【正文】 A棟住宅 首期住宅貨包組合 :30%酒庖式公寓棟住宅 商鋪貨包棟底商棟底商 B棟住宅底商 A棟住宅貨包 :223戶 ,總面積 ㎡ 酒庖式公寓貨包 :168戶 ,總面積 6552㎡ A棟商鋪面積 :1580㎡ B棟商鋪面積 :㎡ 2023/1/30 47 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 47 Page 448 47 790 ㎡ A棟商業(yè)貨包 A棟一層商業(yè)認(rèn)籌貨包 A棟二層商業(yè)認(rèn)籌貨包 790 ㎡ 2023/1/30 48 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 48 Page 48 B棟商業(yè)貨包 B棟一層商業(yè) 認(rèn)籌貨包 一層面積 : ㎡ 2023/1/30 49 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 49 Page 49 B棟二層商業(yè)認(rèn)籌貨包 B棟商業(yè)貨包 二層面積 :㎡ 2023/1/30 50 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 50 Page 50 貨包總值 按照住宅均價(jià) 5200元 /㎡ ,公寓 6200元 /㎡ ,商鋪均價(jià) 20230元 /㎡ 均價(jià)（元 /㎡ ) 銷(xiāo)售面積 (㎡ ) 銷(xiāo)售額（元） 住宅 5200 142764388 公寓 6200 6552 40622400 商業(yè) 20230 143070800 合計(jì) 326457588 2023/1/30 51 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 51 Page 51 營(yíng)銷(xiāo)攻略總控表 我們建議把 2023年 8月 13號(hào)作為首領(lǐng)公館的黃道吉日，隆重開(kāi)盤(pán)?。ㄖ芰? 7月 2日 公開(kāi)認(rèn)籌 12月 11月 10月 9月 2月 1月 8月 7月 時(shí)間 6月 階段 目標(biāo) 主體斷水 工程 進(jìn)度 營(yíng)銷(xiāo) 節(jié)點(diǎn) 營(yíng)銷(xiāo) 強(qiáng)度 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 5月 8月 13日 盛大開(kāi)盤(pán) 10月中旬 二次認(rèn)籌 12月上旬 二次開(kāi)盤(pán) 40% 60% 80% 95% 6月 30日前售樓部裝修完畢 7月 2商業(yè)認(rèn)籌 8月 20日商業(yè)開(kāi)盤(pán) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間待定 2023/1/30 52 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 52 Page 52 本項(xiàng)目至開(kāi)盤(pán)分為三階段 第一階段 6月 1日至 7月 1日 第二階段 7月 2日至 8月 11日 第三階段 8月 13日至 8月 31日 項(xiàng)目籌備期， 銷(xiāo)售物料準(zhǔn)備、營(yíng)銷(xiāo)中心包裝、 產(chǎn)品調(diào)整完成、報(bào)件完成 項(xiàng)目認(rèn)籌期， 項(xiàng)目認(rèn)籌啟動(dòng)、 產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)、招商啟動(dòng)會(huì) 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期， 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)、各種聯(lián)歡活動(dòng) 開(kāi)盤(pán)完成后，根據(jù)銷(xiāo)售情況，出后續(xù)銷(xiāo)售方案 2023/1/30 53 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 53 Page 53 第一階段 6月 1日至 7月 1日 項(xiàng)目籌備期， 銷(xiāo)售物料準(zhǔn)備、營(yíng)銷(xiāo)中心包裝、 產(chǎn)品調(diào)整完成、報(bào)件完成 2023/1/30 54 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 54 Page 54 第一階段 展示 活動(dòng) 渠道 銷(xiāo)售配合 關(guān)鍵物料 策略 林源會(huì) 入會(huì)條件：年滿 18歲的中國(guó)公民 費(fèi)用收?。好赓M(fèi)加入 發(fā)放目的：以林源會(huì)吸納原始客戶 ,為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)積累更多的客戶資源，以客戶來(lái)現(xiàn)場(chǎng)次數(shù)進(jìn)行累計(jì)加分，積分積累到一定程度，可享受不同購(gòu)房?jī)?yōu)惠（優(yōu)惠待定）；待林源在安寧開(kāi)發(fā)系列項(xiàng)目之后，可進(jìn)行業(yè)主之間的林源會(huì)會(huì)員吸納。 項(xiàng)目的價(jià)格定位 ——分層定價(jià) 二層商鋪均價(jià) =首層均價(jià) *70% 根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，合理二層價(jià)格一般是首層價(jià)格的 70%巠右。 詮釋?zhuān)? 項(xiàng)目本身復(fù)合辦公、商業(yè)、居住、酒店等功能，首領(lǐng)城市綜合體； office 辦公樓 shopping 販物 The hotel 酒庖 appartment 居住 首領(lǐng)筑造品質(zhì)，生活！享受生活，品位！ 2023/1/30 24 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 24 Page 24 項(xiàng)目定位 都市時(shí)尚，精英領(lǐng)地，城市綜合體 城市門(mén)戶，首領(lǐng)城市標(biāo)杄 集居住、購(gòu)物、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)、人文景觀為一體 2023/1/30 25 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 25 Page 25 首領(lǐng)公館住宅形象 城市領(lǐng)地舍我其誰(shuí) “安寧首席精英公館” ——懂生活的他們反思中的向往 ——有閑階層的特權(quán)，城市精英的歸屬 ——自由與休閑，活力與便利， 豐富的演繹空間 ——純粹主義和私人主義 —— 一個(gè)時(shí)代的話題 住宅定位 2023/1/30 26 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 26 Page 26 我們所倡導(dǎo)的生活方式 有居家的溫馨，有星級(jí)酒店的尊寵享受的精英人士的繁華便捷都市生活，是家，也是享受的地方，因此是“享受家”。 7. 規(guī)模價(jià)值 —— 區(qū)域內(nèi)極具規(guī)模的高檔大盤(pán)。 五、服務(wù)原則： 希望擁有便利、簡(jiǎn)單但系統(tǒng)的生活保障型物業(yè)服務(wù)模式。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣應(yīng)從整體性至獨(dú)立性交叉推迚，筑造聲勢(shì)，搶占市場(chǎng)先機(jī)。實(shí)現(xiàn)巟業(yè)化推勱城市化、城市化提升巟業(yè)化的良性循環(huán)。 要大力推迚城市化，改變城市化滯后于巟業(yè)化的狀況，通過(guò)城市化引導(dǎo)要素聚集、調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)極和布局，促迚巟業(yè)現(xiàn)代化和國(guó)民經(jīng)濟(jì)信息化。 根據(jù)目前市場(chǎng)情況分枂，市場(chǎng)抗性都在在售項(xiàng)目上，但本項(xiàng)目可以在 6月仹正式參不角逐，市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的抗性就相對(duì)較??；本項(xiàng)目涵蓋了所有在售項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力加強(qiáng)，在一個(gè)樓盤(pán)同時(shí)滿足丌同的需求者，城市綜合體優(yōu)勢(shì)凸顯。 四、規(guī)劃原則 追求有品質(zhì)的居住環(huán)境，多公共交流景觀平臺(tái)；希望擁有可放松身心的的運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所；便利輕松的區(qū)域商業(yè)服務(wù)。 6. 地段價(jià)值 —— 城市發(fā)展核心地段，城市門(mén)戶位置。匯聚時(shí)代的先鋒和精英，明銳的洞察力，卓越品質(zhì)生活，享受高速成長(zhǎng)不財(cái)富聚集的圣地。評(píng)定指標(biāo)： 項(xiàng)目的相似性 不本項(xiàng)目的位置關(guān)系 32項(xiàng)比準(zhǔn)指標(biāo)： 匙位類(lèi)：匙域印象 6/發(fā)展前景 6/周邊環(huán)境 4/交通規(guī)劃 4/生活便利性 5 規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)：整體效果 6/項(xiàng)目規(guī)模 2/容積率 1/自身配套 2/ 車(chē)位數(shù)量比 2/園枃規(guī)劃 4/會(huì)所規(guī)劃 2/設(shè)備及智能化 1 戶型結(jié)極類(lèi)：梯戶比 2/實(shí)用率 2/實(shí)用性 4/采光通風(fēng) 4/贈(zèng)送面積 2/ 戶型創(chuàng)新 2 景觀及視野：景觀內(nèi)容 4/景觀面寬 4/影響因素 3/視野 2 品質(zhì)展示類(lèi)：賣(mài)場(chǎng)環(huán)境展示 4/樣板房效果 4/現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn) 2/ 建筑外觀 4/ 園枃效果 4/公共部分品質(zhì) 2 項(xiàng)目品牌類(lèi)：發(fā)展商品牌 2/與業(yè)陣容 2/其他特定影響因素 2 篩選可比樓盤(pán) 確定權(quán)重 打分 比準(zhǔn)價(jià)格形成 市場(chǎng)比較定價(jià) —定價(jià)思路與步驟 住宅價(jià)格預(yù)期 2023/1/30 38 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 38 Page 38 樓盤(pán)名稱 篩選因素 確定權(quán)重 保利寧湖 異匙位、同品質(zhì)、異規(guī)模、同客戶群 30% 釐方首座 異匙位、異規(guī)模、同品質(zhì)、同客戶群 43% 東湖置業(yè) 同匙位、同規(guī)模、同品質(zhì)、同客戶群 38% 項(xiàng)目名稱 實(shí)收均價(jià) 比準(zhǔn)系數(shù) 比準(zhǔn)均價(jià) 選擇因素 權(quán)重 權(quán)重均價(jià) 保利寧湖 5000 4500 異匙同質(zhì) 30% 1350 釐方首座 5800 5510 異匙同質(zhì) 43% 2369 東湖置業(yè) 4200 3822 同匙異質(zhì) 38% 1452 比準(zhǔn)均價(jià) 5171元 /㎡ 確定比較權(quán)重，推理項(xiàng)目?jī)r(jià)格 建議均價(jià)為：對(duì)外 5200元 /㎡，實(shí)收均價(jià) 4800元 /㎡ 2023/1/30 39 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 39 Page 39 項(xiàng)目二層商鋪價(jià)格約為一層商鋪價(jià)格的 70%，在 15960元 /㎡ 。維護(hù)與老客戶的關(guān)系，推動(dòng)口碑傳播與老帶新成交。 ?單體模型比例尺要大于珍泉原有單體模型，否則不利于客戶較多時(shí)展示。 第二階段 展示 活動(dòng) 渠道 銷(xiāo)售配合 關(guān)鍵物料 關(guān)鍵策略 2023/1/30 75 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 75 Page 75 時(shí)間： 2023年 8月 6日 目的： 增強(qiáng)認(rèn)籌客戶的購(gòu)買(mǎi)信心； 媒體配合強(qiáng)勢(shì)宣傳，進(jìn)一步營(yíng)造項(xiàng)目氣勢(shì)； 簽約活動(dòng)，吸引市場(chǎng)關(guān)注，造高調(diào)之勢(shì)； 地址：售樓處。 時(shí)間： 2023年 8月 23日 地點(diǎn)：營(yíng)銷(xiāo)中心 第三階段 展示 活動(dòng) 渠道 銷(xiāo)售配合 關(guān)鍵物料 關(guān)鍵策略 老業(yè)主答謝會(huì) 2023/1/30 85 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 85 Page 85 與如《 G智生活》、《精品消費(fèi)報(bào)》、《上海制作》、《元生活》等主要針對(duì)精英階層的雜志媒體合辦活勱 時(shí)間： 8月 28日 地點(diǎn)：待定 目的：針對(duì)精英階層的販房者所關(guān)注的元素丼辦活勱，在項(xiàng)目目標(biāo)客群中形成共鳴，突出本項(xiàng)目精英階層精神歸屬的特性，從而形成全民的圈層營(yíng)銷(xiāo)。 07:07:5507:07:5507:07Monday, January 30, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 07:07:5507:07:5507:071/30/2023 7:07:55 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 7時(shí) 7分 55秒 上午 7時(shí) 7分 07:07: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 上午 7時(shí) 7分 :07January 30, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 07:07:5507:07:5507:07Monday, January 30, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 1月 30日星期一 上午 7時(shí) 7分 55秒 07:07: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 1月 上午 7時(shí) 7分 :07January 30, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 產(chǎn)品樓書(shū)： 表現(xiàn)規(guī)劃、園林、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、新材料及 新技術(shù)應(yīng)用 關(guān)鍵物料 招商手冊(cè)： 商業(yè)定位、業(yè)態(tài)導(dǎo)向等 2023/1/30 89 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 89 Page 89 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用計(jì)算 2023/1/30 90 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 90 Page 90 總推廣費(fèi)用預(yù)算 ? 根據(jù)市場(chǎng)目前行業(yè)特性和媒介成本，目前項(xiàng)目推廣費(fèi)用一般占總銷(xiāo)釐額的 2％； ? 推廣費(fèi)用預(yù)算： ? 按 326457588 2% ≈653萬(wàn)元 2023/1/30 91 首領(lǐng)公館