配套： 規(guī)劃客戶(hù)看重的教育配套和會(huì)所，并輔以足夠的生活配套，滿(mǎn)足客戶(hù)的基本需求 。 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 46 天下榮郡 項(xiàng)目基本情況 ?開(kāi)發(fā)商：西安龍發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 ?容積率： ，綠化率 35% ?物業(yè)形態(tài)： 洋房、躍層、小高 ?市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)： 2023年 3月蓄客， 4月中旬開(kāi)盤(pán)，至 7月銷(xiāo)售 13棟多層產(chǎn)品，600套房子，銷(xiāo)售率在 85%左右，價(jià)格 2700元 /平米，洋房去化速度 100套 /月， 7月開(kāi)一棟小高和兩棟躍層，至目前小高已售罄，躍層銷(xiāo)售 50%，躍層去化速度 20套 /月，價(jià)格 3300元 /平米。 以低密洋房產(chǎn)品起勢(shì)，樹(shù)立項(xiàng)目整體形象并拔高品質(zhì)，在馬家灣區(qū)屬于標(biāo)桿項(xiàng)目 洋房 別墅 小高層 高層 學(xué)校 ?核心價(jià)值點(diǎn) ： ?配套齊全：小區(qū)內(nèi)部配有雙語(yǔ)幼兒園、小學(xué)、四星級(jí)酒店、運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)，中心公園水系。 ?溫泉 ：溫泉入戶(hù)增加項(xiàng)目的附加值。最高單價(jià)達(dá)到 4800元 /㎡。 西安客戶(hù)多，其中以北郊為主，超過(guò) 60%；工業(yè)園區(qū)客戶(hù)不到 20%。買(mǎi)了 91㎡ 的兩室 ，4100元 /㎡ 。 城南板塊 價(jià)格： 70009000元 /㎡ 特征分析：西安傳統(tǒng)文教區(qū)和城市發(fā)展成熟區(qū)，配套完善。 曲江板塊 價(jià)格： 800013000元 /㎡ 特征分析：文化旅游區(qū)，依托其歷史和文化價(jià)值，成為西安的休閑、高端居住區(qū)。 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 17 區(qū)域市場(chǎng) 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 18 城北經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊 價(jià)格： 750010000元 /㎡ 特征分析：政府北遷拉動(dòng)城北發(fā)展，建設(shè)城市公園，迅速提升房地產(chǎn)價(jià)格。 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 4 區(qū)位 項(xiàng)目位于西安涇渭工業(yè)園，隸屬于高陵縣，距離高陵縣城約 8公里，距離西安主城區(qū)約 16公里，屬于西安市遠(yuǎn)郊 涇河工業(yè)園 西安國(guó)際 港務(wù)區(qū) 西安主城區(qū) 西安咸陽(yáng) 國(guó)際機(jī)場(chǎng) 涇渭工業(yè)園 高陵縣城 距西安市主 城區(qū) 16km 距咸陽(yáng)機(jī) 場(chǎng) 24km 距高陵縣 城 8km ?項(xiàng)目位于西安主城區(qū)以北，高陵縣城西南的西安涇渭工業(yè)園，隸屬于高陵縣； ?與城市發(fā)展的核心區(qū)有一定的距離，距