【正文】 與產(chǎn)品信息；p 郵寄最新的宣傳品給他們；p 提供促成成交的可能性；p 內(nèi)行人所扮演的角色：卓越維港項(xiàng)目的忠實(shí)擁護(hù)者；以自己切身成交案例，對(duì)項(xiàng)目做出最好的宣傳97證言式營(yíng)銷(xiāo)主角：各個(gè)行業(yè)的意見(jiàn)領(lǐng)袖，通過(guò)證言式營(yíng)銷(xiāo)，造成項(xiàng)目在業(yè)界的影響力形式：硬廣軟做，以真實(shí)的人物和案例證明項(xiàng)目?jī)r(jià)值訴求式 證言式硬廣軟性化，變推為引內(nèi)行做證言98p 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 一月 2112:08 下午 一月 2112:08January 28, 2023p 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 28 一月 202312:08:19 下午 12:08:19一月 21p 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 12:08:1912:08:1912:08Thursday, January 28, 2023p 1知人者智，自知者明。 12:08:19 下午 12:08 下午 12:08:19一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專(zhuān) 家告 訴。 12:08:1912:08:1912:081/28/2023 12:08:19 PMp 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 12:08:1912:08:1912:08Thursday, January 28, 2023p 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 28 一月 202312:08:19 下午 12:08:19一月 21p 1比不了得就不比，得不到的就不要。喜歡對(duì)別人的請(qǐng)求給予回應(yīng)p 內(nèi)行人的特征： 涉獵廣泛，了解最新產(chǎn)品咨詢(xún)，使用最時(shí)髦的數(shù)碼產(chǎn)品，推薦某種產(chǎn)品是站在幫你決策的角度而非產(chǎn)品介紹的角度，會(huì)與多位朋友一起出現(xiàn)，站于主導(dǎo)地位！是圈子內(nèi)客戶的最佳咨詢(xún)者。協(xié)作單位 : 模型公司配合物料 :邀請(qǐng)函、宣傳折頁(yè)、展版、 PPT、禮品，活動(dòng)內(nèi)容所需物料由公關(guān)公司負(fù)責(zé)卓越維港產(chǎn)品發(fā)布會(huì)76尋找客戶，解決客戶77p尋找引爆點(diǎn)的三個(gè)法則p 個(gè)別人物法則：通過(guò)口頭影響項(xiàng)目的認(rèn)可 聯(lián)系員；內(nèi)行；推銷(xiāo)員主導(dǎo)了項(xiàng)目的價(jià)值p 附著力法則：如何制作對(duì)客戶產(chǎn)生最大影響力的信息 一個(gè)觸發(fā)點(diǎn)改變了項(xiàng)目；保持持續(xù)的注意力形成對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注；考慮到整體結(jié)構(gòu)與形式的變化，p 環(huán)境威力法則 感覺(jué)、知覺(jué)、認(rèn)知最終決定了客戶對(duì)于項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)；在解讀別人的行為時(shí)，人們總是高估性格因素，而低估具體情形和環(huán)境因素p引爆點(diǎn)： 一個(gè)項(xiàng)目引起別人關(guān)注，需要三個(gè)條件，人們對(duì)項(xiàng)目的傳播，項(xiàng)目自身的吸引力以及項(xiàng)目所處的環(huán)境，當(dāng)某一個(gè)項(xiàng)目受到關(guān)注，三個(gè)條件受到了平衡，它就被引爆。 1995年，作為美國(guó)時(shí)尚秀開(kāi)創(chuàng)性的嘗試， “維多利亞的秘密 ”開(kāi)始與電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體合作，每年在美國(guó)國(guó)內(nèi)推出電視時(shí)尚秀。 第一，市場(chǎng)上存在一批購(gòu)買(mǎi)力很強(qiáng)、并且對(duì)價(jià)格不敏感的消費(fèi)者； 第二，這樣的一批消費(fèi)者的數(shù)量足夠多，企業(yè)有厚利可圖； 第三，暫時(shí)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手推出同樣的產(chǎn)品，本企業(yè)的產(chǎn)品具有明顯的差別化優(yōu)勢(shì)； 第四，當(dāng)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手加入時(shí)，本企業(yè)有能力轉(zhuǎn)換定價(jià)方法，通過(guò)提高性?xún)r(jià)比來(lái)提高競(jìng)爭(zhēng)力； 第五，本企業(yè)的品牌在市場(chǎng)上有傳統(tǒng)的影響力。千萬(wàn)以上豪宅客戶分析：外部影響客戶分析54深度訪談：觀瀾湖翡翠灣業(yè)主 內(nèi)部影響客戶名字：范水煌（廣州， 50歲以上）背景資料：擁有五個(gè)城市公共巴士運(yùn)營(yíng)權(quán)文化水平： 本科學(xué)歷，無(wú)海外經(jīng)常進(jìn)出珠三角各區(qū)域，擁有多套物業(yè)（翡翠灣、香蜜湖一號(hào)等）用車(chē)：最新奔馳房車(chē) /豐田越野車(chē)購(gòu)買(mǎi)觀瀾湖的原因：投資與度假都可以，升值潛力應(yīng)該不錯(cuò)，買(mǎi)了很多物業(yè)，特別看重發(fā)展商品牌和項(xiàng)目景觀資源；—— 喜歡景觀資源比較好的物業(yè)， 與生態(tài)資源的結(jié)合非常緊密與生態(tài)資源的結(jié)合非常緊密—— 非常認(rèn)可 別墅物業(yè)的升值潛力別墅物業(yè)的升值潛力 ，認(rèn)為稀缺資源的升值空間非常大—— 喜歡介紹自己認(rèn)可的物業(yè)給朋友喜歡介紹自己認(rèn)可的物業(yè)給朋友—— 物業(yè)所在的位置不是最關(guān)鍵的因素，只要 交通便利交通便利 即可—— 會(huì)所配套會(huì)所配套 一定要完善，喜歡一些 特色的會(huì)所功能特色的會(huì)所功能購(gòu)房動(dòng)機(jī) ：無(wú)明確購(gòu)房動(dòng)機(jī)，可自住亦可投資，資金不是問(wèn)題，通過(guò)朋友推薦了解項(xiàng)目客戶分析55深度訪談：觀瀾湖長(zhǎng)堤業(yè)主 內(nèi)部影響購(gòu)房動(dòng)機(jī) ：沒(méi)有確定的購(gòu)房動(dòng)機(jī)，單純因?yàn)橄埠觅?gòu)房的比重比較大，訪談時(shí)多次談到自己的眼光不錯(cuò)，買(mǎi)的房子基本都升值了。其中不乏專(zhuān)業(yè)的投資人士。外部影響 內(nèi)部影響尋找不同項(xiàng)目同樣的目標(biāo)客戶群體的需求點(diǎn)，客戶的基本特征、客戶購(gòu)買(mǎi)的基本特征從客戶深度訪談里了解客戶價(jià)值體系，影響客戶購(gòu)買(mǎi)的最主要因素了解客戶個(gè)性需求最終目的是想通過(guò)外部影響與內(nèi)部影響的結(jié)合，得到驅(qū)使客戶購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的真正影響力。維港必然在起步上就是高起點(diǎn)，高價(jià)值的項(xiàng)目。全深圳，全中國(guó)，距離香港、距離世界最近的地方項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值18：政府對(duì)該區(qū)域的規(guī)劃為高起點(diǎn)，高要求，高投入，目標(biāo)將該 區(qū)域建設(shè)成為代表深圳門(mén)戶形象的濱海生活區(qū)；：濱海長(zhǎng)廊第二區(qū) /濱海中心區(qū)：只有紅樹(shù)灣才可以相提并論，但紅樹(shù)灣地王已然開(kāi)發(fā)；：依靠后海和蛇口片區(qū)，毗鄰南硅谷、紅樹(shù)灣等豪宅新區(qū)、 是未來(lái)高尚濱海中心區(qū)，集居住、購(gòu)物、休閑于一體 。 地鐵2號(hào)線交通、教育、生態(tài)配套完善，極其適宜自住項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值15跨界通道 2023 2023 2023 2023落馬洲 24 100 24 800 24 700 25 000文錦渡 7 800 9 700 9 800 10 000沙頭角 2 400 2 200 2 400 2 300深港西部通道 28 400 46 100 80 000來(lái)回方向 每天的行車(chē)量 (架次 )2023年香港交通運(yùn)輸署評(píng)估文件項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值認(rèn)知：區(qū)域價(jià)值認(rèn)知：深港一體化的核心樞紐深港一體化的核心樞紐16國(guó)際人口聚集區(qū)： 常住人口有大量香港人和國(guó)際人士。二級(jí)市場(chǎng)策劃品控中心卓越 城墻東側(cè)高 12米，可有效阻隔噪音。巨大的物流、資金流、人流在這里交匯，口岸經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法估量。在此基礎(chǔ)上卓越 這一切的薈萃，讓曼哈頓被定位為紐約的高尚腹地！未來(lái)，后海灣也將憑借其地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)以及區(qū)域硬件設(shè)施完善，成為深圳高尚片區(qū)的標(biāo)桿 ！29瑰麗的燈火，將閃爍后海照亮維港的夜空30后海灣，后海灣， TH群落群落312023 2023 2023 2023澳城，建面 10萬(wàn)2023年，后海供應(yīng)量井噴，片區(qū)價(jià)值將被充分認(rèn)可皇庭，建面 5萬(wàn)軒泰，建面 寶能，建面 19萬(wàn)海月四期，建面 10萬(wàn)地業(yè)，建面 8萬(wàn)蛇口：半島城邦，建面 20萬(wàn)本項(xiàng)目，建面13萬(wàn)填海區(qū)具體時(shí)間存在一些不確定性，但初步確定在 08年左右推出三湘，建面 18萬(wàn)后海的供應(yīng)量分析32純水岸四期 /94套 TH上半年主要入市的二級(jí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相對(duì)寬松，下半年將直面主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，建議上半年推出 TH產(chǎn)品，突出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)招華曦城 /約 400套 TH別墅0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0809 08102023年0811 0812卓越維港 /120套 TH梅沙灣 / 90套萬(wàn)科雙城 / 126套東海岸 / 130套 TH唯珍府 /11套蘭溪谷 /10套 TH 皇庭后海 /37套競(jìng)品圈定中信紅樹(shù)灣 / 90套紅樹(shù)西岸 / 383套33后海灣，后海灣， TH群落群落一個(gè)最有價(jià)值的片區(qū)上坐落著一座唯一的 TH群落34? 卓越品牌? 產(chǎn)品形態(tài)最為高端 ,產(chǎn)品品質(zhì)高? 臨近香港和西部通道? 已在市場(chǎng)上初步建立高端形象? 純粹的高尚住宅區(qū) .土地價(jià)值高? 配套目前尚未成熟? 容積率偏高? 地塊規(guī)模中等? 深港同城的持續(xù)深入發(fā)展? 新城市中心區(qū)規(guī)劃的帶動(dòng)? TH競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較為寬松? 入市期，高層產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈? 市場(chǎng)進(jìn)入整固期 ,投資需求被抑制? 政策風(fēng)險(xiǎn)SWOT分析35基于競(jìng)爭(zhēng)、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 基于競(jìng)爭(zhēng)、利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)基于競(jìng)爭(zhēng)、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 基于競(jìng)爭(zhēng)、減少劣勢(shì)，避免威脅強(qiáng)調(diào)區(qū)域價(jià)值和未來(lái)發(fā)展?jié)摿?,TH產(chǎn)品先行入市 ,以 TH來(lái)帶動(dòng)高層產(chǎn)品以區(qū)域的發(fā)展?jié)摿鸵?guī)劃來(lái)弱化目前的配套不足 ,樹(shù)立產(chǎn)品的高端形象用專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)在熊市中逆風(fēng)飛揚(yáng)窄眾營(yíng)銷(xiāo) ,用形象和精神對(duì)位精準(zhǔn)定位客戶SWOT矩陣—— 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、克服劣勢(shì)、利用機(jī)會(huì)、轉(zhuǎn)化威脅36客戶分析23Guidelines 1Guidelines 2Guideli